Macaristan’da yatırım fırsatları: güçlü bir Orta ve Doğu Avrupa ekonomisine yatırım yapmanın akıllı yolları

1. Yatırımcı dostu yasal ortam. Macaristan bir AB üyesi olduğundan, mevzuatı tamamen şeffaf ve AB hukuku ile uyumludur. Basitleştirilmiş bir prosedürle şirket tescili süreci 1-2 gün sürer ve maliyetler diğer AB ülkelerine kıyasla düşüktür.

Dünya Bankası'nın Ekim 2024'te yayımlanan ilk İş Yapmaya Hazırlık raporu, 50 ekonomide düzenlemelerin ve kamu hizmetlerinin kalitesini değerlendirdi. Macaristan, düzenleyici çerçeve kategorisinde %78,23 ile en yüksek puanı alarak iş operasyonları için elverişli bir ortam olduğunu gösterdi.

2. Sağlam bankacılık sistemi. Macar bankacılık sistemi, Orta ve Doğu Avrupa'nın en sağlıklı ve en gelişmiş sistemlerinden biri olarak kabul edilmektedir. OTP Bank, Raiffeisen Bank ve Erste Bank gibi büyük Avrupa bankalarının şubeleri de dahil olmak üzere yaklaşık 40 banka bulunmaktadır.

Banka hesabı açma hem yerleşik hem de yerleşik olmayan kişiler için mümkündür. Macar banka hesabı sahipleri, SEPA sistemi aracılığıyla diğer AB ülkelerine kolaylaştırılmış banka transferleri yapabilirler.

3. İş dostu vergi rejimi. Macaristan'da şirketler %9 sabit oranlı bir gelir vergisi öderler. Karşılaştırmak gerekirse, komşu Avusturya'da kurumlar vergisi %25; Almanya'da şirketlerin ödediği toplam vergi %30'a ulaşabilir.

Macar şirketleri ayrıca yabancı işletmelere yapılan dış ödemelerde stopaj vergisi ödemezler.

Genel KDV oranı %27 olup, diğer AB ülkelerine kıyasla yüksektir. Ancak, ekmek, süt ürünleri, ilaçlar veya internet ve konaklama hizmetleri gibi belirli kategorilere uygulanan %5 ve %18'lik indirimli KDV oranları bulunmaktadır.

4. İşletmeler için teşvikler ve sübvansiyonlar. Macaristan Hükümeti, işletme rekabetçiliğini desteklemek için bir dizi önlem sunmaktadır. Bunlar arasında fonlardan bölgesel ve bölgesel olmayan yardımlar, VIP yatırım nakit sübvansiyonları ve belirli iş türleri ve yatırım projeleri için vergi teşvikleri yer almaktadır.

5. Elverişli konum. Macaristan, Avrupa'nın herhangi bir yerine hızlı erişim sağlayan büyük ulaşım yollarının kavşağında yer almaktadır. AB'de demiryolu yoğunluğunda 5. sırada yer almakta ve üç uluslararası havalimanına sahiptir. Budapeşte'deki havalimanı, dünya çapında 120'den fazla destinasyona direkt uçuşlar sunmaktadır.

6. Uygun yaşam maliyeti. Macaristan'ın tüketim malları ve hizmetleri için fiyat düzeyi endeksleri AB ortalamasının %30 altındadır. Eurostat'a göre elektrik, gaz ve yakıt fiyatları AB'deki en düşüktür.

7. Yatırım yoluyla oturma izni alma fırsatı. Macar gayrimenkul fonu birimleri satın alan yabancılar 10 yıl süreli bir oturma izni alabilirler. Hak kazanmak için en az 250.000 € yatırım yapmaları gerekmektedir.

Macaristan ekonomisi, kişi başına düşen GSYİH'ye göre dünyada 50. sırada ve Uluslararası Para Fonu verilerine göre toplam GSYİH açısından 54. sırada yer almaktadır.

Macaristan'ın kişi başına düşen GSYİH'si Portekiz ve Rusya'nınkilerle karşılaştırılabilir düzeydedir. 2017'den 2022'ye kadar AB ortalamasının yaklaşık %69'undan %74,7'sine yükseldi ve 2024'te 46.372 $ seviyesine ulaştı.

Ülke, COVID-19 pandemisinden sonra istikrarlı bir ekonomik toparlanma gösterdi. Ancak, 2023'ün üçüncü çeyreğinde ekonomik büyüme yavaşladı ve 2022'nin üçüncü çeyreğine kıyasla %0,4'lük bir düşüş gösterdi. 2025 yılında ülkenin ekonomisinin %3,3 büyümesi beklenmektedir.

Ülkenin GSYİH'sinin %80'e kadarı ihracattan oluşmaktadır. Macaristan'ın AB'deki en önemli ticaret ortakları Almanya, İtalya ve Romanya'dır. AB dışındaki en büyük ihracat ortağı ise Amerika Birleşik Devletleri'dir.

Macar ekonomisinin temel sektörleri arasında inşaat malzemeleri, gıda, tekstil, kimyasallar, motorlu taşıtlar, BT, elektronik ve yazılım bulunmaktadır.

İş gücü piyasası son on yılda önemli ölçüde iyileşti. Mevcut işsizlik oranı %4,7 civarındadır ve OECD tarafından 2026 yılına kadar %4,0'e düşmesi beklenmektedir.

Macaristan Altın Vize programı, Macaristan'da mülk yatırımı yapan yatırımcıların ülkede 10 yıllık oturma izni almasına olanak tanır. Böylece, Altın Vize sahipleri Macaristan'a taşınabilir ve 180 günün 90 gününden fazlasını orada geçirebilirler.

Yatırım seçenekleri. Macaristan, oturma izni için iki yatırım yolu sunmaktadır:

• en az 250.000 € karşılığında gayrimenkul yatırım fonu birimleri satın almak;

• veya bir yükseköğretim kurumuna en az 1.000.000 € bağış yapmak.

AB Altın Vize ülkeleri arasında sadece Portekiz'de benzer bir fon birimleri seçeneği bulunmaktadır, ancak oradaki yatırım eşiği 500.000 €'dur.

Uygun yatırım fonları. Bir fonun Altın Vize için uygun olması için Anayasa Koruma Ofisi tarafından tutulan onaylı piyasa operatörleri listesine dahil edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, varlıklarının en az %40'ının Macaristan'da bulunan konut gayrimenkullerine yatırılması zorunludur.

2025 yılında iki onaylı yatırım fonu bulunmaktadır: Gravitas Hungary Fund ve SPRINT Real Estate Development and Investment Fund.

Uzun süredir faaliyet gösteren Gránit grubunun bir parçası olan Gravitas Hungary Fund, Altın Vize başvuru sahipleri için oluşturulmuştur. Varlıklarının en az %40'ını Macaristan'daki konut gayrimenkullerine — esas olarak uzun vadeli kiralamaya yönelik modern dairelere — yatırım yaparken, geri kalanını tahvillere ve diğer gayrimenkul projelerine ayırır.

Fon, tahmini yıllık %5-6 getiri sunmaktadır.

SPRINT Real Estate Development and Investment Fund, özel ve kapalı uçlu bir fondur. Stratejik gayrimenkul yatırımları aracılığıyla sermaye büyümesine ve istikrarlı gelir elde etmeye odaklanmıştır.

Fonun portföyü, başta Macaristan'da bulunan konut mülkleri, lojistik kompleksleri, oteller ve ofis binalarını içermektedir.

Başvuru sahibi uygunluğu. Altın Vize, Macar ekonomisine yatırım yapmak isteyen AB ve AEA dışı vatandaşlar için tasarlanmıştır. ABD vatandaşlarından gelen başvurular şu anda yalnızca ikinci vatandaşlıkları varsa kabul edilmektedir.

Eş, 25 yaş altı çocuklar ve ebeveynler, yatırımcı ile birlikte oturma izni alabilirler.

Altın Vize geçerliliği. Oturma izni, ek 10 yıl için bir kez yenilenebilir. Uzatmaya hak kazanmak için yatırımcının yatırım varlığını hala elinde bulundurması gerekmektedir.

Piyasa performansı. Macaristan borsası güçlü bir büyüme gösterdi. 2024'te, ülkenin OTP Bank, enerji şirketi MOL ve ilaç şirketi Richter gibi önde gelen borsaya kote firmalarını takip eden ana piyasa göstergesi olan BUX endeksi %30,9 arttı. Bu, artan yatırımcı güvenini ve olumlu ekonomik görünümü yansıtmaktadır.

Nasıl yatırım yapılır. Macar hisse senetleri ve tahvillerine yatırım yapmak isteyen yabancı uyruklular, ülkenin ana borsası olan Budapeşte Menkul Kıymetler Borsası aracılığıyla bunu yapabilirler. Tüm menkul kıymetler özel bir sistem üzerinden çevrimiçi olarak işlem görür ve lisanslı borsa aracıları aracılığıyla satın alınabilir.

Devlet menkul kıymetleri, Macaristan'daki en güvenli ve en muhafazakar yatırım seçeneği olarak kabul edilir. Çoğu, kupon olarak bilinen düzenli faiz öder ve vadesi geldiğinde tamamen geri ödenir.

Faiz oranı bu menkul kıymetlerde ihraç tarihi, yatırım süresi ve bazı türleri için mevcut enflasyon oranı gibi faktörlere bağlıdır. Şu anda ortalama getiriler yıllık %6,2 ila %6,8 arasında değişmektedir.

Hem yerleşik hem de yerleşik olmayan kişiler Macar devlet tahvillerine yatırım yapabilirler. Yerleşik olmayan kişiler, bu varlıkları alırken veya satarken hem Macaristan'ın hem de kendi ülkelerinin yasal gerekliliklerine uymalıdır.

Kaynak: Macaristan Devlet Borç Yönetimi Ajansı

Macaristan Hükümeti ticari yatırımları teşvik etmektedir. Doğrudan yabancı yatırımları teşvik etmek için vergilendirme sistemini sürekli iyileştirmektedir. Şu anda, Macar şirketleri, gelirden bağımsız olarak %9 oranında AB'deki en düşük kurumlar vergisini ödemektedir.

Macar işletmeleri, hem hükümet hem de farklı fonlar tarafından sağlanan çeşitli sübvansiyonlar ve teşviklerden yararlanabilirler.

VIP nakit sübvansiyon sistemi, işletme rekabetçiliğini artırır. Yatırım, istihdam yaratma, Ar-Ge ve eğitim projeleri için sağlanan iade edilmeyen bir nakit hibedir. Sübvansiyon miktarı, yatırım türüne ve şirketin kayıtlı olduğu bölgeye bağlı olarak uygun yatırım maliyetlerinin %50'sine ulaşabilir.

Sübvansiyonlar için diğer uygunluk kriterleri arasında yatırımları belirli sayıda yıl sürdürmek, belirtilen sayıda iş yaratmak ve ücret maliyetlerinde veya temel satış gelirinde artış göstermek yer alabilir.

Vergi teşvikleri, işletmelerin vergilerini optimize etmelerini sağlar. Kalkınma vergi teşviki, yatırımın yapıldığı yıldan itibaren 13 yıl boyunca talep edilebilir ve yıllık ödenecek kurumlar vergisinin %80'ine kadar indirim sağlar.

Enerji verimliliği yatırım projeleri için vergi teşvikleri, yatırımın yapıldığı yere bağlıdır ve uygun maliyetlerin %45'ine kadar indirim sağlayarak maksimum 15 milyon € tutarındadır. Bir şirket, teşviki yatırımın yapıldığı vergi yılından itibaren ve sonraki beş vergi yılında talep edebilir.

İşletme sahipleri için oturma izni. Macaristan, ülkede şirket kuran AB ve AEA dışı girişimciler için özel olarak tasarlanmış bir işletme oturma izni sunmaktadır. İzin başlangıçta 1 yıl süreyle verilir ve ek 2 yıl uzatılabilir.

Macaristan ekonomisi hızla değişiyor. Birçok sektör sadece gelişmekle kalmıyor, aynı zamanda yatırımcılar için güçlü getiriler sunuyor.

Teknoloji ve dijital inovasyon. Macaristan'ın teknoloji sahnesi hızla genişliyor; startuplar ve büyüyen şirketler yapay zeka, veri analitiği, siber güvenlik ve bulut bilişimde inovasyonu yönlendiriyor. Hükümetin dijitalleşme gündemi ve dış kaynaklı hizmetlere artan talep, ülkeyi bölgesel bir teknoloji merkezi haline getirdi.

Bu ivme, yapay zeka ve otomasyonun tarımı, eğitimi ve finansı dönüştürdüğü Tarım Teknolojisi, Eğitim Teknolojisi ve Finans Teknolojisi'ne de uzanıyor. Sonuç olarak, makine öğrenimi ve blok zincirinde derin yeteneklerle desteklenen erken aşama yatırım, risk sermayesi ve sınır ötesi birleşme ve satın almalar için güçlü bir ekosistem oluşuyor.

Perakende toparlanması. Perakende satışlar Nisan 2025'te yıllık bazda %5 artarak tahminleri geride bıraktı. Daha yüksek reel ücretler ve artan tüketici güveni bu büyümeyi tetikliyor. Yatırımcılar için bu açık bir sinyal: Orta Avrupa'da perakende, e-ticaret ve gayrimenkule odaklanan fonlar için güçlü bir durum söz konusu.

Sağlık ve yaşam bilimleri. Yaşlanan nüfus ve kronik personel sıkıntısı, sağlık hizmetlerine olan talebi körüklüyor. Bu, özel klinikler, teletıp ve tıbbi cihazları içeriyor. Macaristan'ın sağlık sektörü hala az gelişmiş durumda – bu da büyüme için bolca alan olduğu anlamına geliyor.

İnşaat ve altyapı. Kentsel genişleme ve AB destekli kamu işleri, inşaat sektörünü güçlendiriyor. Gayrimenkul projeleri, modüler konut ve inşaat teknolojisi için sürekli bir talep var. Yatırımcılar için kamu-özel sektör ortaklıkları istikrarlı, uzun vadeli kazançlar sunuyor.

Otomotiv ve mühendislik. Macaristan, Audi, BMW, Mercedes-Benz ve Suzuki gibi firmalara ev sahipliği yaparak Avrupa'nın otomotiv endüstrisi için merkezi olmaya devam ediyor. Odak noktası şimdi tedarik zincirlerini yerelleştirmek ve elektrikli araçlara geçiş yapmak. Fırsatlar arasında batarya üretimi, Ar-Ge laboratuvarları ve özel bileşenler bulunuyor.

Lojistik ve tedarik zinciri. Macaristan'ın Avrupa'nın kavşağındaki konumu onu bir lojistik merkezi haline getiriyor. E-ticaret yükselişte ve modern depolar, son mil teslimatı ve navlun hizmetlerine olan ihtiyaç da artıyor. Yatırımcılar endüstriyel gayrimenkul ve otomasyona yöneliyor.

Yenilenebilir enerji. Macaristan, 2050 yılına kadar karbon nötr olmayı hedefliyor. Güneş, nükleer ve rüzgar yatırımları zaten devam ediyor. Yeşil altyapı, akıllı şebekeler, depolama ve temiz enerji startupları için büyüyen bir alan var – AB fonları ve yenilenebilir enerji yanlısı politikalarla destekleniyor.

Turizm ve konaklama. Turizm toparlanıyor, Budapeşte ve kaplıca şehirleri toparlanmaya öncülük ediyor. Hükümet kampanyaları ve ertelenmiş seyahat talebi, otelleri ve sağlıklı yaşam tesislerini canlandırıyor. Yatırımcılar butik konaklamalara ve deneyim tabanlı turizme yatırım yapıyor.

Macaristan mevzuatı yabancıların mülk satın almasına izin vermektedir. Bunu yapmak için yetkili devlet kurumundan izin almaları gerekmektedir. İşlem her zaman, yatırımcı adına izin alan ve yetkililerle iletişim kuran avukat eşliğinde yapılır.

Macaristan'da emlak fiyatları sürekli artmaktadır: Eurostat'a göre 2010'dan bu yana %230 yükselmiştir.

Yeni gayrimenkulün metrekare başına ortalama fiyatı yaklaşık 2.900 €'dur. En pahalı gayrimenkul Budapeşte'de bulunmaktadır: burada ortalama fiyat metrekare başına 3.695 € olup, şehrin prestijli ve turistik bölgelerinde metrekare başına 5.500 €'ya ulaşmaktadır.

Çoğu gayrimenkul masrafı, tapu devri için %4 damga vergisi, idari ücretler ve hukuki, emlakçı ve noter hizmetleri ücretlerini içerir. Toplam ek masraflar genellikle mülk fiyatının %10'una eşittir.

Mülkü satarken, yatırımcı alış ve satış fiyatı arasındaki farkın %15'i oranında sermaye kazancı vergisi öder.

Yıllık kira getirisi, mülke ve bölgeye bağlı olarak %3,5 ila %8 arasındadır. Örneğin, Budapeşte'de aylık kira fiyatları 235.000 HUF'tan başlamakta olup, bu yaklaşık 580 €'dur.

Oturma izni uygunluğu. Yabancı yatırımcılar gayrimenkul satın alarak otomatik olarak oturma izni alamazlar.

Ancak, oturma izni başvuru sahipleri genellikle Macaristan'da kayıtlı bir adrese ihtiyaç duyarlar; bu nedenle, diğer gereklilikleri yerine getirmenin yanı sıra ülkede konut mülkleri satın alır veya kiralarler.

Macaristan, farklı hedeflere uygun çeşitli yatırım seçenekleri sunmaktadır:

• oturma izni için, gayrimenkul yatırım fonları en iyi seçenektir: Gravitas gibi onaylı fonlara yapılan 250.000 €'luk bir yatırım, 10 yıllık bir Altın Vize sağlar ve istikrarlı %5-6 getiri sunar;

• muhafazakar yatırımcılar için, devlet tahvilleri %6,2-6,8 getiri sağlar ve sermaye koruması sunar, ancak oturma izni sağlamaz;

• somut varlıkları tercih ediyorsanız, doğrudan mülk satın alımları %8'e kadar kira getirisi ve uzun vadeli büyüme sunar, Budapeşte gayrimenkulü en çok talep görenidir;

• oturma izni ile kar potansiyeli için, Macaristan'ın %9 kurumlar vergisi ve güçlü teşvikleriyle desteklenen bir iş kurmak bir seçenektir;

• daha yüksek getiriler borsada deneyimli yatırımcılar için beklenir, ancak bu seçenek daha büyük risk ve göçmenlik faydası olmamasıyla birlikte gelir.

Macaristan yabancı yatırımcılar için birçok avantaj sunsa da, sermaye taahhüt etmeden önce potansiyel riskleri anlamak önemlidir. Bu zorlukların farkında olmak, daha dirençli bir strateji oluşturmanıza yardımcı olacaktır.

Düzenleyici değişiklikler ve bürokrasi. Macaristan'ın yatırımcı dostu bir yasal çerçevesi olmasına rağmen, düzenleyici güncellemeler gayrimenkul, finans ve enerji gibi sektörleri etkileyebilir. Göçmenlik kurallarındaki, vergi teşviklerindeki veya fon uygunluk kriterlerindeki değişiklikler, getirileri veya oturma izni sürelerini etkileyebilir.

Yerel bürokrasiyi yönetmek, özellikle şirket kuruluşu veya mülk edinimi için profesyonel destek olmadan zaman alıcı olabilir.

Para birimi ve enflasyon riskleri. Macaristan'ın para birimi olan forint (HUF), euro veya ABD dolarına karşı dalgalı olabilir. Kur dalgalanmaları, özellikle gayrimenkul veya tahviller gibi uzun vadeli yatırımlarda yabancı yatırımcıların getirilerini aşındırabilir.

Enflasyon, özellikle sabit oranlı enstrümanlar için kira gelirinin veya tahvil getirilerinin gerçek değerini de etkileyebilir.

Likidite ve çıkış kısıtlamaları. Doğrudan mülk satın alımları, özel ticari girişimler ve kapalı uçlu gayrimenkul fonları gibi belirli yatırım yolları sınırlı likiditeye sahiptir. Bu yatırımlardan çıkmak aylar sürebilir ve yasal veya finansal maliyetler içerebilir. Bu durum, sermaye geri dönüşünü veya yeniden yatırım planlamasını karmaşık hale getirebilir.

Piyasa rekabeti ve fiyatlandırma baskısı. Budapeşte ve diğer önemli bölgeler giderek daha rekabetçi hale geliyor. Emlak fiyatları son yıllarda keskin bir şekilde yükselerek kar marjlarını daralttı. Benzer şekilde, startup ve teknoloji sektörleri daha fazla yabancı sermaye çekiyor, bu da giriş eşiklerini yükseltebilir ve gelecekteki büyüme beklentilerini düşürebilir.

Operasyonel ve uyum yükü. İşletme yürütmek veya mülk yönetmek gibi aktif yönetim gerektiren yatırımlar, zaman, yerel bilgi ve düzenleyici uyum gerektirir. İşgücü, vergi veya raporlama yükümlülüklerini yerine getirememek cezalar veya oturma izni sorunlarına yol açabilir.

1. Macaristan yabancı yatırımları teşvik etmektedir. Yatırımcı dostu bir yasal ortam, düşük kurumlar vergisi oranı ve işletmeler için çeşitli sübvansiyonlar sunmaktadır.

2. Macaristan ekonomisi toplam GSYİH'ye göre dünyada 54. sırada yer almaktadır ve 2025 yılında %3,3 büyümesi beklenmektedir.

3. Yatırımcılar, Hükümet tarafından sağlanan çeşitli hibe ve vergi teşviklerinden yararlanmaktadır. İşletmeler için kurumlar vergisi %9 olup, AB'deki en düşüktür.

4. Macar devlet menkul kıymetleri, yıllık %6,2-6,8 getiri sağlayabilen muhafazakar ve güvenli bir yatırım aracıdır.

5. İşletme sahipleri, Macaristan'da tüzel kişilik tescil ettirirlerse oturma izni alabilirler. İzin 1 yıl süreyle verilir ve 2 yıl uzatılabilir.

6. Yabancı vatandaşların Macaristan'da gayrimenkul satın almalarına izin verilmektedir. Konut mülkü satın alan yatırımcılar, istenen oturma izni türüne uygun diğer gereklilikleri karşılarlarsa oturma izni almaya hak kazanabilirler.

7. Yatırımcılar en az 250.000 € karşılığında gayrimenkul yatırım fonu birimleri satın alabilir ve 10 yıl süreli bir Altın Vize alabilirler.