ВНЖ в Греции за инвестиции от 250 000 €: гид по опции с реставрацией недвижимости

Покупка недвижимости — самый популярный вариант у инвесторов, которые получают греческий вид на жительство. Каждая десятая сделка с недвижимостью в Греции заключена с целью получить ВНЖ[1].

Три порога инвестиций в недвижимость

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость зависит от региона и категории объекта:

1. 800 000 € — для недвижимости в зонах повышенного спроса. Порог действует в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением от 3100 жителей. Объект должен быть площадью от 120 м².
2. 400 000 € — для недвижимости в остальных регионах Греции. Минимальная площадь — 120 м².
3. 250 000 € — для недвижимости под реставрацию или реконструкцию. Порог действует по всей стране без региональных ограничений. Требований к минимальной площади нет.

Инвестор покупает один объект. Объединить несколько небольших объектов для достижения минимальной суммы нельзя.

ВНЖ в Греции за инвестиции выдают не только основному заявителю, но и супругам, детям до 20 лет включительно, родителям.

Как менялись суммы инвестиций опции с недвижимостью

Греция дважды повышала минимальные вложения в недвижимость для получения ВНЖ. Изменения связаны с ростом цен на жилую недвижимость и жилищным кризисом в крупных городах.

До 31 июля 2023 года минимальные инвестиции составляли 250 000 € по всей стране. С 1 августа 2023 года правительство повысило порог до 500 000 € в 36 регионах с высоким спросом. В остальных регионах порог остался прежним — 250 000 €.

С 1 апреля 2024 года в Греции действует 3 порога для инвестиций в недвижимость, согласно закону № 5100/2024[2]. Порог в 250 000 € сохранился только для двух типов проектов: реставрации исторических зданий, внесенных в специальный реестр, и переделки коммерческой или промышленной недвижимости в жилую.

Ограничения для обладателей ВНЖ за инвестиции

Недвижимость, купленную для получения ВНЖ, запрещено сдавать в краткосрочную аренду по закону № 5100/2024. Запрет распространяется на аренду через платформы вроде Airbnb. За нарушение владельцу грозит штраф от 50 000 € и аннулирование вида на жительство.

Исключение — инвестор может заключить договор с лицензированным туристическим оператором, который будет законно сдавать недвижимость в краткосрочную аренду.

Долгосрочная аренда разрешена. По греческому законодательству минимальный срок договора составляет 3 года[3].

Дополнительное ограничение действует для объектов, которые инвестор переделал из коммерческих или промышленных в жилые — запрещено регистрировать в них юридический адрес компании.

Недвижимость в Греции — понятный и надежный инструмент долгосрочного инвестирования. За последние 5 лет недвижимость в Греции подорожала на 58,78% в номинальном выражении[4]. Такой актив помогает решить личные задачи инвестора и дает ему новые возможности.

1. Ликвидный актив

Рынок недвижимости в Греции показывает стабильный рост. Во втором квартале 2025 года новые апартаменты подорожали на 6,8%, жилые объекты старше 5 лет — на 7,6%[5].

Средняя стоимость апартаментов в Греции составляет 2580 € за м². Для сравнения, в Италии — 2980 €, во Франции — 3850 €.

Чтобы сохранять ВНЖ, необходимо владеть недвижимостью весь срок действия статуса. Продать объект можно после получения греческого гражданства.

2. Пассивный доход

Недвижимость, которую купили для ВНЖ, разрешено сдавать в долгосрочную аренду. Средняя доходность греческих объектов составляет 5% годовых[6]. В стране около 30% населения арендует жилую недвижимость[7].

Чтобы сдавать объект в краткосрочную аренду, инвестор может заключить договор с лицензированным туристическим оператором. Дом у моря может приносить от 80 до 480 € за сутки, в зависимости от площади и расположения.

3. Дистанционная покупка объекта

Чтобы купить апартаменты в Греции, необязательно приезжать в страну. Достаточно оформить доверенность на юриста, который будет действовать от лица инвестора в Греции.

Юрист получает налоговый номер для инвестора, подписывает договор купли-продажи и регистрирует право собственности в Земельном кадастре.

4. ВНЖ для всей семьи

Вместе с инвестором карты резидентов получают члены семьи. В заявку на ВНЖ разрешается добавить супругу или супруга, детей до 21 года и родителей.

ВНЖ в Греции за инвестиции выдают на 5 лет с правом продления, если актив сохраняется в собственности. Члены семьи имеют право легально жить в стране, учиться в государственных школах, пользоваться местной медициной и посещать страны Шенгенского соглашения без виз.

5. Перспектива гражданства Евросоюза

Через 7 лет постоянного проживания в Греции инвестор имеет право подать заявление на гражданство. В течение этого времени уезжать из страны можно не более чем на 6 месяцев подряд или на 3 года в сумме.

Претендентам на гражданство Греции необходимо сдать экзамены на знание греческого языка на уровне B1, истории, географии и системы государственного управления.

Инвесторы получают вид на жительство в Греции при покупке одного объекта или доли в проекте на сумму от 250 000 €. Если инвестор купил долю в праве собственности, его инвестиция должна составлять минимум 250 000 €, даже если рыночная стоимость всего объекта выше.

Под опцию подходят объекты под реставрацию, а также промышленные или коммерческие объекты для переделки в жилые. Для обеих категорий недвижимости нет требований к минимальной площади объекта.

Требования к объекту

Объекты под реставрацию. Инвестор покупает здание со статусом Diatiriteo — это объекты, которые государство признало ценными и разрешило восстанавливать. Статус присваивают органы охраны памятников архитектуры.

Инвестор подает заявление на ВНЖ сразу после покупки. Реставрацию разрешено завершить в течение 5 лет — до первого продления статуса. Если работы к этому моменту не закончены, вид на жительство не продлят.

Объекты под переделку в жилой фонд. Инвестор покупает нежилое помещение, например офис, магазин или склад, и переделывает его в жилое. Промышленный объект должен быть выведен из эксплуатации минимум 5 лет.

Перевод в жилой фонд нужно завершить до подачи заявления на ВНЖ. Без акта ввода в эксплуатацию жилой недвижимости заявление не примут.

Кто может получить ВНЖ

Чтобы получить вид на жительство в Греции, заявителю необходимо соответствовать требованиям:

• быть старше 18 лет;
• не иметь судимости;
• подтвердить легальные источники дохода;
• быть гражданином страны вне Евросоюза и Европейской экономической зоны.

Вместе с инвестором ВНЖ получают супруга или супруг в официально зарегистрированном браке. Партнеров в незарегистрированных отношениях добавляют в заявку, если они подписали соглашение о совместном проживании в Греции в присутствии греческого нотариуса.

В заявку на ВНЖ также включают детей в возрасте до 21 года, которые не состоят в браке и находятся под опекой инвестора. После достижения 21 года дети могут сохранять статус до 24 лет, если продолжают учиться в вузе и финансово зависят от инвестора.

Родителей инвестора включают в заявку без ограничений по возрасту, финансовая зависимость от инвестора необязательна.

Сроки получения

Весь путь к ВНЖ занимает от 4 месяцев. Для объектов под реставрацию подать заявление можно сразу после покупки. Для объектов под переделку в жилой фонд нужно сначала завершить перевод.

Греция выдает ВНЖ инвесторам сразу на 5 лет. Затем статус можно продлить на такой же срок при условии сохранения инвестиций.

Кроме суммы инвестиции, инвестор уплачивает налоги при покупке недвижимости и нотариальные сборы, а также несет ежегодные расходы на содержание объекта. Это влияет на итоговый бюджет и доходность инвестиций.

Расходы при покупке

При покупке недвижимости инвестор платит налог на переход права собственности — 3,09% от стоимости объекта. Расчет ведется от договорной или кадастровой цены, в зависимости от того, какая выше. Для объекта стоимостью 250 000 € налог составит 7725 €.

Услуги нотариуса стоят около 1,5% от суммы сделки. Для объекта за 250 000 € это 3750 €.

Внесение записи о праве собственности в Государственный кадастровый реестр обходится в 0,6—0,8% от стоимости. В сумму входят базовый сбор в размере 0,475% и НДС 24% от него. Для объекта за 250 000 € регистрация обойдется в 1500—2000 €.

Государственный сбор за подачу заявления на ВНЖ составляет 2000 € за инвестора и 150 € за каждого совершеннолетнего члена семьи. Медицинская страховка в Греции стоит от 300 € за человека.

В сумме дополнительные расходы при покупке объекта за 250 000 € составят 15 000—16 000 €, или около 6% от цены недвижимости.

Ежегодные расходы на содержание

Владелец недвижимости в Греции ежегодно уплачивает единый налог на владение. Налог взимают вне зависимости от того, живет ли собственник в объекте, сдает его или оставляет пустым.

Сумма налога рассчитывается с учетом площади, года постройки, местоположения и типа недвижимости. Учитываются также дополнительные элементы — парковочное место или двор. Ставка варьируется от 2 до 16,20 € за м² в год[8].

Если общая стоимость объектов недвижимости в Греции более 500 000 €, уплачивают дополнительный налог — от 5 до 20% от суммы превышения.

Опция с покупкой недвижимости за 250 000 € для получения ВНЖ имеет ряд особенностей. Инвестору необходимо учитывать ограничения по типу объектов, срокам реставрации, использованию недвижимости и требованиям к аренде.

Ограниченный выбор объектов

Объектов, которые подходят для опции за 250 000 €, на рынке недвижимости Греции мало. И они находятся на разных стадиях реконструкции.

Из-за сложности получения разрешений и согласований на рынке работают всего несколько специализированных застройщиков. Поиск подходящего объекта занимает от нескольких месяцев из-за высокой конкуренции.

Обязательства по реставрации

Если инвестор покупает охраняемое здание, необходимо завершить реставрацию до первого продления ВНЖ через 5 лет. Без этого статус не продлят.

Реставрация обходится на 30—100% дороже обычного ремонта. Требуются аутентичные материалы и сертифицированные специалисты из списка Министерства культуры. Любое изменение фасада или планировки согласовывают с Министерством культуры — процесс может занимать годы.

Ограничения в использовании

Объекты после реставрации или реконструкции можно использовать только в качестве жилой недвижимости. Запрещено использовать их как офис, магазин или склад, а также регистрировать в них юридический адрес компании.

Объекты можно сдавать только в долгосрочную аренду сроком от 3 лет. Для краткосрочной, например через Airbnb, необходимо заключить договор с лицензированным туристическим оператором. При самостоятельной сдаче в краткосрочную аренду инвестору грозит штраф от 50 000 € и аннулирование ВНЖ.

Кроме покупки недвижимости, инвесторам доступны вложения в бизнес, ценные бумаги и банковские продукты. Опции подходят инвесторам, которые хотят диверсифицировать активы или ищут более гибкие условия.

Покупка долей в инвестфондах — от 350 000 €. Паевой инвестиционный фонд подходит для программы ВНЖ в Греции, если:

• инвестирует исключительно в акции, корпоративные облигации или гособлигации Греции;
• имеет активы на сумму не менее 10 000 000 €;
• лицензирован уполномоченным органом, который регулирует рынок ценных бумаг в стране регистрации.

Организация альтернативных инвестиций должна быть зарегистрирована в Греции или другом государстве Евросоюза и иметь лицензию уполномоченного органа. Также она обязана инвестировать исключительно в экономику Греции и располагать активами на сумму от 3 000 000 €.

Открытие срочного депозита — от 500 000 €. Инвестор открывает депозит в греческом банке на срок от 1 года с автоматическим продлением.

Покупка государственных облигаций — от 500 000 €. На момент покупки срок до погашения облигаций должен составлять не менее 3 лет.

Инвестиции в основной капитал греческих компаний — от 500 000 €. Для вида на жительство подходит покупка акций компаний, которые зарегистрированы или имеют головной офис в Греции. Это могут быть компании, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость страны, или венчурные фонды.

Покупка акций компаний и гособлигаций — от 800 000 €. Инвестор собирает портфель ценных бумаг, которые торгуются на бирже.

Чтобы получить вид на жительство, инвесторам не нужно сдавать экзамены на знание греческого языка или истории страны. ВНЖ выдается сразу на 5 лет с правом продления.

1. Инвесторы получают ВНЖ в Греции при покупке недвижимости стоимостью от 250 000 €. Эта опция действует для зданий под реставрацию со статусом Diatiriteo и промышленных или коммерческих объектов для переделки в жилые.
2. Для реставрации охраняемых зданий инвестор подает заявление на ВНЖ сразу после покупки и завершает работы в течение 5 лет — до первого продления статуса. Перевод объектов в жилой фонд нужно завершить до подачи заявления на ВНЖ.
3. Опция с покупкой недвижимости от 250 000 € действует по всей Греции без региональных ограничений и требований к минимальной площади объекта.
4. Дополнительные расходы на налоги, нотариальные услуги и госпошлины составят около 15 000—16 000 €. Ежегодный налог на владение зависит от площади и расположения объекта и составляет от 0,01 до 13 € за м².
5. Недвижимость можно сдавать только в долгосрочную аренду сроком от 3 лет. Для краткосрочной нужна туристическая лицензия. Нарушение влечет штраф от 50 000 € и аннулирование ВНЖ.
6. Вид на жительство выдают на 5 лет с возможностью продления при сохранении инвестиций. Через 7 лет постоянного проживания в Греции инвестор вправе претендовать на гражданство.

1. Источник: SchengenVisaInfo публикует статистику о сделках с недвижимостью для получения ВНЖ в Греции
2. Источник: Министерство миграции и убежища Греции публикует текст Закона № 5100/2024
3. Источник: Законодательный портал Kodiko.gr публикует законы Греции, включая Закон № 1703/1987 о минимальном сроке договора аренды
4. Источник: Global Property Guide ежегодно анализирует изменение цен на недвижимость в Греции на основе официальных данных
5. Источник: Банк Греции публикует квартальную статистику по ценам на жилую недвижимость в стране
6. Источник: Global Property Guide анализирует доходность от аренды недвижимости в Греции на основе актуальных рыночных данных
7. Источник: Trading Economics публикует статистику владения недвижимостью в Греции на основе данных Eurostat
8. Источник: PwC публикует официальную информацию о налогообложении в Греции