Недвижимость в Венгрии: сколько стоит и как купить

1. Сравнительно низкие цены. Стоимость жилой недвижимости в Венгрии — одна из самых низких в Евросоюзе. Апартаменты в Будапеште на 20% дешевле, чем в Любляне и Мадриде, и на 30% дешевле, чем в Лиссабоне.

2. До 40% иностранцев покупают недвижимость в Будапеште как инвестиционный актив, согласно исследованиям Statista.

Иностранных покупателей привлекает сочетание невысокого уровня цен, стабильного рынка и возможности на несколько процентов снизить стоимость объекта за счет курсовой разницы.

Венгрия не перешла на евро, когда вошла в Евросоюз, а курс валюты — венгерского форинта — меняется относительно евро и доллара.

3. Возможность получить ВНЖ. Чтобы стать венгерским резидентом, иностранцу обязательно иметь адрес регистрации в Венгрии. Для этого нужно купить или арендовать жилую недвижимость.

Правило действует для большинства типов ВНЖ, в том числе для ВНЖ за инвестиции.

Практическое руководство

Практическое руководство

Как получить ВНЖ в Венгрии без отказа?

Скачать гайд

4. Цены на аренду растут. Например, по итогам декабря 2024 года стоимость аренды жилых объектов выросла в годовом исчислении на 9,3% в среднем по стране и 9,6% в Будапеште — такие данные приводит Центральное статистическое управление Венгрии.

Евростат также сравнил цены на аренду в Венгрии в третьем квартале 2010 года с ценами за третий квартал 2024 года: рост составил 108%.

Месячная арендная плата в Будапеште в среднем составляет 235 000—322 000 форинтов, или около 580—795 €. Доходность от сдачи недвижимости в аренду — от 3,5 до 8%.

Покупка недвижимости под последующую сдачу в аренду в туристических районах приводит к слишком резкому росту цен. Из-за этого 6-й район Будапешта — Терезварош — запретит сдавать объекты в краткосрочную аренду, например, через сервис Airbnb. Решение вступит в силу 1 января 2026 года.

5. Рынок недвижимости тоже растет. По данным Евростата, цены на венгерские объекты выросли на 230%, если сравнить показатели за третий квартал 2010 года с таким же периодом 2024 года. Венгрия заняла первое место среди стран Евросоюза по темпам роста.

1,2 млн форинтов, или около 2900 € — цена за 1 м² в новостройке, по данным Центрального статистического управления Венгрии за третий квартал 2024 года.

Самые дорогие объекты находятся в Будапеште, где средняя цена за квадратный метр составляет 1,5 млн форинтов, или около 3695 €. В престижных и туристических районах города, например первом, втором и пятом, цены могут достигать 5500 € за квадратный метр.

В других венгерских городах средние цены могут сильно различаться. Например, в Ньиредьхазе квадратный метр стоит в среднем 700 000 форинтов, или около 1725 €, а в Шиофоке — 1,4 млн форинтов, или около 3450 €.

Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью до 60 м² в современных жилых комплексах — и цены на такие объекты растут быстрее всего.

Содержание недвижимости в новостройках обходится дешевле, чем в исторических зданиях. Например, цены на электричество будут ниже в новых домах с более высоким классом энергетической эффективности.

519 000 форинтов, или около 1280 € — цена за 1 м² вторичной недвижимости. В Будапеште средняя стоимость квадратного метра в два раза выше — 955 000 форинтов, или около 2355 €.

В Будапеште цены быстрее всего растут на модульные дома: если сравнивать с показателями за 2023 год, стоимость таких объектов выросла на 10% по итогам третьего квартала 2024 года. Апартаменты в многоквартирных домах подорожали на 7%, частные дома — на 4,1%.

760 000 форинтов, или около 1870 € — цена за 1 м² около озера Балатон. Этот туристический район такой же востребованный среди иностранных инвесторов, как и столица Будапешт.

Примеры недвижимости для покупки в Венгрии

Венгрия, Будапешт

От 673 000 €

Современные апартаменты с четырьмя спальнями, Ференцварош, Будапешт

127 м²

4

4

Венгрия, Будапешт

От 642 000 €

Классические апартаменты c тремя спальнями, Уйбуда, Будапешт

150 м²

3

3

Венгрия, Будапешт

593 000 € — 946 000 €

Стильные апартаменты с видом на город, Первый район, Будапешт

75 м² — 107 м²

2—3

2—3

Покупатели недвижимости в Венгрии уплачивают налог на переход права собственности, административные сборы, оплачивают услуги специалистов, которые сопровождают сделку.

Госпошлину покупатель платит после заключения сделки — 4% от стоимости объекта, если она не превышает 1 млрд форинтов, или около 2,5 млн евро.

Сниженная ставка применяется в следующий случаях:

1. Если объект стоит дороже 1 млрд форинтов, покупатель уплачивает 2% с суммы, превышающей это значение.

2. Если продать объект и купить новый в течение 3 лет, госпошлину нужно платить, когда стоимость нового объекта выше. При этом ставка применяется только к разнице между суммой продажи и покупки.

3. Если покупатель в возрасте до 35 лет приобретает свой первый объект, применяется ставка 2%. Но недвижимость должна стоит до 15 млн форинтов, или до 36 960 €.

4. Стоимость объекта в новостройке до 15 млн форинтов, или 36 960 €, госпошлиной не облагается. Покупатель платит госпошлину только с суммы, превышающей это значение.

Госпошлину уплачивают в течение 90 дней после покупки.

Покупатели недвижимости в новостройке уплачивают НДС в размере 5%, сумма налога обычно включена в стоимость объекта.

Административные сборы включают:

• 170—200 € — за получение разрешения на покупку недвижимости;

• 60 € — наложение вето на операции с недвижимостью;

• 30 € — выписка из кадастрового реестра;

• 22 € — паспорт домовладельца.

Гонорар адвокатов, риелтора и нотариуса также оплачивает покупатель — затраты обычно составляют не более 5% от стоимости объекта.

Расходы при покупке недвижимости составляют около 10% от стоимости объекта. Покупатели апартаментов стоимостью 175 000 € потратят около 192 500 € на сделку с учетом налогов и сборов.

Какую недвижимость покупать. Законы Венгрии позволяют иностранцам покупать любую недвижимость в стране, за исключением сельскохозяйственных земель и памятников архитектуры.

Разрешение на покупку. Иностранцам необходимо получать разрешение на покупку недвижимости в Земельном комитете района, в котором расположен объект. Разрешение получает адвокат, который сопровождает сделку. Процедура занимает до 4 недель.

Разрешение на покупку не нужно получать:

• гражданам Венгрии;

• гражданам государств, которые входят в Евросоюз, а также Норвегии, Лихтенштейна, Исландии и Швейцарии;

• гражданам любых стран, которые получают недвижимость по наследству.

Оплата расходов. Иностранцам необходимо в полном объеме оплачивать расходы, связанные с покупкой, владением или содержанием недвижимости. Покупатели уплачивают налог на переход права собственности, владельцы — коммунальные платежи и ежегодный налог на недвижимость, продавцы — налог на прирост капитала.

Возможность получить ВНЖ. Венгрия выдает 24 типа видов на жительство. Сама по себе покупка недвижимости не ведет к ВНЖ, но в большинстве случаев заявитель подтверждает адрес регистрации в Венгрии — а для этого нужно купить или арендовать жилую недвижимость в стране.

Инвесторы получают вид на жительство в срок от 5 месяцев. Для этого нужно:

• приобрести паи инвестиционных фондов недвижимости на сумму от 250 000 €;

• или пожертвовать высшему учебному заведению от 1 000 000 €.

Вместе с инвестором ВНЖ может получить супруга или супруг, дети до 25 лет и родители.

ВНЖ за инвестиции выдают на 10 лет. Продлить его разрешается один раз еще на 10 лет.

«Белую карту» Венгрии — аналог визы цифрового кочевника — выдают удаленным сотрудникам и руководителям иностранных компаний. Заявитель предоставляет трудовой договор с компанией, зарегистрированной за пределами Евросоюза, и подтверждает доход от 3000 € в месяц.

В заявление на белую карту нельзя включить членов семьи.

Такой ВНЖ выдают на 1 год, с правом продлить еще на 1 год. Через 2 года иностранец должен выехать из Венгрии и заново подать заявление на белую карту.

Предприниматели получают ВНЖ, если открывают компанию в Венгрии. Это должно быть юридическое лицо, аналог ООО или АО. Статус индивидуального предпринимателя не подойдет: его регистрируют только действующим резидентам Венгрии.

Первую карту ВНЖ предприниматель получает на 1 год. Продлить ее можно один раз еще на 2 года.

Супруга или супруг, дети до 18 лет и финансово зависимые родители тоже могут получить ВНЖ, но только через год после основного заявителя — когда тот будет продлевать статус.

Сложная процедура. При покупке недвижимости в Венгрии иностранец не может завершить сделку самостоятельно, только при посредничестве венгерского адвоката.

Большинству иностранцев также необходимо сначала получить разрешение на покупку объекта, что может затянуть процесс.

Особенности передачи права собственности. Недвижимость переходит в собственность покупателя не в момент подписания договора купли-продажи, а после регистрации сделки в земельном кадастре.

Процедура регистрации занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. До ее завершения покупатель не считается законным владельцем объекта.

Сохранение исторического наследия. Если здание представляет историческую ценность, для него могут действовать ограничения на владение и реновацию. Например, для ремонта может потребоваться специальное разрешение и соблюдение предписаний, особенно в отношении внешнего вида здания.

Актуализация сертификатов энергоэффективности. Продавец отвечает за наличие актуального сертификата с указанием класса энергоэффективности строения. Класс энергоэффективности может существенно повлиять на стоимость объекта при покупке и расходы на последующее содержание недвижимости.

Если продавец не предоставит сертификат или в документе окажется неактуальная информация, сделку могут впоследствии оспорить в суде или сразу признать недействительной.

Постоянные расходы владельцев недвижимости в Венгрии включают ежегодный налог на недвижимость, затраты на коммунальные услуги и страхование.

Размер ежегодного налога на недвижимость зависит от муниципалитета, где расположен объект. Максимальная ставка составляет около 3% от кадастровой стоимости объекта, или около 1 € за м² в год.

Сумма ежемесячных платежей за коммунальные расходы зависит от площади жилья, класса энергоэффективности здания и потребления ресурсов — воды и электричества. Владельцы апартаментов площадью 85 м² в среднем платят от 85 до 210 €.

Страхование имущества в Венгрии добровольное. Обязательно страховать нужно только объекты, купленные в ипотеку.

При продаже недвижимости в Венгрии необходимо уплатить налог на прирост капитала. Он взимается по ставке 15% от разницы между ценой продажи и расходами на приобретение недвижимости.

Чем дольше собственник владеет недвижимостью, тем ниже ставка налога при продаже:

• меньше 2 лет — 100%;

• 2—3 года — 90%;

• 3—4 года — 60%;

• 4—5 лет — 30%;

• от 5 лет — 0%.

1. До 40% покупателей недвижимости в Будапеште считают объект инвестиционным активом. Рынок недвижимости растет, а цены на жилье остаются одними из самых низких в Евросоюзе.

2. Сделку по покупке недвижимости в Венгрии обязательно должны сопровождать адвокаты. Только они имеют право заключать договор купли-продажи, получать разрешение на покупку и паспорт владельца недвижимости.

3. Налоги и сборы при покупке недвижимости составляют около 10% от стоимости объектов.

4. Владелец недвижимости может получить венгерский ВНЖ. Одно из условий для большинства заявителей — иметь адрес регистрации в Венгрии, для чего нужно купить или арендовать жилой объект в стране.