09 октября, 2025

Время чтения: 3 мин

Как получать доход от аренды недвижимости за границей

Покупка недвижимости в Европе открывает замечательные возможности: вместе с недвижимостью можно получить даже вид на жительство и гражданство. Правда, в этом случае стоимость недвижимости будет выше средней.

Но и пока вы на родине, зарубежная недвижимость может приносить вам доход — если вы сдадите ее в аренду.

Автор • Елена Рудая

Директор по развитию Иммигрант Инвест

Проверка фактовЛайл Жюльен

Финальная проверкаВладлена Баранова

Как получать доход от аренды недвижимости за границей

Где оптимально приобрести недвижимость, чтобы сдать в аренду?

Сейчас в Европе немало подходящих объектов для инвестиций. Для покупки нужен только счёт в европейском банке и соответствующая сумма на нём.

Наибольший доход даст недвижимость в курортной зоне. В Европе это в первую очередь страны Средиземноморья: Греция, Кипр, Мальта, Испания, Португалия.

Рынки недвижимости этих стран очень отличаются. На Кипре, например, ажиотаж спроса: за год рост продажи иностранцам взлетели на 348%. В то же время в Португалии всегда можно найти вариант и в исторической застройке, и в новых домах.

Правда, эксперты предостерегают от покупки недвижимости в провинции. Ликвидность такой недвижимости низкая, продать её будет сложно.

Прибыль от аренды недвижимости за границей может составлять от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч евро. Всё зависит от типа жилья, его площади и состояния, расположения, а также срока аренды: чем он больше, тем ниже ежемесячная плата.

Стоит ли связываться с управляющей компанией, сдавая недвижимость?

Если вы пока не планируете жить в стране, где сдаёте недвижимость, то вряд ли найдёте время заниматься организацией аренды. Это можно поручить управляющей компании.

Что для вас сделает управляющая компания:

найдет арендатора;
заключит с ним договор;
будет вести учет платежей и документальное сопровождение всей аренды;
соберет арендную плату и переведет вам;
будет обслуживать здание и территорию (уборка, стрижка газонов, чистка бассейнов и прочее);
может заниматься ремонтом здания;
примет меры в случае неуплаты;
проконсультирует, если будут вопросы.

Важно понимать, что затраты на УК в среднем составят от 7 до 15% от размера арендной платы, а на высоколиквидных объектах могут доходить до 30%.

Существует два варианта определения суммы дохода, которую вам будет выплачивать управляющая компания. В договоре прописывается либо:

фиксированный доход: например, 5% или 7% от стоимости недвижимости ежегодно;
доля прибыли от сдачи недвижимости в аренду.

В договоре можно указать и период, в который вы не будете сдавать недвижимость, поскольку планируете сами в ней жить. Такое дополнительное условие увеличит процент управляющей компании.

Управляющую компанию можно подобрать через риэлторское или даже туристическое агентство. Туроператоры сами хотят сотрудничать с собственниками вилл и домов.

Нам доверяют более 5000 инвесторов

Сравните ВНЖ в Европе и выберите подходящий

Скачать гайд

Какие налоги платить при сдаче в аренду зарубежной недвижимости?

Налоговая ставка для иностранцев в любой стране выше, чем ставка для резидентов. В среднем она составит от 10% до 20% дохода. Возможно, однако, применять разные схемы.

Например, можно оформить недвижимость на физическое или юридическое лицо: величина налога в каждом случае будет разной.

Если недвижимость оформлена на компанию, в ряде стран отсутствует налог на наследство, больше возможностей снизить налогооблагаемую базу.

Однако при владении доходной недвижимостью через компанию существует налог на прибыль (корпоративный налог). Есть также налог на дивиденды, который отсутствует, если владелец реинвестирует доход, полученный от продажи, в недвижимость в той же стране.

Нужно ли платить налоги в России за владение недвижимостью за границей?

Закон обязывает граждан России платить налог в размере 13% от своих доходов. При этом неважно, где доходы получены: в России или за рубежом.

Какие налоги платить, если купили недвижимость за рубежом?

Однако в статье 311 Налогового кодекса РФ («Устранение двойного налогообложения») прописано, что российские граждане имеют право на зачет налогов, выплаченных в другом государстве.

Если, например, российский резидент получает доход от недвижимости в Португалии, сумма налога, уплаченного в Португалии, будет вычтена из суммы налога, подлежащего уплате в России.

Подавая российскую налоговую декларацию, необходимо указать, какие налоги были заплачены в другой стране. К декларации нужно приложить документы, подтверждающие уплату.

Все документы нужно перевести на русский язык и нотариально заверить.

Как российская налоговая узнает о моей собственности в другой стране?

От вас. Если вы получаете доход от аренды, вы должны декларировать его в России.

Для этого в налоговый орган по месту жительства предоставляется декларация по форме 3-НДФЛ (лист «Б», или доходы от источников за пределами Российской Федерации).

В соответствии с законом №140-ФЗ, декларированию подлежат:

объекты недвижимости;
счета или вклады в иностранных банках;
транспортные средства;
ценные бумаги;
доли участия и паи в уставных капиталах российских и иностранных организаций;
контролируемые иностранные компании.

Российские граждане часто не декларируют счета в иностранных банках. Но купить недвижимость без банковского счета невозможно.

Декларировать необходимо и денежные средства на счете, и объект приобретенной недвижимости.

Как избежать двойного налогообложения?

Следует покупать недвижимость в странах, с которыми у России заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Таких стран в мире 82.

Среди них Австрия, Болгария, Венгрия, Испания, Кипр, Мальта, Польша, Португалия, Швейцария. Они наиболее популярны у наших сограждан, приобретающих жильё за рубежом.

Согласно статьи 232 НК РФ, для освобождения от уплаты налогов в Российской Федерации налогоплательщик обязан предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие, что он является резидентом государства, с которым у РФ заключен договор об избежании двойного налогообложения.

Что будет, если не сообщать налоговой о своих доходах за границей?

Если вы не сообщили о счете в иностранном банке, о котором узнала ФНС, придется заплатить штраф от 4000 до 5000 рублей.

Если не предоставили документы о движении средств по счету в течение 10 дней или меньше — штраф от 300 до 500 рублей. Если затянули больше, чем на месяц, — штраф от 2500 до 3000 рублей.

Повторное нарушение будет стоить 20 000 рублей (ст. 15.25 КоАП РФ).

Нарушение налогового законодательства стоит дороже. Если вы вообще не сообщали в налоговую службу о своем счете за границей и при этом получали на него доход в течение многих лет, это уже уклонение от уплаты налогов. В этом случае ФНС может потребовать доплатить налоги и выписать штраф: от 100 000 до 300 000 рублей.

Нарушаю ли я российский закон, если получаю за сдачу квартиры в аренду наличные деньги?

Нет. Российское законодательство не содержит прямых запретов на этот счет.

Другой вопрос – указывать ли в российской налоговой декларации эти средства? Мы рекомендуем делать это.

Если декларировать доход только за рубежом, появляется риск, что ФНС узнает об этом доходе в рамках Конвенции о взаимной административной помощи по налоговым делам.

Иммигрант Инвест — лицензированный агент программ гражданства за инвестиции в Евросоюзе, Карибском бассейне. Готовы начать свой путь к еще одному гражданству? Запланируйте встречу с экспертами инвестиционных программ.