«Золота віза» Португалії: аналіз десятирічного соціально-економічного впливу

Португалія запровадила свою програму отримання права на проживання за інвестиції, або Autorização de Residência para Atividade de Investimento, яку часто називають «золотою візою», у жовтні 2012 року під час глибокої економічної кризи, що настала за кризою суверенного боргу. 

Будівельний сектор країни зазнав краху, і уряд мав на меті залучити іноземні інвестиції для підтримки економічного відновлення. Купівля нерухомості швидко стала найпопулярнішою опцією серед інвесторів. За перші 10 років «золота віза» принесла понад 7,3 млрд € інвестицій, близько 88% з яких було спрямовано в нерухомість[1].

Більшість інвестицій була зосереджена в Лісабоні, Порту та Алгарве. Хоча це допомогло оживити ринок нерухомості, це також збіглося у часі зі стрімким зростанням цін на житло та орендних ставок. Це призвело до зростання суспільних дискусій щодо доступності житла та занепокоєння тим, що іноземні інвестиції сприяють джентрифікації у великих містах.

У відповідь на зростаючий політичний та соціальний тиск уряд запровадив кілька реформ. Перша масштабна зміна, реалізована 2022 року, обмежила нові інвестиції в житлову нерухомість внутрішніми регіонами та автономними районами, виключивши Лісабон, Порту та інші прибережні зони з високим попитом.

Більш суттєва реформа відбулася в жовтні 2023 року із запускм закону «Mais Habitação», Lei n.º 56/2023[12]. Це законодавство скасувало купівлю нерухомості та прямі перекази капіталу як прийнятні інвестиційні опції для нових заявників. 

«Золоту візу» було переорієнтовано на інвестиції, які вважаються більш корисними для економіки, такі як фінансування досліджень і розробок, проєкти культурної спадщини, інвестиційні фонди, що не пов’язані з нерухомістю, та інвестиції в бізнес зі створенням робочих місць.

Водночас змінилося й адміністрування програми. Наприкінці 2023 року Португалія ліквідувала свою Службу імміграції та кордонів, відому на той час як SEF. Відповідальність за адміністрування імміграції, включаючи «золоту візу», було передано новому органу — Агентству з питань інтеграції, міграції та притулку (AIMA). Метою відокремлення адміністративних завдань від правоохоронних функцій було покращення управління міграційними процесами.

Коли AIMA розпочало роботу, воно успадкувало понад 50 000 нерозглянутих заяв, пов’язаних із программою ARI, та розпочало масштабну операцію з їх опрацювання[1]. У 2024 році, протягом першого повного року своєї діяльності, AIMA видала 2081 посвідку на проживання основним інвесторам і 2909 посвідок членам їхніх сімей. Вони включали як нові заяви за оновленими правилами, так і давніші справи з числа накопичених[1].

Таким чином, програма «золота віза» в Португалії зазнала істотних змін з моменту свого запуску. Виключивши опцію інвестування в нерухомість, уряд узгодив «золоту візу» з рекомендаціями таких організацій, як ЄС та ОЕСР, які попереджали про ризики пов’язування права на проживання з ринками житла.

У результаті її прямий вплив на ринок житла Португалії зараз є мінімальним, а подальший успіх залежатиме від того, чи принесуть ці нові інвестиційні канали чіткі економічні вигоди.

У цьому звіті компанія Immigrant Invest пропонує аналітичний огляд програми отримання права на проживання в Португалії за інвестиції, яка офіційно називається Autorização de Residência para Atividade de Investimento і широко відома як «золота віза»[2]. Ми розглядаємо, як розвивалася програма з моменту її запуску у 2012 році до її поточного стану у 2026 році.

Наша мета — не лише описати, а й проаналізувати еволюцію та вплив «золотої візи», використовуючи наявні дані та аналіз законодавчих змін. Ми досліджуємо, як змінювалися правила з часом, які економічні та соціальні наслідки мала програма, і як політичні дискусії формували її реформування. Отже, звіт надає обґрунтовану оцінку траєкторії розвитку «золотої візи».

Наш аналіз зосереджений на кількох ключових питаннях. У цьому звіті «золота віза» розглядається з різних ракурсів. Зокрема, висвітлено такі аспекти:

• вплив економічної кризи 2008—2012 років на створення «золотої візи» та її початкові цілі;
• зміни в нормативно-правовій базі, обсягах інвестицій та профілі інвесторів із часом;
• вимірювані економічні наслідки, включно з припливом капіталу, впливом на ринок нерухомості та податковими надходженнями;
• соціальні та політичні наслідки, особливо стосовно доступності житла, що стало важливою темою публічних дискусій;
• посилення регуляторних вимог у період між 2020 та 2023 роками, яке кульмінувало в законі «Mais Habitação», та його вплив на програму;
• порівняння підходу Португалії з іншими шляхами отримання права на проживання для інвесторів у Європейському Союзі, а також поточний статус програми та можливі майбутні напрями її розвитку у межах нової адміністративної та правової бази.

Джерела даних та гарантії достовірності

Цей звіт ґрунтується виключно на надійних і загальнодоступних джерелах. Ми використовували офіційну статистику та звіти державних установ Португалії, зокрема AIMA, колишньої SEF, Національного інституту статистики INE та Banco de Portugal[1].

Наш юридичний аналіз спирається на законодавчі акти, опубліковані в Diário da República — офіційному урядовому віснику Португалії[3]. 

Щоб зрозуміти ширший контекст політики, ми також опрацювали публікації та звіти міжнародних організацій, таких як Європейська комісія, ОЕСР та Міжнародний валютний фонд.

Обмеження та розриви в даних

Важливим обмеженням цього звіту є розрив у часових рядах даних, спричинений передачею повноважень від SEF до AIMA наприкінці 2023 року. Через цю зміну дані за 2023 і 2024 роки не можна безпосередньо порівнювати у звичайному річному вимірі. Початкові показники AIMA відображають не лише нові заяви та схвалення, а й опрацювання великої черги нерозглянутих справ, успадкованої від SEF[4].

Ще одним обмеженням є те, що на момент написання звіту в публічних звітах не було повного розподілу схвалених заяв на «золоту візу» за 2024 рік за громадянством заявників або за типами інвестицій. З цієї причини наш аналіз останнього періоду зосереджений перш за все на загальних тенденціях, а не на детальних деталізованих категоріях.

Португалія увійшла в цей період під значним економічним тиском. Економічне зростання зупинилося, приватні інвестиції скоротилися, а державні фінанси опинилися під загрозою. Згодом криза поглибилася через глобальний фінансовий шок та кризу суверенного боргу в зоні євро. Ці умови створили підґрунтя для зростання безробіття та тривалого спаду інвестиційної активності.

Дефіцит інвестицій та стрибок безробіття

У період із 2008 по 2012 рік Португалія пережила глибоку економічну кризу, що охоплювала два періоди рецесії та стрімке зростання безробіття. 

Після незначного зростання (або його відсутності) у 2008 році економіка скоротилася на 2,9% у 2009 році[5]. Вона лише незначно відновилася у 2010 році, коли ВВП зріс на 1,9%, але потім знову повернулася до рецесії: ВВП знизився на 1,6% у 2011 році та на набагато істотніші 3,2% у 2012 році[5]. Значна частина цього спаду була спричинена крахом внутрішнього попиту, особливо інвестиційного. 

Загалом ВВП Португалії впав приблизно на 10% у період із кінця 2007 року по кінець 2012 року[5].

Обвал будівельного сектору та ринку житла

Будівельний сектор постраждав сильніше, ніж будь-яка інша галузь економіки. Обсяги виробництва в ньому знижувалися рік у рік: на 4,9% у 2008 році, 10,7% у 2009 році, 5,4% у 2010 році, 9,7% у 2011 році та 15,8% у 2012 році[37]. До кінця цього періоду будівельна активність була приблизно на 44% нижчою за піковий показник 1999 року[38].

Цей обвал мав особливо серйозні наслідки, оскільки в будівництві зайнята велика кількість працівників. Лише у великих будівельних компаніях рівень зайнятості знизився приблизно на 29% між 2008 та 2012 роками[38].

Фіскальний тиск та програма МВФ

Державні фінанси Португалії опинилися під серйозним тиском у кризові роки. Дані Євростату свідчать, що дефіцит сектору загального державного управління зрос із 3,6% ВВП у 2008 році до 10,2% у 2009 році та залишався дуже високим на рівні 9,8% у 2010 році[39]. За той самий період стрімко зрос державний борг — із 71,7% ВВП у 2008 році до 108,1% у 2011 році[39].

У міру загострення ширшої боргової кризи в зоні євро довіра інвесторів до Португалії послаблювалася, а вартість державних запозичень стрімко зростала. Європейський механізм стабільності зазначає, що дохідність 10-річних португальських облігацій зросла понад 10% до середини 2011 року, що різко збільшило витрати уряду на залучення коштів[41].

Обґрунтування програми отримання права на проживання за інвестиції

Португалія запустила свою програму отримання права на проживання за інвестиції у жовтні 2012 року як практичний крок у відповідь на економічну кризу та суворі обмеження, накладені програмою фінансової допомоги МВФ. На той час уряд мав дуже обмежені можливості для збільшення видатків, банки скорочували кредитування, а ринок житла перебував у глибокому занепаді.

«Золота віза» була розроблена для залучення іноземних коштів до країни без створення додаткового тиску на державний бюджет і без збільшення державного боргу. Стимулюючи іноземні інвестиції, насамперед у нерухомість, уряд розраховував зменшити надлишок пропозиції житла, підтримати ціни та допомогти відновити будівельний сектор, який зазнавав труднощів.

Це також гармоніювало із ширшими реформами у сфері житла, які вже реалізовувалися, зокрема із Законом про нове міське орендування 2012 року (New Urban Lease Act)[42] та заходами щодо стимулювання оновлення міських територій. Крім того, залучені через «золоту візу» кошти стали важливим джерелом іноземного капіталу для економіки.

Інші варіанти, як-от масштабні державні інвестиційні ініціативи, були нереалістичними, оскільки Португалія була зв’язана суворими умовами отримання фінансової допомоги. У цьому контексті право на проживання за інвестиції стало одним із небагатьох інструментів, які уряд міг використати для швидкого залучення капіталу, дотримуючись при цьому вимог щодо фіскальної консолідації.

Португалія запустила програму «золота віза» у 2012 році для залучення іноземного капіталу в період економічного спаду. Уряд прагнув підтримати відновлення економіки, стимулювати інвестиції та зміцнити довіру до країни.

Законодавча база та цілі політики

Правову основу для отримання права на проживання в Португалії за інвестиції було створено Законом № 29/2012 від 9 серпня 2012 року[6]. Цей закон вніс зміни до чинного Закону про іноземців № 23/2007, додавши нову норму — статтю 90-A, яка встановила правила надання посвідок на проживання громадянам країн, що не входять до ЄС, які здійснюють інвестиції в Португалії, що відповідають вимогам програми[6].

Основною метою політики було залучення іноземного капіталу для підтримки економічного відновлення країни після кризи суверенного боргу. Програма була впроваджена через відомчий наказ Despacho № 11820-A/2012, який набрав чинності 8 жовтня 2012 року та визначив конкретні інвестиційні вимоги.

Початкові інвестиційні вимоги

На самому початку «золота віза» пропонувала три основні інвестиційні опції. Заявники могли переказати до Португалії щонайменше 1 млн €, створити щонайменше 30 робочих місць або придбати нерухомість вартістю від 500 000 €[7]. Вимогу щодо створення робочих місць пізніше було зменшено та уніфіковано до 10 робочих місць.

Початкові правила щодо права на проживання також вимагали від інвесторів проводити в Португалії порівняно невелику кількість часу: 30 днів протягом першого року та 60 днів протягом кожного наступного дворічного періоду продовження. У 2015 році ці правила стали ще гнучкішими. 

Відповідно до Decreto Regulamentar № 15-A/2015, мінімальний строк перебування було зменшено всього до 7 днів у перший рік та 14 днів у кожний наступний 2-річний період. Це зробило «золоту візу» значно привабливішою для міжнародних інвесторів, оскільки дозволяло їм зберігати статус резидента за умов лише короткострокових візитів до Португалії.

Програма «золота віза» швидко розширювалася в перші роки свого існування. Португалія використовувала її для залучення іноземного капіталу в період слабких внутрішніх інвестицій. Початковий попит продемонстрував високу зацікавленість з боку інвесторів із країн, що не входять до ЄС. До 2016 року «золота віза» стала помітною складовою інвестиційної політики країни.

Приплив інвестицій та початковий економічний ефект

Протягом перших років програма «золота віза» стабільно зростала. Хоча наявні дані не містять повних річних показників за період із 2012 по 2015 рік, цифри за 2016 рік демонструють, наскільки масштабною стала програма наприкінці цього першого етапу. У 2016 році імміграційна служба Португалії (на той час SEF) схвалила 1414 заяв на отримання «золотої візи»[8].

У результаті основним інвесторам було видано 1172 первинні посвідки на проживання, а ще 2000 посвідок надано членам їхніх сімей у порядку возз’єднання сім’ї[8]. Того ж року програма «золота віза» залучила 874,44 млн € інвестицій, що засвідчило її потужну здатність приваблювати іноземний капітал до Португалії[9].

Китайські інвестори були з великим відривом найчисельнішою групою за громадянством. У 2016 році 848 основних заявників були з Китаю[10]. За ними йшли Бразилія — 142, Південно-Африканська Республіка — 62, Росія — 51 і Йорданія — 35. Це свідчить про те, що «золота віза» була особливо привабливою в Китаї на початковому етапі, хоча зацікавленість починала поширюватися й на інші країни.

Цей період позначився піком впливу «золотої візи» на ринок нерухомості. Іноземний капітал продовжував надходити в португальську нерухомість, а попит на житло залишався високим у найпопулярніших міських і прибережних районах країни.

Зростання цін на житло та приплив іноземного капіталу

У період із 2016 по 2021 рік ціни на житло в Португалії зростали стабільно, а згодом ще прискореними темпами. За даними Національного інституту статистики, середні ціни на житло зросли на 7,1% у 2016 році та приблизно на 9,6% у 2019 році[12]. Ціни продовжували підніматися навіть під час пандемії, зросши на 8,4% у 2020 році. У 2021 році прискорення ринку відновилося: середньорічне зростання сягнуло 9,4%, а в IV кварталі річні темпи зростання досягли пікових 11,6%[13].

До 2021 року національна медіанна ціна житла досягла 1297 € за квадратний метр[14]. У деяких регіонах ціни були значно вищими, зокрема в Алгарве — 2000 € за квадратний метр, у міській агломерації Лісабона — 1813 €, а у міській агломерації Порту — 1370 €[14].

Орендні ставки змінювалися за аналогічною траєкторією. Медіанна орендна плата за новими договорами зросла на 10,8% у 2019 році та на 7,7% у 2021 році, досягши 6,04 € за квадратний метр[14].

Концентрація в Лісабоні та Порту й урбаністична трансформація

Інвестиції та тиск на ринок житла зосереджувалися переважно в прибережних і мегаполісних районах Португалії, особливо в Лісабоні, Порту та Алгарве. Офіційні дані SEF за 2021 рік показали, що 66,8% усіх іноземних резидентів у Португалії були зареєстровані в округах Лісабон, Фару та Сетубал[14]. Це узгоджувалося з даними ринку житла від INE, які свідчили про найвищі ціни на нерухомість саме в цих регіонах[14].

Така концентрація також відобразилася у видимих змінах у великих містах. У роки до 2020 року в Лісабоні та Порту спостерігалося стрімке зростання обсягів короткострокової оренди, що посилило тиск на пропозицію житла для місцевих жителів і супроводжувалося джентрифікацією історичних кварталів. «Золота віза» підкріпила цю тенденцію, спрямовуючи іноземний капітал на ринки нерухомості, які вже перебували під значним навантаженням і проходили етап масштабної міської трансформації.

Політична дискусія

У міру того як ціни на житло та оренда продовжували зростати, суспільна й политична критика «золотої візи» також посилювалася. Оскільки від 87% до 95% схвалень були пов’язані з інвестиціями в нерухомість, програма почала тісно асоціюватися з кризою доступності житла.

Хоча інвестиції в межах «золотої візи» становили лише невелику частку загального ринку нерухомості Португалії, вони були значно сконцентровані в найдорожчих міських зонах. Це сформувало поширену думку про те, що «золота віза» підштовхує ціни ще вище та сприяє витісненню місцевих жителів.

Тиск стабільно зростав, особливо з боку муніципальних керівників Лісабона та Порту. З часом це сприяло запровадженню низки жорсткіших правил і, зрештою, масштабній реформі «Mais Habitação» у 2023 році, яка скасувала опцію купівлі нерухомості для нових заявників[12].

Витрати на житло стали одним із найгостріших соціальних питань у Португалії в цей період. Зростання цін та орендних ставок посилило тиск на домогосподарства, особливо у великих містах. У міру зростання стурбованості суспільства «золота віза» опинилася під прискіпливішою политичною увагою. Програму все частіше розглядали як частину ширшої проблеми житлової політики.

Зростання оренди та тиск місцевих політиків

Криза доступності житла в Португалії значно загострилася наприкінці 2010-х років та після пандемії, оскільки орендна плата та ціни на нерухомість зростали швидше за доходи. За даними INE, національна медіанна орендна плата за новими договорами у 2024 році досягла 7,97 € за квадратний метр. 

У Лісабоні та Порту оренди були суттєво вищими — 15,93 € та 12,58 € за квадратний метр відповідно[15]. Тенденція до зростання тривала й на початку 2025 року, коли орендні ставки все ще демонстрували двозначне річне зростання.

Попри те що медіанний наявний дохід у 2024 році зрос на 14% до 14 465 € на рік, житло залишалося недоступним для багатьох домогосподарств. Дані Євростату за 2024 рік показали, що 30,3% орендарів, які сплачують ринкову орендну плату в Португалії, зазнавали надмірного фінансового навантаження через витрати на житло, тобто витрачали понад 40% свого наявного доходу на житло[16].

Місцеві політичні лідери в районах із найбільшим тиском на ринок житла були серед найжорсткіших критиків «золотої візи». У 2019 році мер Порту Руї Морейра заявив, що «золоті візи» сприяють «штучному роздуванню цін» і «люксембургізації» економіки[17]. 

У листопаді 2022 року Муніципальна асамблея Лісабона ухвалила резолюцію на підтримку скасування «золотої візи» в масштабах усієї країни, стверджуючи, що вона стимулює спекулятивні інвестиції[18].

Центральний уряд також відкрито визнав цю проблему. Оголошуючи у 2020 році про плани обмежити географічне охоплення програми починаючи з 2022 року, правляча Соціалістична партія заявила, що мета полягає в зменшенні тиску на ринок житла в міських агломераціях Лісабона та Порту[19].

Політичні дискусії в Португалії та ЄС

Житлова криза стала центральною політичною темою в Португалії на тлі зростаючого суспільного запиту на рішучі дії. Опитування «Євробарометра», опубліковане в липні 2025 року, показало, що 30% респондентів у Португалії назвали житло та підвищення енергоефективності пріоритетами для майбутніх інвестицій ЄС, що підкреслює актуальність цієї проблеми.

Рішення Португалії посилити правила надання «золотої візи» також збіглося у часі зі зростанням міжнародної уваги до політики надання права на проживання за інвестиції. У 2019 році Європейська комісія опублікувала важливий звіт, у якому попередила про такі ризики, як відмивання коштів, ухилення від сплати податків та загрози безпеці. У березні 2022 року вона пішла далі, рекомендувавши значно суворіші перевірки в межах цих програм і закликавши країни ЄС призупинити видачу дозволів для громадян Росії та Білорусі[20].

Європейський парламент також підтримав посилення контролю на рівні ЄС. Водночас ОЕСР та Група з розробки фінансових заходів (FATF) попередили, що такі «золоті візи» можуть використовуватися для ухилення від міжнародних правил податкової прозорості. МВФ також указaв на репутаційні ризики та можливі побічні економічні ефекти, зокрема тиск на ринки житла.

На цьому тлі реформи в Португалії стали частиною ширшого європейського тренду. Посилення правил у країні відображало як внутрішній політичний тиск, так і загальний рух у всій Європі до суворішого нагляду та зменшення залежності від інвестиційних шляхів, пов’язаних із нерухомістю.

Португалія почала посилювати вимоги до «золотої візи» у міру зростання критики щодо її впливу на житловий сектор. Уряд прагнув зменшити тиск на основні ринки житла, не припиняючи дію програми одномоментно.

Географічні обмеження

Перше суттєве посилення умов «золотої візи» відбулося через Decreto-Lei № 14/2021, опублікований у лютому 2021 року, який почав застосовуватися з 1 січня 2022 року[21]. Ця реформа значно звузила перелік територій, де купівля нерухомості давала право на участь у програмі.

За новими правилами інвестиції в житлову нерухомість зараховувалися лише тоді, коли об’єкт розташовувався в автономних регіонах Азорські острови чи Мадейра або в офіційно визначених внутрішніх територіях Португалії[21]. Ці території перелічено у відомчому документі Portaria № 208/2017, і вони охоплюють 165 муніципалітетів та 73 парафії. На практиці це означало, що нові інвестиції в житлову нерухомість у Лісабоні, Порту та на більшій частині узбережжя Алгарве більше не відповідали вимогам.

Ця ж реформа підвищила мінімальний розмір інвестицій для деяких інших опцій. Наприклад, інвестиційний поріг для переказу капіталу збільшили з 1 млн € до 1,5 млн €[21].

Програма «золота віза» стала одним із найбільших каналів отримання права на проживання в Португалії за інвестиції протягом цього періоду. Вона залучила значний капітал та привабила тисячі основних заявників і членів їхніх сімей.

Кількість виданих посвідок та обсяги інвестицій

За період від запуску «золотої візи» у жовтні 2012 року до липня 2023 року Португалія залучила загалом 7,21 млрд € завдяки цьому шляху отримання права на проживання за інвестиції[8].

За цей час 12 497 посвідок на проживання було надано основним інвесторам, а ще 20 169 — членам сім’ї в межах процедури возз’єднання сім’ї.

Програма «золота віза» пройшла виразні етапи зростання, пікової активності та спаду, які визначалися змінами в політиці та зовнішніми подіями.

Після запуску вона швидко розширювалася, а обсяги інвестицій досягли найвищого рівня в роки перед пандемією. У 2018 році, наприклад, основним інвесторам було видано 3909 посвідок, що принесло 838,5 млн €. Потім пандемія уповільнила активність. У 2021 році було видано 2036 посвідок інвесторам, а загальний обсяг інвестицій знизився до 460,8 млн €.

Програма відновилася у 2022 році, коли було надано 2869 посвідок інвесторам. У 2023 році ця кількість зросла до 2901. Це, ймовірно, пояснювалося тим, що багато заявників намагалися подати документи до законодавчих змін у жовтні 2023 року, які скасували варіант із нерухомістю для нових заявників. У 2024 році за новими правилами та під управлінням AIMA було надано 4987 посвідок інвесторам[23].

Показники щодо возз’єднання сім’ї також помітно змінилися. У 2024 році членам сім’ї було видано 2909 посвідок порівняно з 1554 у 2023 році[23]. На нашу думку, це зростання головним чином відображає зусилля AIMA з опрацювання успадкованої черги заяв, а не раптове збільшення кількості нових сімейних звернень.

Розподіл за громадянством та секторами інвестування

«Золота віза» докорінно змінилася з часом. Понад десятиліття нерухомість залишалася основним інвестиційним напрямом. 

У 2018 році купівля нерухомості становила 90,9% усіх інвестицій у межах «золотої візи», а у 2021 році вона все ще складала 88,9%[8]. Це повністю змінилося в жовтні 2023 року, коли закон «Mais Habitação» скасував опції, пов’язані з нерухомістю, для нових заявників. У результаті всі 2081 посвідку для інвесторів, надані у 2024 році, було видано за іншими напрямами, такими як інвестиційні фонди, внески в наукові дослідження або капіталізація бізнесу[8].

Профіль інвесторів за громадянством також суттєво змінився. Громадяни Китаю залишаються найчисельнішою групою загалом: до липня 2023 року їм було надано 5374 посвідки. Однак їхня частка серед нових схвалень із часом стрімко впала — з майже 75% у 2015 році до 16,6% у 2022 році[24].

Водночас більшого значення набули інвестори з інших країн. Найбільша зміна відбулася з боку США: у 2022 році громадяни цієї країни стали лідерами за кількістю нових заявників, отримавши 216 посвідок і трохи випередивши Китай із 213 посвідками. Бразилія, Туреччина та ПАР також залишаються серед основних країн походження інвесторів.

На доповнення до офіційної статистики розглянемо внутрішні дані, які відображають реальну поведінку інвесторів та структуру попиту за спостереженнями Immigrant Invest. 

Згідно з аналітикою вебсайту Immigrant Invest та зверненнями клієнтів за період з 18 листопада 2024 року по 9 березня 2026 року, до першої десятки країн з найвищим рівнем зацікавленості «золотою візою» Португалії входять:

• Сполучені Штати,
• Велика Британія,
• Канада,
• Португалія,
• Індія,
• Об’єднані Арабські Емірати,
• Нігерія,
• Австралія,
• Туреччина,
• Німеччина.

Цей набір даних є практичним доповненням до урядових цифр. Якщо офіційні дані відображають вже видані посвідки на проживання, то внутрішні показники Immigrant Invest фіксують ранні етапи ухвалення рішень, зокрема первинний інтерес, пошукову поведінку та запити на консультації.

Порівняння двох наборів даних виявляє кілька помітних тенденцій:

1. Сполучені Штати та Велика Британія посідають чільні місця як за кількістю схвалених посвідок, так і за зацікавленістю на ранніх етапах, що вказує на стабільний та сформований потік інвесторів.
2. Ринки, що розвиваються, такі як Нігерія та Об’єднані Арабські Емірати, демонструють високу залученість на етапі запитів, незважаючи на менше представництво в статистиці схвалень, що свідчить про прихований попит, який у майбутньому може конвертуватися в нові заяви.
3. Португалія входить до першої десятки, що відображає внутрішній інтерес, часто пов’язаний з податковим плануванням, переїздом у межах країни або стратегіями оптимізації статусу.

Заяви, що перебувають на розгляді

Серйозною проблемою для «золотої візи» стала велика затримка в опрацюванні документів. 

Коли наприкінці 2023 року повноваження були передані від SEF до нового Агентства з питань інтеграції, міграції та притулку (AIMA), кількість заяв на «золоту візу», що перебували на розгляді — включно із заявами основних інвесторів та членів їхніх сімей — офіційно визначалася як «понад 50 000[23].» Представник AIMA знову підтвердив цю цифру на початку 2025 року, показавши, що черга виявилася навіть більшою, ніж передбачали деякі попередні публічні оцінки.

Щоб вирішити цю проблему, уповноважені органи у 2024 році створили спеціальну місійну структуру, яку часто називають «мегаоперацією». Хоча ці зусилля були спрямовані переважно на інші типи імміграційних справ, у звіті AIMA за 2024 рік чітко зазначено, що агентство також розпочало опрацювання великого масиву накопичених заяв за програмою «золота віза».

Ефект від цього ми бачимо в показниках за 2024 рік. Того року членам сім’ї було видано 2909 посвідок — високий показник, який відображає зусилля із закриття давніх затриманих справ, а не лише розгляд нових заяв[23].

«Золота віза» вплинула на ринок нерухомості неоднорідно. В масштабах країни її частка була незначною, але локальний вплив виявився відчутнішим. «Золота віза» додала попиту в місцях із обмеженою пропозицією житла.

Вплив на ринок нерухомості

«Золота віза» мала помітний вплив на ринок нерухомості Португалії, однак цей вплив був зосереджений у конкретних районах, а не розподілений рівномірно по всій країні. У період між 2012 та 2023 роками її пряма частка на національному ринку нерухомості була відносно невеликою і оцінювалася приблизно у 2,1%. Попри це, вона відіграла значно більшу роль у місцях із високим попитом, таких як Лісабон, Порту та Алгарве, де пропозиція житла вже перебувала під тиском.

У цих районах «золота віза» додала попиту ринкам, які вже були дорогими та висококонкурентними. Це сприяло подальшому зростанню цін, особливо в преміальному сегменті. Офіційні дані за 2016—2021 роки демонструють стабільне та прискорене зростання як цін на житло, так і орендних ставок. 

Середньорічне зростання цін на житло підвищилося з 7,1% у 2016 році до 9,4% у 2021 році, з ще стрімкішим зростанням у міських агломераціях[25]. Орендні ставки змінювалися за подібним сценарієм: медіанна орендна плата за новими договорами зросла на 10,8% у 2019 році та на 7,7% у 2021 році[25].

«Золота віза» безпосередньо сприяла цій тенденції, оскільки в перші роки її існування понад 90% інвестицій у межах програми спрямовувалося в нерухомість. Іноземні покупці, включно із заявниками на «золоту візу», також були схильні купувати дорожчі об’єкти порівняно з місцевими покупцями. У 2024 році, наприклад, середня вартість правочину для покупця з країни, що не входить до ЄС, становила 421 730 €, порівняно з 207 230 € для середнього внутрішнього показника загалом.

Така концентрація на дорожчих ринках нерухомості, ймовірно, посилила ціновий тиск, який уже відчували місцеві жителі. Це також допомагає пояснити, чому місцеві політики стверджували, що програма роздмухує ціни та погіршує доступність житла. Ці занепокоєння стали однією з головних причин того, чому Португалія скасувала напрям купівлі нерухомості для нових заявників на «золоту візу» у жовтні 2023 року.

Приплив капіталу та відновлення будівельного сектору

«Золота віза» стала важливим джерелом іноземних інвестицій для Португалії. З моменту її запуску у жовтні 2012 року по вересень 2023 року вона залучила близько 7,32 млрд €[26]. Більша частина цих коштів — приблизно 6,45 млрд €, або 88% — надійшла в нерухомість[26].

Цей приплив виявився особливо важливим у роки після економічної кризи 2008—2012 років, коли внутрішній попит був слабким, а банківське кредитування стрімко скоротилося. Програма допомогла повернути ліквідність на ринок нерухомості у той час, коли інші джерела інвестицій були обмежені.

Однак її вплив на будівельний сектор загалом виявився значно меншим. Одна з опцій «золотої візи» підтримувала реконструкцію та відновлення об’єктів нерухомості, залучивши загалом 671 млн €. Це було важливо для деяких проєктів міського оновлення, особливо в історичних центрах міст, але становило лише від 50 млн € до 70 млн € на рік протягом цього періоду. Порівняно з обсягами будівельного сектору Португалії в цілому (наприклад, 12,7 млрд € будівельних робіт у 2024 році) це становило менше ніж 1% на рік.

Іншими словами, «золота віза» відіграла вагому роль у підтримці правочинів з нерухомістю та окремих локальних проєктів оновлення, але її прямий вплив на будівельну активність і зайнятість на національному рівні був обмеженим.

Податковий ефект

«Золота віза» також принесла значні податкові надходження, перш за все через податки, пов’язані з придбанням нерухомості. Виходячи з 6,45 млрд €, інвестованих у нерухомість у період з 2012 року по вересень 2023 року, загальна сума зібраних доходів виявилася відчутною[26].

За оцінками, податок на перехід права власності на нерухомість (IMT) приніс муніципалітетам близько 331 млн €. Гербовий збір з операцій з нерухомістю, за розрахунками, згенерував для держави ще 51,6 млн €. Крім того, 671 млн €, інвестований через напрям реконструкції нерухомості, забезпечив надходження ПДВ з будівельних матеріалів та послуг. Залежно від застосованої податкової ставки ця сума оцінюється від 40 млн € до 154 млн €.

«Золота віза» також створила постійне джерело місцевих податкових надходжень. Оскільки багато об’єктів нерухомості, придбаних у межах програми, були високовартісними активами, вони збільшили щорічну базу податку на нерухомість (IMI), особливо в районах з високим попитом, де концентрація цих покупок була найбільшою. Це забезпечило муніципалітетам постійний потік доходів окрім одноразових податків, сплачених під час купівлі.

Регіональний розвиток

«Золота віза» мала дуже нерівномірний регіональний вплив: більшість інвестицій спрямовувалася в прибережні та столичні райони Португалії, а не в менш розвинені частини країни. На практиці основними бенефіціарами стали Лісабон, Порту та Алгарве. 

Дані за 2021 рік показали, що 66,8% усіх іноземних резидентів у Португалії були зареєстровані в прибережних округах Лісабон, Фару та Сетубал, і інвестиції за програмою «золота віза» йшли за аналогічною схемою[28].

Ця концентрація посилила регіональні диспропорції та мало сприяла розвитку внутрішніх районів. У відповідь уряд запровадив Декрет-закон № 14/2021, який набрав чинності 1 січня 2022 року. Згідно з цією реформою інвестиції в житлову нерухомість відповідали вимогам «золотої візи» лише в разі їх здійснення в автономних регіонах Азорські острови та Мадейра або в офіційно визначених внутрішніх територіях[28].

Заявленою метою цієї зміни було сприяння збалансованішому територіальному розвитку, підтримка міського оновлення та культурної спадщини в менш розвинених районах, а також перенаправлення інвестицій від перегрітих прибережних ринків. Це був перший важливий крок до трансформації «золотої візи» перед тим, як напрям нерухомості було повністю скасовано у 2023 році[22].

Після реформи 2023 року одним із можливих майбутніх напрямів розвитку може стати цільовіша версія програми, яка більш активно спрямовуватиме інвестиції, не пов’язані з нерухомістю, у внутрішні регіони або конкретні сектори економіки.

Вплив «золотої візи» вийшов за межі показників інвестицій та продажу нерухомості. Вона виявилася пов’язаною з ширшими занепокоєннями щодо доступності житла, нерівності та змін у міському житті. У міру зростання орендних ставок і зміни районів суспільна підтримка програми слабшала.

Доступність житла та суспільна думка

«Золота віза» тісно пов’язана зі зниженням доступності житла та суттєвими змінами в міських районах, насамперед через те, що вона спрямувала мільярди євро в нерухомість у найпривабливіших зонах міст.

Протягом основного періоду зростання програми з 2016 по 2021 рік орендна плата зростала швидше за заробітну плату, що створювало дедалі більший тиск на домогосподарства. До 2024 року дані Євростату показали, що 30,3% орендарів, які сплачують ринкову орендну плату в Португалії, зазнавали надмірного фінансового навантаження через витрати на житло, тобто витрачали на нього понад 40% свого доходу[29].

Цей тиск також був пов’язаний із дедалі більшою «туристифікацією» історичних центрів міст. Цей процес зумовлювався не лише «золотою візою», а й стрімким розширенням сфери короткострокової оренди, відомої в Португалії як Alojamento Local (AL). У Лісабоні цей зв’язок був особливо очевидним. У муніципальному нормативному акті, ухваленому 2025 року, зазначалося, що на AL припадало 67% туристичного житла, що призвело до серйозного дисбалансу[30].

У центральній парафії Санта-Марія-Майор масштаби були особливо вражаючими: кількість об’єктів AL сягнула 66,9% від кількості постійних житлових будинків[30]. На практиці це означало, що дедалі більше житла використовувалося для потреб туризму замість постійного проживання місцевих жителів. 

У результаті багатьох районів частково втратили свій житловий характер, довгострокових жителів витісняли, а соціальна структура історичних зон суттєво змінилася. Ці наслідки стали однією з головних причин зростання політичного опору «золотій візі».

Оскільки житло ставало менш доступним, суспільство та ЗМІ дедалі частіше сприймали «золоту візу» як частину проблеми. На практиці вона становила лише незначну частку від загального ринку нерухомості. Однак через високу помітність та тісний зв’язок із розкішною нерухомістю вона перетворилася на потужний символ ринку житла, який, на думку багатьох, обслуговував іноземних інвесторів, а не місцевих жителів.

Ця занепокоєність суспільства з часом ставала дедалі виразнішою. Опитування Євробарометра, опубліковане в липні 2025 року, виявило, що 30% респондентів у Португалії вважають житло пріоритетною сферою для майбутніх інвестицій ЄС, що свідчить про високу політичну значущість цього питання. 

У матеріалах ЗМІ також часто цитували заяви посадовців, які пов’язували «золоту візу» з проблемами на ринку житла. Наприклад, мер Порту Руй Морейра зазначав, що «золоті візи» спричиняють «штучну інфляцію» цін на нерухомість і створюють ефект свого роду податкової гавані[19].

У міру поширення цієї точки зору в португальських та міжнародних медіа «золота віза» почала сприйматися не лише як інструмент економічної політики, а й як джерело соціальної напруги. Це сприяло формуванню політичного клімату, за якого уникнути реформи ставало дедалі важче.

Парламентські дебати та позиції органів місцевого самоврядування

Політичний тиск із вимогою змінити «золоту візу» поступово привів до широкого консенсусу проти її опції з інвестиціями в нерухомість.

Органи місцевої влади в містах, які найбільше постраждали від зростання вартості житла, були серед найжорсткіших критиків. Муніципальна асамблея Лісабона ухвалила резолюції із закликом припинити дію «золотої візи» на національному рівні, а мер Порту неодноразово виступав проти неї[18].

Національний уряд на чолі з Соціалістичною партією реагував поступово. Спочатку 2022 року було запроваджено географічні обмеження, щоб зменшити тиск на ринки житла в Лісабоні та Порту[19]. Потім, у 2023 році, уряд пішов далі, просуваючи законодавчий пакет «Mais Habitação», який повністю виключив опцію купівлі нерухомості з програми «золота віза»[19].

Остаточне голосування в парламенті продемонструвало чіткий політичний розкол. Соціалістична партія проголосувала «за», тоді як більшість опозиційних партій, зокрема PSD, Chega, IL, PCP та BE, проголосували «проти» пакета, хоча й не завжди з однакових причин.

На європейському рівні тиск також зростав. Європейська комісія та Європейський парламент уже висловлювали занепокоєння щодо програм надання права на проживання для інвесторів, вказуючи на такі ризики, як відмивання коштів і слабкий зв’язок між інвесторами та країною перебування. 

Згодом Європейський комісар із питань житлового будівництва назвав Португалію однією з країн ЄС, які найбільше постраждали від житлової кризи. Це підсилило занепокоєння всередині Португалії та зміцнило політичну аргументацію на користь реформи.

Після реформи 2023 року Португалія суттєво звузила сферу застосування «золотої візи». «Золота віза» більше не передбачає інвестицій у житлову нерухомість або безперешкодного переказу капіталу. Тепер її мета є більш цільовою та вибірковою.

Існуючі інвестиційні опції

Після реформи «Mais Habitação» відповідно до Закону № 56/2023, який набрав чинності 7 жовтня 2023 року, купівля нерухомості та прямі перекази капіталу без обмежень більше не приймаються за програмою «золота віза» Португалії для нових заявників[36].

Сьогодні «золота віза» обмежена інвестиційними опціями, не пов’язаними з нерухомістю. Основні доступні нині напрями є такими.

Створення робочих місць. Заявники можуть відповідати вимогам шляхом створення щонайменше 10 робочих місць у Португалії. Заявники можуть відповідати вимогам шляхом інвестування щонайменше 500 000 € в компанію, зареєстровану в Португалії, зі створенням щонайменше 5 постійних робочих місць.

Вони також можуть відповідати вимогам, інвестувавши таку ж суму в існуючу португальську компанію. У такому разі вони повинні або створити щонайменше 5 постійних робочих місць, або зберегти щонайменше 10 робочих місць, з яких не менше 5 мають бути постійними, протягом щонайменше 3 років.

Наукові дослідження. Заявники можуть інвестувати від 500 000 € у дослідницьку діяльність, що здійснюється державними або приватними установами, які входять до національної науково-технологічної системи Португалії.

Підтримка культури та спадщини. Заявники можуть інвестувати від 250 000 € в художнє виробництво або в збереження та відновлення культурної спадщини Португалії.

Інвестиційні фонди, не пов’язані з нерухомістю. Заявники можуть інвестувати від 500 000 € у португальські інвестиційні фонди, але ці фонди не можуть бути орієнтовані на нерухомість. Строк їх погашення повинен становити щонайменше 5 років на момент здійснення інвестиції, а не менше 60 % їхнього портфеля має бути інвестовано в компанії з головним офісом у Португалії.

Інвестиції в бізнес і створення робочих місць. Заявники можуть інвестувати від 500 000 € для створення компанії в Португалії та створити щонайменше 5 постійних робочих місць. Цю ж суму також можна використати для збільшення капіталу існуючої португальської компанії, якщо це призведе до створення або збереження робочих місць із утриманням щонайменше 5 постійних позицій протягом не менше ніж 3 років.

Тепер для всієї програми «золота віза» діє ключове правило: жодна з цих інвестиційних опцій не може використовуватися прямо чи опосередковано для інвестицій у нерухомість[36]. У всіх випадках інвестиції необхідно зберігати протягом щонайменше 5 років.

Адміністративні реформи

Масштабну реформу міграційної та прикордонної системи Португалії було запроваджено Декретом-законом № 41/2023, який набрав чинності 29 жовтня 2023 року[37]. Ця реформа ліквідувала Службу з питань імміграції та кордонів (SEF) і розподілила її обов’язки між кількома різними органами.

Найважливішою зміною для «золотої візи» стало створення Агентства з питань інтеграції, міграції та притулку (AIMA). AIMA перебрало на себе відповідальність за адміністративний напрям імміграції, зокрема за розгляд заяв на отримання посвідки на проживання, процедури надання притулку та політику інтеграції. Це означає, що AIMA тепер адмініструє та ухвалює рішення щодо заяв на отримання «золотої візи». Вона також прийняла всі незавершені адміністративні справи від SEF, зокрема великий обсяг накопичених заяв на отримання «золотої візи»[37].

Інша частина реформи стосувалася Інституту реєстрів та нотаріату (IRN). IRN перебрав на себе послуги з безпосереднього обслуговування щодо видачі та продовження строку дії посвідок на проживання й португальських паспортів для іноземних громадян. На практиці IRN проводитиме особисті прийоми та збирання біометричних даних для поновлення посвідок, тоді як AIMA зберігає за собою право ухвалювати остаточні рішення.

Поліцейські та прикордонні повноваження SEF також були перерозподілені. Національна республіканська гвардія (GNR) стала відповідальною за нагляд на сухопутних і морських кордонах. Поліція громадської безпеки (PSP) перебрала на себе прикордонний контроль в аеропортах і видворення іноземних громадян. Судова поліція (PJ) стала відповідальною за розслідування нелегальної імміграції та торгівлі людьми.

Для координації всіх цих органів Португалія також створила новий підрозділ у системі внутрішньої безпеки — Підрозділ координації питань кордонів та іноземців (UCFE). Його роль полягає в управлінні спільними базами даних та забезпеченні централізованої координації між різними органами влади[37].

Процес подання та поновлення заявок

Процес подання заяв та поновлення «золотої візи» за останні роки суттєво змінився та став значно більш цифровізованим.

Для нових заяв процес починається онлайн через офіційний портал «золотої візи» AIMA. Заявники спочатку проходять попередню реєстрацію, а потім завантажують необхідні документи. До них належать стандартні особисті документи, такі як паспорт, підтвердження законного в’їзду до Португалії, довідка про відсутність судимості, медичне страхування та підтвердження дотримання податкових вимог, а також документи, що підтверджують здійснення інвестиції, яка відповідає вимогам програми. 

Після завантаження документів заявник має сформувати та сплатити збір за розгляд заяви. 

Після того як AIMA перевірить і прийме документи, заявника запрошують записатися на один особистий прийом у сервісному центрі Loja AIMA. На цьому прийомі збираються біометричні дані, такі як фотографія та відбитки пальців, а також надаються оригінали документів. Згідно із законодавчими нормами, AIMA має 90 днів для ухвалення рішення після надання всієї необхідної інформації[38].

Процедуру поновлення також було спрощено, головним чином для роботи з великою кількістю існуючих власників посвідок.

Один зі шляхів — через онлайн-портал поновлень AIMA, запущений у середині 2025 року. Це дозволяє заявникам подавати запит на поновлення та сплачувати збори в цифровому форматі. Систему впроваджували поступово, починаючи з посвідок, строк дії яких закінчується пізніше. Особистий прийом потрібен лише тоді, коли необхідно зібрати нові біометричні дані[39].

Інший шлях — особистий прийом у вибраних відділеннях IRN. Цю опцію використовували переважно для груп, у яких строк дії посвідок закінчився раніше. У таких випадках спеціальна робоча група AIMA або IRN зв’язується з відповідними власниками посвідок для організації прийому. Навіть якщо заяву про поновлення подано через IRN, остаточне рішення залишається за AIMA[39].

Передача повноважень від SEF до AIMA викрила серйозне адміністративне навантаження. За попередньої системи накопичилися тисячі незавершених справ. Це знизило ефективність «золотої візи» та підірвало довіру до строків розгляду заяв.

Масштаб і структура накопичених справ

Коли у жовтні 2023 року було створено AIMA, агентство перебрало від колишньої SEF дуже великий обсяг незавершених справ. Офіційні заяви та звіт AIMA за 2024 рік свідчать, що на розгляді перебувало понад 50 000 заяв, пов’язаних із програмою ARI, включаючи як основних інвесторів, так і членів їхніх сімей[1]. Ця цифра перевищує деякі попередні публічні оцінки та демонструє, наскільки серйозним став адміністративний затор.

Більшість із цих незавершених справ стосувалися членів сімей, а не основних заявників. Це видно з показників за 2024 рік. Того року посвідки, видані на підставі возз’єднання сім’ї, становили близько 58,3% від усіх схвалень у межах ARI, тоді як посвідки для основних інвесторів — 41,7%[1].

На практиці це свідчить про те, що одна заява основного інвестора часто пов’язана з кількома заявами членів сім’ї, що пояснює, чому заборгованість зросла до таких масштабів і чому її опрацювання стало настільки складним завданням.

Ефективність обробки та масштабні заходи

У 2024 році, протягом першого повного року роботи, AIMA видала 4990 посвідок на проживання у межах програми ARI. З них 2081 посвідку було видано основним інвесторам, а 2909 — членам їхніх сімей[1].

Враховуючи, що офіційно кількість накопичених справ перевищувала 50 000 заяв, такий рівень продуктивності свідчить про те, що без додаткових заходів розгляд усіх незавершених справ тривав би кілька років. За таких темпів AIMA обробляла б менше 10% заборгованості на рік.

Щоб прискорити процес, уряд Португалії створив спеціальну робочу групу Резолюцією Ради міністрів № 87/2024. Ця масштабна операція з врегулювання розпочалася у вересні 2024 року. Її першочерговим завданням був значно більший обсяг із понад 400 000 незавершених заяв про зацікавленість в імміграції за іншими категоріями, однак звіт AIMA за 2024 рік підтверджує, що вона також почала опрацьовувати понад 50 000 залишків справ[1].

До цієї операції залучили значні ресурси, зокрема 25 центрів, понад 300 медіаторів та близько 660 фахівців у галузі права. За даними AIMA, це збільшило загальну спроможність агентства щодо обслуговування ввісім разів та зробило розгляд накопичених заяв на «золоту візу» частиною набагато ширших національних зусиль із усунення тривалих затримок[1].

Офіційні заяви щодо строків розгляду

AIMA не опублікувала офіційних даних про середній або медіанний строк розгляду заяв на «золоту візу» у своєму звіті за 2024 рік. Однак агентство публічно зобов’язалося скоротити затримки.

У своєму Плані діяльності та бюджету на 2025 рік AIMA запровадила формальні індикатори ефективності для вимірювання прогресу в скороченні заборгованості. До них належать один індикатор для заяв на «золоту візу» та інший — для справ із возз’єднання сім’ї. Обидва є частиною ширшої мети щодо скорочення часу очікування у міграційній системі[43].

Водночас затримки призвели до зростання кількості судових позовів проти AIMA. Заявники на «золоту візу» зверталися до суду, щоб змусити ухвалити рішення щодо давно поданих справ. У 2024 році повідомлялося, що щонайменше 35 інвесторів подали до суду на AIMA через надмірні затримки, причому деякі з них чекали на свої посвідки на проживання понад чотири роки[44].

Після внесення змін до законодавства кількість нових позовів проти AIMA скоротилася на 78%[45]. У жовтні до адміністративних судів надійшло 11 724 справи, у листопаді — 3471, у грудні — 3432, а у січні — 2582. Раніше до судів надходило до 20 000 позовів за 30-денний період[45].

Попри це, понад 100 000 справ залишаються незавершеними, що змусило суди розпочати надзвичайну процедуру набору суддів[45]. Зменшення кількості позовів пов’язане з поправками, які набрали чинності 23 жовтня 2025 року. Вони запровадили дві ключові зміни: позивачі тепер повинні доводити терміновість справи, а процедура більше не є безкоштовною — середній розмір судового збору становить близько 600 €[46].

Правове підґрунтя «золотої візи» суттєво змінилося після реформи 2023 року. Португалія зберегла програму «золота віза», але скасувала її найвідоміші інвестиційні напрями.

Законодавча база після 2023 року

Правове регулювання «золотої візи» докорінно змінилося із прийняттям Закону № 56/2023 від 6 жовтня, широко відомого як закон Mais Habitação. Найважливіші зміни викладено у Розділі V, статтях 42, 43 та 44[36].

Стаття 42 припинила прийом нових заяв на «золоту візу» за найпопулярнішими раніше опціями. З 7 жовтня 2023 року нові заявники більше не можуть претендувати на участь у програмі шляхом переказу капіталу на суму від 1,5 млн € або через купівлю нерухомості (включаючи як опцію інвестування від 500 000 €, так і опцію реновації об’єктів нерухомості від 350 000 €)[36].

Стаття 43 запровадила перехідні правила для захисту заяв, які вже перебувають у системі. У ній зазначено, що заяви на отримання або поновлення «золотої візи», подані до набрання законом чинності, залишаються дійсними та мають опрацьовуватися надалі. Це також стосується справ, які все ще перебували на ранній стадії розгляду в муніципальних радах. 

Після схвалення або поновлення такі дозволи перекласифікуються на спеціальну посвідку на проживання для підприємців-іммігрантів. Однак вони зберігають одну з основних переваг початкової «золотої візи»: низьку вимогу щодо мінімального строку перебування — 7 днів у перший рік та 14 днів у кожний наступний дворічний період. У законі також зазначено, що відповідні державні органи, такі як AICEP або IAPMEI, повинні підтвердити відповідність інвестиції підприємницькому проєкту[36].

Стаття 44 офіційно внесла зміни до Закону про іноземців, вилучивши правові положення, пов’язані зі скасованими інвестиційними опціями. Вона також додала нове правило, яке чітко визначає, що інші доступні інвестиції, такі як фонди, наукові дослідження або підтримка культури, не можуть використовуватися прямо чи опосередковано для інвестицій у нерухомість[36].

Адміністративна практика та цифровізація

З моменту переходу повноважень від SEF до AIMA адміністративна практика щодо «золотої візи» помітно змінилася, перш за все через необхідність опрацювати дуже великий обсяг накопичених справ. Однією з найважливіших змін став рішучий перехід до цифрової обробки, особливо для поновлення посвідок[36].

У 2025—2026 роках AIMA запустила повністю онлайн-платформу поновлення під назвою Portal de Renovações. За допомогою цієї системи заявники можуть подавати запити на поновлення та сплачувати необхідні збори у цифровому форматі. Особистий прийом тепер потрібен лише для збирання нових біометричних даних. Такий цифровий підхід покликаний прискорити опрацювання великої кількості незавершених поновлень із перехідного періоду, а також зменшити адміністративне навантаження та підвищити ефективність.

Для незавершених первинних заяв система тепер поєднує цифрове управління справами з перевіркою інвестицій, яку здійснюють спеціалізовані державні агентства, як того вимагає Закон № 56/2023. Це створює впорядкований процес для ухвалення остаточних рішень щодо давніших заяв.

Загалом такий підхід дозволяє AIMA опрацьовувати велику заборгованість зі справ без відновлення скасованих опцій інвестування в нерухомість. Наразі суди загалом підтримують цю перехідну модель за умови, що органи влади продовжують дотримуватися процесуальних прав заявників[36].

«Золота віза» Португалії зараз перебуває на переломному етапі. Модель після 2023 року є більш вузькою, вибірковою та менш прив’язаною до ринку житла. Майбутня політика залежатиме від того, наскільки ефективно ця система працюватиме на практиці. Головне питання полягає в тому, чому Португалія надасть перевагу: стабільності, суворішому контролю чи новій формі розширення.

Моделювання сценаріїв

Ми бачимо три основні напрями, за якими може розвиватися «золота віза», і всі вони базуються на правилах, діючих після жовтня 2023 року, які більше не дозволяють інвестиції в нерухомість[44].

Збереження поточної моделі. За такого підходу Португалія збереже існуючі опції, не пов’язані з нерухомістю (зокрема інвестиційні фонди, наукові дослідження, підтримку культури та створення робочих місць) без запровадження річних лімітів. Основним пріоритетом буде стабільність та більш злагоджене адміністрування під керівництвом AIMA.

Подальше посилення правил. У цьому сценарії Португалія може запровадити річний ліміт на кількість основних заявників, наприклад, близько 1000–1200 схвалень на рік. Вона також може встановити кінцевий строк дії «золотої візи», наприклад до 2030 року, та застосовувати суворішу перевірку джерел походження коштів заявників. Правила для інвестиційних фондів також можуть стати жорсткішими, особливо у відповідь на оновлення вимог ЄС щодо протидії відмиванню коштів.

Більш точкове реформування. У цьому випадку заборона на інвестиції в нерухомість збережеться, але уряд може скоригувати «золоту візу», щоб спрямувати інвестиції чіткіше у внутрішні регіони країни та пріоритетні сектори, такі як глибокі технології (deep tech) або культурна спадщина. Це може передбачати нижчі інвестиційні пороги, швидший розгляд або навіть спільні інвестиції з державними органами[44].

Прогнозований вплив

Наслідки суттєво відрізнятимуться залежно від обраного Португалією шляху, хоча прямий вплив на попит на житло залишатиметься близьким до нуля у всіх трьох випадках, оскільки інвестиції в нерухомість більше не дозволені.

Якщо поточна модель збережеться, щорічний приплив капіталу, ймовірно, залишатиметься відносно стабільним на рівні від 0,76 млрд € до 1,21 млрд € на рік при близько 1900–2200 заявах щорічно.

Якщо правила стануть суворішими, програма «золота віза», ймовірно, скоротиться. У такому разі щорічний приплив коштів може впасти приблизно до 0,32 млрд € — 0,66 млрд €, а кількість заяв може зменшитися на 40–60% — приблизно до 800–1200 на рік.

Якщо «золоту візу» буде реформовано більш точково, результат може бути позитивнішим. Щорічний приплив капіталу може зрости приблизно до 0,74 млрд € — 1,40 млрд €, а обсяг заяв може збільшитися на 10–30%, досягнувши близько 2100–2800 на рік.

Доходи від зборів за подання заяв, ймовірно, повторюватимуть цю динаміку. Вони можуть впасти до близько 8 млн € на рік за суворішої моделі або зрости приблизно до 40 млн € на рік у разі успішного точкового реформування[26].

Аналіз політичної здійсненності

Політичні шанси кожного сценарію залежать насамперед від двох факторів: внутрішніх пріоритетів Португалії щодо житла та подальшої уваги з боку ЄС.

На нашу думку, збереження поточної моделі є найбільш ймовірним варіантом. Це відповідає реформі Mais Habitação 2023 року, а також відповідає на занепокоєння ЄС щодо ризиків, пов’язаних із прив’язкою права на проживання за інвестиції до ринку нерухомості.

Суворіша версія «золотої візи» також виглядає політично можливою. Це відповідало б обережному підходу Європейської комісії та Європейського парламенту. Основним недоліком були б економічні наслідки: Португалія отримувала б менше іноземного капіталу та нижчі доходи від зборів.

Станом на квітень 2026 року правила португальського громадянства також стали важливішою частиною ширшого политичного контексту. 

Парламент ухвалив новий закон про громадянство, який збільшує строк проживання, необхідний для натуралізації, до 10 років для громадян країн, що не входять до ЄС і не є португаломовними, та до 7 років для громадян країн ЄС і португаломовних країн. У затвердженому тексті також зазначено, що цей строк відраховуватиметься від дати видачі першої посвідки на проживання, а не від дати подання заяви.

Парламентський декрет ще мав пройти остаточні законодавчі етапи до набрання чинності, включаючи президентське промульгування або повторний конституційний розгляд, а також публікацію в Diário da República. Збільшення строку до 7 або 10 років послаблює цю перевагу та може знизити попит, особливо серед інвесторів, які прагнуть насамперед отримати паспорт ЄС, а не проживати в країні.

Програма права на проживання в Португалії за інвестиції зазнала змін у період між 2012 та 2026 роками. Вона розвивалася відповідно до економічних потреб та політичного тиску. «Золота віза» стартувала під час гострої економічної кризи. Вона мала на меті швидко залучити іноземний капітал. Програма принесла в економіку понад 7,3 млрд €[26].

Більшість інвестицій була спрямована в об’єкти нерухомості. Спрямування капіталу в цей сектор визначило розвиток ринку в ключових регіонах. Загалом «золота віза» займала незначну частку ринку — близько 2% за вартістю. Проте її вплив виявився суттєвим у Лісабоні, Порту та Алгарве.

Аналіз дає змогу виділити три основні моменти:

1. «Золота віза» мала локалізований вплив на ринок. Попит зростав у й без того дорогих районах. Ціни та орендні ставки в цих сегментах підвищилися. Доступність житла для багатьох жителів погіршилася.
2. Доступність житла стала політичним пріоритетом. Тиск чинили муніципалітети та громадські групи. У відповідь уряд змінив правила. Реформи розпочалися 2022 року з обмеження території інвестування. Закон 2023 року скасував можливість інвестування в нерухомість[21].
3. Характер «золотої візи» змінився після реформ. Інвестиції в нерухомість було повністю скасовано. Увага змістилася на продуктивні інвестиційні напрями. Це відповідає рекомендаціям ЄС та ОЕСР.

До 2026 року «золота віза» стала більш цільовою. Вона зосереджена на інвестиційних опціях, не пов’язаних із нерухомістю. До них належать фонди, дослідження, культура та бізнес-проєкти. Деякі опції передбачають створення робочих місць. Адміністрування програми було передано від SEF до AIMA.

AIMA продовжує опрацьовувати великий обсяг накопичених заяв. Перехідний процес покликаний підвищити ефективність із часом. «Золота віза» тепер має більш чітку систему управління, а також більш надійні запобіжники.

Досвід Португалії демонструє важливий урок для формування політики. Непродумана структура програми може створити викривлення на ринку житла. Ретельне планування допомагає уникнути таких наслідків. Будь-які імміграційні програми потребують регулярного перегляду та коригування. Інвестиції мають спрямовуватися в продуктивні сектори.

Сьогодні «золота віза» є більш обмеженою та цільовою. Її вплив на ринок житла наразі мінімальний. Майбутній успіх залежатиме від якості інвестицій. Програма має підтримувати інновації та зростання зайнятості, а також сприяти розвитку культури.

Підхід Португалії свідчить про те, що політика може адаптуватися з часом. Інвестиційна міграція може змінювати свої цілі: переходити від широкого припливу капіталу до підтримки довгострокового економічного розвитку.