Gayrimenkul Durum Tespit Süreci: mülk satın alırken neleri kontrol etmeli

Durum Tespit Süreci, önemli bir anlaşmadan önce yapılan bir kontroldür. İşlemin yasal saflığını sağlamaya ve bilinçli bir karar vermeye olanak tanır.

Gayrimenkul söz konusu olduğunda, bir alıcının önceden nesnenin yatırıma uygun olup olmadığını ve pahalı onarımlar, düşük talep ve kârlılık gibi sorunlar veya anlaşma sonrası yerel yetkililerle sorunlar yaratmayacağını öğrenmesi gerekir.

Kontrol, risklerin değerlendirilmesini, anlaşmanın meşruiyetinin hesaplanmasını ve araştırılmasını içerir.

Genellikle araştırma teklif yapılmadan önce yapılır ve birincil Durum Tespit Süreci teklif yapıldıktan ve anlaşma kapanmadan önce gerçekleştirilir. Alıcının, satıcıyla yaptığı anlaşmaya bağlı olarak, gerekli tüm araştırmaları yapmak için genellikle 1—5 haftası vardır.

Bir alıcı, mülkün iyi fiziksel durumda ve konforlu bir ortama sahip olduğundan emin olmak ister.

İlk olarak, alıcı mülkü gezerken değerlendirilebilecek parametrelere dikkat eder: yerleşim planı, iç ve dış dekorasyon durumu, bahçe ve nesnenin bulunduğu alan. Teklif yapıldığında ise daha derinlemesine bir inceleme zamanı gelmiş demektir.

Gayrimenkul fiziksel durum kontrolü şunları içerir:

1. İç ve dış kaplamalar, yapısal öğeler, diğer tesisatlar ve mekanik sistemleri kapsayan genel bir inceleme.

2. Kaldırımlar, drenajlar ve araba yolları gibi dış unsurların kontrolü.

3. Konutun böceklerden zarar görüp görmediği ve kaplama malzemelerinin güvenli olup olmadığına dair inceleme.

İnceleme, sızıntı, çatlak, küf veya diğer sorunların olup olmadığını gösterir. Bazıları anlaşmadan önce düzeltilebilir — satıcıya bunu yapıp yapamayacağını sorun. Ve yapılacak çok şey varsa, fiyatı düşürmenize yardımcı olabilecek onarım teklifleri alın.

Ayrıca, yakın çevreyi gözden geçirmek de önemlidir:

1. Mağazalar, restoranlar, okullar ve sağlık tesisleri gibi gerekli tüm altyapı nesnelerinin yakınlarda olup olmadığını kontrol edin.

2. Çevre nasıl? Binanın sel veya nemden zarar görüp görmeyeceğini ve seçilen bölgede kışın soğuk olup olmadığını öğrenin. Bunu yapmak için, belirli bölgedeki iklim ve coğrafi koşulları kontrol edin. Bu gerçekler, ek sigorta veya onarım gerekip gerekmediğine karar vermenize yardımcı olacaktır.

3. Yakınlarda geliştirilebilecek arsa parselleri olup olmadığına bakın. Varsa, orada ne tür binaların inşa edilebileceğini kontrol edin ve mümkünse yerel bir arazi departmanından bir inşaat planı isteyin.

Ayrıca, bir yatırımcı, bölgenin yaşamak için güvenli ve konforlu olup olmadığını öğrenmek için komşularla konuşabilir, yerel suç oranlarını kontrol edebilir ve haftada birkaç kez bölgeyi ziyaret edebilir.

Bir yatırımcı, gayrimenkulü kiralamak amacıyla satın alıyorsa, tahmini kârlılığı öğrenmesi gerekir. Ayrıca, bakım ve vergiler gibi ek maliyetler de nihai karar verirken önemlidir.

Finansal Durum Tespit Süreci kontrol listesi şunları içerir:

1. Sertifikalı bir değerleme uzmanı tarafından gayrimenkul değerlemesi. Bu, mülkün fiyatının aşırı olup olmadığını gösterir. Ayrıca, yatırım yoluyla oturma izni veya vatandaşlık başvurusu yapmak için bir mülk satın alıyorsanız kritik olabilir. Örneğin, Türkiye'de, satın alma vatandaşlık başvurusu için bir yatırımsa, değerleme ve sözleşmedeki fiyat aynı olmalıdır.

2. Gayrimenkul satın alırken ve sahip olurken ücret ve vergilerin hesaplanması.

3. Elektrik faturalarından internet ödemelerine kadar bakım maliyetlerinin değerlendirilmesi.

4. Onarım ve dekorasyon maliyetlerinin değerlendirilmesi.

5. Satıcıdan vergi, ipotek veya faturalarda borcu olmadığına dair kanıt istenmesi.

6. Kârlılığı hesaplamak için seçilen bölgedeki benzer mülklerin kira fiyatlarının araştırılması.

Bu veriler, alıcıların maliyet ve gelecekteki gelir oranının kendilerine uygun olup olmadığına karar vermesini sağlar.

Son olarak, bir alıcı işlemin yasal saflığını kontrol eder. Bu önemlidir çünkü belgelerle ilgili bazı sorunlar para cezalarına, satış ve satın alma anlaşmasının iptaline ve diğer sonuçlara yol açabilir.

Sözleşme imzalamadan önce kontrol edilecekler:

1. Tapu belgeleri. Mülkün kime ait olduğunu ve herkesin anlaşmalara katılıp katılmadığını öğrenin.

2. İpotek veya miras gibi takyidatlar.

3. Tadilatlar. Duvarların yıkılması, balkonların camla kapatılması veya bir banyonun yerinin değiştirilmesi gibi herhangi bir değişiklik varsa, bunlar yerel yetkililerle mutabık kalınmış olmalıdır.

4. İnşaat halindeki bir mülk durumunda gerekli tüm izinler.

5. Mülkleri kiralamaya ilişkin kurallar: kısıtlamalar, ek izin alma veya sigorta satın alma ihtiyacı.

Bazı ülkeler, yabancıların gayrimenkul alım veya kiralamadaki fırsatlarını kısıtlar. Bu durum ek masraflara ve belirli bir bölgede mülk seçme ihtiyacına neden olabilir. Örneğin, Malta'da, AB vatandaşı olmayanlar, yalnızca Özel Belirlenmiş Alanlarda kısıtlama olmaksızın kiralık mülk satın alabilirler. SDA'ların dışında, bir yabancı ancak 233 € ücret karşılığında özel bir AIP izni aldıktan sonra mülk satın alabilir ve mülk kiralanamaz.

Ek olarak, bir yatırımcı oturma izni veya vatandaşlık almak için gayrimenkul satın alırsa, mülkün programın kurallarına uyması gerekir. Aksi takdirde, pahalı bir satın alma, başvuru sahibinin istenen statüyü elde etmesine yardımcı olmaz.

Bir yatırımcı, mülk hakkında hoşlanmadığı gerçekleri öğrenirse, sorunu çözmek için üç yolu vardır: anlaşmayı yapmayı reddetmek, kusurları kendisi düzeltmek veya satıcıdan yapmasını istemek.

Satıcı sorunları çözmeye hazırsa, tüm anlaşmaları içeren bir ek sözleşmeye eklenmelidir.

Bazı sorunlar, ciddi inşaat kusurları veya yakınlarda gürültülü bir bar olması gibi satıcının çözmesi imkansız olabilir. Bu gibi durumlarda, alıcı bu kusurlara rağmen mülkü satın alıp almayacağına veya başka bir nesne bulup bulmayacağına karar verir.

Yatırım yoluyla vatandaşlık ve oturma izni programları genellikle katılım için gayrimenkul satın alınmasına izin verir. Bazıları bir acentenin zorunlu yardımını gerektirirken, bazıları gerektirmez, ancak profesyonel destek olmadan yurt dışında gayrimenkul satın almak zor olabilir.

Gayrimenkul satın alırken deneyimli bir acenteye başvurmanın neden iyi bir fikir olabileceği aşağıda açıklanmıştır.

Hepsi bir arada hizmet. Bir yatırımcı yurt dışında gayrimenkulü kendi başına satın alırsa, aşağıdakiler için zaman ve para harcaması gerekir:

• uygun bir nesne aramak;

• yerel emlakçılar, avukatlar ve noterlerle iletişime geçmek;

• bir anlaşma imzalamadan önce Durum Tespit Süreci yürütmek;

• vergi numarası almak;

• banka hesabı açmak, vb.

Yatırımcılar, bir acenteye başvurduklarında bu işi zahmetsizce delege edebilir ve yüksek kaliteli bir sonuç alabilirler. Gayrimenkul profesyonelleri ve avukatlar kendi Durum Tespit Süreci’ni yürütür, anlaşma için belgeleri hazırlar ve gerekirse yatırımcının banka hesabı açmasına ve vergi numarası almasına yardımcı olurlar.

Nispeten hızlı satın alma süreci. Immigrant Invest gayrimenkul profesyonelleri ve avukatları, yatırımcıların satın almak istediği mülkleri kontrol eder ve anlaşmaların sonuçlandırılmasına yardımcı olur. Ayrıca, müşterilerimize önceden kontrol edilmiş gayrimenkuller sunarız ve hedeflerine ve bütçelerine uygun nesneleri seçmelerine yardımcı oluruz.

Mülkleri önceden doğrularız, böylece müşterilerin Durum Tespit Süreci'nin bitmesini beklemesine gerek kalmaz. Bu, anlaşmaların sonuçlandırılmasını hızlandırır.

Yabancı pazarlarda deneyim. Yurt dışında mülk satın alma söz konusu olduğunda, profesyonel tanıdıklar ve belirli bir gayrimenkul piyasası bilgisi çok önemlidir.

Altı ülkede ofislerimiz ve çeşitli yargı bölgelerinde yılların deneyimine sahibiz. Avukatlarımız, müşterilerimizin oturma izni veya vatandaşlık aldığı ülkelerdeki gayrimenkul işlemlerinin özelliklerini bilir, bu nedenle anlaşmalar başarıyla sonuçlanır.

Vatandaşlık veya oturma izni alma koşullarına uygunluk. Yatırım yoluyla vatandaşlık veya oturma izni programlarına katılmak için gayrimenkul satın alan yatırımcıların, mülklerin uygun olduğundan emin olmaları gerekir.

Antigua ve Barbuda, Dominika, Grenada, St Lucia ve St Kitts ve Nevis gibi bazı ülkelerde, başvuru sahipleri yatırım yapacakları nesneleri hükümet tarafından önceden onaylanmış olanlar arasından seçerler. Ve lisanslı bir acentenin yardımı zorunludur: yasa, yatırımcıların vatandaşlık başvurusu yapmak için acentelere başvurmasını gerektirir.

Portekiz veya Türkiye gibi diğer ülkelerde, hükümetler başvuru sahiplerine onaylanmış mülk listeleri sağlayarak yatırımcıların seçimini sınırlamazlar. Yatırımcıları lisanslı acentelere başvurmaya mecbur etmezler. Ancak bazı kurallar vardır: örneğin, Portekiz'de yatırımcılar Altın Vize başvurusu yapmak için Lizbon, Porto ve anakara kıyı bölgelerinin çoğunda konut mülkü satın alamazlar. Ve her ülkede, bir alıcı pazarın özelliklerini göz önünde bulundurmalıdır.

Bir yatırımcı, ikinci vatandaşlık veya oturma izni almak için Immigrant Invest'e başvurursa, onlara tüm program gereksinimlerine uygun nesneler sunarız.

Detaylı veri analizi. Immigrant Invest, yatırımcılara konumlar ve yakındaki altyapıdan başlayıp tahmini kârlılıkla biten mülklerin detaylı açıklamalarını sunar.

Belirli bölgelerde mülk satın almanın iyi bir yatırım olup olmadığını ve belirli gayrimenkul türlerinin kârlılığının ne olduğunu öğrenmek için önde gelen emlak aracılık şirketlerinden gelen verileri analiz ederiz. Müşterilerimiz, bilinçli kararlar vermek için güvenilir ve güncel bilgiler alırlar.

1. Gayrimenkul yatırımında Durum Tespit Süreci, anlaşmadan önce yapılan bir kontroldür. Bu, bir alıcının satın alma kararı vermeden önceki “ödevi” gibidir.

2. Kapsamlı bir inceleme, alıcının mülkün iyi durumda olduğundan ve işlemin yasal olduğundan emin olmasını sağlar. Ayrıca, ortaya çıkan kusurlar bir yatırımcının daha düşük bir fiyat pazarlığı yapmasına yardımcı olabilir.

3. Bir yatırımcının, mülkün iyi fiziksel durumda olup olmadığını kontrol etmesi gerekir: ciddi inşaat kusurları, kaplamada tehlikeli malzemeler veya böcekler olmamalıdır. Ayrıca, yakın çevreyi gözden geçirmek de önemlidir.

4. Gayrimenkulün finansal Durum Tespit Süreci, mülk değerlemesi, vergiler, harçlar ve bakım gibi ek maliyetlerin hesaplanması ve tahmini kârlılığın değerlendirilmesini içerir. Ayrıca, önceki sahibinin vergiler, ipotek veya faturalarda borcu olmadığından emin olmak gerekir.

5. Yasal Durum Tespit Süreci, tapu belgelerinin, takyidatların, tadilatların, izinlerin ve mülk satın alma ve kiralamaya ilişkin yerel mevzuatın kontrolünü içerir.

6. Bir alıcı, satıcıdan bazı kusurları düzeltmesini isteyebilir. Kabul ederlerse, satış ve satın alma sözleşmesine bir ek eklerler.

7. Yurt dışında bir mülk satın alıyorsanız, yerel gayrimenkul piyasasına aşina deneyimli bir acenteye başvurmak daha uygun ve güvenli olabilir. Ve yatırım yoluyla vatandaşlık veya oturma izni almak durumunda yardım daha da faydalıdır: bir hata bir yatırımcıya statüsünü kaybettirebilir.