Bienes inmuebles en el Caribe: precios, ingresos y gastos

Informes analíticos, como los del Canadian Imperial Bank of Commerce, muestran un aumento constante en el flujo turístico. Simultáneamente, el "bolsillo" del turista está creciendo; la cantidad gastada por un huésped durante su estancia. Sin embargo, la economía de los países caribeños sufrió dos grandes golpes.

Los huracanes de 2017 causaron grandes daños. Antigua y Barbuda y Dominica fueron las islas más afectadas. La destrucción provocó una reducción del flujo turístico, pero este se recuperó rápidamente. La caída de los precios de la propiedad empezó a repuntar al cabo de pocos meses.

En la primavera de 2019, la caída de la libra esterlina provocó una dinámica negativa en los precios de la propiedad. Estos cayeron una media del 5-10%. Sin embargo, desde el verano de 2019, el mercado inmobiliario caribeño ha mostrado una dinámica positiva creciente. La demanda de villas de alquiler junto al mar por parte de inversores estadounidenses, británicos y canadienses creció.

A principios de 2020, los precios se habían recuperado en aproximadamente un 90%, según Bradley Esty, director ejecutivo de Stanley Real Estate en Antigua.

La pandemia ha reducido el flujo de turistas. Durante la cuarentena, la demanda de alquiler cayó, pero se recuperará rápidamente cuando se abran las fronteras. La experiencia ha demostrado que los precios en el mercado inmobiliario caribeño están volviendo rápidamente a los niveles anteriores a la crisis.

La gama de inmuebles es amplia; desde apartamentos hasta villas de lujo. Por ejemplo, en Antigua, los precios oscilan entre 250.000 $ por una casa adosada de dos dormitorios en Jolly Harbour, en la costa oeste, y hasta 10-25 millones de dólares por una vivienda frente al mar en la cercana Pierce Point.

Proporcionamos precios aproximados para inmuebles amueblados y totalmente equipados. Las estimaciones provienen de las principales agencias y se ajustan según la experiencia de Immigrant Invest:

• Entre 60 y 120 metros cuadrados cuestan de 0,4 a 1 millón de dólares.

• Las villas pequeñas de uno o dos dormitorios se estiman entre 1 y 2 millones de dólares.

• Por una gran villa frente al mar con su propio muelle, tendrá que pagar entre 2 y 10 millones de dólares.

No tiene que comprar el inmueble completo. Puede comprar una participación en el proyecto y entonces la cantidad de inversión será menor. Se ofrecen grandes complejos hoteleros para la participación en el capital. El precio por metro cuadrado de espacio habitable es de 5.000 $ a 8.000 $.

La particularidad de este tipo de proyectos es que están autorizados por el gobierno para participar en el Programa de Ciudadanía por Inversión. Como ventaja adicional, los inversores tienen la oportunidad de relajarse en el hotel durante 7-14 días de forma gratuita.

Tenga en cuenta que algunos apartamentos y villas que se adquieren como parte de programas de inversión deben alquilarse a huéspedes del país. Si el inversor no tiene previsto alquilar la propiedad, es necesario seleccionar un inmueble adecuado con antelación.

Los inversores suelen comprar propiedades en el Caribe para alquilar y con menos frecuencia para vacaciones. Pocas personas se mudan al Caribe para residencia permanente. Por lo tanto, es importante estimar la rentabilidad de alquiler con antelación.

El Caribe tiene temporadas alta y baja, pero la diferencia en los precios de alquiler es pequeña; menos de 1,5 veces menor. Hay un flujo turístico durante todo el año.

Fuente: Global Property Guide

El coste de alquilar apartamentos o villas en complejos hoteleros aprobados para programas de ciudadanía es mucho más alto — de $1.500 a $2.500 por semana. Para un inversor, la rentabilidad es del 3-5% anual.

Fuente: Numbeo

Las propiedades con dos o tres dormitorios se suelen adquirir para alquiler. Es una propiedad ideal para familias muy cerca de la playa. No solo se puede comprar un apartamento o villa específicos, sino también una participación en el proyecto, como ya se ha mencionado. La participación en el capital es más económica que la compra del objeto completo. Es posible adquirir una parcela edificable o un amarre para yates.

Los proyectos aprobados se consideran una opción de inversión fiable y más rentable. A continuación, explicamos por qué en detalle:

• La licencia para participar en el programa confirma la fiabilidad del proyecto. Esto garantiza la protección contra el fraude.

• Se trata de hoteles de cinco estrellas. Por lo tanto, las habitaciones nunca están vacías y se reservan con antelación.

• Para este tipo de proyectos, las ubicaciones se asignan mejor, cerca de playas hermosas y atracciones locales. Su disponibilidad también impulsa la demanda.

• En el 80% de los casos, los centros comerciales y las carreteras se encuentran junto a estos hoteles. La comodidad impulsa la demanda.

• Los inversores privados son atraídos incluso en la fase de construcción. Cuanto antes se realicen las inversiones, más favorables serán las condiciones para participar en el proyecto.

• Solo grandes empresas internacionales participan en la construcción de este tipo de proyectos. Este es un factor de fiabilidad: el proyecto se construirá y se pondrá en funcionamiento.

• Es conveniente no solo para los huéspedes del hotel, sino también para los inversores. La empresa gestora se encarga del cuidado y los gastos de mantenimiento de la propiedad y de su alquiler. Sí, estos gastos se deducen de los ingresos por alquiler, pero el inversor no tiene que preocuparse por los problemas cotidianos.

• La empresa gestora es representante del promotor, un holding hotelero internacional. Esto implica ciertos estándares para la gestión y el mantenimiento del hotel.

• Un inversor privado, como copropietario del proyecto, puede pasar 1-2 semanas al año en un apartamento de hotel o en una villa de forma gratuita.

La transacción más común para un proyecto aprobado es una venta inicial durante la fase de construcción. Los programas de Antigua y Barbuda, Dominica, San Cristóbal y Nieves permiten la compra de inmuebles de reventa. Se trata de participaciones en los mismos proyectos con licencia.

Es decir, el inversor que realizó la primera compra puede vender su participación al siguiente inversor después de cinco años. El segundo inversor también podrá obtener la ciudadanía. El tercer inversor no podrá participar en el programa.

En la fase de selección, es importante verificar el título de propiedad sin cargas. Es mejor confiar esto a un abogado profesional. Los servicios costarán entre el 1% y el 3% del coste del objeto. Immigrant Invest colabora con promotores y proporciona información detallada y verificada sobre cada propiedad.

Si no hay tiempo para viajar al Caribe, se puede seleccionar una propiedad a distancia. Si se trata de un gran promotor, se puede solicitar que organice una retransmisión por vídeo de la inspección.

Obtención de una licencia. Si el inversor no es ciudadano del país, necesita adquirir una Licencia de Tenencia de Tierras para Extranjeros (ALHL, licencia de propiedad de la tierra).

Un acuerdo de reserva de propiedad se celebra. El comprador transfiere al promotor entre el 10% y el 15% del importe total de la transacción. La propiedad se retira de la venta.

Un contrato de compraventa se redacta; el inversor transfiere los fondos a la cuenta del promotor. En promedio, se tarda una semana en completar la compra. Todos los contratos pueden firmarse en persona en presencia de un notario o a distancia a través de un abogado mediante un poder del inversor.

Si el comprador participa en el programa de ciudadanía, el contrato de compraventa se firma y se abona después de la aprobación de la solicitud.

El tiempo de tramitación de la solicitud es de 2 a 6 meses, dependiendo del programa. El inversor recibe el pasaporte mediante un servicio de entrega en la dirección que le convenga.

Una vez adquirida, la propiedad se registra en el departamento de tierras local.

Un inversor extranjero adquiere una licencia ALHL por el 5-10% del importe de la transacción. Es importante tener en cuenta el tiempo de tramitación de la licencia. Por ejemplo, en Antigua y Barbuda, esto puede llevar hasta seis meses. De hecho, durante este tiempo, se puede obtener un pasaporte del país.

El comprador deberá pagar impuestos y tasas de agencia. Si el inmueble se adquiere para obtener la ciudadanía, algunos programas exigen el pago de tasas gubernamentales especiales.

La comisión al agente de ventas es negociable y asciende al 3-6% del importe de la transacción. Es más rentable comprar proyectos directamente al promotor, ya que hay más opciones. Si el inmueble se adquiere bajo el Programa de Ciudadanía por Inversión, esta partida de gastos no existe.

Impuestos. El impuesto sobre la propiedad oscila entre el 0,002 y el 5 %, siendo la tasa mínima en San Cristóbal. El impuesto sobre el terreno se calcula a escala progresiva, pero la cantidad es pequeña para el desarrollo residencial. Los propietarios de inmuebles en Dominica pagan un impuesto municipal de solo el 1,25 % del valor catastral de la propiedad.

Facturas de servicios públicos, incluyendo agua, electricidad, teléfono e internet, son las más bajas en Granada, a partir de $83. Los costes más altos se encuentran en San Cristóbal y Nieves, de $200 a $260, y en Antigua y Barbuda, de $150 a $250. Las cifras se refieren a apartamentos con una superficie de 60-80 m².

El seguro de inmuebles cuesta alrededor del 0,2 % del valor de la propiedad.

El coste del servicio de la empresa gestora depende del tipo de propiedad. Para villas y apartamentos con un coste a partir de $200.000, pueden ser del 1-2 %.

Los compradores de participaciones en complejos turísticos, participantes en programas de ciudadanía, no asumen costes directos por el mantenimiento del inmueble. La empresa gestora los deduce de los pagos de arrendamiento.

Los inmuebles adquiridos por inversores a través de programas de Ciudadanía por Inversión se alquilan inmediatamente después de la puesta en funcionamiento de la instalación. El proceso es gestionado por una sociedad gestora.

El promotor y el inversor privado comparten los ingresos por alquiler, normalmente a partes iguales. La parte del inversor se especifica en el contrato con la sociedad gestora. La rentabilidad del alquiler suele ser del 3‑5% anual. La misma rentabilidad de alquiler se aplica a los inmuebles adquiridos fuera del programa de ciudadanía.

Existen diferentes regímenes fiscales sobre los ingresos por alquiler para residentes fiscales y no residentes.

Para pagar impuestos, un no residente obtiene un número de identificación fiscal, un análogo del NIF. Disponer de un documento de identidad de un Estado caribeño puede ayudar a los inversores en los negocios.

La posibilidad de salir del proyecto de inversión se planifica antes de la inversión. Lo mismo ocurre con los bienes inmuebles: la liquidez de un objeto (la capacidad de vender rápidamente a precio de mercado) significa una rentabilidad no menor. Desde este punto de vista, la propiedad turística en el Caribe es un activo rentable.

Período de propiedad obligatorio. Los participantes en el programa de ciudadanía pueden vender bienes inmuebles después de 3-7 años de propiedad. Considerando la dinámica de los aumentos de precios, la venta puede generar ingresos. El inversor vende la propiedad o lo hace a través de una sociedad gestora.

Impuestos y tasas sobre la venta. El vendedor de bienes inmuebles paga el impuesto de timbre, que es un porcentaje determinado del valor de la propiedad. La tasa del impuesto de timbre difiere de un país a otro. En Granada y Santa Lucía, la tasa impositiva para extranjeros es mucho más alta que para residentes.

Si la propiedad se vende por un importe superior al coste de adquisición, se producen plusvalías. Muchos países están obligados a pagar el impuesto correspondiente. Pero no existe impuesto sobre las plusvalías en el Caribe.

El vendedor paga los servicios de un agente inmobiliario, que es del 5-7%.

Además de los ingresos y gastos, otros factores también influyen en la elección de un objeto. La densidad de la infraestructura turística, las atracciones naturales e históricas, la calidad de las playas, la riqueza del mundo submarino. A continuación, se evalúa cada país.

Antigua y Barbuda. El estado de Antigua y Barbuda está compuesto por tres islas: Antigua, Barbuda y Redonda. La escasamente poblada Barbuda es famosa por su fauna y flora, y Redonda es un destino favorito para los navegantes, una isla rocosa deshabitada que ha conservado la flora y fauna de los trópicos en su forma original.

Antigua es el principal centro turístico del país. La mayoría de los hoteles, restaurantes, bares, casinos, clubes y tiendas se encuentran aquí. Antigua alberga villas privadas valoradas en cientos de miles a millones de dólares estadounidenses. Dos tercios de la población trabajan en el sector servicios y son muy hospitalarios con los turistas. La isla ofrece una atmósfera de relajación serena.

Antigua es popular entre los entusiastas de los deportes acuáticos. Aficionados al windsurf, el submarinismo y la pesca de altura vuelan a la isla desde todas partes del mundo. El puerto más grande de la isla, English Bay, es un reconocido puerto internacional de yates. Cada año, a finales de abril, se celebra aquí una semana de competiciones de vela.

El centro de negocios del país es la capital, St. John's. La mayoría de los lugares de interés también se encuentran aquí. El sello distintivo de la ciudad es un estilo arquitectónico ecléctico único, que se expresa en una combinación de edificios de piedra robustos y multicolores y chozas dilapidadas.

Este estado insular puede considerarse el epicentro del turismo, los deportes acuáticos y la cultura. Los inmuebles aquí son muy demandados para la compra y el alquiler por aquellos que prefieren un estilo de vida activo y la proximidad a la infraestructura.

Granada. La isla fue descubierta por Colón en el siglo XV y ha conservado en gran medida su aspecto original hasta el día de hoy. La arena de las playas es blanca. El mar es muy tranquilo ya que Granada está rodeada de arrecifes de coral que protegen la isla de los vientos.

El principal tipo de recreación en la isla es el buceo. Los entusiastas del buceo vienen a Granada por la variedad de peces, raras tortugas marinas, diversas especies de delfines y tiburones, así como por las excursiones a barcos hundidos.

Los lugares de buceo más interesantes son la costa sur de Grand Anse Beach, Dragon Bay, Tyrrel y Grand Mal Point, y Bose Reef. La pequeña isla de Jenny es popular entre los buceadores: se considera uno de los lugares con el agua más limpia del mundo.

The main city of the country is the capital of St. George's, the cruise port and tourist center of Grenada. Here you will find shops, restaurants and attractions. For example, Concord Falls, Grand Etang Forest Reserve with a mountain trail to Seven Sisters Falls, Crater Lake, a botanical garden with Annandale Waterfall.

Los inmuebles en Granada atraen principalmente a los amantes de la naturaleza y el mundo submarino.

Dominica es llamada "La Isla de la Naturaleza", con el deseo de resaltar la belleza virgen de este país. La actividad volcánica de la isla se manifiesta en forma de arena negra, géiseres, aguas termales y lagos con agua hirviendo. Dominica alberga el segundo lago hirviente más grande del mundo.

Dominica es un país verde y ecológicamente limpio: la electricidad se produce utilizando energía hidroeléctrica, solar y geotérmica. Entre sus atractivos se encuentran una de las cascadas más grandes del Caribe, manantiales de sulfuro de hidrógeno, un jardín botánico y el Sendero Nacional Waitukubuli, una ruta de senderismo de 184 km de longitud.

La capital de Dominica es el puerto de cruceros Roseau, la ciudad más antigua de la isla y el centro cultural del país. Hay muchos monumentos arquitectónicos en la ciudad, por ejemplo, la catedral católica del siglo XVIII. También alberga la autopista más grande que conecta Roseau con otra gran ciudad, Portsmouth.

Los inmuebles en Dominica son interesantes para los amantes de las actividades al aire libre y la naturaleza virgen.

San Cristóbal y Nieves. El estado está compuesto por dos islas. San Cristóbal es casi el doble de grande que Nieves, y es aquí donde los turistas prefieren descansar. Hay muchas opciones de ocio: complejos deportivos, campos de golf, pistas de tenis, equitación, yates, surf, buceo, excursiones y tratamientos de spa en hoteles.

La isla cuenta con muchos lagos salados y calas con playas de arena, algunas de las cuales son oscuras, casi negras. San Cristóbal atrae a los entusiastas del buceo: cerca de cuatrocientos barcos hundidos descansan cerca de la isla.

La isla alberga un Patrimonio Mundial de la UNESCO: el Parque Nacional y Fortaleza de Brimstone Hill en la cima de un antiguo volcán, también conocido como el Gibraltar de las Indias Occidentales.

Nieves se encuentra a tres kilómetros de San Cristóbal. Las rutas de excursión alrededor de la isla, que consiste casi en su totalidad en rocas volcánicas de antiguas erupciones, son muy populares entre los turistas.

La ciudad más grande del país es la capital Basseterre, que se encuentra en la isla de San Cristóbal. Es una de las ciudades más antiguas de las Indias Occidentales, fundada en 1627. Basseterre alberga la mayor parte de la población del país.

Muchos hoteles de San Cristóbal atienden a visitantes de altos ingresos. Los inmuebles en la isla son comprados y alquilados por huéspedes adinerados.

Santa Lucía es una de las islas más bellas y verdes del Caribe: no existen bosques como los de Santa Lucía en ningún otro lugar.

La tarjeta de presentación del país son dos montañas cónicas, que se llaman Pitones y se encuentran a 45 km de la capital. Vale la pena visitar la pintoresca Bahía de Marigot, el Parque de Manantiales Sulfurosos con sus fuentes de sulfuro de hidrógeno, los Jardines Botánicos Toraille y Diamond, una playa de arena negra y la catedral local.

El principal centro económico y turístico del país es la capital de Castries, que alberga a un tercio de la población total de la isla. La ciudad es un importante puerto de cruceros y es famosa por su Catedral Central y sus curiosos mercadillos.

Los inmuebles turísticos en Santa Lucía son demandados principalmente por los amantes de la fauna y flora tropicales.

Al elegir un inmueble, hay que tener en cuenta que el mayor número de apartamentos y villas de prestigio se concentran en complejos hoteleros de cinco estrellas en Antigua y Barbuda, San Cristóbal y Nieves. En consecuencia, los ingresos por alquiler serán mayores, y la rentabilidad de la inversión probablemente se acercará al 5%. La rentabilidad de los objetos más modestos en propiedades caribeñas más baratas estará más cerca del 3% anual.

Por otro lado, todos los estados caribeños viven del turismo. Por lo tanto, en muchas islas hay una construcción activa de grandes complejos turísticos. Y en la fase de desarrollo, los precios son más bajos que después de la puesta en marcha, es decir, por la misma cantidad, se puede adquirir un objeto con una mayor rentabilidad potencial.

Si tiene previsto venir de vacaciones, debería considerar opciones de inversión en complejos hoteleros.