Преимущества покупки недвижимости в Венгрии
Цены на жилье в Венгрии — одни из самых низких в Евросоюзе. Стоимость апартаментов в Будапеште на 20% дешевле, чем в Любляне и Мадриде, и на 30% дешевле, чем в Лиссабоне.
При этом рынок недвижимости в Венгрии растет: цены на жилье поднялись в 2,5—3 раза с 2015 года. Средняя стоимость квартир в новостройках составила 2400 € за м² в 2022 году.
До 40% иностранцев покупают недвижимость в Будапеште в качестве инвестиционного актива согласно исследованиям Statista.
Иностранных покупателей привлекает сочетание невысокого уровня цен, стабильного рынка и возможности на несколько процентов снизить стоимость объекта за счет курсовой разницы. Венгрия не перешла на евро, когда вошла в Евросоюз, а курс валюты — венгерского форинта — меняется относительно евро и доллара.
Цены на аренду жилья выросли на 18% за 2022 год. Апартаменты в Будапеште, Дебрецене, Середе и Мишкольце средней площадью 55 м² пользуются наибольшим спросом у арендаторов.
Хотя стоимость аренды подорожала, ее доходность снизилась с 7 до 4,9% в 2022 году. Для владельцев недвижимости это означает, что срок окупаемости объекта вырос.
Возможность купить недвижимость в ипотеку есть у инвесторов с ВНЖ в одной из стран Евросоюза. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам на конец 2022 года составила около 8%.
Недвижимость в Венгрии дает право получить ВНЖ собственникам жилых объектов в Будапеште стоимостью от 155 000 €. Иностранцу также потребуется подтвердить наличие достаточного дохода или сбережений, чтобы жить в Венгрии. Минимальный баланс на счете должен составлять не менее 27 000 € на основного заявителя и по 16 000 € на каждого члена семьи в заявке.
ВНЖ в Венгрии также могут получить финансово независимые лица — иностранцы, которые получают доход за пределами Венгрии и не планируют работать в стране. В качестве дохода засчитывают доход от работы по найму в зарубежной компании, дивидендов или пенсии. Минимальный размер дохода основного заявителя должен составлять не менее 10 000 € на каждого члена семьи в заявке.
Состоятельным иностранцам необходимо иметь постоянный адрес регистрации в Венгрии. Для этого им необходимо арендовать недвижимость на длительный срок или купить недвижимость — в Будапеште или за его пределами.
Квартиры и дома в Венгрии: тенденции рынка
2400 € за м² в среднем стоит жилье на первичном рынке Венгрии в 2022 году. Это почти на 500 € дороже, чем годом ранее.
Самые дорогие новостройки — в Будапеште: покупка нового жилья в столице обойдется в среднем в 2900 € за м². В престижных и туристических районах города цены на апартаменты могут достигать 5500 € за м², к ним относятся районы I, II, V, XII.
В крупных городах Венгрии стоимость новой недвижимости составляет:
- 2310 € — в Дебрецене;
- 2300 € — Шиофоке;
- 1760 € — Секешфехерваре.
1100 € за м² в среднем стоит недвижимость на вторичном рынке Венгрии, а в Будапеште в два раза дороже — 2200 € за 1 м² по итогам 2022 года.
Веспрем и другие районы около озера Балатон пользуются спросом у иностранных покупателей недвижимости наравне с Будапештом. Средняя стоимость жилья за м² там составляет около 1600 €.
В Венгрии растет спрос на апартаменты площадью до 60 м² в современных жилых комплексах. Такие объекты растут в цене быстрее остальных — в Будапеште по итогу 2022 года они подорожали на 21%. Кроме этого, содержание жилья в новостройках обходится дешевле, чем в исторических зданиях благодаря повышенному классу энергоэффективности новых объектов.
Цены на недвижимость в некоторых городах Венгрии
| Город | Центральные районы, за м² | Отдаленные районы, за м² |
| Будапешт | 3800 € | 2490 € |
| Сегед | 2430 € | 1850 € |
| Дебрецен | 2350 € | 1850 € |
| Хевиз | 2230 € | 1650 € |
| Печ | 2000 € | 1420 € |
| Мишкольц | 1650 € | 980 € |
| Ньиредьхаза | 920 € | 810 € |
Процедура покупки жилья в Венгрии для ВНЖ
Чтобы купить недвижимость в Венгрии, иностранцам необходимо обратиться к адвокатам. Только они имеют право зарегистрировать договор купли-продажи, получить разрешение на покупку и паспорт владельца недвижимости.
Заявителей на ВНЖ в Венгрии сопровождают юридические компании, которые помогают получить статус резидента. В команду Иммигрант Инвест помимо адвокатов входят специалисты по недвижимости.
Процесс покупки недвижимости в Венгрии для получения ВНЖ
Инвестор формулирует пожелания к объектам недвижимости по стоимости, площади, расположению и требуемой инфраструктуре. Например, чтобы рядом с апартаментами находилась международная школа для детей или парк.
Специалисты по недвижимости Иммигрант Инвест подбирают несколько жилых объектов по выбранным параметрам и требованиям к объектам для ВНЖ.
Специалисты по недвижимости организуют просмотр объектов: личный — если инвестор находится или готов приехать в Венгрию, или в удаленном формате — с подробным фото- и видео-отчетом.
Юристы проверяют юридическую чистоту выбранного объекта, владельца или застройщика. После этого — составляют предварительный договор, в котором указывают технические характеристики объекта, адрес, сумму сделки, ответственность сторон, порядок перехода права собственности.
Покупатель вносит предоплату в размере 10% от стоимости объекта. Предоплату не возвращают, если покупатель отказывается от сделки.
На основании предварительного договора юристы получают разрешение на покупку недвижимости: документы рассматривают от 2 до 4 недель.
Земельный комитет Венгрии накладывает вето на любые операции владельца с выбранной недвижимостью на этот срок.
Когда разрешение на покупку получено, заключается основной договор купли‑продажи. Покупатель переводит остаток суммы продавцу.
Чтобы завершить сделку, необходимо получить паспорт владельца недвижимости. Документы получает адвокат в Земельном комитете.
Паспорт владельца недвижимости — основание для получения ВНЖ в Венгрии.
Покупатели недвижимости обязаны уплатить налог в размере 4% от стоимости объекта в течение 90 дней после покупки недвижимости.
Налоги и сборы при покупке недвижимости в Венгрии
Покупатели недвижимости в Венгрии уплачивают налог на переход права собственности, административные сборы, оплачивают услуги специалистов, которые сопровождают сделку.
Налог на переход права собственности покупатель платит после заключения сделки. Налог взимается в размере 4% от стоимости объекта, если она не превышает 1 млрд венгерских форинтов, или 2,6 млн €. Если жилье стоит дороже, покупатель уплачивает 2% с суммы, превышающей это значение. Налог уплачивают в течение 90 дней после покупки.
Покупатели недвижимости в новостройке уплачивают НДС в размере 27%, сумма налога обычно включена в стоимость объекта.
Административные сборы:
- от 170 до 200 € — за получение разрешения на покупку недвижимости;
- 60 € — наложение вето на операции с недвижимостью;
- 30 € — выписка из кадастрового реестра;
- 22 € — паспорт домовладельца.
Гонорар адвокатов, риелтора и нотариуса также оплачивает покупатель — затраты обычно составляют не более 5% от стоимости объекта.
Расходы при покупке недвижимости составляют около 10% от стоимости объекта. Покупатели апартаментов стоимостью 175 000 € потратят около 192 500 € на сделку с учетом налогов и сборов
Расходы на владение и содержание жилья в Венгрии
Постоянные расходы владельцев недвижимости в Венгрии включают ежегодный налог на недвижимость, затраты на коммунальные услуги и страхование.
Размер ежегодного налога на недвижимость зависит от муниципалитета, где расположен объект. Максимальная ставка составляет около 3% от кадастровой стоимости объекта, или около 1 € за м² в год.
Сумма ежемесячных платежей за коммунальные расходы зависит от площади жилья, класса энергоэффективности здания и потребления ресурсов — воды и электричества. Владельцы апартаментов площадью 85 м² в среднем платят от 100 до 230 €.
Страхование имущества в Венгрии добровольное. Обязательно страховать нужно только объекты, купленные в ипотеку.
Налоги при продаже недвижимости в Венгрии
При продаже жилья в Венгрии необходимо уплатить налог на прирост капитала. Он взимается по ставке 15% от разницы между ценой продажи и расходами на приобретение недвижимости.
Чем дольше собственник владеет недвижимостью, тем ниже ставка налога при продаже. Налог на прирост капитала не уплачивают, если объект был в собственности более пяти лет.
Права и обязанности иностранцев при покупке недвижимости в Венгрии
Законы Венгрии позволяют иностранцам покупать любую недвижимость в стране, за исключением сельскохозяйственных земель и памятников архитектуры.
Иностранцам необходимо получать разрешение на покупку недвижимости в Земельном комитете района, в котором расположен объект. Разрешение получает адвокат, который сопровождает сделку. Процедура занимает до 4 недель.
Разрешение на покупку не нужно получать:
- гражданам Венгрии;
- гражданам государств, которые входят в Евросоюз, а также Норвегии, Лихтенштейна, Исландии и Швейцарии;
- гражданам любых стран, которые получают недвижимость по наследству.
Иностранцам необходимо в полном объеме оплачивать расходы, связанные с покупкой, владением или содержанием недвижимости. Покупатели уплачивают налог на переход права собственности, владельцы — коммунальные платежи и ежегодный налог на недвижимость, продавцы — налог на прирост капитала.
Недвижимость в Венгрии дает право получить ВНЖ. Статус выдают на пять лет основному заявителю и на три года членам семьи инвестора с возможностью продления.
Объекты для получения ВНЖ в Венгрии должны соответствовать ряду критериев. Заявителям рекомендуют покупать жилые объекты в Будапеште стоимостью от 155 000 € и жилой площадью от 6 м² на каждого человека в заявке. Для покупки подойдут жилые объекты на вторичном рынке или в новостройках, если здание уже сдано в эксплуатацию.
Купленную недвижимость нельзя продать или сдать в аренду, пока действует статус ВНЖ. Владельцам апартаментов или дома в Будапеште также запрещено регистрировать по тому же адресу людей, которые не были включены в заявку на статус резидента.
Коротко о главном: что учесть при покупке недвижимости в Венгрии
- Покупка недвижимости в Венгрии дает право получить ВНЖ в стране. Для этого рекомендуют покупать жилье в Будапеште стоимостью от 155 000 € на первичном или вторичном рынке. Главное, чтобы объект был сдан в эксплуатацию, а жилая площадь составляла не менее 6 м² на каждого члена семьи в заявке.
- До 40% покупателей недвижимости в Будапеште считают объект инвестиционным активом. Рынок недвижимости растет, а цены на жилье остаются одними из самых низких в Евросоюзе.
- Сделку по покупке недвижимости в Венгрии обязательно должны сопровождать адвокаты. Только они имеют право заключать договор купли-продажи, получать разрешение на покупку и паспорт владельца недвижимости.
- Налоги и сборы при покупке недвижимости составляют около 10% от стоимости объектов.
- Самая выгодная недвижимость в Венгрии с точки зрения инвестиций — апартаменты площадью до 60 м² в современных жилых комплексах.
Часто задаваемые вопросы
Владельцы недвижимости в Венгрии могут получить ВНЖ в стране. Иностранцам необходимо купить жилье стоимостью от 155 000 € в Будапеште, жилая площадь объекта на каждого члена семьи должна быть минимум 6 м².
ВНЖ выдают на срок до пяти лет основному заявителю и на три года — членам семьи. Статус можно продлить, если выполнить ряд требований. Одно из них — жить в Венгрии не менее 183 дней в году.
Процедура состоит из трех шагов. Иностранцу необходимо получить национальную визу Венгрии или визу категории D, подать документы и получить ВНЖ в Венгрии, купить недвижимость стоимостью от 155 000 € в течение трех месяцев после одобрения ВНЖ.
Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Венгрии, за исключением сельскохозяйственных земель и памятников архитектуры.
Иностранному покупателю необходимо получить разрешение на покупку недвижимости. Документ выдают в Земельном комитете Венгрии — но только через адвокатов, которые сопровождают сделку купли-продажи.
Цены на недвижимость в Венгрии составляют в среднем 2400 € за м² за апартаменты в новостройках и 1100 € за м² — на вторичном рынке.
Самая дорогая недвижимость — в Будапеште. Покупка нового жилья в столице обойдется в среднем в 2900 € за м². В престижных и туристических районах города цены на апартаменты могут достигать 5500 € за м², к ним относятся районы I, II, V, XII. Стоимость объектов на вторичном рынке Будапешта составляет 2200 € за 1 м² по итогам 2022 года.
Стоимость апартаментов в Будапеште зависит от района города: недвижимость в исторических и туристических районах может стоить в 2—3 раза дороже, чем в отдаленных районах Будапешта.
Средняя стоимость недвижимости на вторичном рынке в Будапеште составляет 2200 € за 1 м². Это значит, что апартаменты стоимостью 55 м² обойдутся в среднем в 121 000 €.
Покупатели объектов стоимостью от 155 000 € имеют право получить ВНЖ в Венгрии.
