Golden Visa de Grecia: opciones de inversión comparadas — fondos frente a inmuebles

La Golden Visa de Grecia ofrece a los nacionales no pertenecientes a la UE una vía para obtener la residencia mediante la realización de una inversión elegible en el país.

Las dos opciones principales son los bienes inmuebles y los fondos de inversión. Ambos caminos conducen a los mismos derechos de residencia, pero difieren en términos de coste inicial, perfil de riesgo y el grado de implicación que el inversor debe tener.

Inversión mínima

La inversión inmobiliaria comienza en 250.000 €, pero este umbral inferior se aplica solo a propiedades antiguas adquiridas para su renovación. Aquellos interesados en propiedades de nueva construcción o sobre plano se enfrentan a umbrales más altos: 400.000 € en la mayoría de las áreas o 800.000 € en ubicaciones privilegiadas como el centro de Atenas.

Las inversiones en fondos requieren un mínimo de 350.000 €, lo que las convierte en una alternativa realmente más asequible para los inversores que prefieren no ocuparse del mantenimiento o la renovación de la propiedad.

Nivel de implicación

La inversión inmobiliaria requiere participación activa: los inversores deben gestionar ellos mismos la propiedad o nombrar un gestor local.

Por el contrario, las inversiones en fondos son gestionadas en su totalidad por profesionales con licencia, lo que las hace más adecuadas para quienes prefieren no implicarse en la supervisión diaria.

Riesgo y diversificación

Las inversiones inmobiliarias están ligadas a un activo y una ubicación específicos, lo que puede limitar la flexibilidad y aumentar la exposición a las fluctuaciones del mercado.

Las inversiones en fondos se diversifican en múltiples activos y sectores, reduciendo el riesgo mediante una mayor exposición.

Liquidez y opciones de salida

Las propiedades pueden, en principio, venderse en cualquier momento, pero esto depende de las condiciones del mercado y la demanda de los compradores.

Las inversiones en fondos pueden ser más fáciles de negociar en los mercados de reventa una vez que son aptas para la salida, aunque suelen estar sujetas a un período de inmovilización fijo.

Ventajas de la inversión en fondos de la Golden Visa de Grecia

Las principales ventajas de la opción de inversión en fondos de la Golden Visa de Grecia son las siguientes:

• umbral más bajo — €350,000;
• diversificación — riesgo de activo único reducido;
• gestión profesional — supervisión por gestores de fondos autorizados sin requerir implicación activa;
• mayor liquidez — negociación más fácil en el mercado secundario una vez finalizado el período de bloqueo;
• cumplimiento simplificado — todos los informes y trámites administrativos gestionados por el fondo, lo que alivia la carga administrativa de los inversores.

Estrategia de inversión y tipos de fondos

Los fondos de la Golden Visa de Grecia se centran en segmentos de inmuebles comerciales como logística, centros de datos, hostelería y desarrollo de oficinas.

Existen dos categorías de fondos elegibles:

1. Fondos Mutuos, que deben invertir exclusivamente en instrumentos financieros como acciones griegas cotizadas, bonos corporativos o bonos gubernamentales.
2. Fondos de Inversión Alternativos, que deben invertir únicamente en activos inmobiliarios griegos.

Requisitos regulatorios

Todos los fondos que cumplan los requisitos deben:

• tener un valor liquidativo mínimo de €3,000,000;
• ser gestionados por entidades autorizadas por una autoridad del mercado de capitales reconocida por la UE;
• tener su sede en Grecia o en cualquier país de la UE, pero restringidos a inversiones en Grecia;
• designar una institución de crédito con sede en Grecia como custodio.

Elegibilidad y cumplimiento

Las inversiones deben mantenerse por un mínimo de 5 años para conservar la residencia. La elegibilidad del fondo o de los activos puede cambiar, por lo que los inversores deben confirmar el estado de un fondo con las autoridades griegas antes de comprometer capital.

La información detallada del fondo, incluidas las expectativas de rendimiento y los riesgos asociados, no se divulga públicamente. Los documentos se proporcionan únicamente previa solicitud y después de que un inversor exprese interés a un representante autorizado.

Ventajas de la inversión inmobiliaria de la Golden Visa de Grecia

Los principales beneficios de la opción de inversión inmobiliaria de la Golden Visa de Grecia incluyen:

• ingresos por alquiler — 4,5—10 % para alquileres a largo plazo;
• crecimiento del precio de la propiedad — 7—9 % anual;
• ventaja fiscal — 3,09 % de impuesto de transmisiones patrimoniales en lugar del 24 % de IVA en construcciones nuevas;
• flexibilidad de uso personal — opción de ocupar o alquilar la propiedad para vacaciones;
• activo tangible — propiedad directa de bienes inmuebles físicos.

Umbrales mínimos de inversión

Una vía elegible bajo el umbral de 250.000 € es la compra de una propiedad que necesite reformas. Esto incluye la rehabilitación de edificios antiguos, siempre y cuando todas las obras de renovación se completen antes de presentar la solicitud de la Golden Visa.

Otra opción es invertir en una propiedad histórica catalogada. En este caso, la renovación debe finalizarse en el momento de la primera renovación del permiso de residencia — 5 años después de la aprobación.

Para propiedades de nueva construcción o sobre plano, se aplican umbrales más altos:

• 400.000 € para una sola propiedad de al menos 120 m² en zonas provinciales;
• 800.000 € para la misma en zonas prime — Atenas y sus suburbios, Salónica, Miconos, Santorini, y cualquier isla con más de 3.100 residentes.

Restricciones de alquiler

Según las reglas revisadas de la Golden Visa, los alquileres a corto plazo ya no están permitidos. Solo se permiten alquileres a largo plazo.

Sin embargo, las propiedades adquiridas antes del 31 de agosto de 2024, siguen siendo elegibles para el alquiler a corto plazo.

Carga operativa y de tarifas

Tanto las inversiones inmobiliarias como las de fondos conllevan costes recurrentes que pueden reducir la rentabilidad global.

Los bienes inmuebles requieren presupuestar el mantenimiento, los seguros, los impuestos sobre la propiedad y los servicios de gestión, mientras que los fondos cobran comisiones de gestión y rendimiento que pueden reducir las ganancias si la rentabilidad es modesta.

Exposición a los cambios del mercado

Ambas opciones son vulnerables a las tendencias económicas generales.

El valor de las propiedades puede disminuir durante las recesiones, afectando al potencial de reventa y a los ingresos por alquiler. El rendimiento de los fondos depende de las condiciones del mercado y de las decisiones de los gestores de fondos, que no siempre cumplen las expectativas de los inversores.

Liquidez limitada

Los bienes inmuebles son inherentemente ilíquidos y pueden tardar meses en venderse, especialmente en un mercado débil.

Del mismo modo, la mayoría de los fondos de inversión imponen periodos de permanencia obligatorios, restringiendo la salida anticipada o la reasignación de capital.

Limitaciones regulatorias y de cartera

Los cambios en las normas de zonificación, las regulaciones de alquiler o las condiciones del visado pueden afectar la rentabilidad y el uso permitido de los activos.

Aunque los fondos ofrecen cierta diversificación, se centran en sectores comerciales clave —logística, hostelería, centros de datos y oficinas— limitando una exposición inmobiliaria más amplia.

1. Permiso de residencia sin requisito de estancia

Ya sea mediante inversión en bienes raíces o fondos, Grecia ofrece un permiso de residencia renovable por 5 años que se extiende a la familia del inversor. Este estatus permite viajar sin visado por 29 países Schengen, acceder a la atención sanitaria pública y a las escuelas de Grecia, y el derecho a hacer negocios en toda la UE.

No hay obligación de vivir en Grecia para mantener el permiso: la residencia se concede sin un requisito de estancia mínima.

2. Demanda turística

En [2025], Grecia atrajo a unos 35 millones de turistas, un 7% más que el año anterior, generando 22.000 millones de euros en ingresos por turismo. Esta afluencia constante impulsa los rendimientos de los alquileres y los valores de reventa de propiedades, al tiempo que respalda la demanda en sectores comerciales como la hostelería, la logística y la infraestructura de datos, todos ellos con una presencia destacada en las carteras de inversión de fondos.

3. Protección contra la inflación

Tanto los bienes raíces como los fondos respaldados por bienes raíces actúan como un escudo natural contra la inflación.

A medida que los precios de la construcción y del suelo suben, los valores de las propiedades aumentan a la par, lo que ayuda a preservar el capital en términos reales. Los contratos de alquiler suelen incluir cláusulas vinculadas a la inflación, lo que permite que los ingresos se ajusten al coste de vida.

Los fondos añaden otra capa de protección al diversificarse en diferentes sectores, donde los términos de los arrendamientos o los precios suelen evolucionar con la inflación. Los gestores de fondos experimentados pueden mejorar aún más la resiliencia desplazando el capital hacia activos que históricamente rinden bien durante los ciclos inflacionarios.

4. Marco legal estable

Como miembro de la UE, Grecia ofrece un entorno seguro y transparente para los inversores. Los derechos de propiedad están firmemente protegidos, y tanto las transacciones inmobiliarias como las operaciones de fondos se rigen por regulaciones claras y alineadas con la UE, lo que garantiza la seguridad jurídica y una supervisión constante en cada etapa.

5. Optimización fiscal

Los nuevos residentes fiscales en Grecia pueden beneficiarse de un régimen fiscal especial de tipo fijo, pagando solo 100.000 € anuales sobre su ingreso global, independientemente de sus ingresos totales. Esta tasa fija contrasta fuertemente con el impuesto progresivo estándar de Grecia, que puede llegar hasta el 44%.

El régimen es válido por hasta 15 años fiscales consecutivos, ofreciendo previsibilidad y ventajas de planificación a largo plazo.

Condiciones para el inversor

Para ser elegible para la Golden Visa de Grecia, los inversores deben:

• tener al menos 18 años;
• no tener antecedentes penales ni procesos judiciales en curso;
• demostrar que sus fondos provienen de una fuente legal.

Miembros familiares elegibles

El programa permite al solicitante principal incluir:

• cónyuge o pareja registrada;
• hijos menores de 18 años;
• hijos dependientes de entre 18 y 21 años matriculados en educación a tiempo completo;
• los padres tanto del inversor como de su cónyuge.

Si la solicitud se presenta con una pareja, se debe firmar y registrar oficialmente un acuerdo de convivencia en Grecia para que la solicitud sea aceptada.

1. La Golden Visa de Grecia ofrece a los nacionales de fuera de la UE una vía para obtener la residencia por inversión. Las opciones más populares son la inversión en fondos y la compra de bienes inmuebles.
2. La inversión inmobiliaria se adapta a quienes valoran la propiedad directa, están abiertos a la gestión de propiedades y buscan ingresos por alquiler o crecimiento del capital.
3. La inversión en fondos se adapta a quienes prefieren una opción sin complicaciones, gestionada profesionalmente, con diversificación y condiciones de salida más flexibles.
4. Los fondos de la Golden Visa de Grecia se centran en el sector inmobiliario comercial: logística, centros de datos, hostelería y desarrollos de oficinas.
5. Inversión mínima: 350.000 € para fondos; 250.000 €—800.000 € para bienes inmuebles, según el tipo y la ubicación.
6. La demanda turística, la protección contra la inflación y la optimización fiscal hacen atractivas ambas opciones de inversión de la Golden Visa de Grecia.
7. La inversión debe mantenerse para conservar la residencia. No se requiere estancia mínima.