Содержание недвижимости на Мальте: расходы и особенности

Покупателей привлекает возможность получить ВНЖ, ПМЖ или гражданство страны, получить доход от сдачи в аренду, а также высокое качество жизни в развитой стране с мягким климатом.

Инвестирование в доходные активы. Рынок недвижимости Мальты стабильно растет. Среднегодовой прирост стоимости готового жилья составляет 5—10%, а в некоторых случаях и 15—20%. Средняя доходность при сдаче жилья в аренду — 5—10% годовых. При этом в топовых направлениях Мальты стоимость аренды может расти на 10—14% в год.

Низкие налоговые ставки. Налог на недвижимость надо уплатить лишь один раз при подписании договора купли-продажи. Он составляет 5% от стоимости жилья. Ежегодных налогов на недвижимость, как в США, нет.

Путешествия по Евросоюзу. Владелец недвижимости на Мальте может получить долгосрочную визу, ВНЖ, ПМЖ или гражданство Мальты. С этими документами можно находиться не только на острове, но и посещать другие страны Евросоюза и Шенгена.

Программа получения ПМЖ на Мальте предусматривает вложения в ценные бумаги от 250 000 €, покупку жилья от 350 000 € или аренду от 10 000—12 000 € в год.

Заявление на гражданство Мальты за особые заслуги в области прямых инвестиций можно подать, если вы готовы сделать комбинированные вложения от 610 000 €. Также придется купить жилье стоимостью от 700 000 € или арендовать недвижимость не менее чем за 16 000 €. Продать недвижимость или отказаться от дорогостоящей аренды можно будет через 5 лет гражданства.

Высокий уровень жизни. В стране развитая экономика, системы образования, медицины и банковского обслуживания, мягкий средиземноморский климат и много жилых комплексов повышенной комфортности.

На Мальте действуют ограничения на покупку недвижимости иностранцами:

1. Граждане других стран, в том числе Европейского союза, чаще всего могут купить только один объект недвижимости. В исключение попадают только граждане Евросоюза, постоянно проживающие на Мальте в течение как минимум 5 лет до даты покупки.

2. Для покупки понадобится получить разрешение — AIP Permit. Его выдает Министерство финансов, оформление обычно занимает 6—8 недель.

3. Сдать в аренду можно только жилую недвижимость.

Из этих требований есть исключение — комплексы повышенной комфортности со своей инфраструктурой (Special Designated Areas, SDA): закрытым двором, бассейном, спортзалом, охраной, иногда садом.

SDA чаще всего выбирают инвесторы — это самый простой вариант для покупки:

• нет ограничений на количество покупок и сдачу в аренду;

• не нужно государственное разрешение на покупку (​AIP Permit);

• можно купить любое количество объектов и сдавать в аренду без ограничений;

• можно оформить не только на физлицо, но и на компанию, что сложно сделать c другими типами недвижимости.

В SDA выгоднее инвестировать, чем в обычные дома. Спрос на них постоянно растет, они дорожают еще на этапе строительства, а сделка проходит быстрее — процесс занимает около двух месяцев вместо четырех-шести. Иностранный инвестор может купить сразу несколько квартир

Эта статья расходов на Мальте 一 одна из самых низких в Евросоюзе. Для сравнения, в 2019 году мальтийские домохозяйства потратили на оплату коммунальных услуг 12,3% от общей суммы своих расходов за год. Средний показатель Евросоюза в два раза больше 一 23,5%, по данным Евростата.

Электричество и вода оплачиваются по счетчику. Есть несколько тарифов учета, которые зависят от количества зарегистрированных в жилье людей. Чем больше человек зарегистрировано, тем ниже коммунальные расходы. Так, семья из трех человек может заплатить почти в два раза меньше, чем один жилец, потративший столько же воды и электричества.

Также есть ежемесячные квоты. Если их превысить, тарифы возрастают в несколько раз. Еще сильно различаются тарифы в жилых домах и в коммерческой недвижимости — последние почти вдвое выше.

Счетчики находятся вне квартир, обычно в отдельном помещении на первом этаже. Их показания снимают специальные проверяющие.
Средние расходы на электричество и воду в квартире составляют 100—120 € в месяц, небольшого дома или виллы — от 200 € в месяц.

Центрального отопления и горячей воды нет. Вместо них для обогрева используют кондиционеры и обогреватели, а для воды — водонагреватели. У каждой квартиры есть собственный бак воды на крыше. Вода из водопровода попадает сначала в бак, нагревается там и только после этого попадает в квартиру.

Сети бытового газа нет — его можно купить только в баллонах. Газ можно использовать для отопления и приготовления пищи. 15-килограммовый газовый баллон стоит 19,5 €, его хватит на 2—3 месяца готовки для двух человек. Большинство семей пользуются электроплитами.

Содержание дома и участка — лифт, уборка, ремонт, охрана, бассейн — оплачивается раз в год. Для небольших домов сумму определяют на общем собрании жильцов (жилищном комитете), для крупных жилых комплексов ее назначает управляющая компания. Конкретная сумма зависит от региона, типа недвижимости и ее площади, наличия бассейна и сада. В среднем это 100—150 € в год, а для элитных объектов — 500—1000 €.

Мусор вывозится за счет государства. Все отходы надо рассортировать по категориям: бумага, пластик, стекло и металл. Предметы для переработки должны быть чистыми, сухими и без остатков пищи. Главная мусороперерабатывающая компания острова — Waste Serve Malta.

Чаще всего мусор забирают раз в неделю, а стекло — раз в месяц. Мешки просто оставляют на дороге перед домом.

Интернет, телевидение и телефон. Основные провайдеры Мальты — Melita, GO и Vodafone. Все трое предлагают пакетные предложения, включающие в себя домашний интернет, телевидение, безлимитные звонки и мобильный трафик. Самые дешевые тарифы связи стоят 20 € в месяц, пакетные предложения для всей семьи — от 50 € до 100 €.

Если на жилплощади никто не живет , владельцы могут написать заявление об этом. Тогда показания счетчиков будут записываться раз в год и не нужно будет оплачивать счета каждые два месяца.

Примеры расходов. Цены на коммунальные услуги зависят от района, площади и типа недвижимости. Разница в стоимости счетов для небольшой квартиры в разных регионах Мальты составляет несколько десятков евро, для дома — несколько сотен. Например, стоимость коммунальных услуг для квартиры площадью 85—150 м² в Слиме или Сент-Джулиансе составит 80—150 €, апартаментов в SDA — от 450 €, а виллы или дома — от 500—1000 €.

Все коммунальные счета на Мальте обслуживаются компанией Automated Revenue Management Services (автоматизированной службой управления доходами, ARMS), принадлежащей Enemalta и WSC.

Большинство показаний счетчиков воды и электричества считываются дважды в год, но счета обычно приходят каждые два месяца. Клиенты могут запросить счет в любое время, проверить историю выставления счетов или оплатить счет на сайте ARMS. Плата за воду и электричество вносится в единый счет.

Оплатить счета можно банковской картой, чеком по почте, в офисах поставщиков или через банкоматы. Срок оплаты — 15 дней с даты выставления счета. Но оплатить без штрафа и пеней можно в течение 45 дней. В случае неуплаты штраф составит 35 €, пени — 6% годовых.

Если вы не собираетесь жить в купленной недвижимости, можно заключить договор с управляющей компанией, которая будет следить за ней, оплачивать счета или сдавать в аренду.

Enemalta Corporation поставляет электроэнергию и газ в баллонах, Water Services Corporation (WSC) — всю воду Мальты и утилизирует сточные воды, а Liquigas и Multigas — газ.

Владелец должен заплатить налоги при покупке и продаже объекта недвижимости, а также ежегодный налог на землю, на которой он находится. Если сдавать жилье, необходимо также уплатить налог с дохода от аренды.

При покупке недвижимости нужно заплатить:

1. Гербовый сбор: 5% от стоимости недвижимости (2% в Гоцо).

2. Нотариальный сбор: от 1 до 2% (+18% НДС) от стоимости недвижимости.

3. Агентский сбор: 1% + 18% от этой суммы в виде НДС. Эту комиссию надо заплатить частному агенту, если он помог найти недвижимость. Если жилье вы нашли с помощью зарегистрированного агентства, скорее всего, сбор уплатит продавец.

4. Разрешение AIP (если оно нужно) — 233 €.

Уплаты гербового сбора могут избежать действующие и бывшие супруги, а также вдовцы и наследники умершего супруга.

До конца 2021 года действуют новые ставки гербового сбора: 1,5% с 400 000 € от цены недвижимости и 5% — с остальной суммы. Это часть мер по стимулированию экономики во время пандемии коронавируса.

Ежегодного налога на недвижимость на Мальте нет.

Налог за землю, на которой находится недвижимость , (Ground Rent) — аналог ежегодного налога на недвижимость. Его надо платить не за всю недвижимость, а только за ту, где земля в долгосрочной аренде. Налог составляет в среднем 40—250 € в год. При покупке дома и оформлении земли в собственность нужно единоразово заплатить Ground Rent в 20-кратном размере. Часто владелец дома уже выкупил землю и заплатил налог. Тогда покупатель должен выкупить у него землю, заплатив ему ренту.

Налогов на дарение и наследование недвижимости на Мальте нет.

Налог с дохода от аренды — 15% от суммы арендной платы.

При продаже недвижимости необходимо заплатить налог на прирост капитала — 8% от цены продажи или рыночной стоимости в зависимости от того, какая сумма окажется выше. До марта 2021 года действует сниженная ставка — 5% при условии, что недвижимость была в собственности не менее 5 лет.

В некоторых случаях ставка налога на прирост капитала другая. Например, если вы купили недвижимость в Валлетте до 31 декабря 2018 года и отреставрировали ее — ставка 5%, продаете единственное жилье до истечения 5 лет после его покупки — 5%, а если менее 3 лет, то 2%.

Иногда налог на прирост капитала платить не надо. Например, если вы:

• передаете квартиру супругу, детям или внукам;

• жертвуете ее благотворительной организации;

• перепродаете своей же компании и еще в ряде случаев.

Налоги за мальтийскую недвижимость в России надо платить только налоговым резидентам РФ — тем, кто живет в стране более 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. С дохода от продажи недвижимости и от сдачи в аренду надо заплатить НДФЛ 13%. Если владели недвижимостью дольше 5 лет (в отдельных случаях 3 года), при продаже платить НДФЛ не нужно. К налогу можно применить имущественный вычет в 1 млн рублей или уплатить налог с разницы между ценой продажи и покупки.

Между Мальтой и Россией заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Это значит, что налоги, уплаченные за границей, можно учесть в России — и избежать двойной уплаты.

Расходы на страховку зависят от типа и размера недвижимости, а также от стоимости имущества. В среднем это 100—200 € в год за квартиру с несколькими спальнями, от 500 € — за дом.

Застраховать собственность можно от ограбления и любого несчастного случая: например, пожара, наводнения, землетрясения или прорыва водопровода.

Страховая сумма должна отражать стоимость всего движимого имущества в застрахованной квартире или доме, а не рыночную цену недвижимости. То есть суммы страховки должно хватить на новую мебель, технику, двери и окна, солнечные нагреватели, кондиционеры, сигнализацию и пр.

Для примера подсчитаем стоимость содержания апартаментов в Валлетте и прибрежной виллы при условии, что собственник сам живет там.

Большинство мальтийцев живут в собственных квартирах и домах. Арендуют жилье в основном иностранцы и молодые пары. Виллы и дома чаще всего покупают: снимать их невыгодно. Аренда виллы с несколькими спальнями обойдется в 8000—10 000 € в месяц, покупка — от 500 000 € и выше.

Мальта делится на 5 административных регионов — Гозо, Северный, Центральный, Юго-Восточный и Южный — и столицу Валлетту.

Самые популярные регионы — Центральный и Северный. Чаще всего иностранцы покупают жилье в центре острова — в Слиме и Сент-Джулиансе. Здесь же расположены большинство SDA-комплексов. Но и цены на недвижимость здесь самые высокие: аренда апартаментов стоит от 600 до 2000 €. В районах подешевле, например в Сент-Полс-Бей, Буджиббе, Марсаскале, Бирзеббудже, аренда начинается от 500 €.

Трехкомнатная квартира у моря в Слиме стоимостью 300 000 € принесет доходность около 7% годовых. Аналогичные квартиры в Гзире или Сент-Полс-Бей стоимостью 200 000 € гарантируют минимальную годовую доходность в размере 5%. Но ту же доходность можно получить, купив двухкомнатную квартиру в городе Сан-Гванн стоимостью 110 000 €. Апартаменты в Марсаскале за 150 000—180 000 € принесут около 4% годовых.

Особенности договора и процесса сдачи в аренду. Договоры аренды на Мальте заключаются обязательно.

Наниматель также вносит депозит, равный месячному платежу, на случай непредвиденных ситуаций и поломок и еще один депозит для оплаты коммунальных счетов. Депозиты возвращаются арендатору в день расторжения договора аренды или засчитываются в счет любых просрочек и непогашенных счетов.

Расходы при сдаче в аренду. Никаких особых дополнительных расходов, связанных со сдачей недвижимости в аренду, нет. Если сдаете жилье через агентство, придется оплатить их услуги. Обычно это половина месячной аренды и НДС 18%.

Коммунальные услуги на Мальте может оплачивать как арендодатель, так и арендатор — как договоритесь. Чаще всего при краткосрочной аренде — до 4 месяцев — их оплачивает арендодатель и их стоимость уже включена в арендную плату. При долгосрочной аренде коммунальные услуги чаще оплачивает арендатор.

Рекомендуем также застраховать недвижимость на случай непредвиденных ситуаций: например, затопления соседями или пожара.

Налог с дохода от аренды — 15% от суммы арендной платы. Ставка одинакова как для резидентов, так и для нерезидентов Мальты, для жилых и нежилых помещений, а также физлиц и компаний. Вычета за этот налог нет. Если сдаете в аренду больше одного помещения, заплатить 15% надо с общего дохода от всех объектов.

Сертификат энергетической эффективности. При всех сделках с недвижимостью, в том числе аренде, необходим сертификат энергетической эффективности (Energy Performance Certificate, EPC). Обязанность его получения лежит на владельце недвижимости.

В сертификате указана оценка эффективности использования энергии в помещении или здании, а также рекомендации по ее повышению. Сертификат обновляется каждые 10 лет.

Сертификат выдает лицензированный оценщик. Стоимость ЕРС — 200—300 € за квартиру и от 500 € за дом. Штраф за отсутствие сертификата при сдаче недвижимости в аренду или ее продаже — от 500 до 5000 €.

Сертификат не нужен нежилым помещениям, строящимся и аварийным зданиям, отдельным домам площадью менее 50 м² и домам, признанным объектами культурного наследия.

Недвижимость в собственности на Мальте — выгодное вложение. Среднегодовой прирост стоимости — 5—10%, доход от сдачи в аренду — еще столько же.

Жилье на Мальте — это не только выгодная инвестиция. Владелец недвижимости на Мальте может получить ВНЖ, ПМЖ или гражданство страны. С гражданством Мальты можно жить и работать в любой стране Евросоюза, а с ВНЖ и ПМЖ — путешествовать без виз.

Гражданство за особые заслуги в области прямых инвестиций можно получить при вложениях в экономику страны от 700 000 €. Обязательные условия — поддержание статуса ВНЖ не менее года и покупка жилья от 700 000 € или аренда от 16 000 € в год сроком на 5 лет. Гражданство можно получить для всей семьи и передать детям и внукам.

Владеть недвижимостью на Мальте и содержать ее недорого. Коммунальные услуги за апартаменты обойдутся в 100—150 € в месяц, за дом или виллу — в 400—500 €. Ежегодных налогов нет, необходимо лишь уплатить налог на землю — от 40 до 250 € в год. Страховка обойдется еще в 40—200 € в год. Арендодатели должны будут еще уплатить 15% от суммы арендной платы.