«Золотая виза» в Грецию в 2026 году: все способы получить ВНЖ за инвестиции

«Золотой визой» называют временный вид на жительство, который дают за инвестиции в экономику страны. Греция предлагает иностранцам ВНЖ за инвестиции по государственной программе Greece Golden Visa Programme.

Собрать документы, пройти проверку на благонадежность, инвестировать и получить греческую карту ВНЖ возможно в срок от 4 месяцев.

Условия для заявителей

Инвестором может стать совершеннолетний иностранный гражданин, у которого нет судимости. Заявления на ВНЖ от россиян и белорусов принимаются, только если у заявителей есть второе гражданство.

Срок действия ВНЖ

Греция — единственная страна, которая выдает золотую визу сразу на 5 лет. К примеру, в Италии первая карта ВНЖ инвестора действует 2 года, после чего нужно снова собирать документы и платить госпошлины, чтобы продлить ВНЖ.

Последние изменения в греческой программе ВНЖ за инвестиции

В сентябре 2024 года правительство Греции скорректировало условия покупки недвижимости[1]. Минимальная сумма увеличилась с 250 000 до 800 000 € в Аттике, Салониках, на островах Миконос и Санторини, а также на островах с населением более 3100 человек. В остальных регионах порог инвестиций составляет 400 000 €.

Минимальные инвестиции в 250 000 € сохранились для двух случаев: покупки памятников архитектуры под реставрацию и реновации коммерческих объектов в жилые. Для памятников архитектуры реставрацию обязательно завершить в течение 5 лет после получения первого ВНЖ. Коммерческие объекты нужно перестроить в жилые до подачи заявления на ВНЖ.

Для недвижимости стоимостью от 400 000 и 800 000 € разрешается купить только один объект площадью не менее 120 м². Покупка квартир-студий и небольших домов больше не дает право на ВНЖ.

Инвестиционную недвижимость запрещено сдавать в краткосрочную аренду через Airbnb. За нарушение этого правила ВНЖ аннулируют, а инвестор получит штраф 50 000 €.

Золотая виза выгодно отличается от других типов ВНЖ сроком действия, отсутствием требований по пребыванию в стране и возможностью сразу получить статус для всей семьи. Родственников можно включить в заявление сразу или присоединить позже через процедуру воссоединения.

ВНЖ в Греции получают не только инвесторы, но и цифровые кочевники, финансово независимые лица, студенты и пациенты греческих клиник. Также можно получить ВНЖ по трудоустройству в местную компанию и для воссоединения с членом семьи.

11 преимуществ ВНЖ в Греции для инвесторов

1. Безвизовые поездки в 29 стран . Резиденты свободно путешествуют по государствам Шенгенской зоны и проводят там до 90 дней из 180.

2. Возможность выгодно инвестировать в недвижимость . Греция — четвертый по доступности рынок недвижимости в Европе: стоимость квадратного метра в Афинах составляет 2120 € — ниже только в столицах Румынии, Болгарии и Черногории[2]. Для сравнения, цена за квадратный метр в Мадриде достигает 4700 €, в Берлине — 5 000 €, в Париже — 9430 €.

Инвестору обязательно сохранять инвестиционную недвижимость в собственности, чтобы поддерживать и продлевать ВНЖ. Но если он получит гражданство, то сможет продать объект и заработать на разнице в стоимости.

Цены на недвижимость в Греции стабильно растут.Согласно данным Банка Греции, индекс цен на недвижимость вырос на 71,3% с 2017 года[3].

3. Доступ к европейской медицине. Резиденты Греции лечатся бесплатно в местных больницах по государственной страховке и получают медицинские услуги в европейских клиниках.

4. Пассивный доход до 6% годовых. Инвестор имеет право сдавать приобретенную недвижимость в долгосрочную аренду и получать дополнительный доход.

5. Нет требований к минимальному сроку пребывания. Инвесторам не обязательно жить в Греции 183 дня в году, чтобы сохранить ВНЖ.

6. Налоговые льготы. Инвестор может стать налоговым резидентом Греции и в течение 15 лет платить подоходный налог по фиксированной льготной ставке 100 000 € в год.

7. Удобное оформление. Подать заявление на ВНЖ можно не лично, а через доверенное лицо. Инвестор приезжает в Грецию только для сдачи биометрии — в течение полугода после подачи заявления на ВНЖ.

8. Образование для детей. Резиденты Греции могут бесплатно отдавать детей в государственные школы и университеты. 

Начальное и среднее образование обязательное для детей от 6 до 15 лет. При желании можно начать обучение раньше: дошкольные учреждения принимают детей с 2,5 лет. 

Для семей, которые выбирают обучение на английском, доступны международные школы и вузы.

9. Доступ к лучшим вузам Европы. Дипломы о высшем образовании в Греции выдают только государственные университеты — для резидентов обучение в них бесплатное. 

Афинский университет имени Каподистрии и Университет Аристотеля в Салониках входят в число лучших вузов Европы[4]. Некоторые учреждения предлагают программы на английском языке, например Международный университет Греции.

10. «Запасной аэродром» . ВНЖ Греции дает право находиться в стране без ограничений, пока действует статус. Инвестор может приехать в Грецию даже тогда, когда ее границы закрыты для туристов. Это удобно в условиях политической или экономической нестабильности в стране проживания.

11. Доступ к услугам греческих банков . Резиденты Греции открывают счета в местных банках в евро, долларах и других валютах.

В Греции работают 34 банка. Четыре крупнейших — Национальный банк, Банк Пиреус, Альфа Банк и Евробанк — обслуживают местных жителей и иностранцев. 

Для нерезидентов выбор услуг ограничен, а открытие счета требует больше документов и времени. С видом на жительство также проще получить кредит и купить ценные бумаги.

Недостатки ВНЖ в Греции за инвестиции

У золотой визы в Грецию есть и минусы:

• при инвестициях в недвижимость разрешается купить только один объект с минимальной площадью 120 м²;

• чтобы поддерживать и продлевать ВНЖ, нельзя продавать инвестиционную недвижимость;

• чтобы претендовать на гражданство Греции, нужно проводить в стране от 183 дней в году;

• инвестор и члены семьи, которые получают ВНЖ за инвестиции, не имеют права работать в Греции.

Чтобы получить ВНЖ в Греции, инвестор выбирает одну из опций: инвестировать деньги в ценные бумаги, открыть депозит в греческом банке, арендовать или купить недвижимость в стране.

Сумма инвестиций зависит от выбранного варианта и количества членов семьи в заявке. Инвестиции в недвижимость требуют от 250 000 €, покупка долей в инвестиционных фондах — от 350 000 €, другие опции — от 500 000 €.

Покупка недвижимости

Инвестор покупает недвижимость в любом районе Греции. Популярностью пользуются виллы и апартаменты на побережье и островах.

Для ВНЖ подходят объекты стоимостью от 800 000 € в популярных регионах и от 400 000 € — в остальных районах. Минимальные инвестиции в 250 000 € возможны для объектов под реставрацию или переделку под жилое помещение.

В случае покупки недвижимости не под реставрацию приобрести разрешается только один объект. Площадь недвижимости должна составлять не менее 120 м². 

Недвижимость для ВНЖ разрешается купить лично или через юридическое лицо. При покупке через юридическое лицо действуют следующие условия:

1. Головной офис компании находится в любой стране Евросоюза.

2. Инвестор владеет контрольным пакетом акций компании.

Золотую визу в Грецию также может получить человек, который унаследовал или принял в дар недвижимость стоимостью свыше 400 000 €. Чтобы получить ВНЖ, заявителю потребуется пройти проверку на благонадежность и собрать необходимые документы.

Аренда отеля или туристического объекта

Покупать недвижимость необязательно: инвестор может арендовать гостиничный объект или меблированные апартаменты в туристическом комплексе на срок от 10 лет. 

Минимальные инвестиции в этом случае — 400 000 €. Инвестор единоразово оплачивает счет перед получением ВНЖ.

Покупка паев инвестфондов

Чтобы купить доли в паевых и альтернативных инвестфондах, инвестор вкладывает от 350 000 €.

Для получения ВНЖ подходят только фонды с лицензией в Евросоюзе или у регулятора, который входит в Международную организацию комиссий по ценным бумагам — International Organization of Securities Commissions. Деятельность таких фондов контролируется международными стандартами: проверяются доходность, структура активов и сделки.

Покупка акций и гособлигаций

При минимальном размере инвестиций в 500 000 € инвестору доступны:

• греческие государственные облигации со сроком погашения не менее 3 лет;

• акции инвестиционных компаний, которые занимаются недвижимостью.

Если вложить от 800 000 €, можно самостоятельно собрать портфель из акций, корпоративных облигаций и гособлигаций Греции, которыми торгуют на греческих биржах. В этом случае нет ограничений по сроку погашения облигаций. 

Вложение капитала в компанию

Еще одна опция, доступная инвесторам — вложить не менее 500 000 € в акции компаний, которые зарегистрированы в Греции или имеют головной офис в стране.

Для ВНЖ подходят вложения в компании, которые специализируются на инвестициях в греческую недвижимость — A.E.E.A.P., а также в компании венчурного капитала — E.K.E.S.

Открытие депозита в греческом банке

Инвестор открывает срочный вклад с автоматическим продлением и пополняет его на сумму от 500 000 €. Первоначальный срок вклада — от одного года.

Совладельцами депозита могут выступать супруг или супруга инвестора, партнер по гражданскому союзу и кровные родственники до второй степени родства. Инвестиции подтверждаются справкой от кредитной организации.

Чтобы получить ВНЖ в Греции, инвестор предоставляет заявление, паспорт, медицинские справки, документы, подтверждающие вложение, и квитанции об уплате пошлин. Требования различаются в зависимости от выбранной инвестиционной опции.

Общие документы для всех инвестиционных опций:

1. Заявление на получение ВНЖ в двух экземплярах.

2. Заверенная копия загранпаспорта с действующей визой.

3. Копия заключения о характеристике инвестиций.

4. Медицинская страховка.

5. Справка об отсутствии судимости.

6. Медицинская справка, подтверждающая отсутствие заболеваний, представляющих риск для общественного здоровья, например ВИЧ-инфекции, туберкулеза и других инфекционных заболеваний.

7. Четыре цветные фотографии паспортного формата в печатной форме и на CD‑диске.

8. Квитанция об уплате госпошлины.

9. Квитанция об уплате сбора за изготовление карты ВНЖ.

При покупке недвижимости требуется договор купли-продажи и справка о регистрации договора в земельном кадастре Греции.

Если инвестор арендует отель или туристический объект, необходимо предоставить договор аренды на срок от 5 лет, справку о регистрации договора в земельном кадастре Греции и сертификат EOT об уведомлении по договору таймшера.

При вложении в капитал греческой компании требуется справка от посредника о создании персональной регистрационной записи инвестора в Системе бездокументарных ценных бумаг.

Для покупки гособлигаций необходима справка о покупке ценных бумаг.

При покупке паев инвестфонда потребуются справка от управляющего паевым инвестиционным фондом и справка, которая подтверждает перечисление суммы инвестором.

Для открытия депозита нужно предоставить справку о сведениях срочного депозита, справку о наличии поручения на его автоматическое продление и выписку по банковскому счету.

ВНЖ в Греции не выдают, если заявитель:

• указал недостоверные сведения или предоставил поддельные документы;

• имеет непогашенные судимости;

• представляет потенциальную угрозу для общества;

• совершил преступление против Греции;

• имеет опасные заболевания, такие как туберкулез или ВИЧ.

Заявитель может обжаловать отказ в выдаче ВНЖ. Для подачи апелляции в административный суд дается 60 дней. В апелляции нужно указать законные основания, по которым решение об отказе должно быть отменено.

Резиденты Греции имеют право жить в стране без виз, пользоваться системой образования и местной медициной, а также свободно путешествовать по Шенгенской зоне. Инвесторы с золотой визой не могут работать по найму, но вправе получать доход от аренды недвижимости. 

Основная обязанность — соблюдать налоговое законодательство и своевременно уплачивать налоги.

Права резидента

Обладатели ВНЖ в Греции вправе:

• легально находиться на территории страны без ограничений по времени;

• обучаться в учебных заведениях Греции и пользоваться государственной системой здравоохранения;

• посещать страны Шенгенского соглашения без визы и находиться там до 90 дней в течение 180-дневного периода.

Право на работу и предпринимательскую деятельность в Греции зависит от типа ВНЖ. Инвесторы не могут работать по найму, но имеют право получать доход от сдачи недвижимости в долгосрочную аренду.

Обязанности резидента

Резиденты обязаны соблюдать налоговое законодательство Греции: своевременно подавать декларации и платить налоги.

Резиденты Греции платят подоходный налог, налоги на недвижимость при покупке и владении, а также налог на доход от аренды. Обладателям золотой визы также доступен льготный режим налогообложения. Он позволяет оптимизировать выплаты и не платить налоги с зарубежных доходов.

Налоговое резидентство

Налоговое резидентство в Греции наступает автоматически, если инвестор проводит в стране больше 183 дней в году. Это значит, что ему нужно декларировать и облагать налогом весь мировой доход, включая доходы за пределами Греции.

Подоходный налог

Подоходный налог начисляется по прогрессивной шкале и составляет от 9 до 45%. Но доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом по ставке от 15 до 45%.

Налоги на недвижимость

Владельцы греческой недвижимости платят налоги при покупке, владении, сдаче в аренду и продаже.

При покупке вторичного жилья взимается налог на переход права собственности — 3,09% от стоимости объекта. При покупке новостроек до конца 2025 года действует льгота — вместо НДС 24% покупатели платят те же 3,09%.

За владение объектами ежегодно начисляется единый налог ENFIA. Его базовая часть рассчитывается по ставке 2–13 € за м². Дополнительный налог взимается, если совокупная кадастровая стоимость превышает 250 000 €, — от 0,15 до 1,15% на превышающую сумму. Кроме того, уплачивается муниципальный налог TAP — 0,025–0,035% от стоимости объекта.

Льготный налоговый режим

Льготный налоговый режим non-dom доступен резидентам, которые получили ВНЖ в Греции за инвестиции и не были резидентами страны 7 из последних 8 лет.

Инвесторы платят фиксированный налог 100 000 € в год с любых зарубежных доходов независимо от их размеров. Налоги на доходы, полученные в Греции, рассчитываются по стандартным ставкам.

Чтобы льготным режимом пользовались также и члены семьи, инвестор дополнительно платит по 20 000 € в год за каждого родственника.

Заявление на режим non-dom подают в налоговую службу до 31 марта того года, когда хотят начать пользоваться льготами. Режим действует в первые 15 лет после смены налогового резидентства.

ВНЖ в Греции за инвестиции равнозначен постоянному виду на жительство: он выдается на 5 лет с правом продлевать неограниченное количество раз.

Чтобы продлить ВНЖ, нужно:

1. Сохранять первоначальные инвестиции. Например, инвестиционная недвижимость должна оставаться в собственности.

2. Подать заявление и документы в миграционные органы Греции в течение 2 месяцев до истечения срока действия карты ВНЖ.

Инвестору не обязательно постоянно находиться в стране, чтобы сохранять ВНЖ. Но чтобы получить гражданство, потребуется прожить в Греции не меньше 7 лет[5].

Вначале инвестор получает золотую визу Греции на 5 лет и переезжает в страну. Через 5 лет он продлевает карту ВНЖ. Еще через 2 года инвестор подает заявление на получение паспорта Греции. 

Чтобы получить гражданство Греции, нужно сдать экзамен на знание греческого языка и истории страны, а также принять присягу. Помимо этого, инвестор подтверждает, что он не несет общественных рисков — не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, а также имеет стабильный доход и не претендует на пособие по безработице.

Пошлина за подачу заявления на гражданство Греции составляет 700 €.

Несовершеннолетние дети инвестора автоматически получают гражданство страны вместе с ним при условии, что они постоянно живут в Греции.

Если заключить брак с гражданином Греции, получить паспорт страны можно быстрее. В этом случае претендовать на гражданство можно через 3 года проживания в стране.

1. ВНЖ в Греции за инвестиции равнозначен постоянному виду на жительство — выдается на 5 лет с правом продлевать неограниченное количество раз.

2. Статус распространяется на всю семью инвестора: супругов, детей до 24 лет и родителей. Близкие родственники получают такие же права, как и главный заявитель.

3. Минимальная сумма инвестиций в недвижимость зависит от региона: 800 000 € в районах с крупным спросом и на популярных островах, 400 000 € в провинциальных районах. Для объектов под реставрацию — от 250 000 €.

4. Не обязательно жить в Греции, чтобы сохранить ВНЖ. Можно приезжать только раз в 5 лет, чтобы продлевать карту резидента.

5. Через 7 лет проживания в Греции инвестор может подать заявление на гражданство. Для этого требуется сдать экзамен по греческому языку и истории страны.

1. Источник: Министерство миграции и убежища Греции публикует текст закона, который устанавливает новые пороги инвестиций для получения ВНЖ

2. Источник: Ekathimerini публикует аналитические материалы о рынке недвижимости в Европе и сравнивает среднюю стоимость квадратного метра в разных странах

3. Источник: Trading Economics публикует данные Банка Греции об индексе цен на недвижимость

4. Источник: QS World University Rankings ранжирует университеты мира по качеству образования и научной деятельности

5. Источник: Министерство внутренних дел Греции публикует инструкцию о процедуре получения греческого гражданства