Cómo comprar propiedades en Portugal y obtener una Golden Visa

Comprar una propiedad es una inversión rentable y una oportunidad para obtener un permiso de residencia en Portugal. El inversor elige entre diferentes opciones: desde modernos apartamentos de lujo hasta antiguas villas.

La compra de una propiedad residencial es una de las opciones de inversión del programa de Golden Visa de Portugal. Un inversor también puede elegir otra opción:

• compra de participaciones en fondos de inversión por 500.000 €;

• crear una empresa y 10 puestos de trabajo;

• transferir 1.500.000 € de capital a un banco portugués;

• invertir 500.000 € en investigación científica;

• financiar proyectos culturales con 250.000 €.

Los apartamentos prémium son más fáciles de encontrar en la capital portuguesa, Lisboa, y en sus suburbios, Cascais y Estoril. Las viviendas de élite suelen estar situadas cerca de un intercambiador de transporte, a poca distancia de parques, plazas o en el centro histórico de la ciudad. La zona de la casa está vallada y vigilada. A menudo, se trata de viviendas en casas después de una reconstrucción.

Las villas de élite se suelen comprar en ciudades turísticas de la región del Algarve, en el sur de Portugal: Albufeira, Tavira, Lagos y otras. Los analistas predicen que el coste de estas propiedades crecerá entre un 3 y un 5 % anual en los próximos cinco años.

Restricciones a la compra de propiedades en Portugal. Desde 2022, es imposible obtener una Golden Visa de Portugal comprando propiedades residenciales en grandes ciudades y ciudades costeras como Lisboa, Cascais, Oporto y otras.

Está permitido comprar propiedades en las regiones interiores del país y en las zonas autónomas como Madeira y las Azores.

Las restricciones no se aplican a los bienes inmuebles comerciales; estos pueden comprarse en cualquier región de Portugal.

La inversión mínima al comprar una propiedad es de 280.000 €. El objeto puede alquilarse y venderse después de cinco años de propiedad.

Basta con que un inversor pase siete días al año en el país para obtener un permiso de residencia.

Según el Instituto Nacional de Estadística, el aumento de los precios de las propiedades residenciales en Portugal para el primer trimestre de 2021 fue del 0,5 %. Dadas las restricciones globales debido a la pandemia de COVID-19, es un buen indicador.

El coste de un metro cuadrado de vivienda depende de la ubicación.

Lisboa se convirtió en la ciudad más solicitada en el mercado inmobiliario europeo antes de la pandemia en 2019. Como resultado, el valor de los bienes inmuebles aumentó un 4,5% anual. El mercado en sí ha crecido un tercio en comparación con 2017. El aumento medio anual de valor en 2019 fue del 7%.

17.000 personas ya han participado en el programa de permiso de residencia por inversión. Pueden vivir en Portugal sin restricciones, trabajar, estudiar, hacer negocios y viajar por Europa sin visado.

Lo que atrae a los inversores al programa:

1. El cónyuge, los hijos menores de 26 años y los padres mayores de 65 también pueden obtener un permiso de residencia.

2. Se pueden adquirir uno o varios apartamentos o villas.

3. Las inversiones son retornables: se puede vender la propiedad, recuperar la inversión y obtener beneficios después de 5 años de propiedad.

4. No es necesario aprobar exámenes de dominio del idioma portugués ni de historia.

5. El inversor solo necesita pasar 7 días al año en Portugal.

6. El inversor puede relajarse en cualquier momento en populares complejos turísticos europeos.

7. El inversor puede solicitar la ciudadanía de Portugal cinco años después de obtener un permiso de residencia. Deberá confirmar su dominio del idioma portugués a nivel internacional A2.

8. Si el inversor se convierte en residente fiscal en Portugal, podrá disfrutar de un régimen fiscal especial con tasas reducidas durante 10 años.

De media, un inversor tarda entre 8 y 10 meses en obtener un permiso de residencia en Portugal.

En cinco años, el cosmopolita y su familia podrán solicitar la segunda ciudadanía. Después de eso, se puede vivir en cualquier país de la UE con un pasaporte del país, ocupar puestos en agencias gubernamentales y participar en elecciones.

Decida la región. A partir de 2022, puede elegir propiedad residencial en las zonas interiores del país, las Azores y Madeira, o propiedad comercial en cualquier ciudad portuguesa.

Seleccione la clase de propiedad. Un inversor puede adquirir un apartamento o una villa de clase económica o de segmento prémium y bienes inmuebles en la costa del Océano Atlántico.

Si la vivienda requiere reconstrucción, será necesario depositar 350.000 €, y a partir de 500.000 € para un alojamiento moderno.

Al adquirir bienes inmuebles en regiones con baja densidad de población, la cantidad de inversión se reduce en un 20 %. Debe invertir 280.000 € en bienes inmuebles para reconstrucción y 400.000 € en una propiedad moderna.

Evalúe sus posibilidades. Los especialistas de Immigrant Invest ayudan a los inversores a evaluar las posibilidades de obtener un permiso de residencia en el país y a preparar los documentos.

En primer lugar, los expertos de Immigrant Invest seleccionan soluciones individuales basadas en los objetivos del cliente. A continuación, los abogados realizan una Diligencia debida preliminar: analizan las fuentes de ingresos del inversor, la presencia de información negativa en los medios y la implicación en organizaciones criminales.

La compra de villas, apartamentos y participaciones en un hotel son las opciones más populares para participar en el programa de inversión.

El valor mínimo del objeto depende de sus características:

• 280.000 € para propiedad comercial en zonas de baja densidad que requiera renovación;

• 350.000 € para edificios en renovación construidos hace más de 30 años. Los bienes inmuebles comerciales pueden comprarse en cualquier ciudad, los residenciales, solo en las regiones interiores de Portugal o en las regiones autónomas de las Azores y Madeira;

• 400.000 € para bienes inmuebles comerciales modernos en zonas de baja densidad;

• 500.000 € para vivienda en el interior de Portugal, las Azores o Madeira.

A partir de 2022, es imposible obtener un permiso de residencia en Portugal para adquirir propiedad residencial en grandes ciudades y ciudades costeras populares entre los turistas como Lisboa, Cascais, Oporto y otras.

Immigrant Invest colabora con 15 agencias inmobiliarias líderes en Portugal y posee la base de datos completa de propiedades residenciales y comerciales adecuadas para la inversión. Los especialistas seleccionan una cartera con bienes inmuebles que satisfacen los deseos y objetivos del cliente.

1. Preparación de documentos y Diligencia debida. El abogado de Immigrant Invest ayuda a recopilar un paquete completo de documentos, preparar una traducción al portugués y certificar con una apostilla.

El inversor pasa una verificación preliminar de Diligencia debida proporcionando información sobre su personalidad, negocio y fuentes de ingresos. Esto le permite prepararse para la inspección principal, minimizando el riesgo de fracaso.

2. Presentación de documentos y elección de propiedad. El inversor viaja a Portugal para ver los objetos. Un experto inmobiliario de Immigrant Invest acompaña a los clientes en cada etapa y ayuda a presentar los documentos. Durante el viaje, podrá familiarizarse con la vida, la cultura y las tradiciones del país.

3. Obtención de un número fiscal y una cuenta bancaria. Para llevar a cabo una transacción inmobiliaria, deberá obtener un NIF (Número de Identificação Fiscal), un número de contribuyente. El abogado lo hará en nombre del inversor en la autoridad fiscal de la zona donde se encuentre la propiedad.

Deberá abrir una cuenta bancaria, que recibirá el dinero para la inversión y desde la cual se pagarán todas las tasas gubernamentales. La compra de bienes inmuebles solo es posible mediante transferencia bancaria.

4. Acuerdo preliminar. Después de elegir una propiedad para la compra, debe pagar una tasa de reserva del 10 % del valor de la propiedad. El vendedor retira entonces la propiedad de la venta. Al mismo tiempo, las partes celebran un acuerdo preliminar, que describe los detalles del objeto, los derechos y obligaciones de las partes, el coste final y las condiciones de pago.

5. Preparación del acuerdo. Un abogado en Portugal realiza los exámenes necesarios y verifica la documentación del objeto, la ausencia de cargas, deudas de servicios públicos e impuestos. Si se encuentran defectos, el vendedor está obligado a eliminarlos dentro del plazo especificado en el contrato preliminar.

Antes de la transacción, el inversor recibe los siguientes documentos:

• Pasaporte del objeto (Ficha Técnica de Habitação). Acredita la propiedad. Contiene un certificado de vivienda (Licença de Habitação) que certifica que la propiedad cumple con los códigos de construcción. Si adquiere un objeto de nueva construcción, todos los contratistas que realizaron la construcción se indicarán en el pasaporte. Si encuentra algún daño o mal funcionamiento, puede presentar una reclamación para que se eliminen las deficiencias.

• Aviso del Registro de la Propiedad (Certidão de Teor). Contiene un plano del sitio, objeto, tipo y ubicación.

• Certificado de Eficiencia Energética (Certificado Energético). Determina el cumplimiento del objeto con los estándares portugueses de consumo de electricidad.

• Aviso de la oficina de impuestos (Caderneta Urbana/Rústica Predial). Todos los bienes inmuebles están registrados en las autoridades fiscales. Para que las autoridades calculen la cantidad de impuestos, se requerirá este documento. Indica la superficie de la vivienda, el terreno y la presencia de edificios adicionales en él. La misma información está contenida en el registro de la propiedad (Caderneta Predial).

• Conclusión del Instituto Portugués de Protección del Patrimonio Arquitectónico (IPPAR). Si el edificio es un monumento histórico, el municipio local emite un documento que confirma que puede venderse.

6. Acuerdo final. Tres días antes de firmar el contrato de compraventa final, deben pagarse el impuesto de timbre (Imposto de Selo) y el impuesto de transmisiones patrimoniales (Imposto Municipal Sobre as Transacções, IMT). Hágalo en la autoridad fiscal de la ubicación del objeto.

El importe del impuesto de timbre es del 0,8 % del valor de la propiedad, que se especifica en el contrato de compraventa, y el importe del impuesto IMT depende del valor de la propiedad.

La tasa es del 6,5 % para propiedades comerciales, y para propiedades residenciales se determina en una escala progresiva.

El cliente es acompañado por un abogado de Immigrant Invest a la transacción final. La firma del contrato tiene lugar en Portugal, en la oficina de un notario autorizado. Finalmente, el dinero se transfiere a una cuenta de garantía bloqueada particular, desde la cual irá al comprador.

La cuenta se abre en un banco que actúa como fideicomisario. Luego, el dinero se abona en la cuenta y se debita de ella en el momento adecuado como pago del valor de la propiedad.

Un recibo bancario personal de la compra deberá presentarse en el futuro al servicio de migración como confirmación de la inversión.

7. Registro del propietario de la propiedad. El nuevo propietario se registra en la oficina de impuestos y en el registro de la propiedad (Conservatória do Registo Predial). Además, el propietario recibe un nuevo certificado de registro (Certidão de Teor) y el registro de la propiedad.

Deberá volver a celebrar todos los contratos de prestación de servicios públicos. Puede mantener los antiguos proveedores o elegir otros.

Los abogados de Immigrant Invest acompañan al inversor en todas las etapas de la obtención de una Golden Visa de Portugal. Después de recibir una tarjeta de permiso de residencia, los expertos de Immigrant Invest continúan cuidando a los clientes y ayudándolos a socializar en un nuevo país: seleccionan escuelas, guarderías, cursos de idiomas, ayudan a abrir una cuenta en un banco portugués y a solicitar la ciudadanía en el país.