Inversión inmobiliaria en Grecia: precios de propiedades, ubicaciones clave y beneficios de la Golden Visa

Los precios inmobiliarios suben tras un fuerte descenso

A partir de 2025, el mercado inmobiliario en Grecia está creciendo debido a la inversión extranjera, el turismo y la demanda local. Tras un fuerte descenso del 44% en los precios después de la crisis financiera global de 2008, el mercado inmobiliario griego se encuentra ahora en una fase de fuerte recuperación.

En el primer trimestre de 2025, el índice de precios de la vivienda ha superado los niveles anteriores a la crisis, alcanzando 105,1 en comparación con 101,7 en 2008. El precio medio por metro cuadrado en toda Grecia subió a €2.580, lo que supone más de €600 por encima del precio de 2018.

A pesar del crecimiento reciente, se espera que el mercado se estabilice gradualmente. Se prevé que los precios aumenten un 4,4% en 2025, para luego desacelerarse hasta 2027. Aunque la demanda sigue siendo fuerte, el mercado se enfrenta ahora a desafíos como la asequibilidad de la vivienda y una creciente brecha entre la oferta y la demanda.

La inversión extranjera impulsa el crecimiento del mercado

Grecia atrae capital extranjero a través de proyectos de construcción a gran escala e incentivos a la inversión, como exenciones de IVA. El sector inmobiliario representa hasta el 35% de la inversión extranjera directa anual del país, y la mayoría de los inversores proceden de China, los EAU, EE. UU., Turquía y Rusia.

Una de las razones por las que los extranjeros eligen la inversión inmobiliaria en Grecia es la oportunidad de obtener un permiso de residencia a través del programa de Golden Visa.

El turismo configura la dinámica del mercado inmobiliario

El turismo es una de las industrias clave de Grecia, que emplea al 10% de la población y genera el 20% del PIB del país. La temporada turística suele durar de abril a octubre, y ciudades como Atenas reciben visitantes durante todo el año.

Gran parte de los bienes inmuebles de Grecia se alquilan a turistas, con más de 90.000 anuncios en Airbnb. Esto crea una escasez de alquileres a medio y largo plazo, a menudo ocupados por estudiantes y profesionales extranjeros con contratos de 3 a 4 años.

La fuerte demanda local apoya la compra de viviendas

Los griegos prefieren ser propietarios de sus casas en lugar de alquilar. Muchas familias suelen poseer más de una propiedad. Según Trading Economics, la proporción de propietarios de viviendas residenciales en Grecia fue del 69,7% en 2024.

1. Entrada accesible al mercado inmobiliario de la UE

Los precios inmobiliarios en Grecia son aproximadamente un 35% más bajos que en España. En los centros urbanos, los apartamentos en Grecia cuestan alrededor de €2.714 por m², mientras que en España rondan los €3.710 por m². En Francia, los precios son casi el doble, superando los €5.400 por m².

Incluso en comparación con mercados más asequibles como Portugal, la propiedad griega sigue siendo más barata, aproximadamente un 27% en los centros urbanos.

2. Alta rentabilidad de alquiler

La propiedad griega puede proporcionar ingresos por alquiler del 2 al 10% anual. Además, comprar bienes inmuebles en Grecia para alquilarlos a través de una empresa gestora puede generar ingresos pasivos, sin necesidad de buscar inquilinos ni mantener la propiedad usted mismo.

La mayor rentabilidad se obtiene en las propiedades de Atenas. El coste medio de alquilar apartamentos en la región de la capital es:

• €450 a 700 al mes por el alquiler de un apartamento de un dormitorio;

• €800 a 1.000 al mes por el alquiler de un apartamento de dos dormitorios;

• €900 a 1.600 al mes por el alquiler de un apartamento de tres dormitorios.

3. Oportunidad de recuperar las inversiones con beneficios

Los precios de los bienes inmuebles de inversión en Grecia han crecido de forma constante desde 2018, junto con la economía del país. Por lo tanto, si el inversor decide vender la propiedad de inversión en varios años, podría obtener capital por la diferencia de valor.

4. Incentivos fiscales

Grecia ofrece condiciones favorables para los inversores, incluyendo una exención de IVA en la compra de propiedades hasta finales de 2025 y una reducción del 13% en los impuestos anuales sobre la propiedad. Los nuevos residentes fiscales también pueden beneficiarse de un régimen especial, pagando una tarifa plana de €100.000 sobre el ingreso global.

5. Perspectivas de ciudadanía de la UE

Si el inversor se traslada a Grecia y vive en el país de forma permanente, podría convertirse en residente permanente en 5 años. Después de 2 años más, es posible solicitar la ciudadanía.

El pasaporte griego otorga todos los derechos de un ciudadano de la UE. Por ejemplo, un titular de pasaporte griego es libre de vivir, trabajar, hacer negocios o estudiar en cualquier país de la región. Además, los ciudadanos griegos viajan a 171 países sin visado, incluidos otros estados Schengen, el Reino Unido, los EAU, Australia, EE. UU., Canadá y Japón.

La ubicación ideal para comprar bienes inmuebles en Grecia depende de lo que el inversor quiera lograr, ya sea aprovechar la fuerte demanda turística, beneficiarse del aumento del valor de las propiedades, asegurar una vivienda para uso personal o garantizar una ocupación constante durante todo el año.

En primer lugar, recomendamos prestar atención a Atenas y las zonas costeras de la capital, como la Riviera Ateniense. Además, las zonas alrededor de Ellinikon y los complejos turísticos populares como las islas de Paros, Santorini y Creta son interesantes para la inversión inmobiliaria en Grecia.

Atenas

Atenas es la capital y el centro de negocios de Grecia, donde vive un tercio de la población del país. La ciudad está rodeada de montañas y desciende hasta el mar Mediterráneo. Debido a las particularidades de su ubicación, la temperatura del aire en Atenas es, en promedio, cinco grados más alta que en otras regiones.

La ciudad sufrió graves daños como resultado de guerras y revoluciones. Por ello, la mayoría de los edificios datan de 1950-1970. No hay edificios de más de siete plantas en Atenas para no bloquear la vista de la Acrópolis.

Hay muchas calles estrechas en la capital, y los monumentos históricos se concentran principalmente en el centro de la ciudad.

Atenas está dividida en 81 distritos, y los distritos vecinos pueden diferir drásticamente en cuanto a servicios. Una de las razones de este contraste es que los residentes pagan impuestos y facturas de servicios públicos al presupuesto de su distrito particular.

Los griegos adinerados y los expatriados eligen vivir en zonas tranquilas y verdes de los suburbios del norte de Atenas. Los suburbios del sur, la llamada Riviera Ateniense, también se consideran favorables para vivir: cuanto más al sur se encuentre la zona, más prestigiosa es.

En el distrito central de Atenas, las zonas prestigiosas incluyen Koukaki y Psychiko. Los expatriados adinerados pueblan principalmente Kifissia. Kolonaki y Plaka son zonas turísticas con muchas oficinas privadas, cafés, restaurantes y tiendas.

Hay zonas desfavorables en la ciudad, incluso en el centro, pero están cambiando y modernizándose gradualmente.

Atenas es atractiva para la inversión inmobiliaria porque la ciudad no está sujeta a la estacionalidad: los turistas visitan la capital durante todo el año. La gente también va a Atenas a estudiar o trabajar. Por lo tanto, las propiedades de inversión residenciales y comerciales se caracterizan por una alta rentabilidad.

Riviera Ateniense

La Riviera Ateniense incluye las zonas costeras al sur de la ciudad: desde Palaio Faliro hasta Vouliagmeni. Aquí, los residentes de la capital y los turistas van de vacaciones a la playa. El trayecto desde el centro de Atenas hasta la región de la Riviera dura unos 15 minutos en coche.

La particularidad de la Riviera Ateniense es que los edificios no siempre comienzan desde la primera línea de costa. Una carretera discurre a lo largo de la costa desde el centro de Atenas, separando las zonas residenciales de la playa. Cerca de Voula y Vouliagmeni, gira hacia el este: allí ya se pueden encontrar casas a orillas del mar.

La demanda de inversión en propiedades residenciales en Alimos, Glyfada, Voula y Palaio Faliro está creciendo constantemente. Solo se ha intensificado debido a la pandemia: la gente empezó a mudarse a los suburbios con condiciones de vida más agradables y cómodas.

El Pireo

El Pireo es un suburbio occidental de Atenas. Aquí se encuentra el puerto de pasajeros más grande de Europa, amarres para yates, oficinas de empresas de transporte marítimo y logística, y la Universidad del Pireo.

La zona es animada; hay muchos bares y restaurantes en el paseo marítimo.

El Pireo está siendo reconstruido activamente: edificios modernos para oficinas y complejos residenciales aparecen en el lugar de edificios antiguos. Inversores de China y Oriente Medio ya han invertido más de mil millones de euros en la renovación del Pireo.

Ellinikon

Ellinikon es una nueva zona que aparecerá al sur de Atenas a finales de 2026. El territorio del antiguo aeropuerto cerca de Glyfada ha sido asignado para la construcción. Se han invertido unos €8.000 millones en la renovación, y se espera la finalización total alrededor de 2037.

Se construirán unas 800 casas y villas, complejos hoteleros y centros de oficinas, un rascacielos de 200 metros de altura, casinos y restaurantes en el territorio de Ellinikon.

Después de la construcción, Ellinikon se convertirá en un centro de atracción para turistas y empresas. Por lo tanto, el precio de los bienes inmuebles en toda la región aumentará drásticamente.

Paros

Paros es una de las islas Cícladas en el mar Egeo. Los turistas vienen a Paros por sus atractivos naturales. Por ejemplo, la playa de Kolymbithres está rodeada de rocas blancas pulidas por el mar, lo que crea el efecto de paisajes alienígenas.

En verano, muchos jóvenes visitan la isla: los estudiantes griegos tienen la tradición de veranear en Paros después de terminar su primer año.

La mayoría de los restaurantes, tiendas y vida nocturna se encuentran en la principal ciudad portuaria de Parikia. Los complejos turísticos de Logaras, Naoussa y Parasporos también son populares entre los veraneantes.

Santorini

Santorini es famosa por sus edificios blancos como la nieve que descienden a las orillas del azul mar Mediterráneo. Las playas de la isla están marcadas con una «bandera azul» y sorprenden con varios colores: en la costa se puede encontrar arena blanca, roja y negra.

En 2025, Travel + Leisure nombró a Páros, Creta, Milos, Santorini y Mykonos entre las 15 mejores islas del mundo.

Alquilar alojamiento turístico en la isla cuesta entre €40 y 4.000 diarios. Las ofertas de lujo también son comunes: incluyen piscinas privadas y vistas al mar.

Creta

Creta es uno de los complejos turísticos griegos más famosos. La isla tiene un clima cálido; el sol brilla 320 días al año. Se puede venir a descansar a la isla en cualquier momento. La temporada de baño dura de abril a octubre.

El coste del alquiler en Creta es comparable al de Atenas y a veces supera al de la capital. Una inversión en propiedad residencial podría ser rentable si planea alquilar la vivienda a turistas.

El precio de compra depende del tipo de propiedad y la ubicación. La vivienda en edificios nuevos, por regla general, se valora como más cara que las propiedades de reventa. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado de un apartamento en una casa nueva de un promotor fiable comienza en €4.000 en Atenas.

Se pueden encontrar propiedades muy baratas en el mercado de vivienda de segunda mano de la capital, pero es probable que estas propiedades estén en malas condiciones o en una zona desfavorecida. El coste medio de un metro cuadrado de vivienda para propuestas destacables es ahora de unos €2.250.

Los precios regionales de la propiedad por m² en Grecia en 2025 son los siguientes:

• Mykonos — €7.000;

• Santorini — €5.000;

• Riviera Ateniense — €4.200;

• Atenas — €2.500;

• Cícladas y Espóradas secundarias — €2.400;

• Rodas — €2.370;

• Salónica — €2.220;

• Corfú — €2.220;

• Creta — €1.900;

• Tasos — €1.870;

• Peloponeso — €1.680;

• Macedonia Occidental — €650.

En Atenas, los precios varían dependiendo de la zona, y cuanto más al sur la propiedad esté del centro, más cara será. En algunos casos, el alquiler con opción a compra en Grecia puede ser una opción, permitiendo a los compradores alquilar una propiedad con la oportunidad de comprarla más tarde.

Costes adicionales

El comprador de bienes inmuebles paga un impuesto de transmisiones del 3%. El impuesto se aplica sobre el valor de la propiedad según el contrato de compraventa o el precio catastral a un «valor objetivo» por metro cuadrado.

El IVA para las transacciones inmobiliarias ha sido suprimido hasta el 31 de diciembre de 2025.

La inscripción en el Registro de la Propiedad y los servicios de notario y abogado que acompañan la transacción se pagan por separado.

La Golden Visa de Grecia es un programa de residencia por inversión lanzado en 2014. Permite a los ciudadanos no comunitarios obtener un permiso de residencia renovable en más de 4 meses invirtiendo al menos €250.000 en la economía del país.

La vía inmobiliaria impulsa un número récord de solicitudes de visado

Entre 2023 y 2024, los inversores adquirieron 17.900 propiedades bajo la Golden Visa de Grecia, más que durante toda la década anterior de funcionamiento del programa. El volumen total de inversión superó los €4.470 millones.

En promedio, el gobierno griego aprobó 618 solicitudes de inversores al mes en 2025. Esto representa un fuerte aumento en comparación con 2024, cuando el promedio mensual fue de alrededor de 398 aprobaciones.

En términos de demanda, 2024 marcó un año récord para la Golden Visa de Grecia: el país recibió 9.407 solicitudes de inversores, la cifra anual más alta de su historia y un aumento del 10% en comparación con 2023. De enero a abril de 2025, 3.506 inversores solicitaron la residencia en Grecia.

Residencia vinculada a la propiedad inmobiliaria

La Golden Visa griega tiene una validez de 5 años y puede prorrogarse indefinidamente, siempre que se mantenga la inversión.

¿Cuánto necesita invertir en propiedades?

Para calificar para la Golden Visa de Grecia, los inversores adquieren bienes inmuebles que cumplen uno de los siguientes umbrales:

• €250.000 — para propiedades a renovar o convertir en uso residencial.

• €400.000 — para la compra de propiedades en la mayoría de las regiones;

• €800.000 — para propiedades en zonas de alta demanda como Atenas, Salónica, Santorini, Mykonos e islas con más de 3.100 residentes.

Quién califica para la Golden Visa

El solicitante principal debe ser mayor de 18 años, no tener antecedentes penales y demostrar el origen legal de los fondos de inversión. El visado también puede concederse a los familiares cercanos del inversor:

• un cónyuge o pareja de hecho registrada;

• hijos solteros menores de 21 años;

• padres, independientemente de su edad.

Todos los solicitantes deben estar cubiertos por un seguro de salud válido en Grecia.

Costes más allá de la compra de la propiedad

Los solicitantes también pagan una tasa estatal única de:

• €2.000 para el solicitante principal;

• €150 por cada miembro adulto de la familia.

Los servicios legales, notariales y de traducción se cobran por separado y varían según las particularidades de la solicitud.

Una de las Golden Visas basadas en propiedades más rápidas y flexibles de la UE

Grecia es uno de los pocos países de la UE que todavía ofrece un permiso de residencia mediante la compra de bienes inmuebles, a diferencia de Portugal y España, que han eliminado esta opción.

La Golden Visa griega se encuentra entre las más rápidas de Europa, con aprobaciones que suelen concederse en un mínimo de 4 meses. En contraste, el proceso tarda alrededor de 12 meses en Portugal y 9 meses en Chipre.

No hay requisitos de estancia para mantener la residencia en Grecia. En comparación, los residentes de Portugal deben pasar al menos 7 días en el país cada año, mientras que Chipre requiere una visita cada 2 años para mantener la residencia válida.

1. Calefacción

El clima griego es cálido, y la temperatura del aire rara vez baja de +10°C en invierno. Sin embargo, solo hace calor durante el día. La noche de invierno puede ser fría, con una temperatura del aire de alrededor de 0°C.

En las casas antiguas, puede que no haya calefacción en absoluto. Pero lo más frecuente es que se instale un sistema de calefacción, que funciona con gas o gasóleo. El sistema se enciende durante varias horas por la noche, por ejemplo, de 22:00 a 6:00.

Los residentes de estas casas compran combustible para calefacción de forma conjunta. Si alguien se niega a pagar la calefacción, el resto tiene que repartirse el precio entre ellos: por impago, la calefacción se apagará en toda la casa.

En los edificios nuevos, los apartamentos tienen sistemas de calefacción individuales. En este caso, el propietario paga las facturas basándose en una lectura real, solo por la calefacción de su apartamento y no depende de los vecinos.

2. Plaza de aparcamiento

La plaza de aparcamiento en Grecia no siempre está garantizada al comprar una propiedad y puede no estar incluida en el coste de la vivienda. Es una característica de las ciudades con edificios antiguos y densos, donde las plazas de aparcamiento son siempre escasas. El coste de una plaza de aparcamiento separada es de unos €20.000.

3. Mobiliario

Las propiedades en alquiler siempre se alquilan sin muebles independientes. Por ejemplo, un apartamento puede tener armarios empotrados y un conjunto de cocina, pero no habrá sofá, cama o mesa.

La explicación es sencilla: al alquilar un apartamento, los griegos prefieren decorarlo ellos mismos. Los muebles y elementos decorativos se mueven con los propietarios de un apartamento a otro.

Así que, si desea adquirir una propiedad para alquilarla, puede ahorrar en mobiliario. Los apartamentos o villas completamente amueblados no tienen mucha demanda, especialmente cuando una empresa de gestión los alquila.

4. Escaleras y ascensores

Para ahorrar espacio y proporcionar resistencia a los terremotos, las escaleras suelen ser de caracol. En las casas atenienses, los ascensores a menudo se instalan con una puerta que hay que abrir y cerrar uno mismo. Esta característica es común en edificios antiguos, pero también se da en edificios nuevos.

Los costes de mantenimiento constan de dos partidas principales: facturas de servicios públicos e impuestos.

Coste de los servicios públicos

El coste de los servicios públicos en Grecia para un apartamento de 85 m² comienza en €190 al mes. La cantidad incluye el coste de electricidad, agua, calefacción y recogida de basuras.

Impuestos

El impuesto anual sobre la propiedad ENFIA se aplica a razón de €2 a 16,20 por metro cuadrado. El cálculo tiene en cuenta la antigüedad de la propiedad, la ubicación y el valor objetivo por metro cuadrado de la región.

Un valor catastral de €250.000 está sujeto a un impuesto adicional. La tasa es progresiva: del 0,1 al 1,5%. Las propiedades con un valor de €2.000.000 o más se gravan al 1,5%.

Según la ubicación de la propiedad, el propietario paga el impuesto municipal anual sobre la propiedad del 0,025 al 0,035%.

Tener piscina propia también está sujeto a un impuesto adicional, equivalente a un impuesto sobre el patrimonio en Grecia. El importe se calcula en función de la superficie de la piscina:

• €160 por metro cuadrado de piscina de hasta 60 m²;

• €320 por metro cuadrado de piscina de más de 60 m².

Los ingresos por alquiler se gravan con una escala progresiva. El propietario de la propiedad paga el impuesto.

Las tasas impositivas sobre los ingresos por alquiler en Grecia se establecen de la siguiente manera:

1. Los ingresos anuales por alquiler de hasta €12.000 se gravan al 15%.

2. Ingresos de €12.001 a 35.000 — 35%.

3. Ingresos superiores a €35.001 — 45%.

Si los ingresos anuales por alquiler superan los €12.000, el arrendador también pagará una contribución de solidaridad del 2,2 al 10%.

El proceso de compra de bienes inmuebles lleva 2 meses. Cuando se selecciona una propiedad para la compra, hay cuatro etapas.

1. Registro de un número de identificación fiscal en Grecia

Se requiere un número de identificación fiscal para transacciones grandes, como la compra de bienes inmuebles. Para obtenerlo, debe ponerse en contacto con la oficina de impuestos griega. El solicitante recibe un número único de nueve dígitos que se utiliza al realizar pagos y pagar impuestos.

Los pagos de la propiedad suelen realizarse desde la cuenta del comprador en su país de origen. Esto significa que no es necesario abrir una cuenta bancaria en Grecia.

2. Verificación del título de propiedad libre de cargas

La verificación del título de propiedad libre de cargas se realiza en el Registro de la Propiedad o en el Catastro griego del lugar de registro de la propiedad.

3. Conclusión de un acuerdo de preventa o venta

La propiedad puede reservarse mientras el comprador prepara los documentos necesarios y organiza el pago. Después, se necesita un contrato de compraventa, que se firma en presencia de un notario.

El contrato de compraventa firmado se registra en un colegio de abogados y en el Registro de la Propiedad.

4. Registro de un nuevo propietario en el Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad emite un certificado de titularidad a nombre del nuevo propietario.

Supongamos que el comprador de bienes inmuebles participa en el Programa Golden Visa de Grecia. En ese caso, presenta un certificado de titularidad al servicio de migración con una solicitud de permiso de residencia.

Comprar una propiedad de inversión en Grecia se considera barato y fácil. De hecho, se pueden encontrar muchas ofertas a precios muy bajos en Internet, generalmente en el mercado de vivienda de segunda mano. Los empleados de las agencias inmobiliarias griegas prometen a los compradores el oro y el moro. Sin embargo, la realidad es más compleja.

Inconvenientes ocultos

La compra de propiedades en el mercado secundario conlleva un alto riesgo de cargas, como herencias o deudas hipotecarias. En algunos casos, no todos los copropietarios están de acuerdo con la venta. Ha habido un caso en el que se encontraron 28 propietarios, y la mitad de ellos se opusieron a la venta del apartamento. El trato fracasó y el comprador perdió tiempo y dinero.

Si el propietario anterior no acordó la reurbanización o el acristalamiento del balcón, el nuevo propietario tendría que lidiar con la situación. Lo más probable es que se entere después de la finalización de la transacción.

Colusión entre propietarios y agentes inmobiliarios

En el mercado de vivienda de segunda mano, no es inusual que los propietarios y los agentes inmobiliarios actúen de común acuerdo. Puede resultar que el coste de la propiedad se sobreestimó, o que la zona no corresponde a la declarada.

Cómo reducir riesgos y evitar retrasos

Recomendamos comprar propiedades directamente a un promotor de confianza. Vale la pena verificar si el promotor tiene permiso del servicio arqueológico. El estado congelará indefinidamente el sitio de construcción si se descubren artefactos históricos durante la construcción.

Al elegir una propiedad, es necesario considerar el propósito de la compra y la ubicación de la propiedad. Si desea alquilar un apartamento, podría ser mejor hacerlo a través de una empresa de gestión. De lo contrario, existe un alto riesgo de encontrar inquilinos poco fiables. Un propietario solo puede desalojar a un moroso por decisión judicial.

Al registrar un número de identificación fiscal y procesar una transacción inmobiliaria, también tendrá que enfrentarse al hecho de que muchas agencias gubernamentales en Grecia trabajan hasta las 2 de la tarde. Conseguir una cita por la mañana es un éxito raro.

1. Los bienes inmuebles griegos siguen siendo más asequibles que en muchos otros países de la UE, con un precio medio de €2.580 por metro cuadrado en todo el país. Esto es aproximadamente un 35% más barato que en España y casi la mitad del precio de la propiedad en Francia.

2. Las propiedades en Grecia ofrecen atractivas rentabilidades por alquiler, con rendimientos del 2 al 10% anual.

3. Los puntos calientes de inversión incluyen Atenas, la Riviera, el Pireo e islas como Creta o Santorini, cada una adecuada para ingresos por alquiler, uso personal o crecimiento de capital.

4. Grecia ofrece una de las vías más rápidas de la UE para obtener una Golden Visa. Los inversores pueden obtener la residencia en solo 4 meses con compras de bienes inmuebles a partir de €250.000.

5. Los compradores deben ser cautelosos con las propiedades del mercado secundario debido a riesgos como deudas ocultas, múltiples propietarios y alteraciones no autorizadas. Trabajar con promotores de confianza y asesores legales ayuda a evitar errores costosos.