Связаться с нами
Сент-Джулианс, Мальта
Dragonara Business Centre, Office 506, Dragonara Road,
Paceville, St Julian’s, STJ 3141 Malta
+356 2033 0178
Вена, Австрия
Doblhoffgasse 9, 1010
+43 (650) 540-49-79
Все офисы
Недвижимость

Покупка недвижимости в Португалии: стоимость по регионам, доходы и расходы

Недвижимость в Португалии — это выгодная инвестиция и одновременно создание «запасного аэродрома» в стране Евросоюза.

Чтобы получить ВНЖ и переехать в Португалию, инвесторы покупают недвижимость стоимостью от 280 000 €. Но не все объекты подходят для участия в программе ВНЖ.

Вид на жительство в Португалии за инвестиции в недвижимость

Покупка недвижимости в Португалии: стоимость по регионам, доходы и расходы

Инвестиции в португальскую недвижимость — возможность приобрести ликвидный актив, продажа которого принесет прибыль. Стоимость недвижимости в среднем растет на 6% в год. Также инвесторы зарабатывают на сдаче объектов в аренду — это приносит им 5—10% годовых.

Статистика программы ВНЖ в Португалии и Статистической службы Евросоюза подтверждают выгоду инвестиций в недвижимость: с 2010 года стоимость объектов выросла на 75%.

Португалия также привлекает инвесторов безопасностью, теплым климатом и возможностью жить в современной европейской стране. 77% экспатов чувствуют себя в Португалии как дома, по данным рейтинга Expat Insider 2022. Они отмечают, что португальцы гостеприимны и дружелюбны к иностранцам.

ВНЖ в Португалии за покупку недвижимости

От 280 000 €
Объекты старше 30 лет под реставрацию в районах с низкой плотностью населения
От 350 000 €
Объекты старше 30 лет под реставрацию в других районах страны
От 400 000 €
Новые объекты в районах с низкой плотностью населения
От 500 000 €
Новые объекты в других районах страны

Покупка недвижимости — одна из опций инвестирования по программе ВНЖ в Португалии. Ее выбирают около 90% участников.

Инвесторам разрешено покупать жилую недвижимость во внутренних регионах страны, на Азорских островах и Мадейре. При этом Лиссабон, Порту, прибрежные и курортные районы не относятся к внутренним регионам. Ограничений на покупку коммерческих объектов нет.

Участники программы ВНЖ могут купить один или несколько объектов недвижимости, чтобы выполнить условие по минимальной сумме сделки. Главное — не комбинировать опции: например, вся недвижимость должна быть под реновацию.

Продать недвижимость и вернуть инвестиции можно через пять лет поддержания статуса ВНЖ в Португалии. Возвратность инвестиций — главное преимущество опций с покупкой недвижимости.

Рассказываем, как получить статус ВНЖ в Португалии в обмен на покупку недвижимости

Кто и какую недвижимость может купить в Португалии

Приобрести португальскую недвижимость могут граждане, резиденты страны и иностранцы. Они покупают апартаменты, дома, пентхаусы, виллы, коммерческие объекты и земельные участки.

Процедура покупки недвижимости одинакова для всех. Главное требование — наличие у покупателя индивидуального номера налогоплательщика, или NIF. Его можно получить в налоговой службе или через налогового представителя.

Инвесторы чаще всего покупают апартаменты и виллы. Также им доступна покупка объекта на стадии котлована. Когда закончится строительство, стоимость такой недвижимости вырастет на 30—40%.

В Иммигрант Инвест работает собственный департамент недвижимости, который сотрудничает напрямую с застройщиками из Европы. Все объекты в нашей базе недвижимости проверены на юридическую чистоту.

Также юристы Иммигрант Инвест сопровождают инвестора на протяжении всей процедуры покупки недвижимости.

Наталья Оганесян — Директор департамента недвижимости
Наталья Оганесян
Управляющий директор по проектам недвижимости, сертифицированный специалист RICS

Примеры инвестиционной недвижимости в Португалии

ВНЖ в Португалии за покупку недвижимости

Апартаменты в пятизвездочном отеле в Кашкайше. Стоимость — от 600 000 €. Доходность — до 5% годовых

Вид на жительство в Португалии через инвестиции в недвижимость

Вилла в современном стиле с бассейном в Понте-де-Лима. Стоимость — 575 000 €. Доходность — до 5% годовых

ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость

Коммерческие помещения и сервисные апартаменты в Порту. Стоимость — от 350 000 €. Доходность — до 8% годовых

Вид на жительство в Португалии через покупку недвижимости

Доля в четырехзвездочном отеле в Лиссабоне. Стоимость — 350 000 €. Доходность — 3% годовых

Сколько стоит недвижимость в Португалии

Португальская недвижимость — ликвидный актив. Это подтверждается статистикой: цена 1 м² в среднем растет на 2% каждый квартал.

2415 €
Стоит в среднем 1 м² жилья в Португалии

Динамика цен на португальскую недвижимость опережает динамику по Евросоюзу в целом. С 2010 года стоимость жилья в Португалии в среднем выросла на 75,11% по итогу второго квартала 2022 года, а в Евросоюзе — на 48%.

Евростат публикует статистику цен на жилье в странах Евросоюза каждый квартал. За точку отсчета берут 2015 год.

Недвижимость в Португалии: динамика цен на жилье
Динамика цен на недвижимость в Португалии и Евросоюзе, по данным Евростата от второго квартала 2022 года

Цена квадратного метра сильно зависит от региона Португалии: самое дорогое жилье находится в крупных городах — Лиссабоне и Порту, а также на курортах страны. В декабре 2022 года средняя стоимость покупки жилья составляет 2415 € за 1 м².

Апартаменты с тремя спальнями в Коимбре — историческом регионе Португалии — обойдутся покупателю в среднем в 500 000 €. Такие же апартаменты в Порту или Лиссабоне будут стоить от 1,5 до 2,5 млн евро.

Стоимость покупки жилья в городах Португалии

ГородЦена за 1 м²Динамика за 2022 год
Лиссабон3812 €+4,1%
Фару2981 €+16,1%
Порту2382 €+5,1%
Мадера2312 €+23,2%
Сетубал2272 €+20,0%
Авейру1629 €+18,1%
Брага1405 €+16,3%
Лейрия1397 €+12,4%
Коимбра1268 €+6,0%
Эвора1163 €+12,1%
Сантарен980 €+16,1%
Визеу938 €+6,0%
Бежа921 €+11,3%
Браганса844 €+10,7%
Каштелу-Бранку720 €−1,3%
Гуарда664 €+5,1%
Порталегре641 €+7,1%
Источник: Idealista. Данные актуальны на декабрь 2022 года

Помимо стоимости объекта инвестор уплачивает налоги и сборы, оплачивает юридическое и нотариальное сопровождение сделки. Дополнительные расходы обычно составляют 9—11% от стоимости договора купли-продажи.

Покупатели недвижимости платят:

  • налог на переход права собственности — от 0 до 8%;
  • гербовый сбор — от 0,4 до 0,8%;
  • за юридическое и нотариальное сопровождение сделки — 2,5%;
  • за регистрацию права собственности — 250 €.

Этапы покупки недвижимости в Португалии

Покупка португальской недвижимости занимает до шести месяцев. Иммигрант Инвест сопровождает инвесторов на каждом этапе сделки: от выбора объекта до получения свидетельства о праве собственности.

PT6M
Выбор объекта
Выбор объекта

Иммигрант Инвест предлагает инвесторам недвижимость от проверенных застройщиков. Инвестор выбирает объект под свои задачи и цели

Как купить недвижимость в Португалии
Получение NIF (аналог ИНН)
Получение NIF (аналог ИНН)

Покупатель регистрируется в местной налоговой и получает индивидуальный номер. Его можно получить и через налогового представителя

Как купить недвижимость в Португалии
Открытие счета в португальском банке
Открытие счета в португальском банке

Банковский счет необходим для безналичной оплаты недвижимости. Инвесторы также используют счет и для расчетов по программе ВНЖ

Как купить недвижимость в Португалии
Заключение предварительного договора купли-продажи
Заключение предварительного договора купли-продажи

Покупатель и продавец заключают договор резервирования. После этого покупатель вносит задаток — от 10 до 30% от стоимости объекта

Как купить недвижимость в Португалии
Уплата налога и гербового сбора
Уплата налога и гербового сбора

Покупатель уплачивает IMT — налог на переход права собственности в размере от 0 до 8% в зависимости от стоимости объекта. Также покупатель платит гербовый сбор

Как купить недвижимость в Португалии
Заключение основного договора купли-продажи
Заключение основного договора купли-продажи

Заключение основного договора купли-продажи обязательно происходит в присутствии нотариуса. Он заверяет копии договора, затем отправляет их в официальный реестр регистрационного ведомства, налоговую и земельный кадастр

Как купить недвижимость в Португалии
Получение свидетельства о праве собственности
Получение свидетельства о праве собственности

После регистрации объекта в реестре покупатель получает свидетельство о праве собственности — Certidão de Teor — и домовую книгу

Как купить недвижимость в Португалии

Стоимость содержания недвижимости в Португалии

Налоги. Владельцы португальской недвижимости ежегодно платят:

  1. Муниципальный налог — IMT — от 0,3 до 0,8% от кадастровой стоимости объекта. Ставка налога устанавливается муниципалитетами Португалии и зависит от типа недвижимости — квартира или дом, местоположения и возраста объекта.
  2. Налог на богатство — AIMI. Он обязателен для собственников объектов дороже 600 000 €. Ставка — от 0,7 до 1%.
  3. Налог на доход от аренды — 25%, если владелец сдает объект в аренду.

Коммунальные платежи составят около 2800—3000 € в год. Владельцы недвижимости платят за воду, электричество и газ по счетчикам.

В Португалии нет центрального отопления, поэтому дома отапливаются электрическими или газовыми котлами. Некоторые используют для обогрева кондиционеры и электрообогреватели, но это выходит дороже. Частные дома также отапливаются каминами.

Жители многоквартирных домов дополнительно платят за содержание — лифт, уборку, ремонт, охрану, бассейн — от 25 до 200 € в месяц.

Цены на интернет, телевидение и телефонную связь зависят от региона и тарифа, средняя стоимость — 40 €.

Расходы при продаже недвижимости в Португалии

Продавец португальской недвижимости должен уплатить:

  • налог на прирост капитала — 28% с разницы между ценой покупки и ценой продажи;
  • налог на продажу — 0,4% от кадастровой стоимости объекта; 
  • агентский сбор — зависит от агентства недвижимости, обычно включает НДС и составляет от 3,7 до 6,2%.

Есть исключения по уплате налога на прирост капитала — от него освобождаются те, кто продает основное жилье и покупает новый дом или квартиру. А 50% налога уплачивают продавцы, которые реинвестируют деньги от продажи в недвижимость.

Преимущества покупки недвижимости в Португалии

Возможность получить ВНЖ для всей семьи. Покупатели португальской недвижимости вправе принять участие в инвестиционной программе — Golden Residence Permit Program.

По условиям программы инвестор может добавить в заявление на ВНЖ супругу или супруга, детей младше 26 лет и родителей.

Вид на жительство в Португалии дает резидентам право жить, работать и учиться в стране, а также:

  • свободно путешествовать по Шенгену;
  • оптимизировать налоги;
  • открывать счета в европейских банках;
  • претендовать на португальское гражданство через 5 лет.

Владение ликвидным активом, продажа которого принесет прибыль. Такие выводы можно сделать, основываясь на ежегодном росте цен на португальскую недвижимость.

Инвесторы должны владеть недвижимостью минимум 5 лет, чтобы сохранить статус ВНЖ. Затем могут продать его и заработать на разнице в цене.

Дополнительный доход. Инвесторы также зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду: доходность составляет 5—7% годовых, а в высокий сезон достигает 15%.

Часто задаваемые вопросы

Сколько нужно инвестировать в недвижимость, чтобы получить ВНЖ Португалии?

280 000 € — минимальная сумма инвестиций для покупки недвижимости по программе ВНЖ в Португалии.

Инвестпрограмма ВНЖ предусматривает две опции с покупкой недвижимости:

  • новых объектов стоимостью от 500 000 €;
  • объектов старше 30 лет под реставрацию от 350 000 €.

На 20% уменьшится стоимость объекта, если купить недвижимость в районах с низкой плотностью населения. Соответственно, минимальные инвестиции снизятся до 400 000 и 280 000 €.

Можно ли получить гражданство Португалии за инвестиции?

Нет. Но инвесторы с ВНЖ в Португалии вправе подать заявление на гражданство через 5 лет поддержания статуса.

Статус ВНЖ дает владельцу возможность жить в Португалии, без виз ездить в страны Шенгена, оптимизировать налоги и открывать счета в банках Европы.

Почему покупка недвижимости — самая популярная опция программы ВНЖ в Португалии?

Недвижимость Португалии — ликвидный актив, который можно продать через 5 лет и заработать на разнице в цене.

Также объект можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход: недвижимость Португалии востребована у туристов и цифровых кочевников.

Сколько стоит недвижимость в Португалии?

Цены на португальскую недвижимость зависят от региона: самые дорогие объекты находятся в Лиссабоне, Порту и на курортах страны. Цена 1 м² — в среднем 2415 € по состоянию на декабрь 2022 года.

Стоимость недвижимости Португалии растет ежегодно — примерно на 2% каждый квартал.

Какие расходы несет инвестор при покупке недвижимости и во время владения ею?

Покупатель португальской недвижимости платит налог на переход права собственности — от 0 до 8% — и гербовый сбор — от 0,4 до 0,8% от стоимости объекта. Также он оплачивает услуги юристов и нотариуса.

Владелец недвижимости уплачивает муниципальный налог — от 0,3 до 0,8% от кадастровой стоимости объекта. Собственники недвижимости дороже 600 000 € также платят налог на богатство — от 0,7 до 1%.

Какие еще опции инвестирования доступны по программе «золотой визы» в Португалию?

Государственная программа ВНЖ в Португалии предусматривает еще шесть опций помимо покупки недвижимости:

  • перевод капитала в местный банк — от 1 500 000 €;
  • покупка паев в инвестфондах — от 500 000 €;
  • инвестиции в научные проекты — от 500 000 €;
  • инвестиции в культуру и искусство — от 250 000 €;
  • открытие бизнеса и создание 5 рабочих мест — от 500 000 €;
  • открытие компании и создание 10 рабочих мест — сумма минимальных инвестиций не устанавливается.
Подтвердите подписку и вскоре получите первое письмо
Подпишитесь на рассылку, чтобы выгоднее получить второй паспорт или ВНЖ
Экспертные материалы от юристов, главные новости и примеры из практики
Подпишитесь на рассылку с экспертными материалами о ВНЖ и гражданстве за инвестиции
Покупка недвижимости в Португалии: стоимость по регионам, доходы и расходы