Сент-Джулианс, Мальта
Dragonara Business Centre, Office 506, Dragonara Road,
Paceville, St Julian’s, STJ 3141 Malta
+356 (277) 811-04
Вена, Австрия
Doblhoffgasse 9, 1010
+43 (650) 540-49-79
Все офисы
Недвижимость

Недвижимость в Австрии: сколько стоит и как купить

Цены на жилье в Австрии удвоились за 10 лет. Квартиры в австрийских новостройках — самые дорогие в Европе, по данным агентства Deloitte.

Стоимость жилой недвижимости сильно зависит от региона и района. Самая дорогая недвижимость — в федеральной земле Форарльберг, а самый дорогой район в Вене: это исторический центр города. Жилье здесь в три раза дороже, чем на окраине столицы.

Недвижимость в Австрии. Центральная площадь Граца

Спрос на недвижимость в Австрии растет. Австрийцы стали чаще покупать недвижимость для сохранения накоплений из-за инфляционных ожиданий. Покупку жилья используют и как один из видов долгосрочных инвестиций или пенсионного обеспечения, чтобы продать при выходе на пенсию или получать доход от аренды. С 2010 года цены на австрийское жилье удвоились, а за последние 5 лет выросли в 1,5 раза.

Недвижимость в Австрии: динамика цен на жилье по данным Евростата
Динамика цен на австрийское жилье по данным Евростата, представленным в 2022 году. 100% — стоимость жилой недвижимости в Австрии в 2010 году

Новостроек в полтора раза меньше, чем вторичных квартир. Две из пяти проданных квартир в Австрии в 2021 году — новостройки. В Вене соотношение новостроек и квартир на вторичном рынке такое же, как в среднем по стране.

Больше всего новостроек продано в Форарльберге: туристическом регионе на западе Австрии на границе со Швейцарией. Без малого половина купленных здесь квартир — новостройки. Меньше всего новостроек в Бунгерланде: сельскохозяйственном винодельческом регионе на востоке Австрии на границе с Венгрией — одна из пяти квартир.

Недвижимость в Австрии. Карта федеральных земель
Австрия — федеративное государство, состоит из 9 федеральных земель. Столица страны — отдельная федеральная земля. Зальцбург, Каринтия, Тироль, Форарльберг — туристические регионы, Вена, Нижняя Австрия, Верхняя Австрия, Штирия — в основном промышленные, Бургенланд — сельскохозяйственный

В собственных домах и квартирах живет чуть больше половины австрийцев. Остальные арендуют жилье у собственников, в жилищно-строительных кооперативах или у муниципалитетов. В Австрии заметное количество жилья находится в собственности муниципалитетов, которые предоставляют его в социальный наем. Сдача жилья в аренду в среднем приносит около 3% годовых.

Средняя площадь купленной квартиры — 64 м2 в 2021. Самые большие квартиры, в среднем 76 м2, покупали в Верхней и Нижней Австрии, а самые маленькие — 65 м2 в Вене и 67 м2 в Штирии.

Какую недвижимость покупают инвесторы

В Австрии покупают квартиры, дома и таунхаусы. При этом квартиры в Австрии покупают в 5 раз чаще, чем дома. Больше всего квартир в 2021 году купили в Вене, а домов — в Нижней Австрии. По соотношению спроса Вена и Нижняя Австрия — типичная столица и ее пригород.

Где чаще всего покупают квартиры и дома в Австрии

Квартиры
Половина сделок с квартирами в стране
Дома
2/3 сделок с домами в стране
1. Вена
2. Штирия
3. Нижняя Австрия
1. Нижняя Австрия
2. Штирия
3. Верхняя Австрия

Вена лидирует по продажам квартир благодаря тому, что в столице живет четверть населения Австрии. Для сравнения: площадь Вены примерно в два раза больше Еревана. Город расположен внутри территории федеральной земли Нижняя Австрия, и границы Вены не расширяются.

Участок для дома проще найти в пригороде столицы в Нижней Австрии, поэтому и продаж домов в этом регионе больше всего в стране. В Вене дома покупают реже всего из-за ограниченного предложения.

Самые дорогие и престижные апартаменты в Австрии — мансардные квартиры и пентхаусы. Мансардные квартиры располагаются в исторических зданиях, пентхаусы — в современных. Между мансардной квартирой и пентхаусом нет четкой грани, поэтому квартиру в мансарде могут называть и пентхаусом. У мансардных квартир бывают террасы на крыше с зоной отдыха и бассейном.

Кроме привычных видов жилой недвижимости в Австрии можно купить альпийское шале, замок или историческую усадьбу. 

Недвижимость в Австрии. Мансардная квартира в Вене

Здание с мансардой в историческом центре Вены. Квартиры-мансарды — результат реновации исторических зданий

Недвижимость в Австрии. Интерьер мансардной квартиры в Вене

Исторические здания в Австрии реконструируют: сохраняют внешний вид, но обновляют несущие конструкции, водопровод, отопление и электрику

Недвижимость в Австрии: шале в австрийских Альпах

В туристических регионах продают традиционные альпийские шале. Сейчас это комфортабельные загородные резиденции для отдыха. На горнолыжных курортах в стиле шале строят многоэтажные гостиницы и многоквартирные дома

Недвижимость в Австрии: замок Шёнбюэль

Замок Шёнбюэль на берегу Дуная в Нижней Австрии находится в частной собственности. Замок на этом месте построили в двенадцатом веке. Современный облик замок получил в девятнадцатом веке

Сколько стоит недвижимость в Австрии

Средняя цена квартиры в 2021 году — 241 000 €, а дома — 314 000 €. Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Австрии — 3761 €. Цена квадратного метра сильно зависит от региона. Самые высокие цены в Форарльберге и Вене, а самые доступные — в Бунгерланде и Штирии.

3761 €
за 1 м²
Средняя цена
на жилье в Австрии

В Нижней Австрии цена квадратного метра жилья на уровне среднего значения по стране. Нижняя Австрия — привлекательный регион для покупки жилья по соотношению цены и близости к столице.

Цена квадратного метра жилья в регионах Австрии 

Федеральная земляЦена за 1 м²
Форарльберг
Туристический регион
4829 €   
Вена
Столица
4625 €   
Зальцбург
Туристический регион
4418 €   
Тироль
Туристический регион
4320 €   
Нижняя Австрия
Промышленный регион
3219 €   
Верхняя Австрия
Промышленный регион
3105 €   
Каринтия
Туристический регион
3080 €   
Штирия
Промышленный регион
2723 €   
Бургенланд
Винодельческий регион
2436 €   
Данные риелторского агентства Remax

Самые дорогие квартиры в Австрии продают в Вене и Кицбюэле — горнолыжном курорте в Тироле. Самые дорогие районы Вены — Вена 1, Внутренний Город, и Вена 4, Виден. В Вене 23 района, у каждого есть номер и название. Исторический центр Вены расположен в районе Вена 1, Внутренний Город. Вокруг Внутреннего Города расположены районы с третьего по девятый — они составляют центральную часть Вены.

Самые дорогие дома в Австрии продают также в Кицбюэле. Вместе с ним в тройке лидеров по стоимости домов Куфштайн в Тироле и Брегенц — столица Форарльберга на берегу Боденского озера.

Районы Австрии с самой дорогой недвижимостью

КвартирыДома
1. Вена, Внутренний Город
2. Вена, Виден
3. Кицбюэль
1. Кицбюэль
2. Брегенц
3. Куфштайн

Самая высокая средняя цена квартиры в Австрии — во Внутреннем Городе Вены: 1 млн евро при средней площади 88 м². Это в три раза больше, чем средняя цена в центральном районе Вена 3, Ландштрассе. При этом квартиры во Внутреннем Городе покупают реже всего из всех районов столицы, а Ландштрассе на четвертом месте по количеству сделок.

Самые доступные квартиры в Вене продают в районе Вена 15, Рудольфсхайм-Фюнфхаус. Но чаще доступное жилье покупают в районах Вена 10, Фаворитен, и Вена 21, Флоридсдорф. Средняя цена квартиры в этих районах — примерно 240 000 €.

Средняя цена квартиры в Вене в зависимости от района

1 000 000 €
Квартира в историческом центре Вены: Внутреннем Городе
500 000 €
Квартира в 15 минутах езды от центра Вены: Виден
240 000 €
Квартира на окраине Вены — Фаворитен, Флоридсдорф

Кто может купить недвижимость в Австрии

Граждане стран Евросоюза, Швейцарии, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна могут свободно покупать недвижимость в Австрии. Иностранцу без вида на жительство в Австрии потребуется разрешение на покупку от муниципалитета. Получить разрешение в альпийских федеральных землях — Форарльберге, Тироле, Зальцбурге — практически невозможно.

Покупка недвижимости в Австрии не дает право на получение вида на жительство. Наоборот, для покупки жилья необходимо сначала получить ВНЖ. Вид на жительство за покупку недвижимости инвестор может получить на Мальте, в Португалии, Испании и Греции.

Житель Австрии с ВНЖ имеет право купить один объект для собственного проживания. Инвестор с доходами за пределами Австрии может получить ВНЖ без права работы или ведения бизнеса в стране. Мы писали о том, как получить ВНЖ в Австрии для финансово независимого лица.

Вид на жительство в Австрии подразумевает переезд в страну, поэтому для получения ВНЖ необходимо сначала арендовать жилье. Договор аренды заключают минимум на год, и при досрочном расторжении арендатор может потерять обеспечительный платеж — три месячных арендных платы. 

Австрийские юрлица с иностранными учредителями могут покупать недвижимость без ограничений по количеству и расположению. Такой вариант может подойти при получении ВНЖ за открытие бизнеса. О требованиях к компании и процедуре получения вида на жительство мы писали в статье «ВНЖ в Австрии через открытие бизнеса».

Как купить недвижимость в Австрии

Процедура покупки недвижимости занимает от 3 до 6 месяцев. Сделку обычно сопровождают юристы, которые проверяют чистоту сделки и условия договора.

1. Выбрать объект

От 1 недели

Квартиру или дом можно найти на австрийском сайте объявлений willhaben.at или сайте риелторского агентства, например remax.at. Объект можно выбрать дистанционно. Риелторы могут организовать осмотр объекта в онлайне. 

2. Зарезервировать объект

От 1 дня

Покупатель с продавцом согласовывают условия будущей сделки и подписывают предварительный договор — предложение о покупке. В предложении указывают ключевые условия сделки: цену, адрес и площадь объекта, комиссионные юристов и риелтора, кто несет накладные расходы, размер предоплаты. Иногда продавец просит предоплату 10%, которую зачисляют на эскроу-счет, — продавец получает эти деньги только после регистрации сделки.

3. Заключить договор купли-продажи

До 8 недель

Юристы готовят основной договор купли-продажи. Продавец и покупатель подписывают договор в присутствии нотариуса. При необходимости в процедуре участвует присяжный переводчик.

4. Оплатить недвижимость и получить одобрение сделки

От 6 до 8 недель

Продавец перечисляет оплату по договору на эскроу-счет — продавец получает оплату после регистрации права собственности. Сделку с иностранцем направляют на согласование в муниципалитет, который дает окончательное одобрение покупки.

5. Зарегистрировать право собственности

От 1 недели до 3 месяцев

После одобрения сделки право собственности регистрируют в земельном кадастре. При переходе права собственности продавец получает оплату по договору с эскроу-счета.

Расходы при покупке

Статья расходов% от суммы сделки
Налог на переход права собственности3,5%
Регистрационный сбор1,1%
Юридическое сопровождение1,2%
Комиссия риелтора
При покупке через агентство
3,2—4,8%
Нотариальный сбор360—600 €

Покупатели недвижимости в Австрии платят налог на переход права собственности и специальные сборы. Сопутствующие расходы составят от 5 до 11% от стоимости договора купли-продажи.

Сколько стоит содержание недвижимости в Австрии

Налоги. В Австрии нет налога на недвижимость, только налог на землю. Собственники квартир многоквартирных домов платят земельный налог за участок, на котором стоит дом. Налог включают в ежемесячные коммунальные платежи: за квартиру площадью 80 м² около 10 € в месяц.

С дохода от сдачи недвижимости в аренду платят подоходный налог. В Австрии прогрессивная шкала подоходного налога от 20 до 55% в зависимости от годового дохода. На практике средняя ставка — 25%.

Коммунальные платежи. За воду, электричество, газ платят по счетчикам. Отопление в квартирах может быть индивидуальным или центральным. Если отопление индивидуальное, то отдельной платы нет — только за энергоноситель для котла: газ или электричество.

Плата за содержание дома — за лифт, уборку, ремонт, охрану — зависит от управляющей компании и оборудования дома.

Интернет, телевидение и телефонная связь стоят от 30 до 50 € в зависимости от тарифа и населенного пункта.

Сколько стоит содержание квартиры в Австрии

Статья расходовСумма в месяц
Электричество, газ, вода, отопление, вывоз мусора140—380 €
Содержание дома: лифт, уборка, ремонт, охрана100—300 €
Итого240—680 €

Расходы при продаже недвижимости

Продавец недвижимости в Австрии платит налог на прирост капитала с разницы между стоимостью продажи и покупки. Из налогооблагаемой суммы исключают сопутствующие расходы на покупку: комиссию риелтора, юридическое сопровождение. После 10 лет владения объектом собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму на 2% в год, но не больше чем на 50%. Подоходный налог с дохода от продажи недвижимости не платят. 

Если собственник продает недвижимость через агентство, то комиссию обычно оплачивает покупатель. Юридическое сопровождение сделки стоит примерно 1,2% от суммы продажи, и это необязательные расходы. 

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру в Австрии?

Свободно купить квартиру в Австрии могут граждане стран Евросоюза, Швейцарии, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна. Гражданам других стран необходимо получить разрешение на покупку недвижимости в муниципалитете.

Жители Австрии с ВНЖ могут купить одну квартиру для своей семьи. О том, какие расходы несет инвестор при покупке недвижимости в Австрии, мы писали в материале «Недвижимость в Австрии».

Как купить недвижимость в Австрии?

Чтобы купить недвижимость в Австрии, иностранцу необходимо получить разрешение в муниципалитете или получить вид на жительство в Австрии. Житель Австрии с ВНЖ может купить один дом или квартиру для собственного проживания. Мы писали в блоге о том как получить ВНЖ в Австрии для тех, кто не планирует работать или вести бизнес в стране.

Можно ли в Австрии купить дом за 1 евро под реконструкцию?

Как и в других странах Евросоюза, такие предложения носят разовый, а не системный характер. Например, в 2021 году в Австрии в деревне Раппоттенштейн в федеральной земле Нижняя Австрия муниципалитет предлагал земельный участок за 1 евро с условием построить на нем дом за три года и завести семью в течение 10 лет. Сейчас подобных предложений нет.

Обычно дома за 1 евро предлагают купить отдаленные от центра сельские муниципалитеты. Цель таких предложений — привлечь новых жителей, чтобы компенсировать отток населения из-за урбанизации. Бывает, что за 1 евро продают исторические здания с обязательством реконструировать их за счет покупателя. Поэтому в реальности такая покупка может обойтись в сотни тысяч евро.

На практике спрос сконцентрирован в развитых районах. Например, в 2021 году Нижняя Австрия стала лидером по числу проданных домов среди всех регионов Австрии.

Сколько стоит построить дом в Австрии?

Чтобы сориентироваться в стоимости строительства дома в Австрии, стоит изучить цены на готовые дома. Это даст понимание, сколько придется инвестировать в строительство. Средняя цена дома в 2021 году — 314 000 €. Самые дорогие дома продавали на горнолыжных курортах Тироля и на берегу Боденского озера.

Где в Австрии самая недорогая недвижимость?

Самая низкая цена квадратного метра жилья в Австрии — в Бургенланде и в Штирии: 2436 € и 2723 €. Самые дорогие федеральные земли — Форарльберг на границе со Швейцарией и столица Вене. В Нижней Австрии и Верхней Австрии цены близки к средним по стране. Недвижимость в Нижней Австрии привлекает близостью к Вене при более низких ценах, чем в столице.

В каком районе в Вене можно купить квартиру недорого?

Самые низкие цены на квартиры в Вене в районе Вена 15, Рудольфсхайм-Фюнфхаус. Из районов с доступным жильем наибольшей популярностью пользуются Вена 10, Фаворитен, и Вена 21, Флоридсдорф. Средняя цена квадратного метра жилья в Вене — 4625 €.

Какая недвижимость в Австрии подойдет для иностранцев?

Иностранцы с видом на жительство в Австрии могут купить одну квартиру или дом для своей семьи. Для этого им необходимо получить разрешение на покупку недвижимости в муниципалитете. Иностранцам без ВНЖ также потребуется разрешение муниципалитета, но они вряд ли его получат.

Подтвердите подписку и вскоре получите первое письмо
Подпишитесь на рассылку, чтобы выгоднее получить второй паспорт или ВНЖ
Экспертные материалы от юристов, главные новости и примеры из практики
Подпишитесь на рассылку с экспертными материалами о ВНЖ и гражданстве за инвестиции
Недвижимость в Австрии: сколько стоит и как купить