Недвижимость на Карибах

Справочник по недвижимости на Карибах

• Кто может купить недвижимость на Карибских островах?

  

  Граждане и резиденты таких карибских стран как Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда, Доминика, Гренада и Сент-Люсия могут покупать недвижимость без ограничений. 

  Иностранцы тоже могут приобретать недвижимость на Карибах, но потребуется купить лицензию на владение землей. Стоимость лицензии зависит от страны: например, в Антигуа и Барбуде это 2,5% от стоимости объекта, а в других странах — 10%.

  Участники программ гражданства за инвестиции освобождены от требования покупать лицензию.

• Какая динамика цен на карибскую недвижимость?

  

  Цены зависят от страны. В среднем стоимость карибской недвижимости растет на 3—5% в год.

  В Сент-Китс и Невис и Антигуа и Барбуде стоимость квадратного метра составляет от 3500 до 8000 $. Цены на апартаменты начинаются от 400 000 $, а на виллы на побережье могут превышать миллион долларов. 

  Доминика отличается более низкими ценами на объекты: от 500 до 5000 $ за квадратный метр. Самая дорогая недвижимость — в столице Розо и на побережье, недалеко от популярных пляжей и курортов. 

  Жилая недвижимость в Гренаде в среднем стоит 1000 $ за квадратный метр. В современных новостройках на побережье — около 2500 $ за квадратный метр.

  В Сент-Люсии средняя цена за квадратный метр составляет 6500 $. Самые дорогие объекты находятся на побережье и в столице Кастри.

• Как купить недвижимость на Карибах?

  

  Процесс покупки недвижимости проходит схожим образом во всех карибских странах:

  1. Выбрать долю, апартаменты или дом на Карибах можно удаленно — например, из базы проверенных объектов Иммигрант Инвест. 

  2. Когда объект выбран, покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи, чтобы зарезервировать недвижимость. Покупатель переводит депозит в размере 10% от стоимости сделки.

  3. Иностранному покупателю обычно нужно приобрести лицензию на владение землей. Но правило не распространяется на тех, кто инвестирует в карибскую недвижимость по программе гражданства за инвестиции. 

  4. Покупатель и продавец заключают финальный договор купли-продажи. Покупатель переводит оставшуюся часть стоимости, а также уплачивает необходимые налоги и сборы. 

  5. Новый владелец регистрирует право собственности и получает соответствующий сертификат.

• При покупке доли в отеле, что конкретно я приобретаю?

  

  При покупке доли возможны три варианта:

  1. Доля физическом объекте. Инвестор приобретает, например, ½ номера в отеле, виллы или апартаментов. При этом владелец доли получает свидетельство о праве собственности и может получать доход от сдачи объекта в аренду. В некоторых случаях отель может установить для владельца доли 1—2 недели бесплатного проживания.

  2. Доля через траст. Инвестор получает трастовую декларацию, которая подтверждает бенефициарное участие в доверительном управлении гостиничным комплексом. В этом случае инвестор не вносится в реестр собственников, что обеспечивает конфиденциальность сделки. Доход выплачивается из общей прибыли отеля в диапазоне около 2—4% годовых.

  3. Акции компании-застройщика. В этом случае инвестор приобретает ценные бумаги, а земля и здания остаются в собственности застройщика. Право проводить в отеле 1—2 недели в году и порядок выплаты дивидендов устанавливаются акционерным соглашением.

• Могу ли я купить остров на Карибах?

  

  Да, иностранный инвестор может стать владельцем частного острова в Карибском бассейне. Но нюансы сделки зависят от юрисдикции и действующей в ней формы права собственности. Например, на части Антигуа можно купить остров в полную собственность — freehold, а на Барбуде — только в долгосрочную аренду, leasehold. Скорее всего, для сделки также потребуется разрешение государства.

  Стоимость острова зависит от площади и доступной инфраструктуры:

  • 1—3 млн долларов США стоят необитаемые острова площадью 2—10 га, без инфраструктуры;

  • 5—15 млн долларов США — цена за острова площадью 10—50 га, с причалом и генератором;

  • 20—100 млн долларов США придется заплатить за обустроенные курортные острова с виллами, взлетной полосой и коммунальными сетями.

  Среди объектов, одобренных для карибских программ гражданства за инвестиции, островов нет.

• На какой доход от аренды можно рассчитывать, сдавая недвижимость на Карибах?

  

  Средняя доходность карибский объектов от сдачи в аренду — 4% годовых. На стоимость и доходы от аренды влияет сезонность: в туристический сезон с середины декабря до апрель доходность может вырастать до 8—10%.

• Нужно ли платить налог на недвижимость на Карибах?

  

  Чтобы купить дом на Карибах, нужно приобрести лицензию на владение землей: она стоит от 2,5 до 10% от цены объекта. Но участники программ гражданства за инвестиции от этого требования освобождаются.

  Обязательные налоги при покупке могут включать гербовый сбор и налог на переход права собственности. Ставки зависят от страны: в Гренаде налог на переход права собственности составляет 15%, а в Антигуа и Барбуде и Сент-Люсии — всего 2%.

  Покупатель также оплачивает юридическое сопровождение сделки и страховку. 

  Дополнительные расходы в среднем составляют 10% от стоимости сделки, но зависят от страны, типа недвижимости и расположения объекта.

• Какая карибская программа гражданства сейчас наиболее привлекательна для инвестиций в недвижимость?

  

  Программы гражданства за инвестиции действуют в пяти карибских странах: Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуде, Доминике, Гренаде и Сент-Люсии. 

  Каждая страна предлагает иностранным инвесторам вложиться в недвижимость, одобренную правительством. Как правило, это пятизвездочные отели и курортные комплексы. 

  Для сделок по программам гражданства действует минимальный порог инвестиций. Самый низкий — на Доминике: 200 000 $. В Гренаде — 270 000 $, Сент-Люсии и Антигуа и Барбуде — 300 000 $, а в Сент-Китс и Невис — 325 000 $.

  Но итоговая сумма затрат зависит от выбранного объекта, дополнительных расходов в виде налогов и пошлин, а также сборов при подаче заявления на гражданство.

• Каковы мои реальные шансы продать недвижимость после окончания обязательного срока владения?

  

  Карибские страны обязывают инвесторов сохранять недвижимость в собственности несколько лет: минимум 3 года на Доминике, 5 лет — в Антигуа и Барбуде, Гренаде и на Сент-Люсии, 7 лет — в Сент-Китс и Невис.

  Шансы продать объект по истечению срока владения высоки: инвесторы имеют право перепродавать недвижимость новым участникам программы гражданства. 

  Опция с недвижимостью пользуется стабильным спросом, а в Гренаде доля инвестиций в недвижимость растет: если в 2024 году в недвижимость вложили 57% заявителей на гражданство, то в первой половине 2025 года таких инвесторов было уже 74%.