Permiso de residencia en Grecia por inversión inmobiliaria para usted en 2025

1. Viajes sin visado. Con un permiso de residencia griego, puede explorar otros países Schengen sin la molestia de un visado: permanezca hasta 90 días dentro de cualquier período de 180 días y disfrute de viajes sin interrupciones.

2. Ingresos adicionales por alquiler. Una vez que compre una propiedad, puede alquilarla a largo plazo y obtener potencialmente más del 5% en rendimientos de alquiler en 2025.

Esta es una ventaja importante para los nacionales de países como Türkiye, que normalmente requieren un visado para entrar en el Espacio Schengen. Obtenga más información sobre la Golden Visa de Grecia para ciudadanos turcos.

3. Régimen fiscal favorable. Gracias a los Tratados de Doble Imposición de Grecia, no tendrá que preocuparse por pagar impuestos dos veces sobre el mismo ingreso.

Como inversor extranjero, puede acogerse al programa fiscal especial de Grecia y disfrutar de un tipo fijo sobre su ingreso extranjero. Podrá pagar una tarifa plana de 100.000 € en impuestos cada año, sin importar cuánto ingreso extranjero obtenga. Solo mantenga su inversión activa.

4. Umbral de inversión bajo. En comparación con otros países de la UE, Grecia ofrece umbrales de inversión relativamente más bajos para obtener la residencia. Sin embargo, en septiembre de 2024, la inversión mínima aumentó a 400.000—800.000 € en regiones populares.

5. Vía a la ciudadanía. Después de 7 años de vivir en Grecia, usted y su familia pueden solicitar la ciudadanía. Esto proporciona un camino claro y alcanzable para convertirse en ciudadano de la UE, lo que conlleva beneficios adicionales, incluido el derecho a vivir, trabajar y estudiar en cualquier lugar de la UE.

6. Sin requisito de estancia mínima. No es necesario reubicarse ni cambiar su estilo de vida. Grecia no le exige vivir allí para mantener su residencia.

7. Coste de vida asequible. En comparación con otros países de la UE, Grecia ofrece un estilo de vida asequible sin sacrificar la calidad. Por ejemplo, vivir en Atenas cuesta unos 830 € mensuales para una persona soltera sin alquiler, significativamente menos que en París o Londres, donde los gastos ascienden a aproximadamente 1.105 € y 1.275 €, respectivamente. También ahorrará mucho en alquiler. Atenas es más de un 60% más barata que París y más de un 55% más barata que Londres.

8. Vivir en un lugar hermoso. Ya sea que desee una escapada de vacaciones o un nuevo hogar, las playas, montañas e historia de Grecia hacen que cada visita sea inolvidable.

9. Clima agradable. Grecia tiene un clima cálido pero no sofocante. La primavera y el otoño son períodos más agradables para visitar los lugares famosos de Grecia. El invierno también es templado, con una temperatura media de +15°C.

La residencia por inversión en Grecia se puede obtener mediante la compra de bienes inmuebles. Los inversores obtienen un permiso de residencia en un plazo de 4 meses tras presentar los documentos. No es necesario aprobar un examen de dominio del idioma griego ni vivir en el país de forma permanente.

Requisitos para el solicitante principal y los miembros de la familia. Puede solicitar participar en el programa solo o con miembros de la familia. Un único inversor o una pareja casada pueden ser propietarios de la propiedad.

Esto es lo que necesitará para calificar:

• más de 18 años;
• antecedentes penales limpios;
• seguro de salud que sea válido en Grecia y cubra al menos 30.000 €;
• cuenta bancaria griega.

Un cónyuge, los hijos menores de 21 años y los padres de ambos cónyuges también pueden solicitar permisos de residencia griegos con el solicitante principal. Todos pueden solicitar juntos o por separado, lo que mejor les convenga.

Coste de los bienes inmuebles. Para participar en el programa de Golden Visa, debe adquirir bienes inmuebles valorados en al menos 400.000 € u 800.000 €, con una excepción disponible de 250.000 €.

Se requiere una inversión de al menos 800.000 € para propiedades nuevas en regiones populares, incluyendo Atenas, Salónica, Miconos, Santorini y otras islas con poblaciones superiores a 3.100 residentes.

Una inversión mínima de 400.000 € se aplica a propiedades nuevas ubicadas fuera de estas áreas de alta demanda.

El umbral de inversión reducido de 250.000 € se aplica exclusivamente a propiedades adquiridas para renovación o para la conversión de edificios industriales en unidades residenciales.

Tipos de bienes inmuebles elegibles. Puede comprar bienes inmuebles residenciales o comerciales, una o varias propiedades, como particular o a través de una entidad jurídica.

La superficie de la propiedad para compras que asciendan a 400.000 € u 800.000 € debe ser de al menos 120 metros cuadrados.

¿No está listo para comprar? También puede arrendar un hotel por 10 años y seguir calificando. Incluso una propiedad heredada puede abrirle las puertas a una Golden Visa.

Los precios de las propiedades en Grecia crecieron constantemente entre 2018 y 2025. A pesar de esto, las propiedades griegas siguen siendo más baratas que en la mayoría de los países mediterráneos populares, especialmente Francia e Italia.

Los precios medios de las propiedades griegas por metro cuadrado dependen de la unidad regional:

• Atenas Central — 2.340 €;

• Atenas Norte — 3.250 €;

• Atenas Sur — 3.940 €;

• Atenas Oeste — 2.275 €;

• El Pireo — 3.000 €;

• Salónica — 3.100 €;

• Corfú — 3.000 €;

• Corintia — 1.800 €.

Atenas, la capital de Grecia, es atractiva para los inversores porque no está sujeta a la estacionalidad: los turistas vienen a la ciudad durante todo el año.

El precio medio de los bienes inmuebles en Atenas difiere y depende de la región. Los precios de la vivienda en las zonas del sur son los más caros porque los apartamentos y las casas están más cerca de la costa.

El coste de las propiedades alejadas del mar es más barato y suelen tener poca demanda. Si los inversores desean una buena rentabilidad de la inversión, podrían considerar apartamentos o casas atractivos para los turistas. Alquilar bienes inmuebles en Grecia suele generar una rentabilidad del 5,22% anual.

Las villas griegas varían en precio, pero el coste medio sigue siendo inferior al de otros países europeos. Por ejemplo, el precio medio por metro cuadrado en el centro de la ciudad en Grecia es de 2.886 €, mientras que en España es de 3.674 € y en Italia, de 3.800 €.

Los costes asociados al comprar bienes inmuebles y obtener un permiso de residencia en Grecia incluyen impuestos y tasas administrativas.

Al comprar una propiedad, los inversores pagan un impuesto único del 3,09% de su valor.

La tasa de registro de la propiedad es del 0,5% del valor de la propiedad. Los honorarios notariales son del 1,5—2%.

La tasa de solicitud para una Golden Visa es de 2.000 € para el solicitante principal y 150 € por cada miembro adulto de la familia.

También se requiere seguro de salud para los solicitantes de la Golden Visa. Su coste comienza en 300 € por persona.

Condiciones de venta de bienes inmuebles. Si los inversores desean seguir siendo residentes griegos, deben mantener la inversión hasta obtener la ciudadanía. Se puede solicitar después de 7 años de vivir en el país.

Después de convertirse en ciudadano o de renunciar a la Golden Visa, el inversor puede vender bienes inmuebles. El beneficio de esta operación estará sujeto a un impuesto sobre las ganancias de capital del 15%.

Impuesto de transmisiones. El primer impuesto que un extranjero debe pagar sobre la propiedad es un impuesto de transmisiones. Es el 3,09% del valor imponible del bien inmueble.

El impuesto sobre la propiedad se paga en Grecia una vez al año. Consta de una parte principal y una adicional. La cantidad del impuesto varía según las ciudades y distritos. Para las zonas costeras, el impuesto medio es de 10—12 € por metro cuadrado al año. Se aplica un impuesto adicional del 0,5—1% a los bienes inmuebles que superen los 300.000 €.

Los impuestos municipales suelen ascender al 0,025—0,035% del coste catastral de la propiedad. Estos impuestos no necesitan pagarse por separado, ya que están incluidos en las facturas de electricidad.

Impuesto sobre la renta de alquiler. Si la propiedad se alquila, se deberá pagar un impuesto sobre la renta de alquiler. Existen tipos impositivos progresivos para las personas físicas:

• 15% sobre ingresos anuales por alquiler de 12.000 € o menos;
• 35% sobre ingresos de 12.000 € a 35.000 €;
• 45% sobre ingresos superiores a 35.000 €.

Para los propietarios de bienes inmuebles en Grecia, el permiso de residencia deberá renovarse cada cinco años. Para obtener una nueva tarjeta de residencia, los inversores deben poseer la propiedad en su totalidad y los contratos y arrendamientos pertinentes deben estar en vigor.

La reventa de bienes inmuebles durante el período de validez de un permiso de residencia otorga a otra persona el derecho a obtener un permiso de residencia. Pero en este caso, el permiso de residencia del vendedor será cancelado.

Para prorrogar un permiso de residencia, el solicitante debe presentar la siguiente lista de documentos:

• solicitud cumplimentada;

• cuatro fotos recientes a color;

• copia auténtica de un pasaporte válido;

• copia certificada del permiso de residencia anterior;

• contratos de seguro.

Los miembros de la familia también deben presentar un paquete de documentos, incluida la certificación de una agencia de seguros para el coste de la atención médica. El solicitante principal debe proporcionar una declaración del patrocinador de que las circunstancias familiares no han cambiado. Si un niño nació durante el período de validez del permiso de residencia en Grecia, proporcione una copia del certificado de nacimiento.

El inversor y su familia presentan los documentos para la renovación de los permisos de residencia al menos 2 meses antes de su vencimiento. De lo contrario, se deberá pagar una multa de 50 €.

Grecia no es su única opción en lo que respecta a la residencia basada en bienes inmuebles. Malta y Chipre también dan la bienvenida a personas con alto patrimonio con Golden Visa en términos similares pero no idénticos.

Malta ofrece a individuos y familias la oportunidad de obtener la residencia permanente realizando una inversión cualificada bajo el Programa de Residencia Permanente de Malta, MPRP.

Para solicitar el MPRP, los solicitantes deben cumplir varios requisitos clave:

1. Alquilar bienes inmuebles por al menos 14.000 € anuales o comprar una propiedad por al menos 375.000 €.

2. Pagar una tasa administrativa de 15.000 € como pago inicial y 35.000 € en la etapa final, independientemente de si eligen comprar o alquilar una propiedad.

3. Realizar una aportación única no reembolsable de 30.000 € si se compra una propiedad o 60.000 € si se alquila.

4. Donar 2.000 € a una ONG local. Esta donación contribuye a proyectos sociales en Malta.

5. Demostrar activos por valor de al menos 500.000 € con 150.000 € en activos financieros líquidos o mostrar una cartera de 650.000 € con al menos 75.000 € en activos financieros.

En Chipre, la inversión mínima es de 300.000 €, pero no hay restricciones sobre el tipo o la ubicación de la propiedad. Puede ser cualquier bien inmueble comercial o residencial.

Usted y su familia pueden asegurar la residencia permanente con perspectivas de ciudadanía.

No puede adquirir la ciudadanía de Grecia comprando bienes inmuebles o valores. Pero con una Golden Visa, está en el camino correcto. A partir de ahí, todo se trata de cumplir los requisitos de naturalización.

Viva en Grecia durante 7 años consecutivos con su Golden Visa, y podrá solicitar la ciudadanía plena.

Para calificar, deberá demostrar que conoce los conceptos básicos — idioma griego, geografía e historia — aprobando el examen “Panhelénico” con una puntuación superior al 80%.

Grecia permite a sus ciudadanos tener múltiples ciudadanías a la vez. Así que, a menos que su país de origen diga lo contrario, no es necesario renunciar a su pasaporte original.

1. ¿Está pensando en unirse al programa de Golden Visa de Grecia? Puede empezar con una inversión inmobiliaria de tan solo 250.000 €.

2. El umbral de inversión mínimo es de 400.000—800.000 € en regiones con alta demanda de propiedades.

3. Con la Golden Visa de Grecia, usted y su familia obtienen un permiso de residencia, la libertad de viajar sin visado por el Espacio Schengen y la oportunidad de poseer una villa junto al mar.

4. Al comprar una propiedad, un inversor paga un impuesto único del 3,09% de su valor.

5. Permanezca en Grecia durante 7 años, y su Golden Visa puede conducir a la ciudadanía plena y a un pasaporte de la UE.