Инвестиции в португальскую недвижимость — возможность приобрести ликвидный актив, продажа которого принесет прибыль. Стоимость недвижимости в среднем растет на 6% в год. Также инвесторы зарабатывают на сдаче объектов в аренду — это приносит им 5—10% годовых.
Статистика программы ВНЖ в Португалии и Статистической службы Евросоюза подтверждают выгоду инвестиций в недвижимость: с 2010 года стоимость объектов выросла на 75%.
Португалия также привлекает инвесторов безопасностью, теплым климатом и возможностью жить в современной европейской стране. 77% экспатов чувствуют себя в Португалии как дома, по данным рейтинга Expat Insider 2022. Они отмечают, что португальцы гостеприимны и дружелюбны к иностранцам.
ВНЖ в Португалии за покупку недвижимости
- От 280 000 € — объекты старше 30 лет под реставрацию в районах с низкой плотностью населения
- От 350 000 € — объекты старше 30 лет под реставрацию в других районах страны
- От 400 000 € — новые объекты в районах с низкой плотностью населения
- От 500 000 € — новые объекты в других районах страны
Покупка недвижимости — одна из опций инвестирования по программе ВНЖ в Португалии. Ее выбирают около 90% участников.
Инвесторам разрешено покупать жилую недвижимость во внутренних регионах страны, на Азорских островах и Мадейре. При этом Лиссабон, Порту, прибрежные и курортные районы не относятся к внутренним регионам. Ограничений на покупку коммерческих объектов нет.
Участники программы ВНЖ могут купить один или несколько объектов недвижимости, чтобы выполнить условие по минимальной сумме сделки. Главное — не комбинировать опции: например, вся недвижимость должна быть под реновацию.
Продать недвижимость и вернуть инвестиции можно через пять лет поддержания статуса ВНЖ в Португалии. Возвратность инвестиций — главное преимущество опций с покупкой недвижимости.
Рассказываем, как получить статус ВНЖ в Португалии в обмен на покупку недвижимости
Кто и какую недвижимость может купить в Португалии
Приобрести португальскую недвижимость могут граждане, резиденты страны и иностранцы. Они покупают апартаменты, дома, пентхаусы, виллы, коммерческие объекты и земельные участки.
Процедура покупки недвижимости одинакова для всех. Главное требование — наличие у покупателя индивидуального номера налогоплательщика, или NIF. Его можно получить в налоговой службе или через налогового представителя.
Инвесторы чаще всего покупают апартаменты и виллы. Также им доступна покупка объекта на стадии котлована. Когда закончится строительство, стоимость такой недвижимости вырастет на 30—40%.
В Иммигрант Инвест работает собственный департамент недвижимости, который сотрудничает напрямую с застройщиками из Европы. Все объекты в нашей базе недвижимости проверены на юридическую чистоту.
Также юристы Иммигрант Инвест сопровождают инвестора на протяжении всей процедуры покупки недвижимости.
Управляющий директор по проектам недвижимости, сертифицированный специалист RICS
Примеры инвестиционной недвижимости в Португалии
Сколько стоит недвижимость в Португалии
Португальская недвижимость — ликвидный актив. Это подтверждается статистикой: цена 1 м² в среднем растет на 2% каждый квартал.
Динамика цен на португальскую недвижимость опережает динамику по Евросоюзу в целом. С 2010 года стоимость жилья в Португалии в среднем выросла на 75,11% по итогу второго квартала 2022 года, а в Евросоюзе — на 48%.
Евростат публикует статистику цен на жилье в странах Евросоюза каждый квартал. За точку отсчета берут 2015 год.
Цена квадратного метра сильно зависит от региона Португалии: самое дорогое жилье находится в крупных городах — Лиссабоне и Порту, а также на курортах страны. В декабре 2022 года средняя стоимость покупки жилья составляет 2415 € за 1 м².
Апартаменты с тремя спальнями в Коимбре — историческом регионе Португалии — обойдутся покупателю в среднем в 500 000 €. Такие же апартаменты в Порту или Лиссабоне будут стоить от 1,5 до 2,5 млн евро.
Стоимость покупки жилья в городах Португалии
Город | Цена за 1 м² | Динамика за 2022 год |
Лиссабон | 3812 € | +4,1% |
Фару | 2981 € | +16,1% |
Порту | 2382 € | +5,1% |
Мадера | 2312 € | +23,2% |
Сетубал | 2272 € | +20,0% |
Авейру | 1629 € | +18,1% |
Брага | 1405 € | +16,3% |
Лейрия | 1397 € | +12,4% |
Коимбра | 1268 € | +6,0% |
Эвора | 1163 € | +12,1% |
Сантарен | 980 € | +16,1% |
Визеу | 938 € | +6,0% |
Бежа | 921 € | +11,3% |
Браганса | 844 € | +10,7% |
Каштелу-Бранку | 720 € | −1,3% |
Гуарда | 664 € | +5,1% |
Порталегре | 641 € | +7,1% |
Помимо стоимости объекта инвестор уплачивает налоги и сборы, оплачивает юридическое и нотариальное сопровождение сделки. Дополнительные расходы обычно составляют 9—11% от стоимости договора купли-продажи.
Покупатели недвижимости платят:
- налог на переход права собственности — от 0 до 8%;
- гербовый сбор — от 0,4 до 0,8%;
- за юридическое и нотариальное сопровождение сделки — 2,5%;
- за регистрацию права собственности — 250 €.
Этапы покупки недвижимости в Португалии
Покупка португальской недвижимости занимает до шести месяцев. Иммигрант Инвест сопровождает инвесторов на каждом этапе сделки: от выбора объекта до получения свидетельства о праве собственности.
Иммигрант Инвест предлагает инвесторам недвижимость от проверенных застройщиков. Инвестор выбирает объект под свои задачи и цели
Покупатель регистрируется в местной налоговой и получает индивидуальный номер. Его можно получить и через налогового представителя
Банковский счет необходим для безналичной оплаты недвижимости. Инвесторы также используют счет и для расчетов по программе ВНЖ
Покупатель и продавец заключают договор резервирования. После этого покупатель вносит задаток — от 10 до 30% от стоимости объекта
Покупатель уплачивает IMT — налог на переход права собственности в размере от 0 до 8% в зависимости от стоимости объекта. Также покупатель платит гербовый сбор
Заключение основного договора купли-продажи обязательно происходит в присутствии нотариуса. Он заверяет копии договора, затем отправляет их в официальный реестр регистрационного ведомства, налоговую и земельный кадастр
После регистрации объекта в реестре покупатель получает свидетельство о праве собственности — Certidão de Teor — и домовую книгу
Стоимость содержания недвижимости в Португалии
Налоги. Владельцы португальской недвижимости ежегодно платят:
- Муниципальный налог — IMT — от 0,3 до 0,8% от кадастровой стоимости объекта. Ставка налога устанавливается муниципалитетами Португалии и зависит от типа недвижимости — квартира или дом, местоположения и возраста объекта.
- Налог на богатство — AIMI. Он обязателен для собственников объектов дороже 600 000 €. Ставка — от 0,7 до 1%.
- Налог на доход от аренды — 25%, если владелец сдает объект в аренду.
Коммунальные платежи составят около 2800—3000 € в год. Владельцы недвижимости платят за воду, электричество и газ по счетчикам.
В Португалии нет центрального отопления, поэтому дома отапливаются электрическими или газовыми котлами. Некоторые используют для обогрева кондиционеры и электрообогреватели, но это выходит дороже. Частные дома также отапливаются каминами.
Жители многоквартирных домов дополнительно платят за содержание — лифт, уборку, ремонт, охрану, бассейн — от 25 до 200 € в месяц.
Цены на интернет, телевидение и телефонную связь зависят от региона и тарифа, средняя стоимость — 40 €.
Расходы при продаже недвижимости в Португалии
Продавец португальской недвижимости должен уплатить:
- налог на прирост капитала — 28% с разницы между ценой покупки и ценой продажи;
- налог на продажу — 0,4% от кадастровой стоимости объекта;
- агентский сбор — зависит от агентства недвижимости, обычно включает НДС и составляет от 3,7 до 6,2%.
Есть исключения по уплате налога на прирост капитала — от него освобождаются те, кто продает основное жилье и покупает новый дом или квартиру. А 50% налога уплачивают продавцы, которые реинвестируют деньги от продажи в недвижимость.
Преимущества покупки недвижимости в Португалии
Возможность получить ВНЖ для всей семьи. Покупатели португальской недвижимости вправе принять участие в инвестиционной программе — Golden Residence Permit Program.
По условиям программы инвестор может добавить в заявление на ВНЖ супругу или супруга, детей младше 26 лет и родителей.
Вид на жительство в Португалии дает резидентам право жить, работать и учиться в стране, а также:
- свободно путешествовать по Шенгену;
- оптимизировать налоги;
- открывать счета в европейских банках;
- претендовать на португальское гражданство через 5 лет.
Владение ликвидным активом, продажа которого принесет прибыль. Такие выводы можно сделать, основываясь на ежегодном росте цен на португальскую недвижимость.
Инвесторы должны владеть недвижимостью минимум 5 лет, чтобы сохранить статус ВНЖ. Затем могут продать его и заработать на разнице в цене.
Дополнительный доход. Инвесторы также зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду: доходность составляет 5—7% годовых, а в высокий сезон достигает 15%.
Часто задаваемые вопросы
280 000 € — минимальная сумма инвестиций для покупки недвижимости по программе ВНЖ в Португалии.
Инвестпрограмма ВНЖ предусматривает две опции с покупкой недвижимости:
- новых объектов стоимостью от 500 000 €;
- объектов старше 30 лет под реставрацию от 350 000 €.
На 20% уменьшится стоимость объекта, если купить недвижимость в районах с низкой плотностью населения. Соответственно, минимальные инвестиции снизятся до 400 000 и 280 000 €.
Нет. Но инвесторы с ВНЖ в Португалии вправе подать заявление на гражданство через 5 лет поддержания статуса.
Статус ВНЖ дает владельцу возможность жить в Португалии, без виз ездить в страны Шенгена, оптимизировать налоги и открывать счета в банках Европы.
Недвижимость Португалии — ликвидный актив, который можно продать через 5 лет и заработать на разнице в цене.
Также объект можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход: недвижимость Португалии востребована у туристов и цифровых кочевников.
Цены на португальскую недвижимость зависят от региона: самые дорогие объекты находятся в Лиссабоне, Порту и на курортах страны. Цена 1 м² — в среднем 2415 € по состоянию на декабрь 2022 года.
Стоимость недвижимости Португалии растет ежегодно — примерно на 2% каждый квартал.
Покупатель португальской недвижимости платит налог на переход права собственности — от 0 до 8% — и гербовый сбор — от 0,4 до 0,8% от стоимости объекта. Также он оплачивает услуги юристов и нотариуса.
Владелец недвижимости уплачивает муниципальный налог — от 0,3 до 0,8% от кадастровой стоимости объекта. Собственники недвижимости дороже 600 000 € также платят налог на богатство — от 0,7 до 1%.
Государственная программа ВНЖ в Португалии предусматривает еще шесть опций помимо покупки недвижимости:
- перевод капитала в местный банк — от 1 500 000 €;
- покупка паев в инвестфондах — от 500 000 €;
- инвестиции в научные проекты — от 500 000 €;
- инвестиции в культуру и искусство — от 250 000 €;
- открытие бизнеса и создание 5 рабочих мест — от 500 000 €;
- открытие компании и создание 10 рабочих мест — сумма минимальных инвестиций не устанавливается.