Mantenimiento inmobiliario en Malta: Guía definitiva

1. A los ciudadanos de otros países, incluida la Unión Europea, normalmente solo se les permite comprar un inmueble. Las únicas excepciones son los ciudadanos de la UE que hayan vivido en Malta durante al menos 5 años antes de la fecha de compra del inmueble.

2. Un extranjero necesita obtener un permiso o una licencia AIP para comprar bienes inmuebles. El Ministerio de Finanzas lo emite y el proceso suele tardar entre 6 y 8 semanas.

3. Solo se puede alquilar un inmueble residencial.

Sin embargo, estas restricciones no se aplican a los bienes inmuebles ubicados en zonas especialmente designadas (SDAs), que contienen complejos de lujo con su propia infraestructura. Los edificios en las SDAs incluyen un patio cerrado, una piscina, un gimnasio, seguridad y, a veces, un jardín.

Los inversores extranjeros a menudo prefieren comprar propiedades en las SDAs, ya que el proceso es más sencillo, rápido y rentable:

• no hay restricciones en el número de propiedades compradas o alquiladas;

• no se requiere un permiso AIP;

• la propiedad puede registrarse a nombre de un particular y a nombre de una empresa, lo cual es difícil de hacer con propiedades fuera de las SDAs.

Es más rentable comprar bienes inmuebles en una SDA que en otras zonas. La demanda de vivienda en las SDAs está en constante crecimiento, sus precios aumentan incluso en la fase de construcción, y las transacciones de compraventa se tramitan más rápido, en unos dos meses en lugar de cuatro a seis meses. Además, los inversores extranjeros no están restringidos a una sola propiedad, sino que pueden comprar cualquier propiedad.

Facturas de electricidad y agua. Se aplican varias tarifas diferentes, dependiendo del número de personas que viven en una propiedad: cuantas más personas estén registradas en una dirección, menores serán los costes de servicios públicos. Como resultado, una familia de tres puede pagar casi la mitad que un inquilino individual que consume la misma cantidad de agua y electricidad. Las facturas se basan en lecturas de contadores individuales.

También hay cuotas mensuales que deben respetarse. Si se superan, las tarifas aumentan bruscamente. Las tarifas en edificios comerciales son el doble que en propiedades residenciales.

Los contadores se encuentran fuera de los apartamentos, generalmente en una habitación separada en la planta baja. Los inspectores enviados por las empresas de servicios públicos toman las lecturas.

El coste promedio de electricidad y agua en un apartamento es de 100-120 € al mes, y en una casa pequeña o villa, es de unos 200 € al mes.

No hay calefacción central ni agua caliente. En su lugar, se utilizan aires acondicionados y calentadores para la calefacción y calderas para el agua. Cada apartamento tiene su propio depósito de agua en el tejado. El agua del suministro central entra primero en el depósito, se calienta allí y solo entonces entra en el apartamento.

No hay redes de gas domésticas. El gas solo se puede comprar en bombonas para calefacción y cocina. Una bombona de gas de 15 kg cuesta 19,5 € y es suficiente para 2-3 meses de cocina para dos personas. La mayoría de las familias utilizan cocinas eléctricas.

Mantenimiento del inmueble y de las zonas comunes del edificio. Los costes de mantenimiento del ascensor, limpieza, reparaciones, seguridad y piscina se pagan una vez al año. Para edificios pequeños, la cantidad se determina en una reunión general de residentes (comité de vivienda), mientras que para grandes complejos residenciales, la establece la empresa de gestión. La cantidad específica depende de la región, el tipo de inmueble y su tamaño, y la presencia de piscina y/o jardín. En promedio, es de 100-150 € anuales por propiedad, y para propiedades de élite, de 500-1000 €.

La basura se recoge de forma gratuita; el estado paga por el servicio. Todos los residuos deben clasificarse en categorías: papel, plástico, vidrio y metal. Los artículos a reciclar deben estar limpios, secos y sin restos de comida. La principal empresa de procesamiento de residuos en Malta es WasteServ Malta.

La basura se suele recoger una vez a la semana, y el vidrio una vez al mes. Las bolsas simplemente se dejan en la calle delante de la casa.

Internet, TV y teléfono. Los principales proveedores de Malta son Melita, GO y Vodafone. Los tres ofrecen paquetes que incluyen internet, TV, llamadas ilimitadas y datos móviles. Las tarifas más baratas cuestan 20 € al mes, y las ofertas de paquetes para toda la familia oscilan entre 50 € y 100 €.

Ejemplos de costes. Los precios de los servicios públicos dependen de la zona, el tamaño y el tipo de propiedad. La diferencia en el coste de las facturas para un apartamento pequeño en diferentes regiones de Malta puede ascender a varias decenas de euros, y para una casa, puede alcanzar varios cientos de euros. Por ejemplo, los servicios públicos para un apartamento de 85-150 m² en Sliema o St. Julians son de 80-150 €; para apartamentos en SDAs, 450 €+; y para villas o casas, 500-1000 €.

Si un inmueble residencial está vacío, los propietarios deben informar por escrito al departamento gubernamental correspondiente. De esta manera, las lecturas del contador se registrarán solo una vez al año y no será necesario pagar facturas cada dos meses.

Automated Revenue Management Services (ARMS), propiedad de Enemalta y WSC, se encarga de la gestión de las facturas de servicios públicos en Malta.

La mayoría de los contadores de agua y electricidad se leen dos veces al año, pero las facturas suelen emitirse cada dos meses. Los clientes pueden solicitar una factura en cualquier momento, consultar su historial de facturación o pagar una factura en el sitio web de ARMS. El uso de agua y electricidad se factura a través de una única factura.

Puede pagar las facturas con tarjeta de crédito, cheque por correo, en las oficinas de los proveedores o en cajeros automáticos. El pago debe realizarse dentro de los 15 días siguientes a la fecha de la factura, aunque no se aplican multas ni recargos siempre que la factura se pague dentro de los 45 días. En caso de impago, hay una penalización de 35 € y una multa del 6% anual.

Si no tiene previsto vivir en la propiedad que ha comprado, puede celebrar un acuerdo con una empresa de gestión para que la supervise, pague las facturas en su nombre o la alquile.

Enemalta Corporation suministra electricidad y gas embotellado, Water Services Corporation (WSC) suministra toda el agua y las aguas residuales de Malta, y Liquigas y Multigas suministran gas.

El propietario debe pagar impuestos al comprar o vender un inmueble y un impuesto anual sobre el terreno en el que se encuentra. Los ingresos por alquiler también están sujetos a impuestos.

Impuestos a pagar al comprar o vender un inmueble:

1. Impuesto de timbre: 5% del valor del inmueble (2% en Gozo).

2. Honorarios de notario: 1 a 2% (+18% IVA) del valor del inmueble.

3. Honorarios de agencia: 1% (+18% IVA) del valor del inmueble. Esta comisión debe pagarse a un agente privado si ayudó a encontrar el inmueble. Si el inmueble se encontró a través de una agencia registrada, el vendedor normalmente pagaría la comisión.

4. Permiso AIP (si es necesario): 233 €.

El pago del impuesto de timbre puede ser evitado por cónyuges actuales y anteriores, viudos y herederos de un cónyuge fallecido.

Hasta finales de 2021, la tasa del impuesto de timbre se redujo al 1,5% sobre 400.000 € del coste del inmueble y al 5% sobre la parte restante del coste del inmueble. Esta fue una de las medidas de estímulo económico tomadas durante la pandemia de coronavirus.

Impuesto anual sobre la propiedad: no se cobra en Malta.

Impuesto sobre el terreno en el que se encuentra el inmueble (canon enfitéutico). Cuando un inversor compra un inmueble pero alquila el terreno que lo rodea, paga un canon enfitéutico de 40-250 € anuales. Cuando los inversores también compran el terreno que rodea una propiedad, deben pagar un "canon enfitéutico" único equivalente a 20 cánones enfitéuticos. Si el propietario anterior del inmueble compró el terreno que lo rodea y pagó impuestos por él, entonces el nuevo comprador debe comprarles el terreno pagándoles el valor equivalente del canon enfitéutico.

Impuestos sobre bienes inmuebles donados o heredados en Malta: no se cobra ningún impuesto.

Impuesto sobre el ingreso por alquiler: 15% del importe del alquiler.

Al vender bienes inmuebles: el vendedor paga un impuesto sobre las ganancias de capital del 8% del precio de venta o del valor de mercado, el que sea mayor. Hasta marzo de 2021, este impuesto se había reducido al 5%, siempre que la propiedad hubiera sido poseída durante al menos 5 años.

En algunos casos, el impuesto sobre las ganancias de capital se cobra a tipos más bajos. Por ejemplo, si compró un inmueble en La Valeta antes del 31 de diciembre de 2018 y lo restauró, el tipo es del 5%; si vende su única propiedad menos de 5 años después de comprarla, el tipo es del 5%; y si vende su única propiedad menos de 3 años después de comprarla, el tipo es del 2%.

No hay impuesto sobre las ganancias de capital en los casos que se indican a continuación y en otros casos específicos.

• transferir la propiedad a su cónyuge, hijos o nietos;

• donarla a una organización benéfica;

• revender la propiedad a su propia empresa.

El Gobierno de Malta ha celebrado convenios de doble imposición (CDI) con varios otros países. Un CDI se crea entre dos países y define las normas fiscales relativas a los residentes fiscales de ambos países.

Las disposiciones del CDI entre Malta y otros países afectan a los siguientes inversores:

• son residentes fiscales de Malta y reciben dividendos o intereses de empresas extranjeras;

• son residentes fiscales de otro país que ha firmado un CDI con Malta y posee una empresa maltesa.

Los costes del seguro dependen del tipo y tamaño del inmueble y de su valor. En promedio, cuesta 100-200 € anuales para un apartamento con varios dormitorios o 500 € para una casa.

Un inmueble puede asegurarse contra robo y cualquier accidente, por ejemplo, incendios, inundaciones, terremotos y roturas de tuberías de agua.

La suma asegurada debe reflejar el valor de todos los bienes muebles en el apartamento o casa asegurados y no el precio de mercado del inmueble. En otras palabras, el seguro debe cubrir el coste de muebles nuevos, electrodomésticos, puertas, ventanas, calentadores solares, aires acondicionados, alarmas, etc.

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Calculamos el coste de mantenimiento de un apartamento en La Valeta y de una villa en la costa. Este cálculo asume que el propietario vive en la propiedad.

La mayoría de los malteses viven en sus propios apartamentos o casas. La vivienda es alquilada principalmente por extranjeros y parejas jóvenes. Las villas y casas se compran a menudo, ya que alquilarlas no es tan rentable. Alquilar una villa con varios dormitorios cuesta entre 8.000 y 10.000 € al mes, mientras que comprar una cuesta al menos 500.000 €.

Malta se divide en 5 regiones administrativas: Gozo, Malta Norte, Malta Central, Malta Sureste y Sur, y la capital La Valeta.

Malta Central y del Norte son las regiones más populares. Con mayor frecuencia, los extranjeros compran propiedades en el centro de la isla: en Sliema y St. Julians. La mayoría de los complejos SDA también se encuentran aquí. Sin embargo, los precios inmobiliarios aquí también son los más altos de Malta: alquilar un apartamento cuesta entre 600 y 2.000 € al mes. En zonas más baratas, como St. Paul's Bay, Bugibba, Marsaskala y Birzebbuga, se pueden encontrar apartamentos por 500 €.

Un apartamento de tres habitaciones junto al mar en Sliema que cuesta 300.000 € puede generar un ingreso por alquiler de aproximadamente el 7% anual. Apartamentos similares en Gzira o St. Paul's Bay con un valor de 200.000 € se pueden alquilar con una rentabilidad de al menos el 5%. Sin embargo, la misma rentabilidad se puede obtener comprando un apartamento de dos habitaciones por 110.000 € en San Gwann. Los apartamentos en Marsaskala que cuestan entre 150.000 y 180.000 € se pueden alquilar con una rentabilidad del 4% anual.

Características del contrato y del proceso de alquiler. Los contratos de alquiler en Malta son obligatorios.

El inquilino también paga un depósito equivalente a un mes de alquiler para cubrir costes imprevistos y cualquier daño causado a la propiedad por el inquilino por negligencia y otro depósito para cubrir facturas de servicios públicos impagadas. Los depósitos se devuelven, netos de cualquier factura pendiente o costes de reparación de daños atribuibles al inquilino, el día en que finaliza el contrato de alquiler.

Costes relacionados con el alquiler de una propiedad. No hay costes adicionales, aparte del alquiler, relacionados con el alquiler de una propiedad. Sin embargo, debe pagar por sus servicios si alquila a través de una agencia. Por lo general, esto es la mitad de un mes de alquiler más el 18% de IVA.

El propietario o el inquilino pueden pagar los servicios públicos en Malta, dependiendo de su acuerdo. La mayoría de las veces, para alquileres a corto plazo de hasta 4 meses, el propietario los paga y su coste se incluye en el alquiler. Para acuerdos de alquiler a largo plazo, los servicios públicos suelen ser pagados por el inquilino.

También recomendamos que asegure la propiedad para cubrir situaciones imprevistas, como inundaciones de vecinos o incendios.

Impuesto sobre el ingreso por alquiler: 15% del importe del alquiler. La tasa es la misma tanto para residentes como para no residentes de Malta, locales residenciales y no residenciales, y para personas físicas y jurídicas. No se aplica ninguna deducción a este impuesto. Si alquila más de una propiedad, debe pagar un impuesto del 15% del ingreso total por alquiler de todas las propiedades alquiladas.

Certificado de Eficiencia Energética. Todas las transacciones inmobiliarias, incluido el alquiler, requieren un Certificado de Eficiencia Energética (CEE), que debe ser obtenido por el propietario del inmueble.

El certificado evalúa la eficiencia energética de un apartamento o edificio y contiene recomendaciones para mejorarla. El certificado se renueva cada 10 años.

Un tasador autorizado emite el certificado y cuesta entre 200 y 300 € para un apartamento y más de 500 € para una casa. La multa por no tener un certificado al alquilar o vender bienes inmuebles oscila entre 500 y 5.000 €.

Los locales no residenciales, los edificios en construcción, los edificios en ruinas, las casas unifamiliares de menos de 50 m² y las casas reconocidas como objetos de patrimonio cultural no necesitan un certificado.

Los bienes inmuebles en Malta son una inversión rentable con un crecimiento promedio de precios y un crecimiento de ingreso por alquiler del 5-10% anual.

Comprar propiedades en Malta es una inversión rentable, pero también permite al propietario solicitar un permiso de residencia en Malta, residencia permanente o ciudadanía. Un ciudadano de Malta puede vivir y trabajar en cualquier país de la Unión Europea. Al mismo tiempo, con un permiso de residencia en Malta o residencia permanente, el titular puede viajar sin visado por todo el mundo, incluida Europa.

La ciudadanía de Malta por naturalización por servicios excepcionales mediante inversión directa se puede obtener invirtiendo 800.000 €, incluyendo la compra de un inmueble residencial por 700.000 € o el alquiler del mismo por 18.000 € anuales durante 5 años. La ciudadanía se puede obtener para toda la familia y transmitirse a sus hijos y nietos.

Es posible comprar y mantener la propiedad en Malta a un coste razonable. Los servicios públicos cuestan entre 100 y 150 € al mes para un apartamento y entre 400 y 500 € para una casa o villa. No hay impuestos anuales sobre la propiedad en sí, aunque un impuesto sobre la tierra oscila entre 40 y 250 € anuales. El seguro cuesta entre 40 y 200 € anuales. También hay un impuesto del 15% sobre el ingreso por alquiler.