Как получить гражданство Турции за покупку недвижимости

Квадратный метр жилья в Турции стоит в среднем 752 $, но цена сильно зависит от региона. В Стамбуле и на побережье Эгейского моря — в Измире, Фетхие и Бодруме — цена в два раза выше.

Инвесторы чаще всего покупают недвижимость в Стамбуле, Анталье и Анкаре — на эти города приходится три четверти покупок недвижимости иностранцами. В 2021 количество таких покупок увеличилось в полтора раза. Граждане Ирана, Ирака и России чаще других покупали турецкую недвижимость в 2021 году.

Инвесторов привлекает высокая динамика цен на недвижимость в Турции. За 2021 года цены на турецкую недвижимость выросли почти в полтора раза, а с 2015 — в два с половиной раза.

Покупатель выбирает объект, заключает предварительный договор с продавцом, вносит предоплату, получает турецкий ИНН, заключает основной договор и после полной оплаты регистрирует право собственности в земельном кадастре.

Выбрать объект. Для получения гражданства не подойдет объект, который использовал для получения турецкого паспорта другой инвестор. В Турции действуют ограничения на покупку недвижимости для граждан некоторых стран. Например, граждане России не могут купить недвижимость на Черном море и вблизи военных объектов.

Заключить предварительный договор. После того как инвестор выбрал объект, он заключает с продавцом предварительный договор купли-продажи и вносит предоплату от 1000 до 10 000 $. В договоре фиксируют существенные условия сделки: цену, условия оплаты, кто несет накладные расходы по сделке. По условиям программы гражданства продавец должен быть турецким физическим или юридическим лицом.

Получить турецкий ИНН и открыть банковский счет. Для регистрации недвижимости и открытия банковского счета инвестор без ВНЖ в Турции должен встать на налоговый учет. Банковский счет в Турции открывают для оплаты недвижимости по договору купли-продажи. Заявление на получение ИНН подают в районное отделение налоговой, процедура занимает несколько минут. Ехать в Турцию необязательно — встать на налоговый учет можно по доверенности.

Заключить основной договор. Инвестор заключает основной договор купли-продажи и переводит деньги на счет продавца. Недвижимость по программе гражданства оплачивают в долларах США.

Зарегистрировать недвижимость. Недвижимость регистрируют в земельном кадастре и получают акт регистрации — ТАПУ. Дополнительно получают сертификат пригодности и оценку недвижимости, которые подтверждают соответствие объекта условиям программы гражданства.

Документы на недвижимость для получения гражданства:

• акт регистрации недвижимости в земельном кадастре — ТАПУ;

• сертификат пригодности от Министерства окружающей среды и городского развития;

• отчет об оценке имущества от компании с лицензиями Агентства банковского регулирования и надзора (BDDK) и Совета по рынкам капитала (SPK).

Покупка недвижимости. Покупатель уплачивает налог на переход права собственности — 4% от кадастровой стоимости объекта. По закону пошлину платят поровну покупатель и продавец, но по сложившейся практике продавец компенсирует покупателю его долю.

При покупке новой квартиры за 400 000 $ инвестор потратит 420 000 $ с учетом налогов и сборов.

При покупке строящейся недвижимости инвестор заплатит за нотариальное заверение договора — 1% суммы сделки. В этом случае сначала заключают предварительный договор, заверяют его у нотариусы и заключают основной договор купли-продажи по окончании строительства.

Дополнительно покупатель заплатит в среднем 3% риелтору, если продажей занималось агентство. Комиссию риелтора могут заложить в стоимость недвижимости или указать в договоре отдельно.

Сделки с недвижимостью облагаются НДС от 1 до 18% в зависимости от площади объекта и его назначения. НДС на квартиру площадью до 150 м² — 1%, а на коммерческую недвижимость — 18%.

Налог на добавленную стоимость перечисляет в бюджет продавец недвижимости — юридическое или физическое лицо. Но сумму налога включают в стоимость объекта, так что платит в итоге покупатель.

Покупка новостроек у застройщика освобождается от уплаты НДС для нерезидентов Турции — тех, кто живет в стране меньше 183 дней в году. Юристы Иммигрант Инвест помогут подготовить документы для получения льготы по НДС на покупку недвижимости.

Владение недвижимостью. Собственник платит ежегодный муниципальный налог от 0,1 до 0,6% кадастровой стоимости объекта, которая обычно ниже рыночной. За недвижимость дороже 5 000 000 турецких лир — около 340 000 $ — собственник платит налог на роскошь, 0,3—1%.

Электричество, вода, газ, вывоз мусора, лифт, уборка, охрана стоят примерно 850 $ в год.

Продажа недвижимости. Продавец платит налог на прирост капитала, если владел объектом меньше пяти лет. Разницу между ценой продажи и ценой покупки включают в базу для уплаты подоходного налога. Ставка подоходного налога прогрессивная — от 15 до 40%.

Инвесторы используют паспорт Турции для облегчения поездок по миру и создания для себя «запасного аэродрома»:

• свободного въезда в 113 стран мира без виз, в том числе в Сингапур, Южную Корею и Японию;

• шенгенской визы C‑2 на пять лет для туристических и деловых поездок;

• визы B‑1/B‑2 в США для туристических и деловых поездок или лечения;

• бизнес-визы E‑2 в США для открытия бизнеса и переезда всей семьей.

Программа инвестиционного гражданства Турции предлагает пять вариантов:

1. Купить недвижимость на 400 000 $.

2. Открыть бизнес с уставным капиталом 500 000 $ или создать 50 рабочих мест.

3. Открыть банковский депозит на 500 000 $.

4. Купить гособлигации на 500 000 $.

5. Купить паи венчурных инвестфондов или инвестфондов недвижимости на 500 000 $.

Расчеты по программе гражданства с 2021 года выполняют в долларах США из-за резкого падения и изменчивости курса турецкой лиры.