Los 11 mejores lugares para invertir en bienes inmuebles griegos: para vivir, alquilar o para obtener ganancias a largo plazo

1. Precio para todos los bolsillos. En 2025, el precio medio de la propiedad en Grecia se sitúa en €2.600 por m². Sin embargo, el mercado inmobiliario griego ofrece un rango de precios notablemente amplio.

Desde modestas casas de pueblo por menos de €600 por m² hasta villas en acantilados por encima de €7.000 por m², el mercado inmobiliario griego abarca casi todos los rangos de precios. Puede entrar en el mercado tanto si invierte €80.000 como €1,5 millones.

2. Crecimiento fiable de los precios. El valor de las propiedades en Grecia aumenta de forma constante, con una media del 7-9% anual. Ciudades como Atenas y Salónica suelen superar la media nacional.

3. Impresionante rentabilidad por alquiler. Los alquileres a largo plazo rinden de media un 4,5% bruto, o un 3,5-5% neto, con picos de hasta el 10%. Los alquileres a corto plazo en zonas turísticas pueden rendir un 7-12% con una gestión eficaz.

4. Demanda impulsada por el turismo. En 2024, alrededor de 35 millones de turistas visitaron Grecia — un 7% más que el año anterior, lo que generó unos €22 mil millones en gasto turístico. Este flujo de visitantes impulsa la demanda de alojamiento de alquiler durante todo el año, especialmente de apartamentos y villas de corta estancia.

5. Atractivo para la élite. Grecia atrajo a 1.200 millonarios en 2024, lo que la sitúa entre los tres principales destinos de reubicación para personas con alto patrimonio de Europa. Su presencia eleva la demanda — y el valor — en ubicaciones premium.

6. Propiedad segura. Grecia ofrece protección legal a nivel de la UE para los propietarios, incluyendo derechos de título claros y un sistema transparente de registro de la propiedad llamado Catastro Nacional. Este sistema moderno y digital sustituye a las antiguas oficinas hipotecarias. Registra la propiedad, los límites y cualquier reclamación legal. Una vez registrada una propiedad, la propiedad es definitiva.

En línea con los protocolos de e-Justice de la UE, el Catastro sigue las normas de la UE, permite el acceso transfronterizo y ofrece mapas y registros en griego e inglés, lo que facilita las comprobaciones de títulos para los compradores internacionales.

7. Vía de acceso a la residencia y al espacio Schengen. Al invertir al menos €250.000 en bienes inmuebles griegos, los ciudadanos no comunitarios pueden obtener un permiso de residencia. Este concede acceso sin visado al espacio Schengen por un máximo de 90 días dentro de cualquier período de 180 días.

La inversión puede generar rendimientos atractivos: hasta un 10 % anual mediante alquileres a largo plazo o entre un 4 % y un 5 % a través de fondos inmobiliarios. Aunque se requiere mantener la propiedad de forma continua, los inversores pueden venderla y reinvertir en otra propiedad que cumpla los requisitos sin perder sus derechos de residencia.

El permiso también se extiende a los familiares, incluido el cónyuge, los hijos menores de 21 años y ambos padres.

Tras 7 años de residencia legal, toda la familia puede optar a la ciudadanía griega. Una vez emitidos los pasaportes, la propiedad puede venderse sin que esto afecte al estatus de ciudadanía.

Antes de firmar nada, esto es lo más importante, y el porqué.

Diligencia debida. Comprar una propiedad en Grecia es seguro, si se hace correctamente. Esto comienza con la Diligencia debida: confirmar que el título está limpio, que el vendedor está autorizado a vender y que el terreno no está gravado por cargas o problemas de zonificación.

Un buen abogado local es esencial. Revisará los contratos, buscará señales de alerta legales y gestionará el registro en el registro de la propiedad o el Catastro.

Si compra una propiedad para obtener la residencia a través de Immigrant Invest, nuestro equipo le guiará en cada paso del camino, desde la elección de la propiedad adecuada hasta la obtención de su permiso de residencia.

Impuestos. Al comprar una propiedad en Grecia, hay algunos impuestos clave a considerar. Si compra una propiedad de segunda mano, pagará un impuesto de transmisiones patrimoniales del 3,09%.

Esto es lo que puede esperar:

• 1,5% — honorarios legales;

• 0,5% — tasa de registro catastral;

• 0,3% — honorarios de ingeniero.

En total, espere añadir aproximadamente un 5,5% al precio de compra. Por ejemplo, para una vivienda de €400.000, eso supone aproximadamente €22.000 en costes adicionales.

Hipotecas. Los residentes griegos pueden pedir prestado hasta el 70% del valor tasado de una propiedad. Para los extranjeros no residentes, el límite es del 65%, al menos en Eurobank. El único requisito burocrático: un número de identificación fiscal griego.

La duración de los préstamos se extiende a 30 años en Eurobank y 25 años en Alpha Bank, siempre que el prestatario tenga menos de 75 años cuando finalice el préstamo.

Los tipos de interés se dividen en dos grandes categorías:

1. Variables: del 3 al 7,5%, vinculados a las fluctuaciones del mercado.

2. Fijos: a partir del 2,9%, disponibles para plazos fijos de 3 a 20 años.

Panorama del mercado inmobiliario griego. El mercado inmobiliario griego no mostró signos de enfriamiento a principios de 2025. En el primer trimestre, los precios de la vivienda subieron un 8,8% interanual y un 3,1% respecto al trimestre anterior. Los alquileres siguieron la misma tendencia, subiendo un 6,7% anual y un 3,7% intertrimestral.

Aproximadamente 1 de cada 5 compradores extranjeros opta por un modelo híbrido: una casa de vacaciones que sirve como alquiler a corto plazo durante la temporada turística. Prefieren los siguientes tipos de propiedades:

• villas en islas soleadas como Mykonos, Santorini y Creta;

• casas adosadas frente al mar en zonas turísticas consolidadas como Corfú y Rodas;

• apartamentos elegantes a lo largo de la Riviera ateniense, especialmente en Glyfada y Vouliagmeni.

Mientras tanto, casi la mitad de todas las compras internacionales están impulsadas únicamente por la inversión. Estos compradores buscan pisos modernos o recién renovados en Atenas, Salónica y los suburbios de rápido crecimiento. El atractivo son los rendimientos estables del alquiler junto con la apreciación del capital a largo plazo.

Requisitos de la Golden Visa. La Golden Visa de Grecia concede la residencia a cambio de la inversión inmobiliaria. Se aplica un mínimo de €250.000 si la propiedad se compra para renovación, incluyendo la reutilización de edificios antiguos, siempre que el trabajo se termine antes de solicitarla. Otra opción es restaurar edificios históricos protegidos. En este caso, la renovación debe completarse antes de la primera renovación del permiso, 5 años después de la aprobación.

Los compradores de propiedades pueden beneficiarse del programa griego «Renovar y Alquilar». Se trata de un esfuerzo respaldado por el gobierno para aumentar los alquileres asequibles ayudando a los propietarios a mejorar las viviendas antiguas. Los costes de renovación elegibles tienen un tope de €13.500 por propiedad, con un 60% subvencionado por el estado — una subvención máxima de €8.100.

Para propiedades sobre plano o listas para habitar, el umbral es más alto:

• €400.000 para una única propiedad de al menos 120 m² en zonas provinciales;
• €800.000 para la misma en zonas premium — Atenas y sus suburbios, Salónica, Mykonos, Santorini, y cualquier isla con más de 3.100 residentes.

Los alquileres a corto plazo están prohibidos bajo los nuevos términos de la Golden Visa. Solo se permiten los alquileres a largo plazo. Las propiedades compradas bajo las antiguas reglas — antes del 31 de agosto de 2024 — siguen siendo elegibles para alquileres a corto plazo.

El mejor lugar para comprar una propiedad en Grecia depende de lo que busque: el aumento del valor de la propiedad, una sólida renta por alquiler o una demanda fiable durante todo el año. La geografía es generosa, pero la lógica varía según la ubicación.

A continuación, se presenta un desglose región por región de los principales mercados inmobiliarios de Grecia, y lo que hace que cada uno funcione:

1. Atenas y la Riviera ateniense: El epicentro de los alquileres a largo plazo, con una fuerte demanda local y rendimientos estables.
2. Salónica: El mercado inmobiliario de más rápido crecimiento del país, impulsado por el desarrollo y la renovación urbana.
3. Mykonos: Estrellas del panorama de alquileres a corto plazo, con rendimientos estacionales altísimos.
4. Santorini: La elegante segunda opción, igualmente de ensueño, con fuertes rendimientos y precios de entrada más accesibles.
5. Creta: La favorita entre los compradores internacionales, que ofrece escala, estabilidad y estilo de vida.
6. Rodas: Un segundo puesto cercano a Creta en popularidad entre los compradores, con una fuerte combinación de turismo y patrimonio.
7. Corfú: Lidera el crecimiento del turismo fuera de temporada, ideal para quienes buscan ocupación durante todo el año.
8. Peloponeso: Un imán para los propietarios de yates, gracias a sus puertos deportivos y su encanto marítimo.
9. Macedonia Occidental: Ofrece un valor destacado para la renovación, con bajos costes de entrada y potencial de crecimiento.
10. Cícladas y Espóradas Secundarias: Tasas de ocupación consistentemente altas, incluso fuera de la temporada alta de verano.
11. Tasos: El mercado insular más asequible de Grecia: precios de entrada, vistas de postal.

Por qué invertir. Atenas es uno de los mercados de alquiler más activos de Europa. La tasa de desocupación es de solo el 6%, lo que significa que casi todas las viviendas de alquiler están ocupadas. Los alquileres aumentaron entre un 8 y un 9% a principios de 2025, muy por encima del ritmo nacional. En la región más amplia de Ática, los inquilinos pagan ahora alrededor de €980 al mes, más del doble de la media nacional. En barrios céntricos como Kolonaki y Pagrati, un apartamento de un dormitorio se alquila por €900-1.100.

Los inversores pueden esperar rendimientos brutos de entre el 6 y el 9%, un retorno saludable para los estándares europeos.

Estilo de vida y ubicación. Atenas combina el turismo durante todo el año con el atractivo académico y el trabajo a distancia. Distritos como Koukaki y Mets son imanes tanto para inquilinos a corto como a largo plazo.

Justo al sur, la Riviera ateniense se extiende desde Palaio Faliro hasta el cabo Sunión. Parece un resort, pero se vive como un suburbio. Glyfada y Vouliagmeni ofrecen vistas al puerto deportivo, clubes de playa y proximidad a la ciudad, todo en un mismo código postal.

Se están llevando a cabo importantes mejoras: una extensión de la línea de metro, la reurbanización costera de Hellinikon y proyectos de embellecimiento local. Estos no son solo cosméticos, sino que están impulsando la calidad de vida y el valor de las propiedades al mismo tiempo.

Precios. Atenas sigue siendo asequible, pero eso está cambiando. Los precios medios de las viviendas subieron un 7,6% interanual. En la Riviera ateniense, los precios subieron aún más rápido, un 10,9% en el primer trimestre de 2025.

Esto es lo que puede esperar:

• €2.500 por m² — media de la ciudad;

• €4.200 por m² — Glyfada;

• €7.400 por m² — Vouliagmeni.

Esto significa que un apartamento de 3 dormitorios en el centro de Atenas podría costar €220.000, mientras que una casa similar junto al mar podría costar €360.000 o más.

Por qué invertir. Ninguna ciudad griega ha visto subir los precios de la propiedad más rápido que Salónica. Los valores aumentaron un 12,1% en 2024 y más del 83% desde 2019. Si su estrategia incluye las ganancias de capital, esta puede ser su ciudad.

Los rendimientos de alquiler son igualmente atractivos. Al igual que Atenas, Salónica ofrece rendimientos brutos de hasta el 9%, impulsados por una demanda constante de estudiantes, nómadas digitales y turistas. Sin embargo, los precios de alquiler siguen siendo accesibles. Se puede alquilar un apartamento de 50 m² por tan solo €220 en los suburbios, o pagar hasta €990 por una unidad de lujo céntrica.

Estilo de vida y ubicación. La segunda ciudad más grande de Grecia es más que un mercado en crecimiento, es un centro. Con más de 150.000 estudiantes, un puerto marítimo activo, un aeropuerto internacional y un nuevo sistema de metro, Salónica está posicionada para un crecimiento a largo plazo.

Los inversores prefieren:

• Ano Poli, por su encanto patrimonial y tráfico turístico;

• Kalamaria, un suburbio ideal para familias;

• Nea Paralia, donde las viviendas de lujo frente al mar atraen a compradores globales.

Precios. En mayo de 2025, los precios medios de venta en la región de Salónica alcanzaron los €2.215 por m². Esto sitúa:

• un apartamento de 2 dormitorios en €150.000-160.000;

• una unidad de 3 dormitorios en el centro en €280.000-300.000.

Salónica conecta la asequibilidad, la cultura y la movilidad, y ese es un trío raro en el sector inmobiliario.

Por qué invertir. Si busca ingresos por alquiler a corto plazo, pocos lugares en Europa ofrecen lo que Mykonos. Las tasas de ocupación en temporada son del 75-80%.

Las propiedades prime obtienen entre el 7 y el 12% bruto, con villas de lujo que alcanzan picos del 15-18% durante la temporada alta.

Las tarifas de alquiler diarias hablan por sí solas: €300 por noche.

Estilo de vida y ubicación. Mykonos es el patio de recreo de la jet set: helipuertos, puertos deportivos y villas con piscinas infinitas. Más del 60% de las ventas de villas ahora van a compradores extranjeros, muchos de los cuales dirigen hoteles boutique o alquilan casas de lujo a fiesteros y navegantes.

Precios. Los precios por m² varían de modestos a desorbitados, dependiendo de la ubicación y las vistas:

• €2.000 a 4.000 — en zonas interiores más tranquilas;

• €5.900 a 8.000 — en la costa de Mykonos;

• €11.000 — en el extremo superior del mercado de Mykonos.

En Mykonos, la aritmética de la exclusividad queda clara. Un apartamento de un dormitorio de 50 m² tiene un precio medio de €379.000, mientras que una villa de gama media de 150 m² ronda los €975.000. Esta es la prima que se paga por el glamour de la marca y la limitada costa.

Por qué invertir. Santorini sigue siendo uno de los destinos más codiciados de Europa para los inversores en alquileres a corto plazo, y por una buena razón. Con tasas de ocupación estacional que rivalizan con las de Mykonos, a menudo alcanzando el 75-80%, la isla ofrece tanto encanto como rendimientos consistentes.

Las estancias boutique en pueblos de postal como Imerovigli y Oia pueden generar impresionantes rendimientos netos de hasta el 10%. En promedio, los anfitriones ganan alrededor de €160 por noche, con rendimientos brutos que oscilan entre el 5 y el 9%.

Estilo de vida y ubicación. Santorini atrae a un público más tranquilo que Mykonos: recién casados, fotógrafos y amantes de la historia. Sus famosas casas cueva y villas encaladas se agotan todo el verano, y la demanda de alquileres premium nunca desaparece realmente.

Si desea un activo que funcione como negocio — y una vista que se venda sola, Santorini lo ofrece.

Precios. Los precios por m² muestran poca variación entre las zonas:

• €2.000 a 4.000 — en zonas interiores más tranquilas;
• €4.600 a 5.500 — a lo largo de la costa de Santorini.

Santorini, aunque sigue siendo cara, ofrece cifras más suaves que Mykonos. Un apartamento de 1 dormitorio cuesta unos €232.000. Una villa de lujo de 120 m² con vistas a la caldera — es decir, un asiento en primera fila al antiguo cráter volcánico de Santorini — ronda los €660.000.

Por qué invertir. Creta no es solo la isla más grande de Grecia, también es la más popular entre los compradores extranjeros. En 2024, ocupó el puesto número 1 en demanda de ultramar, con inversores alemanes, holandeses y franceses a la cabeza. Solo las compras francesas aumentaron un 79% interanual.

En 2024, regiones como Chania vieron cómo los precios de la propiedad subían un 9,6%, una señal de creciente demanda y sólidas perspectivas, tanto para los ingresos por alquiler como para la revalorización del capital a largo plazo. El atractivo es una mezcla de asequibilidad, variedad y potencial de ganancias. Creta recibió a más de 5 millones de visitantes en 2025, lo que garantiza una alta ocupación tanto para alquileres vacacionales como para alquileres a largo plazo.

Los rendimientos del alquiler son sólidos:

• Rendimientos a corto plazo: 5-8% en verano, con tarifas nocturnas de €60-150.
• Rendimientos a largo plazo: 3-5%, aumentando a 5,2-6,8% en zonas costeras y universitarias.

Estilo de vida y ubicación. Creta es grande, pero no abrumadora. Se puede conducir desde montañas nevadas hasta playas bordeadas de palmeras en dos horas. El norte alberga ciudades animadas como Heraklion y Chania, mientras que el sur ofrece viñedos, cuevas y bahías aisladas.

Hay dos aeropuertos internacionales, buenas conexiones de ferry y carreteras bien mantenidas. El acceso durante todo el año la hace ideal no solo para vacaciones, sino también para la reubicación o la jubilación.

La mezcla inmobiliaria es tan diversa como la propia isla: desde villas frente al mar en Elounda hasta casas cueva en Rethymno y parcelas rurales para casas personalizadas.

Si desea estilo de vida más ingresos, y la libertad de elegir entre una vista a la montaña y una puesta de sol sobre el mar, Creta ofrece ambas cosas.

Precios. En el segundo trimestre de 2025, el precio medio de venta en Creta se situaba en €1.900 por m². Las villas premium, sin embargo, alcanzan más del doble de esa cifra — alrededor de €4.200 por m², lo que refleja su tamaño, vistas y atractivo para los compradores internacionales.

En cuanto a cifras concretas:

• un apartamento típico de un dormitorio de 50 m² cuesta unos €93.000;
• una casa unifamiliar de 120 m² tiene un precio medio de €201.000.

Por qué invertir. Rodas se sitúa justo detrás de Creta tanto en llegadas de turistas como en interés de compradores extranjeros, lo que la posiciona firmemente entre las mejores islas para la inversión inmobiliaria en Grecia. En 2024, Rodas recibió aproximadamente 3,5 millones de visitantes, lo que la convierte en el segundo destino más visitado de Grecia.

Los rendimientos de alquiler a largo plazo en Rodas oscilan entre el 4,4 y el 5,8%, mientras que en puntos turísticos populares como Lindos y Faliraki, los inversores suelen ver rendimientos brutos del 5-8% durante la temporada alta.

Estilo de vida y ubicación. Desde las calas de arena de la bahía de Anthony Quinn hasta los pinares, olivares y sinuosos senderos de montaña, Rodas ofrece un estilo de vida de cuatro estaciones que se extiende mucho más allá del verano.

La isla también está bien conectada. Los vuelos durante todo el año enlazan Rodas con las principales ciudades europeas, mientras que uno de los puertos de ferry más concurridos del Mediterráneo oriental ofrece rutas a las islas del Dodecaneso y a la Grecia continental. Su geografía compacta es otro activo: playas, pueblos y el aeropuerto se encuentran dentro de un anillo costero de 60 kilómetros, lo que mantiene la mayoría de los trayectos por debajo de los 90 minutos.

La isla atrae a múltiples tipos de compradores:

• jubilados y compradores de estilo de vida prefieren apartamentos y casas adosadas costeras;

• hoteleros boutique buscan casas céntricas para convertirlas en casas de huéspedes;

• personas con alto patrimonio neto eligen Faliraki y Lindos para una vida de lujo junto al mar;

• compradores de gama media de Grecia y los Balcanes se centran en casas familiares cerca de Kalavarda, Kiotari y Kremasti.

Precios. El precio medio de venta en toda la isla de Rodas se sitúa en €2.370 por m².

Las viviendas interiores en pueblos como Archangelos pueden costar entre €1.700 y 2.100 por m². Los precios suben a €3.000-5.000 por m² en el casco antiguo de Rodas y en los complejos turísticos costeros, mientras que las villas de lujo frente al mar en zonas de puertos deportivos pueden alcanzar hasta €10.000 por m².

En Rodas, los inversores extranjeros pueden comprar propiedades a los siguientes precios:

• €90.000-140.000 por un apartamento de 1 dormitorio en el centro;

• €260.000-320.000 por un apartamento de 2 dormitorios en el centro de la ciudad;

• €350.000-1,2 millones por villas unifamiliares en ubicaciones codiciadas como Faliraki y Lindos.

Por qué invertir. Corfú destaca por una razón que pocas islas pueden reclamar: la demanda durante todo el año. En 2024, registró el mayor crecimiento fuera de temporada en Europa, con un volumen de vuelos un 23,7% superior a los niveles previos a la pandemia.

La ocupación promedia el 62-72% anual, y alcanza el 85-90% en verano. Este tipo de estabilidad la hace ideal tanto para alquileres a corto como a largo plazo.

Estilo de vida y ubicación. Colinas verdes, agua azul y más de 300 días de sol. Corfú ofrece rutas de ferry durante todo el año, dos aeropuertos internacionales y paisajes sacados de un anuncio de viajes.

Pero esta isla no es solo para fotos. Atrae a:

• jubilados que quieren una vida costera de bajo mantenimiento;

• nómadas digitales que necesitan una infraestructura estable;

• inversores en alquileres a corto plazo que prosperan con las tendencias de viajes estacionales.

Encontrará de todo, desde villas de lujo hasta apartamentos urbanos compactos, y la infraestructura para soportar ambos. Corfú vende estilo de vida, pero lo respalda con números.

Precios. A partir del primer trimestre de 2025, el precio medio de venta de propiedades residenciales en la Prefectura de Corfú se situaba en €2.220 por m². Pero la ubicación, como siempre, marca la diferencia: en la ciudad de Corfú, los precios subieron a €2.990 por m².

Los números lo confirman:

• Un apartamento de 1 dormitorio en el centro de la ciudad cuesta alrededor de €175.000.

• El mismo apartamento fuera del centro tiene un precio medio de €153.000.

• Para más espacio, un apartamento de 3 dormitorios en el corazón de la ciudad cuesta aproximadamente €275.000.

Por qué invertir. Si le atrae el agua, Porto Cheli es el lugar ideal para la navegación en Grecia. Ubicada en una bahía cubierta de pinos en la costa de Argólida del Peloponeso, está rodeada por cinco islas — Spetses, Hydra, Poros, Egina y Methana, todas a menos de 55 km. Esto la convierte en uno de los mejores lugares de Grecia para una segunda residencia junto al puerto deportivo.

El puerto deportivo en sí ofrece más de 600 amarres, personal durante todo el año y servicios completos de reacondicionamiento. Puede atracar cualquier cosa, desde una Riva hasta un yate de 30 metros, y estar en Atenas o Mykonos al atardecer.

Estilo de vida y ubicación. A diferencia de las islas, el Peloponeso es un destino de cuatro estaciones. Puede navegar en verano, hacer senderismo entre las flores silvestres de primavera, cosechar aceitunas en otoño e incluso esquiar en invierno.

La infraestructura ayuda:

• Las nuevas autopistas reducen el tiempo de viaje desde Atenas en casi un 40%.
• La mayoría de las ciudades están a menos de dos horas de un aeropuerto o puerto.
• El Canal de Corinto y las autopistas E65/E75 conectan costa a costa.

Para los compradores que desean acceso al puerto deportivo y la comodidad del continente, el Peloponeso ofrece ambos, con menos turistas y más flexibilidad.

Precios. En mayo de 2025, la media regional en el Peloponeso era de €1.679 por m², un 9,2% más que el año anterior. Pero los precios locales varían:

• €1.000 — Ilia;
• €1.000 a 1.500 — Kalamata;
• €1.560 a 2.580 — Nauplia;
• €2.310 — Argólida;

En Porto Cheli, las villas con muelles privados y acceso directo al mar comienzan en torno a €1,2 millones y pueden superar los €4 millones, lo que refleja su escasez y atractivo marítimo. Los apartamentos frente al mar y las casas más pequeñas — a menudo a pocos pasos del puerto deportivo o la playa — oscilan entre €250.000 y 1 millón, ofreciendo una vía más accesible al mismo entorno costero.

Por qué invertir. Si su estrategia es comprar barato, renovar inteligentemente, vender caro, Macedonia Occidental encaja en el modelo. Las propiedades aquí se venden por €500-800 por m², pero los valores después de la renovación a menudo alcanzan los €1.800-2.500 por m². Eso es un margen potencial del 130-185%.

Incluso las mejoras básicas — nueva cocina, baño, aislamiento — pueden añadir un 50-75% al valor de reventa.

También puede aprovechar el programa griego «Renovar para Alquilar»: una subvención respaldada por el estado de hasta €8.100 por propiedad, diseñada para fomentar mejoras de viviendas asequibles para uso de alquiler.

Estilo de vida y ubicación. La región está a 2-3 horas en coche de Salónica, a través de autopistas modernas. La infraestructura de internet y móvil es lo suficientemente sólida para el trabajo a distancia, y la zona ya alberga agronegocios y comerciantes transfronterizos.

Cómo es vivir aquí:

• Invierno: esquiar en Vasilitsa o Seli;
• Primavera a otoño: hacer senderismo por la garganta de Voidomatis, navegar por el lago Kastoria, o ir de pesca y recolección.

Los compradores incluyen familias de agricultores, profesionales de la energía y personas que huyen de la ciudad en busca de retiros de fin de semana o proyectos de alquiler boutique.

Precios. En el primer trimestre de 2025, esta era la región más asequible de Grecia:

• €518 por m² en Kastoria;
• €625 por m² en Kozani;
• €673 por m² en Florina;
• €769 por m² en Grevena.

En otras palabras, puede comprar una casa de piedra de 100 m² aquí por el precio de un apartamento de 1 dormitorio en Atenas.

Por qué invertir. Si desea subirse a la ola turística — sin pagar los precios de Mykonos, este es el lugar. En 2024:

• Naxos e Íos superaron el 90% de ocupación en verano;
• Las Espóradas — Skopelos, Skiathos, Alonissos y Skyros — alcanzaron casi el 100%.

Los alquileres vacacionales a corto plazo en estas regiones generaron rendimientos brutos del 6-8%, con Paros promediando un sólido 7,1%. Las tarifas diarias promedio oscilaron entre €80 y 140, respaldadas por reservas consistentes en temporada alta.

Para alquileres a largo plazo, los rendimientos son más modestos pero aún racionales — del 3 al 5% en ambos grupos de islas, dependiendo de la ubicación y el tamaño de la unidad.

Estilo de vida y ubicación. Estas islas son más tranquilas que sus famosas primas, pero no están aisladas. Encontrará:

• Ferries y vuelos chárter a Paros, Naxos y Skiathos;

• Carreteras bien mantenidas, redes móviles y servicios públicos;

• Normas turísticas que favorecen el ecoturismo y la construcción de baja densidad, especialmente en Alonissos, que alberga la zona marina protegida más grande de Europa.

Espere huéspedes que valoren el senderismo, la navegación y la serenidad. Y un grupo de compradores compuesto por nómadas digitales, atenienses de fin de semana e inversores extranjeros que buscan rendimientos sin una escena de fiesta en la playa.

Por qué invertir. Tasos es el mercado insular más asequible de Grecia, y solo por eso merece la pena echarle un vistazo. Las casas en el interior se venden por tan solo €1.200 por m², con villas que promedian alrededor de €1.900 por m². Esto es un 28% por debajo de la media nacional.

No solo es barato, sino que rinde:

• Los alquileres a corto plazo generan rendimientos brutos del 5-7%, con una ocupación de verano del 70-80%;

• Los rendimientos a largo plazo se sitúan en torno al 3,5-4,5%, con alquileres de €350-450 al mes para viviendas de 50-70 m²;

• Tarifas nocturnas: €30 a 60 — modestas, pero fiables.

Estilo de vida y ubicación. Tasos está a 30 minutos en ferry de Kavala, con carreteras asfaltadas que conectan todos los pueblos importantes. Es compacta, verde y tranquila.

Esta no es una isla de fiesta. Es preferida por:

• Profesionales remotos que desean aire limpio y Wi-Fi estable;

• Familias y jubilados que buscan una vida sencilla a largo plazo;

• Atenienses de fin de semana que escapan del calor.

La economía local se basa en la pesca, el aceite de oliva y el mármol, lo que mantiene el ambiente arraigado y las vistas intactas.

Si desea un mercado de alquiler estable, bajos gastos generales y un verdadero sentido de lugar, Tasos lo ofrece.

Precios. En Tasos, el precio medio de la propiedad ronda los €1.867 por m², aproximadamente un 28% por debajo de la media nacional. La isla ofrece un espectro de opciones, desde apartamentos costeros compactos hasta villas espaciosas, todo a precios que atraen a compradores conscientes del valor:

• En la ciudad de Tasos, una villa de 420 m² se anuncia por €760.000 — una superficie considerable a una tarifa por metro relativamente modesta.

• En Limenaria, el mercado favorece los apartamentos y dúplex más pequeños, promediando alrededor de €1.600 por m².

• Para precios aún más bajos, Potos y Skala Panagia ofrecen propiedades en el rango de €1.200 a 1.400 por m².

Existe una marcada pero racional dispersión en el valor de las propiedades en Grecia. En el extremo superior, Mykonos lidera con un precio medio de €7.000 por m², casi el triple de la media nacional, pero ofrece rendimientos a corto plazo de hasta el 18%, lo que refleja la inigualable demanda estacional de la isla. En el extremo opuesto, Macedonia Occidental promedia solo €650 por m², ofreciendo asequibilidad y rendimientos del 5-7%, aunque con mucho menos tráfico turístico.

Para los inversores centrados en los ingresos por alquiler a largo plazo, Atenas, Rodas y el Peloponeso destacan con rendimientos que alcanzan o superan el 8%, mientras que los compradores de estilo de vida tienden a preferir la Riviera ateniense o Corfú, donde la apreciación del capital y la demanda constante superan los rendimientos inmediatos.

Mientras tanto, Tasos y las Cícladas y Espóradas Secundarias ofrecen un equilibrio entre asequibilidad, popularidad estacional y rendimientos de rango medio, ideal para compradores que buscan valor sin sacrificar el rendimiento.

Rutas de inversión. Los solicitantes pueden elegir entre 3 opciones inmobiliarias para obtener el permiso de residencia en Grecia:

• €250.000 por una propiedad comprada para renovación;
• €400.000 por una nueva propiedad individual de al menos 120 m² en zonas provinciales;
• €800.000 por una nueva propiedad individual de al menos 120 m² en regiones principales, incluyendo Atenas y los suburbios, Salónica, Mykonos, Santorini y las islas con más de 3.100 residentes.

Requisitos. La Golden Visa de Grecia está disponible para ciudadanos no comunitarios mayores de 18 años que no tengan antecedentes penales y puedan demostrar el origen legal de sus fondos.

Inclusión familiar. Los siguientes miembros de la familia pueden obtener la residencia con el inversor:

• cónyuge o pareja registrada;
• hijos menores de 18 años;
• hijos de 18 a 21 años — estudiantes;
• padres de ambos cónyuges.

Validez. El permiso de residencia se expide por 5 años y es renovable.

Los solicitantes pueden solicitar la ciudadanía griega después de 7 años de residencia continua, siempre que hayan pasado al menos 183 días en Grecia cada año. La ciudadanía requiere aprobar un examen de idioma, historia y cultura griegas.

Beneficios. No hay requisito de estancia mínima para aquellos que no buscan la ciudadanía.

Además, los residentes fiscales griegos pueden optar por un impuesto fijo de €100.000 sobre los ingresos globales en lugar de las tasas estándar de hasta el 45%.

1. Renta por alquiler: Atenas y Riviera — baja tasa de desocupación de solo el 6%, rendimientos de hasta el 9%.

2. Crecimiento de capital: Salónica — el mayor aumento de precios con un 12,1% en 2024.

3. Rendimiento en temporada alta: Mykonos y Santorini — villas de hasta el 18% en verano.

4. Demanda durante todo el año: Creta y Rodas — las más populares entre los compradores extranjeros.

5. 100% de ocupación en verano: Cícladas y Espóradas — fuertes rendimientos de alquiler a corto plazo.

6. Náutica y estilo de vida: Peloponeso — muelles, puertos deportivos, acceso durante las cuatro estaciones.

7. Compra económica: Tasos — 28% por debajo de la media nacional, rendimientos estables.

8. Reservas fuera de temporada: Corfú — 67% de ocupación anual, demanda creciente.

9. Potencial de renovación: Macedonia Occidental — ganancias de valor de hasta el 185%.

Los compradores internacionales pueden beneficiarse de la Golden Visa de Grecia obteniendo la residencia a través de la inversión inmobiliaria. La inversión mínima es de €250.000 para propiedades compradas para renovación, y de €400.000 para viviendas de nueva construcción.