Спрос на недвижимость в Австрии растет. Австрийцы стали чаще покупать недвижимость для сохранения накоплений
Новостроек в полтора раза меньше, чем вторичных квартир. Две из пяти проданных квартир в Австрии в 2021 году — новостройки. В Вене соотношение новостроек и квартир на вторичном рынке такое же, как в среднем по стране.
Больше всего новостроек продано в Форарльберге: туристическом регионе на западе Австрии на границе со Швейцарией. Без малого половина купленных здесь квартир — новостройки. Меньше всего новостроек в Бунгерланде: сельскохозяйственном винодельческом регионе на востоке Австрии на границе с Венгрией — одна из пяти квартир.
В собственных домах и квартирах живет чуть больше половины австрийцев. Остальные арендуют жилье у собственников, в жилищно-строительных кооперативах или у муниципалитетов. В Австрии заметное количество жилья находится в собственности муниципалитетов, которые предоставляют его в социальный наем. Сдача жилья в аренду в среднем приносит около 3% годовых.
Средняя площадь купленной квартиры — 64 м2 в 2021. Самые большие квартиры, в среднем 76 м2, покупали в Верхней и Нижней Австрии, а самые маленькие — 65 м2 в Вене и 67 м2 в Штирии.
Какую недвижимость покупают инвесторы
В Австрии покупают квартиры, дома и таунхаусы. При этом квартиры в Австрии покупают в 5 раз чаще, чем дома. Больше всего квартир в 2021 году купили в Вене, а домов — в Нижней Австрии. По соотношению спроса Вена и Нижняя Австрия — типичная столица и ее пригород.
Где чаще всего покупают квартиры и дома в Австрии
| Квартиры Половина сделок с квартирами в стране | Дома 2/3 сделок с домами в стране |
| 1. Вена 2. Штирия 3. Нижняя Австрия | 1. Нижняя Австрия 2. Штирия 3. Верхняя Австрия |
Вена лидирует по продажам квартир благодаря тому, что в столице живет четверть населения Австрии. Для сравнения: площадь Вены примерно в два раза больше Еревана. Город расположен внутри территории федеральной земли Нижняя Австрия, и границы Вены не расширяются.
Участок для дома проще найти в пригороде столицы в Нижней Австрии, поэтому и продаж домов в этом регионе больше всего в стране. В Вене дома покупают реже всего
Самые дорогие и престижные апартаменты в Австрии — мансардные квартиры и пентхаусы. Мансардные квартиры располагаются в исторических зданиях, пентхаусы — в современных. Между мансардной квартирой и пентхаусом нет четкой грани, поэтому квартиру в мансарде могут называть и пентхаусом. У мансардных квартир бывают террасы на крыше с зоной отдыха и бассейном.
Кроме привычных видов жилой недвижимости в Австрии можно купить альпийское шале, замок или историческую усадьбу.
Сколько стоит недвижимость в Австрии
Средняя цена квартиры в 2021 году — 241 000 €, а дома — 314 000 €. Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Австрии — 3761 €. Цена квадратного метра сильно зависит от региона. Самые высокие цены в Форарльберге и Вене, а самые доступные — в Бунгерланде и Штирии.
за 1 м²
на жилье в Австрии
В Нижней Австрии цена квадратного метра жилья на уровне среднего значения по стране. Нижняя Австрия — привлекательный регион для покупки жилья по соотношению цены и близости к столице.
Цена квадратного метра жилья в регионах Австрии
| Федеральная земля | Цена за 1 м² |
| Форарльберг Туристический регион | 4829 € |
| Вена Столица | 4625 € |
| Зальцбург Туристический регион | 4418 € |
| Тироль Туристический регион | 4320 € |
| Нижняя Австрия Промышленный регион | 3219 € |
| Верхняя Австрия Промышленный регион | 3105 € |
| Каринтия Туристический регион | 3080 € |
| Штирия Промышленный регион | 2723 € |
| Бургенланд Винодельческий регион | 2436 € |
Самые дорогие квартиры в Австрии продают в Вене и Кицбюэле — горнолыжном курорте в Тироле. Самые дорогие районы Вены — Вена 1, Внутренний Город, и Вена 4, Виден. В Вене 23 района, у каждого есть номер и название. Исторический центр Вены расположен в районе Вена 1, Внутренний Город. Вокруг Внутреннего Города расположены районы с третьего по девятый — они составляют центральную часть Вены.
Самые дорогие дома в Австрии продают также в Кицбюэле. Вместе с ним в тройке лидеров по стоимости домов Куфштайн в Тироле и Брегенц — столица Форарльберга на берегу Боденского озера.
Районы Австрии с самой дорогой недвижимостью
| Квартиры | Дома |
| 1. Вена, Внутренний Город 2. Вена, Виден 3. Кицбюэль | 1. Кицбюэль 2. Брегенц 3. Куфштайн |
Самая высокая средняя цена квартиры в Австрии — во Внутреннем Городе Вены: 1 млн евро при средней площади 88 м². Это в три раза больше, чем средняя цена в центральном районе Вена 3, Ландштрассе. При этом квартиры во Внутреннем Городе покупают реже всего из всех районов столицы, а Ландштрассе на четвертом месте по количеству сделок.
Самые доступные квартиры в Вене продают в районе Вена 15, Рудольфсхайм-Фюнфхаус. Но чаще доступное жилье покупают в районах Вена 10, Фаворитен, и Вена 21, Флоридсдорф. Средняя цена квартиры в этих районах — примерно 240 000 €.
Средняя цена квартиры в Вене в зависимости от района
Кто может купить недвижимость в Австрии
Граждане стран Евросоюза, Швейцарии, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна могут свободно покупать недвижимость в Австрии. Иностранцу без вида на жительство в Австрии потребуется разрешение на покупку от муниципалитета. Получить разрешение в альпийских федеральных землях — Форарльберге, Тироле, Зальцбурге — практически невозможно.
Покупка недвижимости в Австрии не дает право на получение вида на жительство. Наоборот, для покупки жилья необходимо сначала получить ВНЖ. Вид на жительство за покупку недвижимости инвестор может получить на Мальте, в Португалии, Испании и Греции.
Житель Австрии с ВНЖ имеет право купить один объект для собственного проживания. Инвестор с доходами за пределами Австрии может получить ВНЖ без права работы или ведения бизнеса в стране. Мы писали о том, как получить ВНЖ в Австрии для финансово независимого лица.
Вид на жительство в Австрии подразумевает переезд в страну, поэтому для получения ВНЖ необходимо сначала арендовать жилье. Договор аренды заключают минимум на год, и при досрочном расторжении арендатор может потерять обеспечительный платеж — три месячных арендных платы.
Австрийские юрлица с иностранными учредителями могут покупать недвижимость без ограничений по количеству и расположению. Такой вариант может подойти при получении ВНЖ за открытие бизнеса. О требованиях к компании и процедуре получения вида на жительство мы писали в статье «ВНЖ в Австрии через открытие бизнеса».
Как купить недвижимость в Австрии
Процедура покупки недвижимости занимает от 3 до 6 месяцев. Сделку обычно сопровождают юристы, которые проверяют чистоту сделки и условия договора.
Квартиру или дом можно найти на австрийском сайте объявлений willhaben.at или сайте риелторского агентства, например remax.at. Объект можно выбрать дистанционно. Риелторы могут организовать осмотр объекта в онлайне.
Покупатель с продавцом согласовывают условия будущей сделки и подписывают предварительный договор — предложение о покупке. В предложении указывают ключевые условия сделки: цену, адрес и площадь объекта, комиссионные юристов и риелтора, кто несет накладные расходы, размер предоплаты. Иногда продавец просит предоплату 10%, которую зачисляют на эскроу-счет, — продавец получает эти деньги только после регистрации сделки.
Юристы готовят основной договор купли-продажи. Продавец и покупатель подписывают договор в присутствии нотариуса. При необходимости в процедуре участвует присяжный переводчик.
Продавец перечисляет оплату по договору на эскроу-счет — продавец получает оплату после регистрации права собственности. Сделку с иностранцем направляют на согласование в муниципалитет, который дает окончательное одобрение покупки.
После одобрения сделки право собственности регистрируют в земельном кадастре. При переходе права собственности продавец получает оплату по договору с эскроу-счета.
Расходы при покупке
| Статья расходов | % от суммы сделки |
| Налог на переход права собственности | 3,5% |
| Регистрационный сбор | 1,1% |
| Юридическое сопровождение | 1,2% |
| Комиссия риелтора При покупке через агентство | 3,2—4,8% |
| Нотариальный сбор | 360—600 € |
Покупатели недвижимости в Австрии платят налог на переход права собственности и специальные сборы. Сопутствующие расходы составят от 5 до 11% от стоимости договора купли-продажи.
Сколько стоит содержание недвижимости в Австрии
Налоги. В Австрии нет налога на недвижимость, только налог на землю. Собственники квартир многоквартирных домов платят земельный налог за участок, на котором стоит дом. Налог включают в ежемесячные коммунальные платежи: за квартиру площадью 80 м² около 10 € в месяц.
С дохода от сдачи недвижимости в аренду платят подоходный налог. В Австрии прогрессивная шкала подоходного налога от 20 до 55% в зависимости от годового дохода. На практике средняя ставка — 25%.
Коммунальные платежи. За воду, электричество, газ платят по счетчикам. Отопление в квартирах может быть индивидуальным или центральным. Если отопление индивидуальное, то отдельной платы нет — только за энергоноситель для котла: газ или электричество.
Плата за содержание дома — за лифт, уборку, ремонт, охрану — зависит от управляющей компании и оборудования дома.
Интернет, телевидение и телефонная связь стоят от 30 до 50 € в зависимости от тарифа и населенного пункта.
Сколько стоит содержание квартиры в Австрии
| Статья расходов | Сумма в месяц |
| Электричество, газ, вода, отопление, вывоз мусора | 140—380 € |
| Содержание дома: лифт, уборка, ремонт, охрана | 100—300 € |
| Итого | 240—680 € |
Расходы при продаже недвижимости
Продавец недвижимости в Австрии платит налог на прирост капитала с разницы между стоимостью продажи и покупки. Из налогооблагаемой суммы исключают сопутствующие расходы на покупку: комиссию риелтора, юридическое сопровождение. После 10 лет владения объектом собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму на 2% в год, но не больше чем на 50%. Подоходный налог с дохода от продажи недвижимости не платят.
Если собственник продает недвижимость через агентство, то комиссию обычно оплачивает покупатель. Юридическое сопровождение сделки стоит примерно 1,2% от суммы продажи, и это необязательные расходы.
Часто задаваемые вопросы
Свободно купить квартиру в Австрии могут граждане стран Евросоюза, Швейцарии, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна. Гражданам других стран необходимо получить разрешение на покупку недвижимости в муниципалитете.
Жители Австрии с ВНЖ могут купить одну квартиру для своей семьи. О том, какие расходы несет инвестор при покупке недвижимости в Австрии, мы писали в материале «Недвижимость в Австрии».
Чтобы купить недвижимость в Австрии, иностранцу необходимо получить разрешение в муниципалитете или получить вид на жительство в Австрии. Житель Австрии с ВНЖ может купить один дом или квартиру для собственного проживания. Мы писали в блоге о том как получить ВНЖ в Австрии для тех, кто не планирует работать или вести бизнес в стране.
Как и в других странах Евросоюза, такие предложения носят разовый, а не системный характер. Например, в 2021 году в Австрии в деревне Раппоттенштейн в федеральной земле Нижняя Австрия муниципалитет предлагал земельный участок за 1 евро с условием построить на нем дом за три года и завести семью в течение 10 лет. Сейчас подобных предложений нет.
Обычно дома за 1 евро предлагают купить отдаленные от центра сельские муниципалитеты. Цель таких предложений — привлечь новых жителей, чтобы компенсировать отток населения
На практике спрос сконцентрирован в развитых районах. Например, в 2021 году Нижняя Австрия стала лидером по числу проданных домов среди всех регионов Австрии.
Чтобы сориентироваться в стоимости строительства дома в Австрии, стоит изучить цены на готовые дома. Это даст понимание, сколько придется инвестировать в строительство. Средняя цена дома в 2021 году — 314 000 €. Самые дорогие дома продавали на горнолыжных курортах Тироля и на берегу Боденского озера.
Самая низкая цена квадратного метра жилья в Австрии — в Бургенланде и в Штирии: 2436 € и 2723 €. Самые дорогие федеральные земли — Форарльберг на границе со Швейцарией и столица Вене. В Нижней Австрии и Верхней Австрии цены близки к средним по стране. Недвижимость в Нижней Австрии привлекает близостью к Вене при более низких ценах, чем в столице.
Самые низкие цены на квартиры в Вене в районе Вена 15, Рудольфсхайм-Фюнфхаус. Из районов с доступным жильем наибольшей популярностью пользуются Вена 10, Фаворитен, и Вена 21, Флоридсдорф. Средняя цена квадратного метра жилья в Вене — 4625 €.
Иностранцы с видом на жительство в Австрии могут купить одну квартиру или дом для своей семьи. Для этого им необходимо получить разрешение на покупку недвижимости в муниципалитете. Иностранцам без ВНЖ также потребуется разрешение муниципалитета, но они вряд ли его получат.
