Какие налоги заплатить, если купили недвижимость за рубежом?
Спрос на иностранную недвижимость среди россиян вырос в три раза по итогу 2022 года. Самыми востребованными странами стали Турция, ОАЭ, Кипр, Португалия и Черногория.
Разбираемся, какие налоги необходимо уплатить на зарубежную недвижимость, чтобы у налоговой службы России не возникло вопросов к инвестору.
Юрист, AML Compliance officer, сертифицированный специалист CAMS
Законодательство РФ не запрещает россиянам владеть иностранной недвижимостью. В недвижимость за рубежом инвестируют по разным причинам:
чтобы получить ВНЖ или гражданство;
приобрести ликвидный актив;
получать доход от сдачи объекта в аренду;
подготовить «запасной аэродром».
При покупке и продаже недвижимости уплачиваются единовременные налоги, например налог на переход права собственности или на прирост капитала. Расходы, связанные с владением недвижимостью, относят к текущим налогам. Это муниципальные налоги на собственность, коммунальные платежи.
Налоги при покупке недвижимости за рубежом
Россияне не обязаны отчитываться перед налоговой службой о покупке зарубежной недвижимости. Исключение — государственные и муниципальные служащие, которые должны ежегодно декларировать все объекты.
Покупатели уплачивают налог на передачу права собственности в соответствии с налоговым законодательством страны, в которой они приобретают недвижимость. Налог нужно заплатить один раз.
В Португалии налог на передачу права собственности, или IMT (Imposto Municipal Sobre Transmissão Onerosa de Imóveis) платят по прогрессивной шкале — от 0 до 8% в зависимости от стоимости недвижимости. Уплатить налог нужно после того как заключен предварительный договор купли-продажи, но не позднее, чем за три дня до завершения сделки.
Налоги при владении иностранной недвижимостью
Россияне платят налог на имущество: жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи и другие строения. Ставка налога начинается от 0,1%. Недвижимость за рубежом не облагается налогом на имущество физических лиц.
Владельцы недвижимости платят налоги в той стране, где они купили объект. В расходы на содержание недвижимости также входят коммунальные платежи и иногда страховка.
В ОАЭ собственники недвижимости уплачивают ежегодный взнос за содержание жилых объектов. Деньги идут на уход за общей территорией, капитальный ремонт, обустройство инфраструктуры. Размер взноса устанавливает застройщик: обычно он варьируется от 15 до 60 $ за квадратный метр.
Налоги при сдаче в аренду зарубежной недвижимости
Если россиянин проживает в России более 183 дней, он считается налоговым резидентом страны. Это значит, что большинство его доходов облагается по ставке в размере 13%. В том числе доход, полученный от сдачи зарубежной недвижимости в аренду.
В других странах налог на доход с арендных платежей может быть включен в расчет налоговой базы. Налог на доход от сдачи в аренду придется платить и в России, и в стране, где находится недвижимость.
Если между Россией и иностранным государством заключено соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), то в российский бюджет нужно доплатить лишь разницу.
Например, соглашения между Россией и Турцией предусматривают возможность уплаты налога, как в России, так и Турции. Налог на доход с аренды недвижимости, уплаченный в Турции, можно зачесть в счет уплаты НДФЛ в России. Для этого необходимо предоставить документы, которые подтверждают доход и уплаченную сумму налога.
Налоги при продаже зарубежной недвижимости
Россияне уплачивают налог от продажи жилой недвижимости, в том числе зарубежной, по ставке 13%. При наличии СИДН между Россией и иностранным государством сумму налога можно уменьшить по аналогии с примером налога на доход от сдачи объекта в аренду.
Доход от продажи зарубежной недвижимости не будет облагаться налогом в России, если на момент продажи минимальный срок владения составил:
3 года — если объект был получен по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимости;
3 года — если это единственное жилье, находящееся в собственности налогоплательщика (правило действует с 1 января 2020 года);
5 лет — для остальной недвижимости.
Налог уплачивают в рублях. Полученный в иностранной валюте доход пересчитывается на рубли по курсу Центробанка на день зачисления денег на счет.
Продавец недвижимости в Турции платит налог на прирост капитала, если владел объектом меньше пяти лет. Ставка налога прогрессивная — от 15 до 35%. Например, если россиянин продает квартиру в Турции через два года после покупки, сначала он заплатит налог в Турции.
Платить налог в России ему не придется, так как ставка налога, уплаченного в Турции, оказалась выше ставки НДФЛ в России — 13%. Если бы ставка была ниже, то в российский бюджет пришлось бы доплатить разницу.
В каких странах россияне могут получить ВНЖ, ПМЖ или гражданство за покупку недвижимости
Из-за санкций Евросоюза и США некоторые страны ограничили участие россиян в инвестиционных программах. Среди программ, по которым разрешено покупать недвижимость, доступными остаются:
ВНЖ в Португалии — от 280 000 €;
ПМЖ на Кипре — от 300 000 €;
ВНЖ в Объединенных Арабских Эмиратах — от 545 000 $;
гражданство Гренады — от 220 000 $;
гражданство Турции — от 400 000 $.
Иммигрант Инвест располагает собственной базой недвижимости от проверенных застройщиков. Все объекты подходят для участия в инвестиционных программах.
Иммигрант Инвест — лицензированный агент государственных программ стран Евросоюза и Карибского бассейна. Если хотите получить вид на жительство или второе гражданство, обращайтесь за консультацией к экспертам инвестиционных программ.
