Mercado imobiliário da Hungria: quanto custa e como comprar

1. Os preços dos imóveis na Hungria estão entre os mais baixos da UE. Os preços de compra de apartamentos em Budapeste são 20% mais baixos do que em Liubliana e Madri e 30% mais baixos do que em Lisboa.

2. Até 40% dos estrangeiros compram imóveis em Budapeste como investimento, segundo pesquisa da Statista.

Compradores estrangeiros são atraídos pelos baixos preços, por um mercado estável e pela oportunidade de reduzir o preço dos imóveis em vários pontos percentuais devido ao ajuste cambial. 

Após entrar para a UE, a Hungria não adotou o euro, e ocorrem oscilações na taxa de câmbio da moeda nacional — o forint húngaro — em relação ao euro e ao dólar.

3. Perspectivas de residência. Se um estrangeiro deseja se tornar residente na Hungria, ele deve ter um endereço registrado no país. Um imóvel alugado ou comprado pode qualificar. 

Esse requisito é válido para a maioria dos solicitantes de residência, incluindo investores em busca do Golden Visa.

4. Os preços de aluguel de imóveis continuam crescendo. Por exemplo, em dezembro de 2024, os preços de aluguel aumentaram 9,3% em todo o país e 9,6% em Budapeste em comparação com o ano anterior, conforme relatado pelo Departamento Central de Estatística. O Eurostat comparou os preços de aluguel no 3º trimestre de 2010 e no 3º trimestre de 2024 e registrou uma alta de 108%.

O aluguel em Budapeste varia entre HUF 235.000 e 322.000, o que equivale a cerca de € 580 a 795 por mês. O rendimento anual de aluguel é de 3,5 a 8%.

No entanto, algumas comunidades húngaras não veem com bons olhos o aumento das compras de imóveis para investimento, o que impulsiona a alta dos aluguéis. Por exemplo, o 6º distrito de Budapeste, Terézváros, proibiu os aluguéis de curta temporada, incluindo o Airbnb, a partir de 1º de janeiro de 2026.

5. O mercado imobiliário húngaro está em expansão. Comparando o 3º trimestre de 2010 com o 3º trimestre de 2024, os preços dos imóveis aumentaram 230%, segundo o Eurostat. Dessa forma, a Hungria ocupa o primeiro lugar em aumento no preço dos imóveis entre os países da UE.

HUF 1,2 milhão, ou cerca de € 2.900 — o m² de imóveis novos. O Departamento Central de Estatística da Hungria apresenta esses dados para o período do 1º ao 3º trimestre de 2024.

Os empreendimentos mais caros estão em Budapeste: em média, o metro quadrado das moradias na capital custa HUF 1,5 milhão, ou cerca de € 3.695. Nas regiões prestigiadas e turísticas da cidade — incluindo os distritos I, II, V e XII —, os preços dos apartamentos podem chegar a € 5.500 por m².

Nas principais cidades húngaras, o preço médio por metro quadrado varia significativamente. Em Nyíregyháza, o preço médio é inferior a HUF 700.000, ou cerca de € 1.725. Em Siófok, o metro quadrado vale cerca de HUF 1,4 milhão, ou € 3.450.

Na Hungria, há uma demanda crescente por apartamentos de até 60 m² em complexos residenciais modernos, já que os preços desses imóveis crescem mais rápido do que outros. Além disso, a manutenção de imóveis em prédios novos é mais barata do que em edifícios históricos devido à maior classe de eficiência energética dos imóveis novos.

HUF 519.000, ou cerca de € 1.280 — o m² de imóveis usados. Em Budapeste, o preço é o dobro: HUF 955.000, o que equivale a cerca de € 2.355 por metro quadrado.

Em Budapeste, os preços de moradias pré-fabricadas tiveram o maior aumento, subindo 10% em relação a 2023. Enquanto isso, os preços em edifícios residenciais não pré-fabricados subiram 7%. As casas isoladas registraram uma alta de 4,1% nos preços.

HUF 760.000, ou cerca de € 1.870 — o m² perto do Lago Balaton. Essas regiões são tão populares entre compradores estrangeiros de imóveis quanto Budapeste.

Compradores de imóveis na Hungria pagam o imposto de selo pela transferência de propriedade, taxas administrativas e custos pelos serviços de especialistas que acompanham a transação.

O imposto de selo para a transferência de propriedade é pago na conclusão do negócio. A alíquota é de 4% sobre o preço de compra para imóveis abaixo de 1 bilhão de forints, ou € 2,5 milhões. O comprador paga 2% sobre o valor excedente para imóveis mais caros. 

O imposto de selo é pago em até 90 dias após a compra.

IVA. Compradores de imóveis no mercado primário pagam uma alíquota de 5% de IVA. O imposto geralmente já está incluído no preço do imóvel.

As taxas administrativas são as seguintes:

• € 170—200 — para a obtenção de permissão para a compra do imóvel;

• € 60 — para a aplicação de veto a atividades relacionadas ao imóvel;

• € 30 — para uma certidão do registro imobiliário;

• € 22 — para o certificado de propriedade do imóvel.

Serviços jurídicos, imobiliários e de cartório também são pagos pelo comprador. As despesas geralmente não excedem 5% do preço do imóvel.

As despesas na compra de imóveis giram em torno de 10% do valor da propriedade. Ao comprar apartamentos por € 175.000, o comprador gastará cerca de € 192.500 na transação, incluindo todos os impostos e taxas.

Após comprar um imóvel na Hungria, o comprador paga o imposto de transferência, ou imposto de selo, a uma alíquota geral de 4%. No entanto, em alguns casos, o novo proprietário pode ter direito a pagar uma alíquota reduzida:

1. Se comprar um imóvel novo no prazo de 3 anos após a venda do anterior, a pessoa paga o imposto apenas se o preço de compra da nova casa for superior, sendo o imposto cobrado somente sobre a diferença entre o preço de venda e o de compra.

2. Compradores com menos de 35 anos que estejam adquirindo seu primeiro imóvel pagam o imposto imobiliário a uma alíquota de 2%. A condição principal é comprar um imóvel por menos de HUF 15 milhões, ou € 36.960.

3. Imóveis recém-construídos podem ser tributados com alíquota reduzida: o valor abaixo de HUF 15 milhões, ou € 36.960, é isento. O comprador só paga o imposto sobre o valor que exceder esse montante. Imóveis com valor inferior a HUF 15 milhões não sofrem tributação.

Budapeste é a capital e a maior cidade da Hungria. É conhecida por seus edifícios históricos, belas vistas do Danúbio, atrações culturais e alto padrão de vida. Ao mesmo tempo, o custo de vida em Budapeste é mais baixo do que em muitas outras grandes cidades da UE. 

Comprar um imóvel em Budapeste permite vivenciar o charme de morar em uma casa histórica com arquitetura elegante, pé-direito alto e decorações exclusivas.

Budapeste é a cidade mais popular entre investidores imobiliários: em 2022, mais da metade dos imóveis comprados por estrangeiros ficava em Budapeste. Como resultado, os preços dos imóveis são os mais altos em comparação com o restante da Hungria.

Debrecen é a segunda maior cidade da Hungria. A cidade possui uma localização conveniente e um aeroporto, facilitando as viagens para qualquer parte da Europa. Há diversas universidades e centros de pesquisa na cidade, tornando-a uma opção para quem busca um local com excelentes oportunidades educacionais.

Ao contrário de Budapeste, com seu estilo de vida vibrante, Debrecen oferece um ambiente tranquilo a seus moradores. Isso se combina com uma rica cultura, alta qualidade de vida e preços de imóveis mais acessíveis.

Cidades ao redor do Lago Balaton, como Siófok ou Veszprém, também apresentam alta demanda entre compradores de imóveis. Em 2023, quase 10% dos imóveis adquiridos por estrangeiros ficavam nessa região. 

Há mais de 70 projetos de empreendimentos na orla do Lago Balaton, e os investidores podem comprar apartamentos novos com paisagens deslumbrantes.

O custo de vida nessa região é menor do que em Budapeste, Debrecen e outras grandes cidades húngaras. Sendo a principal região de resort da Hungria, o Lago Balaton oferece diversas atividades de lazer, como vela, windsurfe, caiaque, caminhadas, ciclismo e equitação.

A legislação húngara permite que estrangeiros comprem qualquer imóvel no país, exceto terras agrícolas e patrimônios históricos protegidos.

Os estrangeiros devem obter autorização para a compra do imóvel no Registro de Imóveis do distrito onde a propriedade está localizada. A permissão é obtida pelo advogado que acompanha a transação. O procedimento leva até 4 semanas.

As seguintes categorias não precisam de permissão para a compra:

• cidadãos da Hungria;

• cidadãos de países da UE, bem como da Noruega, Liechtenstein, Islândia e Suíça;

• cidadãos de qualquer país no caso de herança de imóvel.

Os estrangeiros devem arcar integralmente com as despesas de compra, posse e manutenção do imóvel. Os compradores pagam o imposto de selo pela transferência de propriedade, os proprietários pagam os custos de serviços públicos e o imposto imobiliário anual, e os vendedores devem pagar o imposto sobre ganho de capital.

Ao investir em imóveis na Hungria, os estrangeiros devem estar cientes de algumas armadilhas que podem encontrar.

Procedimento complexo para compra de imóvel. Ao comprar um imóvel na Hungria, o estrangeiro não pode recorrer aos órgãos públicos pessoalmente. A transação de compra e venda deve ser acompanhada por um advogado que envia e recebe todos os documentos em nome do comprador. 

A maioria dos estrangeiros também precisa obter uma permissão especial para comprar um imóvel, o que aumenta o tempo e os custos.

Especificidades da transferência de propriedade. Na Hungria, a propriedade passa a pertencer ao comprador não na assinatura do contrato de compra, mas somente após o registro correspondente no cartório de registro de imóveis. Isso pode levar de várias semanas a alguns meses e, até que o processo seja concluído, o comprador não é legalmente o proprietário do imóvel.

Para o investidor, isso significa que ele não poderá tomar decisões significativas sobre o imóvel, como reformas, aluguel ou mudança, até que o registro imobiliário seja realizado.

Proteção de edifícios de patrimônio histórico. O país protege seu patrimônio histórico, incluindo residências. Para alguns edifícios, há restrições relativas à propriedade e à reforma. Assim, se o comprador quiser reformar sua casa, poderá ser obrigado a obter uma licença especial e cumprir as diretrizes de preservação.

Certificados de desempenho energético do imóvel. Na Hungria, o proprietário deve possuir um certificado de desempenho energético atualizado ao vender o imóvel. O certificado inclui informações sobre a classe de eficiência energética do edifício, o que pode influenciar o valor da propriedade e os custos do novo proprietário. 

Se o vendedor fornecer um certificado desatualizado ou não o apresentar, a transação poderá ser contestada judicialmente ou anulada.

A alíquota do imposto imobiliário anual depende do município onde o imóvel está localizado. A alíquota máxima é de cerca de 3% do valor cadastral do imóvel, ou cerca de € 1 por m² ao ano.

Os custos mensais com serviços públicos dependem da área do imóvel, da classe de eficiência energética do edifício e do consumo de água e eletricidade. Em média, proprietários de apartamentos de 85 m² pagam de € 85 a 210.

O seguro residencial na Hungria é opcional. Apenas os imóveis adquiridos por meio de financiamento imobiliário estão sujeitos ao seguro obrigatório.

Ao vender um imóvel na Hungria, o proprietário deve pagar o imposto sobre ganho de capital. A alíquota do imposto é de 15% sobre a diferença entre o preço de venda e as despesas de compra do imóvel.

Quanto mais tempo o proprietário mantiver o imóvel, menor será a alíquota no momento da venda. O ganho de capital é tributado conforme o tempo de posse do imóvel:

• menos de dois anos de posse — 100% dos ganhos de capital são tributados;

• dois a três anos — 90%;

• três a quatro anos — 60%;

• quatro a cinco anos — 30%;

• mais de cinco anos — 0%.

Em 2024, a Hungria lançou o programa Golden Visa, permitindo que estrangeiros obtenham a autorização de residência em troca de investimentos na economia do país. 

As opções de investimento disponíveis incluem:

• investir em fundos imobiliários locais — € 250.000+; 

• doar para uma instituição de ensino superior — € 1.000.000+.

Além disso, o investidor deve ter um endereço registrado na Hungria, o que significa que ele deve alugar ou comprar um imóvel residencial no país, sem limitação de valor mínimo para a moradia.

O investidor obtém primeiro o visto de investidor convidado com validade de 6 meses, permitindo sua entrada na Hungria. Em até 93 dias após a entrada no país com esse visto, ele deve cumprir a condição de investimento — comprar cotas de fundos imobiliários ou fazer a doação. Em seguida, o investidor solicita a autorização de residência. 

Cônjuge, filhos menores de 25 anos e pais podem ser incluídos na solicitação junto com o investidor.

Os investidores portadores de autorização de residência obtêm o direito de se mudar para a Hungria, viajar sem visto para os países do Espaço Schengen e realizar negócios na UE.

1. Até 40% dos compradores de imóveis em Budapeste consideram a propriedade um ativo de investimento. O mercado imobiliário está em crescimento, enquanto os preços dos imóveis na Hungria permanecem entre os mais baixos da UE.

2. Advogados devem acompanhar a transação de compra e venda de imóveis. Somente eles possuem o direito de elaborar o contrato de compra e venda, obter a permissão para a compra e receber o certificado de propriedade do imóvel.

3. Os impostos e taxas na compra de um imóvel representam até 10% do valor da propriedade.

4. Os imóveis mais atraentes em termos de investimento são apartamentos de até 60 m² em complexos residenciais modernos.

5. Investidores imobiliários estrangeiros podem obter a autorização de residência na Hungria. O estrangeiro deve alugar ou comprar um imóvel para ter um endereço registrado e cumprir as condições de investimento exigidas.