ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: как инвестировать в ликвидный объект

Греческий рынок недвижимости в основном зависит от притока иностранных инвестиций, туризма и внутреннего спроса. Эти три фактора определяют изменение цен и доступность недвижимости для покупки и аренды.

Благоприятные условия для инвестирования. По данным Евростата, стоимость греческой недвижимости увеличилась в 1,5 раза с 2018 года. В этот период цены росли ежегодно на 2—13%.

В Греции реализуется несколько крупных проектов по застройке и реновации с привлечением иностранного капитала. А греческое правительство предоставляет инвесторам льготы, например освобождает от НДС.

В 2021 году международное консалтинговое агентство Ernst & Young внесло Грецию в десятку самых привлекательных европейских направлений для инвестирования.

Чаще всего объекты в стране покупают инвесторы из Китая, ОАЭ, США, Турции и России. По данным Центробанка Греции, за 5 лет иностранные инвестиции в недвижимость выросли в 2 раза.

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для ВНЖ:

• 500 000 € в популярных районах — на севере, юге и в центре Афин, в южных пригородах Афин, в Салониках, на Миконосе и Санторини;

• 250 000 € в остальных районах Греции.

С 1 сентября 2024 года Греция начнут применяться новые условия получения ВНЖ за покупку недвижимости:

• расширенный перечень популярных районов — Афины полностью со всеми пригородами, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением от 3100 человек;

• повышенный инвестиционный порог — до 800 000 € в популярных районах и 400 000 € в остальных регионах Греции;

• минимальная сумма покупки недвижимости под реконструкцию или переделку из нежилой в жилую — 250 000 €.

Инвесторы могут получить ВНЖ на старых условиях, если внесут депозит в 10% от стоимости недвижимости до 31 августа 2024 и завершат сделку до конца 2024 года.

Если инвестор внесет депозит, но не успеет закрыть сделку до конца года, он сможет выбрать другой объект на тех же условиях и завершить покупку до 30 апреля 2025 года.

Как получить золотую визу Греции за покупку недвижимости

Зависимость от туризма и ориентация на аренду. Туризм — одна из ведущих отраслей в Греции: доля доходов от туризма составляет 20% ВВП, в отрасли занято 10% населения.

Туристический сезон на большей части Греции длится семь месяцев: с апреля по октябрь. Некоторые регионы принимают туристов круглый год, например Афины. Поток отдыхающих составляет 30 миллионов человек ежегодно.

Чтобы удовлетворить спрос, большая часть недвижимости в Греции используется под сдачу туристам в аренду. Например, только на площадке краткосрочной аренды Airbnb размещено более 90 тысяч предложений.

С 1 апреля 2024 года недвижимость для ВНЖ запрещено сдавать в краткосрочную аренду сроком до 6 месяцев. Но в Греции дефицит предложений на среднесрочную и долгосрочную аренду. Арендаторами чаще всего становятся студенты и иностранные специалисты. Договор обычно заключается сразу на три-четыре года.

Высокий внутренний спрос на покупку жилья. Жители Греции предпочитают покупать недвижимость, а не арендовать. По данным Евростата, семеро из десяти греков живут в собственных домах и квартирах. При этом греческая семья, как правило, владеет несколькими объектами недвижимости.

В первую очередь рекомендуется обратить внимание на Афины и прибрежные районы столицы — Афинскую Ривьеру. Также для инвестиций интересны районы вокруг проекта реновации Элиникон и популярные курорты — острова Парос, Санторини и Крит.

Афины — столица и бизнес-центр Греции, где проживает треть населения страны. Город окружен горами и спускается к Средиземному морю. Из-за особенностей расположения температура воздуха в Афинах в среднем на пять градусов выше, чем в других регионах.

Город сильно пострадал в результате войн и революций, поэтому большинство домов — 1950–1970 годов постройки.

В Афинах нет зданий выше семи этажей, чтобы не загораживать Акрополь. В столице много узких улиц, а исторические памятники в основном сосредоточены в центре города.

Афины состоят из 81 района. Соседние районы могут сильно отличаться друг от друга по благоустроенности. Одна из причин такого контраста в том, что жильцы платят налоги и коммунальные платежи в бюджет конкретно своего района.

Состоятельные греки и иностранцы выбирают для жизни спокойные зеленые районы в северных пригородах Афин. Популярны также южные пригороды, так называемая Афинская Ривьера: чем южнее район, тем престижнее.

В центральном округе Афин престижные районы включают Кукаки и Психико. Район Кифисия в основном заселен состоятельными иностранцами, а район Калитея можно назвать русскоязычным. Колонаки и Плака — туристические районы, где много офисов, кафе, ресторанов и магазинов.

Неблагоприятные районы тоже встречаются, даже в центре столицы. Но и они постепенно перестраиваются.

Для инвесторов Афины привлекательны тем, что город не подвержен сезонности: туристы приезжают в столицу круглый год. Также в Афины приезжают на учебу или работу. Поэтому объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости отличаются высокой доходностью.

Примеры объектов для покупки в Афинах

Греция, Афины

376 000 € — 447 000 €

Апартаменты в отеле в историческом центре Афин

47 м² — 97 м²

1

1

Греция, Афины

741 000 € — 1 423 000 €

Апартаменты в закрытом жилом комплексе рядом с морем, Алимос, Афины

86 м² — 153 м²

1—3

2—3

Греция, Афины

От 550 000 €

Мезонет в новом проекте на побережье Афин

111 м²

2

2

Афинская Ривьера включает прибрежные районы к югу от города: от Пирей до Вульягмени. Сюда жители столицы и туристы приезжают отдыхать на пляже.

Дорога от центра Афин до Ривьеры занимает 15—20 минут на автомобиле.

Особенность Афинской Ривьеры в том, что не во всех районах застройка начинается с первой береговой линии. От центра Афин по побережью проходит дорога, которая отделяет жилые районы от пляжа. Но рядом с Вулой и Вульягмени она сворачивает на восток: здесь уже можно встретить дома на берегу моря.

Спрос на жилье в Алимосе, Глифаде, Вуле и Палео Фалиро стабильно растет. При этом из-за пандемии он только усилился: люди стали переезжать в пригороды с более приятными и комфортными условиями для жизни.

Пирей — западный пригород Афин. Здесь находится крупнейший пассажирский порт Европы, причалы для яхт, офисы судоходных и логистических компаний, государственный Университет Пирея.

Район оживленный, на набережной много баров и ресторанов.

Пирей активно реконструируют: на месте старых зданий появляются современные здания под офисы и жилые комплексы. Инвесторы из Китая и Ближнего Востока уже вложили в реновацию Пирея более миллиарда евро.

Элиникон (The Ellinikon) — новый район, который появится на юге Афин. Под строительство выделена территория старого аэропорта недалеко от Глифады. На реновацию выделено восемь миллиардов евро.

На территории Элиникона построят около 800 домов и вилл, отельные комплексы и офисные центры, небоскреб высотой 200 метров, казино и рестораны.

После завершения строительства Элиникон станет центром притяжения туристов и бизнеса. Поэтому недвижимость во всем регионе сильно подорожает.

Парос — один из Кикладских островов в Эгейском море. Туристы приезжают на Парос за природными достопримечательностями. Например, пляж Колимбитрес находится в окружении белых отточенных морем валунов, что создает эффект инопланетных пейзажей.

Летом на острове много молодежи: у греческих студентов есть традиция отдыхать на Паросе после окончания первого курса.

Большая часть ресторанов, магазинов и ночных клубов расположена в главном городе-порте Парикии. Среди отдыхающих также популярны курорты Логарас, Наусса и Параспорос.

Остров Санторини знаменит белоснежной застройкой, спускающейся к берегам Средиземного моря. Пляжи острова отмечены «голубым флагом» — наградой за чистоту воды. Песок на берегах Санторини разного цвета: белого, красного и черного.

Аренда туристического жилья на острове стоит от 40 до 4000 € за сутки. Распространены предложения с собственным бассейном и видом на море.

Крит — популярный греческий курорт. На острове жаркий климат, а солнце светит 320 дней в году. Курорты Крита — круглогодичные, купальный сезон длится с апреля по октябрь.

Стоимость аренды на Крите сопоставима с афинской, а иногда и превышает столичную. На острове выгодно покупать недвижимость для сдачи в аренду туристам.

Примеры объектов для покупки на греческих островах

Греция, Малеме

312 000 € — 615 000 €

Жилой комплекс с виллами и апартаментами на побережье острова Крит

57 м² — 99 м²

1—3

1—2

Греция, Ханья

418 000 € — 865 000 €

Виллы в классическом стиле с видом на залив на острове Крит

109 м² — 213 м²

3—5

3—5

Греция, Киссамос

1 250 000 € — 2 200 000 €

Виллы в традиционном стиле на первой береговой линии на острове Крит

132 м² — 258 м²

3

3

Цена при покупке зависит от типа и расположения объекта.

Жилье в новостройках, как правило, оценивается дороже, чем объекты вторичного рынка. Например, в Афинах цена за квадратный метр апартаментов в новом доме от надежного застройщика — от 3000 €.

Средние цены за квадратный метр жилой недвижимости в Греции:

• 2000—3600 € в Афинах, в зависимости от района;

• 3500 € на острове Санторини;

• 1500—2200 € на острове Крит, в зависимости от района;

• 2300 € на полуострове Халкидики;

• 2200 € в Салониках;

• 2200 € на островах Спорады;

• 2000 € на острове Корфу.

В Афинах цены различаются в зависимости от района, и чем южнее находится объект от центра столицы в Ривьере, тем он дороже. На вторичном рынке столицы можно найти очень объекты по низкой цене, но в плохом состоянии или в неблагополучном районе.

Покупатель недвижимости уплачивает налог на переход права собственности по ставке 3,09%. Налогом облагается либо стоимость недвижимости по договору купли-продажи, либо кадастровая стоимость по «объективной цене» за квадратный метр — какая из величин окажется больше.

НДС для сделок с новой недвижимостью отменен до 31 декабря 2024 года. Вместо НДС покупатель уплачивает налог на переход права собственности — 3,09% от суммы сделки. Если разрешение на строительство объекта было выдано до 1 января 2006 года, к сделке применяется НДС в 24%.

Отдельно оплачивается регистрация в Департаменте по земельным ресурсам и услуги нотариуса и юриста, которые сопровождают сделку.

Если покупатель недвижимости участвует в греческой программе ВНЖ за инвестиции, он уплачивает госпошлину:

• 2000 € за основного заявителя;

• по 150 € за каждого совершеннолетнего члена семьи.

Средняя доходность от сдачи греческой недвижимости в аренду — 4,3% годовых. Самая высокая доходность у объектов в Афинах.

Средняя стоимость аренды апартаментов в столичном регионе:

• 400—600 € в месяц — аренда однокомнатной квартиры;

• 800—1000 € в месяц — аренда двухкомнатной квартиры;

• 1200—1300 € в месяц — аренда трехкомнатной квартиры.

Недвижимость для ВНЖ в Греции разрешено сдавать в аренду, но только долгосрочную: так правительство пытается повысить доступность жилой недвижимости. Долгосрочная аренда особенно выгодна в Афинах и на Крите, где спрос меньше зависит от туристического сезона.

Расходы собственника включают коммунальные платежи и налоги на недвижимость: налог на недвижимость, муниципальный налог, налог на дорогую недвижимость, налог на доход от аренды.

Стоимость коммунальных услуг в Греции за апартаменты площадью 85 м² в среднем 216 € в месяц. Сумма включает расходы на электричество, воду, отопление и вывоз мусора.

Налоги. Ежегодный налог на недвижимость — ENFIA — взимается по ставке от 0,001 до 13 € за квадратный метр. При расчете учитывается возраст объекта, площадь и объективная цена за квадратный метр в регионе, где находится недвижимость.

Недвижимость кадастровой стоимостью от 250 000 € облагается дополнительным налогом. Ставка прогрессивная: от 0,1 до 1,5%. По ставке в 1,5% налогом облагаются объекты стоимостью от 2 000 000 €.

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость уплачивается собственником по ставке от 0,025 до 0,035% в зависимости от расположения объекта.

Наличие собственного бассейна также облагается дополнительным налогом — это аналог налога на роскошь в Греции. Сумма рассчитывается в зависимости от площади бассейна:

• 160 € за квадратный метр бассейна площадью до 60 м²;

• 320 € за квадратный метр бассейна площадью более 60 м².

Доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале, которая отличается от шкалы подоходного налога. Ставка зависит от суммы, которую собственник получил от аренды:

• 15% на часть дохода до 12 000 €;

• 35% — на часть от 12 001 до 35 000 €;

• 45% — на часть больше от 35 000 €.

Если годовой доход от сдачи недвижимости в аренду превышает 12 000 €, арендодатель также платит взнос солидарности по ставке от 2,2 до 10%.

Существует несколько моментов, общих для греческого жилья. Все они обусловлены особенностями климата и застройки в Греции, но могут показаться непривычными.

Отопление. В Греции теплый климат, но зимой ночью может похолодать до 0 °С. Дома отапливают внутридомовой системой отопления, которая работает на газу или солярке. Систему включают на несколько часов ночью, например с 10 вечера до 6 утра.

Жители таких домов покупают топливо для отопления в складчину. Если кто-то отказывается платить за отопление, остальным приходится делить долю неплательщика между собой: за неуплату отопление отключат во всем доме.

В новостройках квартиры имеют систему индивидуального отопления, которое оплачивается по счетчику. В этом случае собственник жилья платит только за отопление своей квартиры и не зависит от соседей.

Парковочные места в Греции не всегда гарантируется при покупке недвижимости — их покупают или арендуют отдельно. Это характерная особенность городов со старой плотной застройкой, где парковочные места всегда в дефиците. Стоимость отдельного парковочного места — около 20 000 €.

Лестницы и лифты. Чтобы сэкономить пространство и обеспечить сейсмоустойчивость, лестницы часто делают винтовыми. В афинских домах нередко установлены лифты с дверью, которую нужно открывать и закрывать самому. Такая особенность распространена в старых зданиях, но и в новостройках тоже встречается.

Недвижимость под сдачу в аренду не комплектуют мебелью. Например, в квартире могут быть встроенные шкафы и кухонный гарнитур, но не будет дивана, кровати и стола.

Греки предпочитают собственную мебель и декор, которые перевозят из квартиры в квартиру. Сдать в аренду полностью меблированные апартаменты или виллу гораздо сложнее.

На вторичном рынке недвижимости велик риск встретить объект с обременением — наследством или долгами по ипотеке. Также в процессе может выясниться, что не все собственники объекта согласны на сделку. Юристам Иммигрант Инвест известен случай, когда у квартиры обнаружили 28 собственников. Половина из них выступила против продажи, и сделка сорвалась.

Если предыдущий владелец не согласовал перепланировку или остекление балкона, новый собственник будет нести за это ответственность.

На вторичном рынке также распространен сговор между собственниками и агентами по недвижимости. Может оказаться, что стоимость объекта была завышена или площадь не соответствует заявленной.

Иммигрант Инвест рекомендует покупать в Греции новое жилье напрямую у проверенного надежного застройщика. Например, стоит проверить, есть ли у застройщика разрешение от археологической службы: если при строительстве обнаружатся исторические ценности, государство заморозит стройку на неопределенный срок.

Сдавать недвижимость лучше через управляющую компанию, чтобы обезопасить себя от недобросовестных арендаторов. Выселить неплательщика арендодатель может только по решению суда.

При регистрации налогового номера и оформлении сделки с недвижимостью также придется столкнуться с тем, что многие государственные органы в Греции работают до 14:00. А попасть на прием утром — редкая удача.

Иммигрант Инвест сопровождает клиентов на всех этапах: от подбора объекта недвижимости до получения карт ВНЖ.

Департамент недвижимости Иммигрант Инвест напрямую сотрудничает с надежными застройщиками в Греции и проверяет документацию по всем объектам. Для клиента мы подбираем недвижимость, которая соответствует задачам и бюджету инвестора.

Юристы Иммигрант Инвест помогают получить номер налогоплательщика и проверяют договор купли-продажи.

Если инвестор оформит доверенность на имя адвоката Иммигрант Инвест, большая часть процедур пройдет удаленно: инвестору не придется самому готовить и подавать документы в государственные службы Греции.

Юристы также подготовят документы и сопроводят процесс получения ВНЖ по инвестиционной программе.

1. Недвижимость в Греции — доходный и ликвидный актив, который позволяет получить греческий ВНЖ за инвестиции.

2. ВНЖ в Греции позволяет без виз путешествовать по Шенгенской зоне, учиться и вести бизнес в Европе, переехать в страну Евросоюза вместе с семьей.

3. Инвесторы чаще всего выбирают недвижимость в Афинах и прибрежных районах, на островах Парос, Санторини и Крит.

4. Минимальная стоимость недвижимости для ВНЖ в Греции — 250 000 €.

5. Греческий вид на жительство за покупку недвижимости получают в срок от 4 месяцев.