Недвижимость Турции: цены, доходы и расходы

Инвестор может купить любую недвижимость — вторичную или новостройку, жилую или коммерческую, земельный участок. Но если инвестор планирует получить гражданство Турции, нельзя покупать объекты, которые уже использовали для участия в программе.

В зависимости от цели покупателя можно подобрать объекты для собственного проживания, сдачи в аренду или участия в инвестиционной программе гражданства. Земельный участок можно в дальнейшем использовать для строительства виллы или офиса.

В Турции действуют ограничения на покупку недвижимости для граждан некоторых стран. Например, россияне не смогут купить недвижимость на побережье Черного моря или вблизи военных объектов. Также иностранцам запрещено покупать земельные участки, площадь которых превышает 30 га, или 300 000 м².

Примеры недвижимости в Турции

Турция, Стамбул

280 000 $ — 2 020 000 $

Стильные апартаменты с мебелью в престижном районе Стамбула

55 м² — 200 м²

1—3

1—3

Турция, Стамбул

От 385 000 $

Современные апартаменты в престижном районе Стамбула

100 м²

1

1

Турция, Стамбул

От 410 000 $

Апартаменты в проекте под брендом Kempinski в деловом центре Стамбула

111 м²

1

1

Турецкая недвижимость может стать выгодной инвестицией: цены на объекты стабильно растут. За 2021 год стоимость жилья выросла на 96,4% в среднем по стране. Такие данные приводит Центральный банк Турции. В самом крупном городе — Стамбуле — цены выросли на 106,3%.

Динамика цен на недвижимость в Турции опережает динамику Евросоюза. Евросоюз посчитал, что цены на турецкую недвижимость выросли на 427% за период с 2010 по 2021 год. Это в 10 раз больше роста цен на недвижимость в Евросоюзе.

Цены на жилье в Турции сильно зависят от региона: в крупных городах и на побережье Эгейского моря объекты стоят дороже в два-три раза. Цены в центре Стамбула сопоставимы с ценами на московское жилье в пределах Бульварного кольца — в среднем около 1 500 000 $ за апартаменты с двумя спальнями.

Цены на жилье в провинциальных городах начинаются от 30 000 $ за однокомнатную квартиру. Вилла с двумя-тремя спальнями обойдется покупателю минимум в 100 000 $.

Стоимость квадратного метра недвижимости варьируется от 424 до 2122 $ в июне 2022 года, по данным Numbeo.com. Цены на квартиры зависят от района: в центре города стоимость квадратного метра выше в полтора-два раза.

Источник: Numbeo.com

Спрос на жилье Турции стабильно растет: 453 121 объект был продан за первые четыре месяца 2022 года. Это на 26,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Иностранцы купили 20 791 объект с января по апрель 2022 года — 4,6% от всех продаж в стране. Спрос на турецкое жилье среди иностранцев вырос на 48,9% в годовом исчислении.

За последние пять лет иностранцы купили 188 144 объекта жилой недвижимости. Такие данные привел министр окружающей среды и градостроительства Турции Мурат Курум в ответ на один из парламентских запросов.

Инвесторы чаще всего покупают недвижимость в Стамбуле, Анкаре, Измире и Анталье. Граждане России, Ирана и Ирака составляют тройку лидеров иностранных покупателей. Так, в апреле 2022 года россияне купили 1152 объекта, иранцы — 905, иракцы — 714.

Высокая доходность недвижимости — одна из причин, почему иностранные инвесторы все чаще покупают жилье в Турции. Доход от сдачи в аренду достигает 20% годовых в высокий сезон.

Покупка турецкой недвижимости проходит в пять этапов. Инвестор:

1. Выбирает объект.

2. Заключает предварительный договор с продавцом и вносит предоплату.

3. Получает турецкий налоговый номер.

4. Заключает основной договор купли-продажи и уплачивает оставшуюся стоимость недвижимости.

5. Регистрирует право собственности на объект в земельном кадастре страны.

Выбор объекта. Чтобы инвестор смог принять участие в программе гражданства Турции, ему нужно купить объект, который еще не использовали для получения турецкого паспорта.

Предварительный договор. Инвестор заключает предварительный договор купли-продажи и вносит задаток от 1000 до 5000 $. В договоре прописывают данные об участниках сделки и объекте недвижимости, цену, сроки и условия оплаты, обязанности сторон.

По условиям программы гражданства продавец должен быть турецким физическим или юридическим лицом.

Открытие банковского счета. Для регистрации недвижимости и открытия банковского счета инвестор без ВНЖ в Турции должен встать на налоговый учет и получить местный ИНН.

Заявление на получение ИНН подают в районное отделение налоговой, процедура занимает несколько минут. Чтобы получить ИНН, инвестору не нужно приезжать в Турцию — встать на налоговый учет можно по доверенности.

Основной договор. Инвестор заключает основной договор купли-продажи и переводит деньги на счет продавца. Недвижимость по программе гражданства оплачивают в долларах США.

Регистрация недвижимости. В Турции действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государство в лице земельного кадастра оформляет документы и вносит запись о собственности в государственный реестр.

Инвестор подает документы в земельный кадастр и получает ТАПУ — акт регистрации. Это аналог упраздненного в России свидетельства о праве собственности. Также инвестор должен получить сертификат пригодности и оценку недвижимости, которые подтверждают соответствие объекта условиям программы гражданства.

Документы на недвижимость, которые необходимы для получения гражданства Турции:

• акт регистрации недвижимости в земельном кадастре — ТАПУ;

• сертификат пригодности от Министерства окружающей среды и городского развития;

• отчет об оценке недвижимости от компании с лицензиями Агентства банковского регулирования и надзора (BDDK) и Совета по рынкам капитала (SPK).

Покупка недвижимости. Когда инвестор покупает недвижимость, он уплачивает регистрационный сбор — 1% — и налог на переход права собственности — 4%. Например, если стоимость объекта 400 000 $, то расходы инвестора составят 420 000 $.

Если продажей занимался риелтор, его комиссия около 3%. Ее обычно прописывают в договоре купли-продажи.

Сделки с недвижимостью также облагаются НДС от 1 до 18% в зависимости от площади объекта и его назначения. Сумму налога включают в стоимость объекта, несмотря на то, что по закону НДС перечисляет в бюджет продавец недвижимости.

Елена Рудая,

Директор по развитию Иммигрант Инвест

Если инвестор покупает недвижимость в новостройке, то он освобождается от уплаты НДС. Такая возможность доступна для нерезидентов Турции — тех, кто живет в стране меньше 183 дней в году.

Мы помогаем подготовить документы для получения льготы по НДС на покупку недвижимости.

При покупке апартаментов в новостройке покупателю необходимо проверить, получил ли застройщик искан — индивидуальный технический паспорт на недвижимость. Он подтверждает, что объект недвижимости построен согласно проекту и нормам, принят и введен в эксплуатацию.

Содержание недвижимости. Расходы на содержание делятся на три части: ежегодные налоги, коммунальные платежи и плату за содержание комплекса, или айдат.

Налоговые отчисления зависят от площади квартиры. Собственник платит ежегодный муниципальный налог от 0,1 до 0,6% кадастровой стоимости объекта. За недвижимость дороже 5 000 000 турецких лиц — около 340 000 $ — владелец платит налог на роскошь — от 0,3 до 1%.

Вода и свет оплачиваются по счетчику. Электричество, вода, газ, вывоз мусора, уборка в доме и охрана стоят в среднем 750 $ в год.

Размер айдата устанавливается собранием жильцов комплекса. Цена на содержание комплекса может колебаться от 10 до 250 $ в месяц.

Владельцы недвижимости в Турции обязаны получать и ежегодно оплачивать страховку от землетрясений. Ее стоимость начинается от 100 турецких лир в год, около 6 $, и зависит от площади объекта. Также владельцы оплачивают полис гражданской ответственности на случай пожаров, потопов. Его стоимость составляет от 150 лир в год, или около 9 $.

Продажа недвижимости. По условиям программы гражданства инвестор вправе продать недвижимость через 3 года. Если продать объект не раньше чем через 5 лет, то не придется платить налог на прирост капитала. Его уплачивают только в том случаем, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет.

Разницу между ценой продажи и ценой покупки включают в базу для уплаты подоходного налога. Ставка подоходного налога прогрессивная, от 15 до 40%.

Турецкое гражданство можно получить за инвестиции, по натурализации, через брак, трудоустройство, по рождению и за особые заслуги. Турция признает второе гражданство, поэтому заявителю не нужно отказываться от первого.

Состоятельные люди предпочитают получать паспорт Турции по инвестиционной программе. Это быстрее и проще — инвесторам не нужно жить в стране, сдавать экзамен на знание языка и истории страны. А процесс получения гражданства занимает в 10 раз меньше времени.

Гражданство Турции за инвестиции

Покупка недвижимости — самая востребованная опция среди инвесторов. Ее выбирают около 95% заявителей на гражданство.

От 400 000 $ необходимо инвестировать в недвижимость, чтобы получить гражданство Турции. Не обязательно покупать один объект на всю сумму: можно купить несколько объектов, главное — юридически оформить покупку одним договором.

Программа гражданства Турции предусматривает еще четыре способа инвестирования:

• вложения в бизнес — от 500 000 $;

• перевод денег на банковский депозит — от 500 000 $;

• покупка государственных облигаций — от 500 000 $;

• покупка паев инвестфондов — от 500 000 $.

Индивидуальный расчет стоимости гражданства Турции

Сделать индивидуальный расчёт

Расчеты по программе гражданства Турции производятся только в долларах США или эквивалентной сумме в иностранной валюте. Причина в том, что курс лиры — национальной валюты Турции — очень изменчив: за 2021 год лира упала к доллару почти в два раза.

Инвестор сможет вернуть вложения по всем опциям инвестирования — через три года разрешается продать недвижимость, бизнес, облигации или паи, а также снять деньги со счета.

Елена Рудая,

Директор по развитию Иммигрант Инвест

Специалисты департамента недвижимости Иммигрант Инвест имеют собственную базу объектов недвижимости в Турции.

Мы проанализировали сотни предложений застройщиков и отобрали лучшие турецкие объекты недвижимости для инвесторов.

Инвестор с паспортом Турции получает все права и обязанности гражданина страны. Он вправе жить, работать, учиться и пользоваться социальными гарантиями, например бесплатно лечиться в государственных клиниках. Также инвестор сможет приезжать в страну в любое время, даже при закрытых границах.

Возможность передать гражданство Турции по наследству детям. Участники некоторых других программ, например Антигуа и Барбуды, не могут передать второе гражданство по наследству.

Все преимущества гражданства Турции

Право без визы посещать более 113 стран, среди которых Япония, Гонконг и Сингапур. В некоторые страны из списка турки получают визу по прибытии или электронное разрешение на въезд.

Долгосрочную туристическую визу в США. Граждане Турции получать визу В‑1/В‑2 на срок до 10 лет. Они могут подать заявление на визу в любом представительстве США.

Бизнес-визу Е‑2 в США. Она выдается только инвесторам из стран, с которыми у США заключен договор о торговле, мореплавании и дружбе. Турецкие инвесторы получают визу на срок до 5 лет.

Заявитель на визу покупает или открывает бизнес на территории Штатов. С визой Е‑2 инвестор и его семья могут жить и работать в стране.

Возможность открывать банковские счета за рубежом. Например, с паспортом Турции быстрее и проще открыть счет в европейских банках, чем с российским паспортом.