Связаться с нами
Недвижимость

Недвижимость в Испании: сравниваем цены и доходность в регионах страны

В 2022 году спрос на испанскую недвижимость значительно вырос среди иностранных покупателей. Они купили более 90 000 домов, что превышает допандемийный уровень и составляет 13,7% от всех продаж за год.

Расскажем, какую недвижимость чаще всего приобретают в стране, доступна ли иностранцам ипотека и какие расходы важно учитывать покупателю.

Покупка недвижимости в Испании

Как устроен рынок недвижимости в Испании

Растет разрыв между спросом и предложением. По оценкам аналитиков CaixaBank Research, в 2023 году будет построено 145 000 новых домов. Этого недостаточно, чтобы удовлетворить потребности покупателей. Спрос на новостройки в стране растет, как и цены на них.

Испанцы исторически предпочитают вторичные объекты, но после локдауна этот тренд начал меняться: жители страны стремятся улучшить свои жилищные условия. По данным Евростата, количество продаж новых домов в 2022 году выросло на 2,6% по сравнению с 2021 годом.

В 2022 году количество недвижимости, приобретенной нерезидентами, выросло на 20%. По данным Idealista, они приобрели 63 050 объектов, что составляет 8,8% от всех сделок с жилой недвижимостью в Испании. 

Покупка недвижимости в стране дает возможность иностранцам получить «золотую визу» — ВНЖ в Испании за инвестиции.

Чаще всего иностранцы выбирают объекты у моря. В четвертом квартале 2022 года активно покупали недвижимость в Аликанте и Малаге, на Балеарских островах. Популярностью пользовались Тенерифе, Жирон, Лас‑Пальмас, Мурсия, Альмерия, Кастельон, Таррагона.

Наименьший интерес иностранные покупатели проявили к недвижимости в Барселоне и Мадриде — 2% от всех проданных объектов. Также спад интереса зафиксирован на Ибице и Майорке.

Самые активные покупатели — британцы, немцы и французы. Испания привлекает комфортным климатом и возможностью выгодно сдавать апартаменты или дом в аренду.

Рентабельность испанской недвижимости в начале 2023 года оценил портал Idealista. Наилучшие показатели у коммерческих объектов: офисы приносят 13% годовых, помещения для торговли — 9,7%.

Доходность жилых объектов снизилась на 0,1%. Наибольшая рентабельность у недвижимости в провинциях: 

  • Лерида — 8,3%
  • Хаэн и Мурсия — 7,8%
  • Уэльва — 7,5%

Динамика цен на недвижимость в Испании

Цены на испанскую недвижимость растут на протяжении последних 7 лет: от 9 до 19% ежегодно. С 2015 стоимость жилой недвижимости увеличилась в 1,4 раза.

В течение 2022 года цены выросли на 5% по данным Министерства транспорта и на 7,4% по данным Национального статистического института. Тенденция сохраняется и в 2023 году.

Как вырос индекс цен на жилую недвижимость в Испании и Евросоюзе

Цены на недвижимость в Испании
График демонстрирует прирост в стоимости относительно цен на 2017 год по данным Евростата

Сколько стоит жилая недвижимость в разных регионах Испании

Стоимость квадратного метра при покупке жилой недвижимости в Испании составляет в среднем от 1980 до 3130 €. Средние цены на аренду апартаментов с тремя спальнями колеблются в диапазоне от 900 до 1220 €.

Резиденты чаще живут в квартирах, чем в домах. Большинство испанцев владеют недвижимостью, треть — арендует. Чаще всего покупают объекты в Мадриде, Барселоне, Валенсии и Севилье.

Испанская недвижимость не самая дорогая в Европе. Для сравнения, в соседней Италии квадратный метр недвижимости в отдаленном районе в среднем обойдется в 2200 €, а в центре города — в 3592 €.

Средние цены на недвижимость в Испании по регионам 

Регион Покупка недвижимости, цена за 1 м² Аренда, апартаменты с тремя спальнями 
Барселона3160—5075 €1300—1775 €
Бильбао 2800—3500 €1400—1170 €
Мадрид2730—4280 €1210—1670 €
Канарские острова2000—4000 €1380—2000 €
Мурсия1920—2010 €700—950 €
Валенсия1295—2385 €890—1355 €
Лерида1200—1735 €630—900 €
Аликанте1060—2235 €845—1025 €
Уэльва730—1200 €525—650 €
Источник: Numbeo

Как купить квартиру или дом в Испании

Удаленная сделка по покупке недвижимости в Испании невозможна, если покупатель действует самостоятельно. Сам объект можно выбрать и забронировать в онлайне, но оформить сделку получится только лично в стране.

Можно оформить доверенность на имя юриста в Испании, который приобретет апартаменты или виллу от лица клиента.

Оформление покупки обычно занимает от семи недель, но может затянуться на несколько месяцев в зависимости от сложности сделки и скорости проверки объекта.

PT8M
1—2 недели
Выбор объекта
Выбор объекта

Покупатель находит подходящий объект в онлайне или лично, если хочет приехать в Испанию или уже находится в стране.

Для покупки недвижимости в Испании иностранцу потребуются следующие документы:

  • паспорт,
  • ИНН в Испании,
  • справка об открытии счета в местном банке.
1 день
Резервирование и подписание предварительного договора
Резервирование и подписание предварительного договора

Когда стороны договорились об условиях, подписывают предварительный договор, чтобы зафиксировать их. Покупатель вносит задаток — 10% от стоимости недвижимости.

3 недели
Получение ИНН и открытие счета в банке
Получение ИНН и открытие счета в банке

Иностранец открывает расчетный счет и получает идентификационный номер налогоплательщика NIE (Número de Identidad de Extranjero).

Для получения NIE иностранец подает заявку в испанскую полицию. При необходимости юрист может сделать это за него или сопровождать клиента на встрече.

Основные документы включают заявление, заполненную анкету и паспорт. Также потребуется документ, который подтверждает цель получения NIE: например, предварительный договор купли-продажи. 

Процедура и перечень документов для NIE может немного различаться в разных регионах Испании, поэтому в любом случае стоит воспользоваться помощью юриста.

1 неделя
Подготовка документов и проверка объекта
Подготовка документов и проверка объекта

Юрист проверяет право собственности продавца, отсутствие коммунальных задолженностей или ограничений на продажу. Например, не заложен ли объект.

от 1 дня
Составление договора
Составление договора

Стороны согласовывают окончательные условия сделки.

от 1 дня
Заключение договора купли-продажи
Заключение договора купли-продажи

При подписании покупателю остается оплатить оставшуюся часть.

1—2 недели
Регистрация владельца
Регистрация владельца

Покупатель уплачивает гербовый сбор 1,5% и получает выписку из реестра собственности, Registro de Propiedad. Регистрация права собственности обойдется в 700 €.

Как взять ипотеку при покупке недвижимости в Испании

Испанская ипотека — одна из самых доступных в Европе. По данным Европейской ипотечной федерации, средняя процентная ставка в местных банках в третьем квартале 2022 года составила 2,02%.

Документы для получения ипотеки: 

  • копия паспорта;
  • справка о доходах или выписка со счетов;
  • информация о текущих кредитах.

Ипотека в Испании доступна как местным жителям, так и иностранцам. У заявителей могут запросить дополнительные документы, например подтверждение дохода, трудовой договор и налоговые декларации. 

Первоначальный взнос для нерезидентов как правило составляет 25—40% от стоимости недвижимости. Это больше, чем для резидентов, которые вносят от 20 до 30%. Многие банки одобрят кредит только иностранцам с видом на жительство.

Ипотечный калькулятор на сайте банков помогает заявителю заранее рассчитать свой кредитный потенциал. Например, такой инструмент есть у банка BBVA.

Примеры жилой недвижимости для покупки в Испании

Налоги на недвижимость в Испании

Налоги при покупке. В 2023 году НДС для объектов в новостройках составляет 10% от стоимости объекта. 

При покупке вторичной недвижимости уплачивают около 7% от кадастровой стоимости. При покупке коммерческого объекта налог составит до 25%. Налоги рассчитываются по прогрессивной шкале и зависят от стоимости объекта.

Покупатель также уплачивает гербовый сбор — 1,5%.

Налоги на содержание. Ежегодный муниципальный налог составляет от 0,4 до 1,1% от кадастровой стоимости недвижимости. Его ставка зависит от региона и одинакова для резидентов и нерезидентов.

Налог на доход ежегодно уплачивают те, кто сдает недвижимость в аренду. Ставка для нерезидентов составляет 19% от чистого дохода. 

Доход рассчитывается как разница между полученной арендной платой и расходами: коммунальными услугами, обслуживанием недвижимости и налогами на недвижимость.

Налог на солидарность вступил в силу для состоятельных лиц, чьи активы, включая недвижимость, оцениваются свыше 3 млн евро. Налог уплачивают резиденты и нерезиденты.

Налог будет действовать до конца 2024 года и рассчитываться по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости активов:

  • от 3 до 5 млн евро —1,7%;
  • от 5 до 10 млн евро — 2,1%;
  • от 10 млн евро — 3,5%.

Резидентам Испании не нужно уплачивать налог на первые 700 000 € имущества, а также на первые 300 000 € от стоимости жилой недвижимости, если это их основное место жительства.

Дополнительные расходы при покупке и владении недвижимостью в Испании

Нотариальное сопровождение. Гонорары нотариуса обычно регулируются государством, поэтому те взимают одинаковую плату за услуги. Обычно плата составляет от 600 до 1000 € в зависимости от стоимости недвижимости.

Содержание недвижимости в Испании включает платежи за газ, электричество, воду, интернет. Климат в стране теплый, поэтому расходы на отопление минимальны, газ в быту используется нечасто.

Средний месячный счет от ЖКХ для квартиры 85 м² составляет 130 €, по данным Numbeo.

Тарифный план мобильного телефона — 20 €, интернет — 34 €.

6 причин купить недвижимость в Испании

1. Возможность получить вид на жительство. Чтобы принять участие в инвестиционной программе и получить ВНЖ, иностранец покупает жилой или коммерческий объект на сумму от 500 000 €.

Присоединиться к основному заявителю могут дети, супруг или супруга инвестора и их родители.

Через 10 лет жизни в стране с видом на жительство можно стать гражданином Испании.

2. Выгодная инвестиция. Покупка недвижимости в Испании на побережье Средиземного моря — выгодное и вложение.

В течение 2022 года доход от инвестиций, особенно в недвижимость, демонстрировал постоянный рост. Это доходный актив, который увеличивает свою стоимость на 9—19% ежегодно.

3. Доступная ипотека. Купить недвижимость в ипотеку могут не только резиденты, но и иностранцы. При этом ставка по кредиту в Испании составляет в среднем 2%.

4. Комфортный климат. Космополитов привлекает в Испании средиземноморский климат, курортный сезон с марта по октябрь и расслабленный ритм жизни.

В большинстве районов страны более 300 солнечных дней в году, средняя температура составляет +19…22 °C, разница температур в летнее и зимнее время незначительна. 

5. Возможность открыть бизнес в стабильной стране Евросоюза. С 2017 года иностранец может вести бизнес в Испании, зарегистрироваться в качестве ИП, нанимать работников в штат или работать на фрилансе.

6. Историческое наследие и природные достопримечательности. Испания — вторая страна в Европе по количеству объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. К ним относятся дворцово-парковый ансамбль Аранхуэс и национальный парк дикой природы Тейде на острове Тенерифе.

Недвижимость в Испании на побережье: Бенидорм, Аликанте
Провинция Аликанте — одна из самых востребованных для покупки недвижимости. Например, покупка апартаментов с видом на море в Бенидорме принесет 4—5% годовых при сдаче в аренду

3 минуса покупки недвижимости в Испании

1. Нехватка новых объектов. Недвижимость в стране строится медленно, поэтому на рынке в основном предлагают вторичные объекты, которые часто требуют реконструкции. 

2. Налог на пустующую недвижимость утвердили в Испании в 2023 году. Его будут начислять с 1 января 2024 года на объекты, которые пустуют больше 12 месяцев без веских на то оснований. Веским основанием считается, например, если собственник не мог приехать в страну из-за закрытия границ или продолжительной болезни.

Ставка налога прогрессивная: от 3,8 до 11,3 € за квадратный метр объекта в зависимости от его площади.

3. Ограничения для иностранцев. Нерезиденты зачастую приобретают недвижимость, которая недоступна для подавляющего большинства испанцев, стимулируют общий рост цен в стране.

Правительство Испании рассматривает законопроект, который запретит иностранцам вкладывать в испанскую недвижимость по программе золотой визы или увеличит минимальные инвестиции для этой опции в два раза, потому что программа приводит к спекуляциям с недвижимостью.

Как инвестор получает ВНЖ при покупке недвижимости в Испании

Покупка недвижимости — одна из опций инвестиционной программы Испании. Ее участники получают ВНЖ в стране по ускоренной процедуре. 

9 из 10 инвесторов выбирают покупку недвижимости. Она привлекает минимальным вложением по сравнением с другими вариантами: покупкой ценных бумаг и банковским депозитом.

Условия для заявителей. На ВНЖ может претендовать совершеннолетний иностранец без судимостей и со стабильным легальных доходом, источник которого находится за пределами Испании. В заявку можно включить супруга или супругу, детей и родителей.

Требования к недвижимости. Инвесторы получают ВНЖ в Испании, если покупают недвижимость от 500 000 €.

Для участия можно купить один или несколько объектов: это может быть жилая недвижимость или коммерческая, например ресторан или магазин. Подойдет недвижимость в ипотеку, если минимальный взнос составил 500 000 €.

При покупке коммерческой недвижимости важно подтвердить адрес проживания в стране. Для этого иностранец покупает или арендует дом или апартаменты.

Недвижимость можно сдавать в аренду и получать доход. В среднем это 5% годовых.

Примеры коммерческой недвижимости для покупки в Испании

Главное о покупке недвижимости в Испании

  1. Интерес иностранцев к недвижимости в Испании стабильно растет. В 2022 количество объектов, купленных нерезидентами, выросло на 20%.
  2. При покупке жилого или коммерческого объекта в стране можно претендовать на ВНЖ, а через 10 лет получить паспорт страны.
  3. Объект для участия в инвестиционной программе можно купить в ипотеку. При этом первоначальный сбор должен составлять не менее 500 000 €.
  4. Недвижимость в Барселоне и Мадриде популярна у местных жителей, а иностранцы покупают его реже всего.
  5. Ипотечная ставка в Испании — одна из самых выгодных в Европе. При этом для резидентов и нерезидентов могут действовать разные условия получения кредита.

Часто задаваемые вопросы

В каком городе лучше купить квартиру в Испании?

Выбор места зависит от целей. Например, в 2022 году иностранцы чаще всего приобретали объекты у моря в регионах: 

  • Аликанте,
  • Балеарские острова,
  • Малага.

Коммерческую недвижимость выгодно покупать в Барселоне или Мадриде, центре притяжения туристов.

Сколько можно находиться в Испании, если есть недвижимость?

Собственник недвижимости в Испании может получить мультивизу и проводить время в ней до 90 дней в полугодие.

Если купить объект от 500 000 €, можно принять участие в инвестиционной программе ВНЖ. В этом случае иностранец сможет приезжать в страну в любое время.

Какие налоги нужно платить при покупке недвижимости в Испании?

НДС для объектов в новостройках составляет 10% от стоимости объекта. 

При покупке вторичной недвижимости уплачивают около 7% от кадастровой стоимости. При покупке коммерческого объекта налог составит до 25%.

Покупатель также уплачивает госпошлину или гербовый сбор, нотариальный сбор — 600 €, регистрационный сбор — 400 €.

Где самые дешевые квартиры в Испании?

Самое доступные квартиры и дома в Испании расположены в Аликанте, Мурсии, Уэльве.

К примеру, аренда, апартаментов с тремя спальнями в Аликанте на месяц обойдется в сумму от 845 до 1025 €. Квадратный метр недвижимости стоит 1060—2235 €, в зависимости от удаленности от центра.

Как получить гражданство в Испании при покупке недвижимости?

Получить гражданство при покупке недвижимости не получится. При покупке жилого или коммерческого объекта можно претендовать на ВНЖ, а через 10 лет получить паспорт Испании.

Можно ли украинцу купить квартиру в Испании?

Да, иностранец может купить квартиру в Испании. При вложении от 500 000 € можно принять участие в инвестиционной программе и получить ВНЖ.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Испании?

Процесс покупки недвижимости в Испании занимает от шести недель до трех месяцев, но может немного затянуться.

Сколько стоит оформление квартиры в Испании?

Нотариальное сопровождение сделки стоит от 600 до 1000 €, регистрация права собственности обойдется в 700 €.

Подтвердите подписку и вскоре получите первое письмо
Подпишитесь на рассылку, чтобы выгоднее получить второй паспорт или ВНЖ
Экспертные материалы от юристов, главные новости и примеры из практики
Подпишитесь на рассылку с экспертными материалами о ВНЖ и гражданстве за инвестиции
Недвижимость в Испании: сравниваем цены и доходность в регионах страны