Inmuebles en Portugal: registro, documentos, hipoteca

Muchos inversores prefieren adquirir inmuebles de lujo en el vecino Reino de España. Sin embargo, Portugal no es en absoluto inferior a su vecino. A continuación, se comparan las inversiones inmobiliarias en España y Portugal.

• Al comprar un inmueble por 500.000 €, puede solicitar un permiso de residencia europeo en poco tiempo: un permiso de residencia «Golden Visa» en Portugal.

• En solo cinco años tras obtener el permiso de residencia, recibirá la ciudadanía portuguesa y se convertirá en titular del pasaporte de un país que forma parte de la Unión Europea.

• El proceso de compra de propiedades aquí está lo más simplificado posible, y los impuestos sobre la propiedad son más bajos que en España.

• El precio por metro cuadrado en los complejos turísticos es, de media, entre 500 y 600 € más barato que en los españoles.

• El coste de vida en Portugal está por debajo de la media europea y es adecuado para la mayoría de las personas adineradas.

• Si no va a vivir en el país para obtener un permiso de residencia por inversión, es suficiente con permanecer en Portugal al menos 7 días al año.

• Para los titulares de permisos de residencia que residen en el país, se establece un régimen fiscal preferencial especial.

Portugal tiene un clima suave con inviernos cálidos, veranos secos y sin calor incómodo. Más de 250 días al año están llenos de sol, hermosa naturaleza, playas limpias y mucho entretenimiento.

El inglés se habla ampliamente en el país, y es suficiente con conocer el portugués a un nivel elemental.

El plazo para la expedición de un permiso de residencia en Portugal por inversión es de 8 a 10 meses. Para obtener el estatus, basta con una visita al país para presentar los datos biométricos. Al mismo tiempo, toda la familia del inversor recibe las tarjetas de permiso de residencia sin coste adicional.

Después de cinco años, el inversor puede solicitar un pasaporte, y la posesión de un permiso de residencia «Golden Visa» otorga un derecho prioritario a la ciudadanía. Al mismo tiempo, Portugal permite a sus ciudadanos tener varios pasaportes, por lo que los inversores no tienen que renunciar a su primera ciudadanía.

La compra de una propiedad es la opción más popular para obtener un permiso de residencia en Portugal por inversión.

Para convertirse en residente portugués, debe comprar una o varias propiedades residenciales o comerciales por un valor mínimo de 500.000 €. Si elige un objeto de más de 30 años para su renovación, la cantidad de inversión será a partir de 350.000 €.

Para las propiedades en zonas de baja densidad de población, la cantidad de inversión se reduce en un 20 %. Se permite comprar objetos nuevos por 400.000 €, edificios para renovar, por 280.000 €.

Puede obtener más información sobre los precios, los impuestos y el coste de mantenimiento de la vivienda portuguesa en nuestro análisis «Propiedades en Europa».

Los inversores pueden elegir la combinación más rentable de casas privadas y apartamentos urbanos. Tras obtener el permiso de residencia, se permite alquilar la propiedad. La rentabilidad del alquiler de propiedades en Portugal oscila entre el 4,5 y el 7% anual.

Después de 5 años, el inversor tiene derecho a vender la propiedad y recuperar el dinero invertido. Al mismo tiempo, los precios inmobiliarios en Portugal crecen de media un 7% anualmente.

Para la compra de inmuebles. A partir de 2022, solo se permite comprar inmuebles residenciales en las regiones interiores del país, así como en las regiones autónomas de Madeira y las Azores.

Ya no es posible obtener un permiso de residencia en Portugal por la compra de inmuebles residenciales en grandes ciudades y ciudades costeras populares entre los turistas, como Lisboa, Cascais, Oporto y otras.

Las restricciones no se aplican a los inmuebles comerciales, que pueden comprarse en cualquier región de Portugal.

Tras obtener un permiso de residencia, no hay restricciones para vivir en Portugal o trabajar por cuenta ajena en la UE. Pero para mantener el estatus de residente portugués, es obligatorio pasar al menos siete días al año en Portugal.

La circulación dentro de la zona Schengen con una tarjeta de permiso de residencia portuguesa es libre. Se permite permanecer sin visado en cualquier país de la región hasta 90 días en medio año. Viajes, ocio y reuniones con socios comerciales gratuitos: todo esto es posible gracias a la compra de una casa o apartamento en Portugal.

Si el comprador no desea pagar inmediatamente el importe total del contrato de compraventa de inmuebles, puede solicitar una hipoteca. Condiciones para obtener y pagar una hipoteca en Portugal:

• El tipo hipotecario medio es del 3,31 % anual.

• El pago inicial es del 30-50 % del valor del objeto.

• Los pagos mensuales no superan el 35 % del importe de los ingresos.

• Los plazos hipotecarios pueden ser de hasta 40 años.

Sin embargo, el objetivo de los programas de inversión es atraer dinero a la economía del país. Por lo tanto, al haber obtenido una hipoteca, no podrá participar en el programa de permiso de residencia portugués por inversión.

Las hipotecas son adecuadas para quienes desean comprar inmuebles, pero no tienen previsto participar en el programa de permiso de residencia portugués por inversión.

Las personas de 21 a 75 años pueden obtener una hipoteca. La suma del plazo del préstamo y la edad del prestatario no puede superar los 75 años.

Para solicitar una hipoteca en Portugal, se requieren los siguientes documentos:

• una fotocopia del pasaporte;

• un número de identificación fiscal individual;

• un extracto bancario del estado de la cuenta del prestatario;

• una declaración de ingresos del año;

• una información sobre el importe de los salarios de tres meses.

Tradicionalmente, la propiedad inmobiliaria en la capital, Lisboa, y en Oporto tiene una gran demanda. El alquiler aquí es alto, y hay mucha gente que quiere alquilar una casa, porque las ciudades son los centros de negocios de Portugal. La propiedad inmobiliaria en la costa también es popular en los complejos turísticos de élite de Cascais, Estoril, Carcavelos, donde las estrellas mundiales suelen visitar y comprar propiedades en Portugal.

Es rentable invertir en casas de lujo. En Portugal, las villas en la provincia sureña del Algarve, Albufeira, Vilamoura, Quinta do Lago, Vale do Lobo son las más valoradas. Hay muchas ofertas exclusivas de clase VIP. Si sus objetivos son una combinación de varios apartamentos y casas económicas, preste atención a Sagres, Lagos, Portimao.

Considere las ofertas en la isla de Madeira. Los precios aquí son más bajos debido a las menores tasas de impuestos sobre bienes inmuebles y al coste de la conclusión de una transacción de compraventa.

Abrir una cuenta en un banco portugués. Es necesario para comprar inmuebles y pagar el programa de permiso de residencia por inversiones. Cualquier banco local servirá.

Obtener un número de identificación fiscal individual. Tener un equivalente portugués del NIF también es obligatorio, ya que sin él es imposible realizar grandes transacciones en el país, como la compra de inmuebles. Obtener un número de identificación fiscal individual cuesta 10,2 €.

Elegir una propiedad. Recomendamos encargar la búsqueda y selección de propiedades a una agencia inmobiliaria. En Portugal, sus actividades están estrictamente controladas por el Estado, por lo que no hay motivos para no confiar en ellas.

Preparar la documentación. Confíe la transacción a un abogado profesional. Podrá completar la transacción incluso sin su presencia en Portugal, mediante un poder notarial.

Si decide estar presente durante la transacción, necesitará un intérprete, ya que toda la documentación está en portugués.

Celebración de un contrato preliminar. Una vez seleccionada la propiedad, usted celebra un contrato preliminar de compraventa con el vendedor en presencia de un notario.

El contrato fija el estado de la casa o apartamento. También especifica las condiciones de pago de la compra.

La fianza pagada en la fase del contrato preliminar, por regla general, es del 10-20 % del valor del objeto.

La fianza no es reembolsable solo si la transacción fracasa por su culpa. El incumplimiento de la transacción por parte del vendedor le obliga a devolverle el importe de la fianza con intereses.

Verificación de documentos y pago de impuestos. Tras la celebración del contrato preliminar, el abogado prepara los documentos necesarios. El proceso dura dos semanas.

El comprador del inmueble paga el impuesto de timbre y el impuesto de transmisiones patrimoniales. Los costes adicionales incluyen:

• 0,8 % del valor del objeto, que se especifica en el contrato de compraventa como impuesto de timbre.

• Del 0 al 8 % como impuesto sobre la transmisión de la propiedad inmobiliaria. Depende del coste y del tipo de objeto.

• 5 % como impuesto fijo al comprar terrenos.

• Del 3 al 5 % como pago por los servicios de una agencia inmobiliaria.

• 1 % como coste de los servicios de un abogado.

• 1 % por el trabajo de un notario.

Al mismo tiempo, los abogados pueden preparar los documentos para solicitar un permiso de residencia por inversión. La lista incluye:

1. Pasaportes de los solicitantes.

2. Visados de entrada temporales a Portugal.

3. Póliza de seguro médico.

4. Solicitud de verificación de antecedentes penales por parte del Servicio de Extranjeros y Fronteras de Portugal.

5. Certificado de antecedentes penales en el país de ciudadanía.

6. Certificado de no tener deudas con los servicios fiscales y aduaneros.

7. Contrato de compraventa de inmuebles.

8. Un certificado que confirme la transferencia de dinero en virtud de un contrato de compraventa de inmuebles.

9. Certificados de nacimiento de los hijos.

10. Certificado de matrimonio.

Si los documentos para un permiso de residencia se presentan inmediatamente después de la celebración de un contrato preliminar de compraventa de inmuebles, también se necesita un certificado de las autoridades de registro de derechos inmobiliarios.

Celebración del contrato principal. La firma del documento tiene lugar ante notario. Aquí también se paga el resto del valor del objeto. Con esto finaliza el proceso de compra.

El contrato de compraventa se presenta en el Registro de la Propiedad de Portugal, donde la titularidad del objeto se vuelve a registrar a nombre del nuevo propietario.

Después de eso, el comprador entra en plena propiedad de la vivienda y puede disponer de ella a su discreción.

Es una buena inversión comprar propiedades en Portugal: La compra de propiedades en Europa solo en un número limitado de países da derecho a obtener un permiso de residencia, y bajo un procedimiento simplificado.

Obtener un permiso de residencia en Portugal comprando una casa o un apartamento es una excelente opción para quienes desean convertirse en propietarios de un «aeródromo alternativo» en la UE y, si es necesario, trasladar a toda la familia allí.