Как устроен рынок недвижимости в Испании
Растет разрыв между спросом и предложением. По оценкам аналитиков CaixaBank Research, в 2023 году будет построено 145 000 новых домов. Этого недостаточно, чтобы удовлетворить потребности покупателей. Спрос на новостройки в стране растет, как и цены на них.
Испанцы исторически предпочитают вторичные объекты, но после локдауна этот тренд начал меняться: жители страны стремятся улучшить свои жилищные условия. По данным Евростата, количество продаж новых домов в 2022 году выросло на 2,6% по сравнению с 2021 годом.
В 2022 году количество недвижимости, приобретенной нерезидентами, выросло на 20%. По данным Idealista, они приобрели 63 050 объектов, что составляет 8,8% от всех сделок с жилой недвижимостью в Испании.
Покупка недвижимости в стране дает возможность иностранцам получить «золотую визу» — ВНЖ в Испании за инвестиции.
Чаще всего иностранцы выбирают объекты у моря. В четвертом квартале 2022 года активно покупали недвижимость в Аликанте и Малаге, на Балеарских островах. Популярностью пользовались Тенерифе, Жирон, Лас‑Пальмас, Мурсия, Альмерия, Кастельон, Таррагона.
Наименьший интерес иностранные покупатели проявили к недвижимости в Барселоне и Мадриде — 2% от всех проданных объектов. Также спад интереса зафиксирован на Ибице и Майорке.
Самые активные покупатели — британцы, немцы и французы. Испания привлекает комфортным климатом и возможностью выгодно сдавать апартаменты или дом в аренду.
Рентабельность испанской недвижимости в начале 2023 года оценил портал Idealista. Наилучшие показатели у коммерческих объектов: офисы приносят 13% годовых, помещения для торговли — 9,7%.
Доходность жилых объектов снизилась на 0,1%. Наибольшая рентабельность у недвижимости в провинциях:
- Лерида — 8,3%
- Хаэн и Мурсия — 7,8%
- Уэльва — 7,5%
Динамика цен на недвижимость в Испании
Цены на испанскую недвижимость растут на протяжении последних 7 лет: от 9 до 19% ежегодно. С 2015 стоимость жилой недвижимости увеличилась в 1,4 раза.
В течение 2022 года цены выросли на 5% по данным Министерства транспорта и на 7,4% по данным Национального статистического института. Тенденция сохраняется и в 2023 году.
Как вырос индекс цен на жилую недвижимость в Испании и Евросоюзе
Сколько стоит жилая недвижимость в разных регионах Испании
Стоимость квадратного метра при покупке жилой недвижимости в Испании составляет в среднем от 1980 до 3130 €. Средние цены на аренду апартаментов с тремя спальнями колеблются в диапазоне от 900 до 1220 €.
Резиденты чаще живут в квартирах, чем в домах. Большинство испанцев владеют недвижимостью, треть — арендует. Чаще всего покупают объекты в Мадриде, Барселоне, Валенсии и Севилье.
Испанская недвижимость не самая дорогая в Европе. Для сравнения, в соседней Италии квадратный метр недвижимости в отдаленном районе в среднем обойдется в 2200 €, а в центре города — в 3592 €.
Средние цены на недвижимость в Испании по регионам
| Регион | Покупка недвижимости, цена за 1 м² | Аренда, апартаменты с тремя спальнями |
| Барселона | 3160—5075 € | 1300—1775 € |
| Бильбао | 2800—3500 € | 1400—1170 € |
| Мадрид | 2730—4280 € | 1210—1670 € |
| Канарские острова | 2000—4000 € | 1380—2000 € |
| Мурсия | 1920—2010 € | 700—950 € |
| Валенсия | 1295—2385 € | 890—1355 € |
| Лерида | 1200—1735 € | 630—900 € |
| Аликанте | 1060—2235 € | 845—1025 € |
| Уэльва | 730—1200 € | 525—650 € |
Как купить квартиру или дом в Испании
Удаленная сделка по покупке недвижимости в Испании невозможна, если покупатель действует самостоятельно. Сам объект можно выбрать и забронировать в онлайне, но оформить сделку получится только лично в стране.
Можно оформить доверенность на имя юриста в Испании, который приобретет апартаменты или виллу от лица клиента.
Оформление покупки обычно занимает от семи недель, но может затянуться на несколько месяцев в зависимости от сложности сделки и скорости проверки объекта.
Покупатель находит подходящий объект в онлайне или лично, если хочет приехать в Испанию или уже находится в стране.
Для покупки недвижимости в Испании иностранцу потребуются следующие документы:
- паспорт,
- ИНН в Испании,
- справка об открытии счета в местном банке.
Когда стороны договорились об условиях, подписывают предварительный договор, чтобы зафиксировать их. Покупатель вносит задаток — 10% от стоимости недвижимости.
Иностранец открывает расчетный счет и получает идентификационный номер налогоплательщика NIE (Número de Identidad de Extranjero).
Для получения NIE иностранец подает заявку в испанскую полицию. При необходимости юрист может сделать это за него или сопровождать клиента на встрече.
Основные документы включают заявление, заполненную анкету и паспорт. Также потребуется документ, который подтверждает цель получения NIE: например, предварительный договор купли-продажи.
Процедура и перечень документов для NIE может немного различаться в разных регионах Испании, поэтому в любом случае стоит воспользоваться помощью юриста.
Юрист проверяет право собственности продавца, отсутствие коммунальных задолженностей или ограничений на продажу. Например, не заложен ли объект.
Стороны согласовывают окончательные условия сделки.
При подписании покупателю остается оплатить оставшуюся часть.
Покупатель уплачивает гербовый сбор 1,5% и получает выписку из реестра собственности, Registro de Propiedad. Регистрация права собственности обойдется в 700 €.
Как взять ипотеку при покупке недвижимости в Испании
Испанская ипотека — одна из самых доступных в Европе. По данным Европейской ипотечной федерации, средняя процентная ставка в местных банках в третьем квартале 2022 года составила 2,02%.
Документы для получения ипотеки:
- копия паспорта;
- справка о доходах или выписка со счетов;
- информация о текущих кредитах.
Ипотека в Испании доступна как местным жителям, так и иностранцам. У заявителей могут запросить дополнительные документы, например подтверждение дохода, трудовой договор и налоговые декларации.
Первоначальный взнос для нерезидентов как правило составляет 25—40% от стоимости недвижимости. Это больше, чем для резидентов, которые вносят от 20 до 30%. Многие банки одобрят кредит только иностранцам с видом на жительство.
Ипотечный калькулятор на сайте банков помогает заявителю заранее рассчитать свой кредитный потенциал. Например, такой инструмент есть у банка BBVA.
Примеры жилой недвижимости для покупки в Испании
Налоги на недвижимость в Испании
Налоги при покупке. В 2023 году НДС для объектов в новостройках составляет 10% от стоимости объекта.
При покупке вторичной недвижимости уплачивают около 7% от кадастровой стоимости. При покупке коммерческого объекта налог составит до 25%. Налоги рассчитываются по прогрессивной шкале и зависят от стоимости объекта.
Покупатель также уплачивает гербовый сбор — 1,5%.
Налоги на содержание. Ежегодный муниципальный налог составляет от 0,4 до 1,1% от кадастровой стоимости недвижимости. Его ставка зависит от региона и одинакова для резидентов и нерезидентов.
Налог на доход ежегодно уплачивают те, кто сдает недвижимость в аренду. Ставка для нерезидентов составляет 19% от чистого дохода.
Доход рассчитывается как разница между полученной арендной платой и расходами: коммунальными услугами, обслуживанием недвижимости и налогами на недвижимость.
Налог на солидарность вступил в силу для состоятельных лиц, чьи активы, включая недвижимость, оцениваются свыше 3 млн евро. Налог уплачивают резиденты и нерезиденты.
Налог будет действовать до конца 2024 года и рассчитываться по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости активов:
- от 3 до 5 млн евро —1,7%;
- от 5 до 10 млн евро — 2,1%;
- от 10 млн евро — 3,5%.
Резидентам Испании не нужно уплачивать налог на первые 700 000 € имущества, а также на первые 300 000 € от стоимости жилой недвижимости, если это их основное место жительства.
Дополнительные расходы при покупке и владении недвижимостью в Испании
Нотариальное сопровождение. Гонорары нотариуса обычно регулируются государством, поэтому те взимают одинаковую плату за услуги. Обычно плата составляет от 600 до 1000 € в зависимости от стоимости недвижимости.
Содержание недвижимости в Испании включает платежи за газ, электричество, воду, интернет. Климат в стране теплый, поэтому расходы на отопление минимальны, газ в быту используется нечасто.
Средний месячный счет от ЖКХ для квартиры 85 м² составляет 130 €, по данным Numbeo.
Тарифный план мобильного телефона — 20 €, интернет — 34 €.
6 причин купить недвижимость в Испании
1. Возможность получить вид на жительство. Чтобы принять участие в инвестиционной программе и получить ВНЖ, иностранец покупает жилой или коммерческий объект на сумму от 500 000 €.
Присоединиться к основному заявителю могут дети, супруг или супруга инвестора и их родители.
Через 10 лет жизни в стране с видом на жительство можно стать гражданином Испании.
2. Выгодная инвестиция. Покупка недвижимости в Испании на побережье Средиземного моря — выгодное и вложение.
В течение 2022 года доход от инвестиций, особенно в недвижимость, демонстрировал постоянный рост. Это доходный актив, который увеличивает свою стоимость на 9—19% ежегодно.
3. Доступная ипотека. Купить недвижимость в ипотеку могут не только резиденты, но и иностранцы. При этом ставка по кредиту в Испании составляет в среднем 2%.
4. Комфортный климат. Космополитов привлекает в Испании средиземноморский климат, курортный сезон с марта по октябрь и расслабленный ритм жизни.
В большинстве районов страны более 300 солнечных дней в году, средняя температура составляет +19…22 °C, разница температур в летнее и зимнее время незначительна.
5. Возможность открыть бизнес в стабильной стране Евросоюза. С 2017 года иностранец может вести бизнес в Испании, зарегистрироваться в качестве ИП, нанимать работников в штат или работать на фрилансе.
6. Историческое наследие и природные достопримечательности. Испания — вторая страна в Европе по количеству объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. К ним относятся дворцово-парковый ансамбль Аранхуэс и национальный парк дикой природы Тейде на острове Тенерифе.
3 минуса покупки недвижимости в Испании
1. Нехватка новых объектов. Недвижимость в стране строится медленно, поэтому на рынке в основном предлагают вторичные объекты, которые часто требуют реконструкции.
2. Налог на пустующую недвижимость утвердили в Испании в 2023 году. Его будут начислять с 1 января 2024 года на объекты, которые пустуют больше 12 месяцев без веских на то оснований. Веским основанием считается, например, если собственник не мог приехать в страну
Ставка налога прогрессивная: от 3,8 до 11,3 € за квадратный метр объекта в зависимости от его площади.
3. Ограничения для иностранцев. Нерезиденты зачастую приобретают недвижимость, которая недоступна для подавляющего большинства испанцев, стимулируют общий рост цен в стране.
Правительство Испании рассматривает законопроект, который запретит иностранцам вкладывать в испанскую недвижимость по программе золотой визы или увеличит минимальные инвестиции для этой опции в два раза, потому что программа приводит к спекуляциям с недвижимостью.
Как инвестор получает ВНЖ при покупке недвижимости в Испании
Покупка недвижимости — одна из опций инвестиционной программы Испании. Ее участники получают ВНЖ в стране по ускоренной процедуре.
9 из 10 инвесторов выбирают покупку недвижимости. Она привлекает минимальным вложением по сравнением с другими вариантами: покупкой ценных бумаг и банковским депозитом.
Условия для заявителей. На ВНЖ может претендовать совершеннолетний иностранец без судимостей и со стабильным легальных доходом, источник которого находится за пределами Испании. В заявку можно включить супруга или супругу, детей и родителей.
Требования к недвижимости. Инвесторы получают ВНЖ в Испании, если покупают недвижимость от 500 000 €.
Для участия можно купить один или несколько объектов: это может быть жилая недвижимость или коммерческая, например ресторан или магазин. Подойдет недвижимость в ипотеку, если минимальный взнос составил 500 000 €.
При покупке коммерческой недвижимости важно подтвердить адрес проживания в стране. Для этого иностранец покупает или арендует дом или апартаменты.
Недвижимость можно сдавать в аренду и получать доход. В среднем это 5% годовых.
Примеры коммерческой недвижимости для покупки в Испании
Главное о покупке недвижимости в Испании
- Интерес иностранцев к недвижимости в Испании стабильно растет. В 2022 количество объектов, купленных нерезидентами, выросло на 20%.
- При покупке жилого или коммерческого объекта в стране можно претендовать на ВНЖ, а через 10 лет получить паспорт страны.
- Объект для участия в инвестиционной программе можно купить в ипотеку. При этом первоначальный сбор должен составлять не менее 500 000 €.
- Недвижимость в Барселоне и Мадриде популярна у местных жителей, а иностранцы покупают его реже всего.
- Ипотечная ставка в Испании — одна из самых выгодных в Европе. При этом для резидентов и нерезидентов могут действовать разные условия получения кредита.
Часто задаваемые вопросы
Выбор места зависит от целей. Например, в 2022 году иностранцы чаще всего приобретали объекты у моря в регионах:
- Аликанте,
- Балеарские острова,
- Малага.
Коммерческую недвижимость выгодно покупать в Барселоне или Мадриде, центре притяжения туристов.
Собственник недвижимости в Испании может получить мультивизу и проводить время в ней до 90 дней в полугодие.
Если купить объект от 500 000 €, можно принять участие в инвестиционной программе ВНЖ. В этом случае иностранец сможет приезжать в страну в любое время.
НДС для объектов в новостройках составляет 10% от стоимости объекта.
При покупке вторичной недвижимости уплачивают около 7% от кадастровой стоимости. При покупке коммерческого объекта налог составит до 25%.
Покупатель также уплачивает госпошлину или гербовый сбор, нотариальный сбор — 600 €, регистрационный сбор — 400 €.
Самое доступные квартиры и дома в Испании расположены в Аликанте, Мурсии, Уэльве.
К примеру, аренда, апартаментов с тремя спальнями в Аликанте на месяц обойдется в сумму от 845 до 1025 €. Квадратный метр недвижимости стоит 1060—2235 €, в зависимости от удаленности от центра.
Получить гражданство при покупке недвижимости не получится. При покупке жилого или коммерческого объекта можно претендовать на ВНЖ, а через 10 лет получить паспорт Испании.
Да, иностранец может купить квартиру в Испании. При вложении от 500 000 € можно принять участие в инвестиционной программе и получить ВНЖ.
Процесс покупки недвижимости в Испании занимает от шести недель до трех месяцев, но может немного затянуться.
Нотариальное сопровождение сделки стоит от 600 до 1000 €, регистрация права собственности обойдется в 700 €.
