Греция готовит повышение налога на покупку жилой недвижимости для налоговых резидентов стран за пределами Евросоюза и Европейской экономической зоны. Новая ставка может затронуть инвесторов, которые покупают объекты для «золотой визы».
Елена Козырева, управляющий директор по проектам недвижимости в Иммигрант Инвест, рассказала, как увеличатся расходы инвесторов.
Что изменится для покупателей недвижимости в Греции
Налог на передачу прав собственности увеличится с 3 до 15% для физических лиц, которые являются налоговыми резидентами стран за пределами Евросоюза и Европейской экономической зоны, ЕЭЗ. Об этом сообщил премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис на 90-й Международной выставке в Салониках 6 сентября 2026 года[1]Источник: Выступление Кириакоса Мицотакиса на сайте премьер-министра Греции.
18 октября 2026 года Министерство национальной экономики и финансов Греции опубликовало соответствующий законопроект, который должен пройти голосование в парламенте{{Источник: Статьи 16 и 48 законопроекта Минфина Греции от 18 октября 2026 года на официальном портале общественных консультаций}}.
Повышение налога зависит от страны налогового резидентства, а не гражданства. Если покупатель — налоговый резидент страны Евросоюза, Норвегии, Исландии или Лихтенштейна, повышение его не коснется. Например, гражданин США или Великобритании и одновременно налоговый резидент страны Евросоюза или ЕЭЗ не подпадает под действие повышенной ставки.
Новый налог касается покупки жилой недвижимости. Повышение не распространяется на коммерческие помещения, земельные участки и другие типы объектов.
Изменения могут вступить в силу с 1 июля 2027 года. В опубликованном тексте нет исключений для отдельных категорий покупателей. Если закон примут, покупка недвижимости станет дороже и для заявителей, которые хотят получить ВНЖ в Греции за инвестиции.
Повышение налоговой ставки не распространяется на покупку жилой недвижимости юридическим лицом. Налогообложение таких сделок определяется отдельно.
Елена Козырева,
Управляющий директор по проектам недвижимости
По данным Банка Греции, в 2025 году иностранные инвестиции в греческую недвижимость составили 1,2 млрд евро. Из этой суммы около 800 млн евро пришлось на жилую недвижимость[2]Источник: Официальная статистика по сделкам с недвижимостью на сайте Банка Греции.
Высокий спрос на греческую недвижимость среди инвесторов из Китая, Турции и Израиля повлек рост цен и усложнил покупку объектов для граждан Греции. С помощью повышения налоговой ставки правительство Греции ограничит спрос на недвижимость со стороны иностранных покупателей и стабилизирует цены на недвижимость.
Как рассчитывается налог сейчас
В 2026 году налог на передачу права собственности в Греции составляет 3% от налогооблагаемой стоимости объекта. Его платит покупатель. К основному налогу добавляется муниципальный сбор — 3% от суммы налога, поэтому итоговая ставка сейчас составляет 3,09%.
Налог рассчитывают от налогооблагаемой стоимости объекта. В Греции ее определяют по государственной системе объективной оценки недвижимости, или Objective Determination of Real Estate Values, с учетом зоны, характеристик объекта и коэффициентов[3]Источник: Правила расчета объективной стоимости недвижимости по системе APAA на сайте Независимого органа государственных доходов Греции, AADE.
Если цена в договоре выше объективной налоговой стоимости, налог начисляют на более высокую сумму. Если договорная цена ниже объективной стоимости, налоговая база не снижается: расчет ведется от объективной стоимости объекта. Это правило закреплено в статье 25 закона №5219/2025 «Кодекс налогообложения имущества»[4]Источник: Статья 25 закона №5219/2025 «Кодекс налогообложения имущества» в базе TaxHeaven.
Как получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости и какой налог при этом нужно уплатить
Иностранцы могут получить ВНЖ в Греции за инвестиции в недвижимость. Минимальная сумма инвестиций зависит от объекта и региона:
- 800 000 € — покупка недвижимости в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3100 человек;
- 400 000 € — покупка недвижимости в остальных регионах Греции;
- 250 000 € — покупка отдельных категорий объектов, например недвижимости с переводом в жилое назначение или объектов, которые подлежат восстановлению.
Ниже приведены расчеты для налога на передачу права собственности на недвижимость с учетом пороговой стоимости для ВНЖ. Расчет не включает расходы на нотариуса, регистрацию, юридическое сопровождение и другие сборы. С учетом муниципального сбора общая налоговая нагрузка составит 15,45%.
Расчет налога при покупке недвижимости в Греции
Покупатель уплачивает налог на передачу права собственности до подписания договора купли-продажи. В стандартной процедуре стороны подают декларацию по налогу, после чего налог нужно уплатить в течение 3 рабочих дней.
Юристы Иммигрант Инвест помогают инвесторам выбрать подходящий объект, рассчитать расходы, проверить юридические риски и подготовить документы для получения ВНЖ Греции.
