Гайд по расходам при покупке недвижимости на Мальте

Мальта известна как туристическое направление с мягким климатом и старинными зданиями. Но инвесторы ценят страну не только за это. Их привлекает возможность выгодных вложений в недвижимость, налоговые льготы и статус резидента государства Евросоюза.

Цены на недвижимость на Мальте ежегодно растут. Так происходит из-за активного строительства и ограниченной площади незастроенной земли. Вдобавок поток иностранцев переезжает на Мальту и покупает недвижимость. Исключением стал только 2020 год — карантин ограничил приезд иностранцев. Цены не выросли, но и не упали.

Недвижимость на Мальте: условия покупки, выгоды, расходы

Сдача жилья в аренду приносит 5—10% годовых, а в самых популярных направлениях, в городах Слима и Сент-Джулианс, — от 10 до 15% в год. В 2020 году рынок краткосрочной аренды сократился, а цены на долгосрочную аренду упали на 5—20%. Но после прекращения пандемии и возвращения туристов цены быстро восстановятся.

Рынок недвижимости Мальты растет уже несколько лет. В среднем готовое жилье прибавляет в стоимости 5—7% в год, в специальных жилых районах — 10%. Доходность вложений на этапе котлована может достигать 50%. Иногда за год цена удачно расположенных апартаментов или виллы может вырасти и на 15—20%.

Большинство иностранцев покупают новостройки в специальных жилых районах — Special Designated Areas, или SDA. Они строятся специально для продажи иностранцам. В отличие от простых домов, апартаменты в SDA можно купить без ограничений на количество объектов и сдачу их в аренду. Специальное разрешение на покупку — AIP Permit — тоже не нужно получать.

Инвестиционная привлекательность SDA-комплексов выше, чем простых жилых домов. Они быстрее растут в цене.

Инвестор может продать недвижимость через 5 лет после покупки. За это время стоимость недвижимости может вырасти на 25—50%. В течение этих 5 лет недвижимость также можно продать, если купить другой объект, соответствующий требованиям к программе.

Низкие налоги. На Мальте не надо каждый год платить налог на недвижимость. Его требуется заплатить лишь при покупке — 5% и при продаже — 8%.

Безвизовые поездки или жизнь в ЕС. Владельцы мальтийской недвижимости могут стать участниками инвестиционных программ, которые дают возможность постоянно жить на Мальте и путешествовать по Евросоюзу без виз.

Минимальная стоимость недвижимости для участия в инвестиционных программах Мальты:

• ВНЖ на Мальте — покупка жилья от 220 000 € или аренда от 8750 € в год;

• ПМЖ на Мальте — покупка жилья от 350 000 € или аренда от 10 000 € в год;

• гражданство за инвестиции — покупка жилья от 700 000 € или аренда на 5 лет от 18 000 € в год.

Сергей, 50 лет

Бизнесмен с семьей

Гражданство Мальты для семьи из Читы

У Сергея и Татьяны две дочери: Светлана — школьница — планирует получать высшее образование в Европе, Мария уже заочно учится в вузе в Швейцарии и воспитывает сына Арсения. Семья планировала в полном составе переехать в Европу, но не могла выбрать страну. Изначально казалось, что гражданство Мальты не подходит. Мария с ребенком считались отдельной семьей, и пришлось бы оформлять две заявки, что означало бы расходы от 2 млн евро. Но так как Сергей взял на себя все расходы на содержание Марии с ребенком, то по мальтийской программе она проходила как финансово зависимое лицо, поэтому достаточно было подать одну заявку. В результате вся семья получила гражданство Мальты за инвестиции. Сергей с Татьяной могут жить в Чите и свободно летать в Европу к детям, Марии стало проще ездить на учебу, а младшая Светлана уже готовится к поступлению в европейский университет.

Изучить кейс

Покупка недвижимости на Мальте занимает от нескольких недель до 3 месяцев. Расходы за всю сделку составляют 7—8% от стоимости недвижимости. Весь процесс можно доверить агентам и юристам — тогда приезжать в страну и участвовать в оформлении не придется.

Сделки по продаже недвижимости на Мальте проходят в четыре этапа:

1. Выбор объекта недвижимости. Мы поможем найти подходящий объект, а также связаться с продавцом или агентом по недвижимости, чтобы просмотреть объект или обсудить детали сделки.

2. Наем нотариуса. Основную работу делает нотариус. Он подает заявку на получение разрешения на покупку, берет на себя основные обязанности по сопровождению сделки, представляет ваши интересы перед нотариусом продавца и несет ответственность за составление договора купли-продажи.

Обойтись без нотариуса нельзя. Только он имеет право заверять сделки, хранить депозит и быть посредником при уплате сборов и налогов.

3. Подписание предварительного договора купли-продажи. Когда покупатель определяется с выбором, его нотариус связывается с продавцом или его агентом по недвижимости. Нотариус проверяет юридическую чистоту выбранного объекта. Если обременений и препятствий для покупки нет, нотариус составляет с продавцом или его юристом предварительный договор купли-продажи, согласовывает его условия.

В предварительном договоре должны быть отражены следующие условия:

1. Стоимость.

2. Техническое состояние и описание объекта.

3. Налог на землю.

4. Любые ремонтные или другие работы, которые должны быть выполнены продавцом до окончательной продажи.

5. Мебель и техника, если они входят в стоимость сделки.

6. Срок действия договора (чаще всего 3 месяца, редко от 6 до 12 месяцев). До этого срока продавец обязан выполнить все оговоренные работы.

7. Сумма задатка, который останется продавцу, если покупатель отменит сделку.

8. Цель покупки. Если вы покупаете недвижимость ради получения ПМЖ или гражданства, это обязательно необходимо отразить в документе. Тогда, если вам откажут в получении статуса, вы сможете отказаться от сделки без потерь.

После подписания предварительного договора покупатель уплачивает первую часть гербового сбора — 1% от стоимости недвижимости. Также вносится задаток — обычно 10—15% от цены сделки. Все денежные переводы в сделке с недвижимостью проходят через нотариуса.

На этом этапе мы поможем покупателю оформить ипотеку, если он покупает недвижимость за заемные средства.

4. Подписание договора купли-продажи. После подписания предварительного договора нотариус покупателя проверяет юридическую чистоту недвижимости: отсутствие обременений и препятствий для покупки. Затем нотариус подает уведомление о готовящейся сделке и переводит гербовый сбор в размере 1% в Министерство финансов Мальты (IRD). Минфин подтверждает, что сделка зарегистрирована.

Если иностранному покупателю необходимо разрешение на покупку (AIP Permit), то на этом этапе нотариус его оформляет.

Нотариус готовит окончательный договор купли-продажи. Покупатель переводит оставшуюся часть гербового сбора в размере 4% от цены недвижимости, нотариальный и регистрационный сборы. Нотариус передает оригинал договора в Центральный госархив Мальты, а покупателю и продавцу оставляет копии документа.

Как арендовать или купить недвижимость на Мальте

После этого мы как представители владельца зарегистрируем собственность в земельном реестре и получим свидетельство о собственности. Вам не придется приезжать на остров.

Только граждане Мальты и Евросоюза, живущие в стране дольше 5 лет, могут покупать недвижимость без разрешения на покупку и других ограничений. Чтобы защитить интересы местного населения и снизить цену жилья, остальные иностранцы могут купить недвижимость на Мальте лишь с ограничениями.

Граждане Мальты и Евросоюза, прожившие в стране менее 5 лет, могут купить без ограничений лишь одно жилье. Для покупки второго объекта им понадобится разрешение на покупку.

Гражданам остальных стран нужно разрешение на покупку (AIP Permit) от Министерства финансов даже при покупке первого объекта недвижимости. На оформление уходит от 6 до 12 недель. Разрешение дадут, если стоимость жилья составляет не менее 160 000 €.

Разрешение позволяет купить лишь один объект недвижимости, предназначенный для собственного проживания, и владеть им.

Имущество, приобретенное в рамках AIP, нельзя сдавать в аренду.

У этих требований для покупки есть исключения — специальные жилые районы, или Special Designated Areas. Это жилые комплексы с собственной инфраструктурой: закрытой территорией, обслуживающим персоналом, бассейном, спортзалом, местами для отдыха. Среди SDA-комплексов есть объекты на любой вкус: квартиры, пентхаусы и виллы разной стоимости.

SDA-комплексы — наиболее удобные и выгодные объекты для инвестиций иностранцев в мальтийскую недвижимость:

• они растут в цене и стоимости аренды скорее, чем другая недвижимость;

• когда на рынке кризис, они проседают в цене и стоимости аренды меньше, чем простые дома;

• можно покупать несколько объектов сразу и сдавать их в аренду;

• не нужно разрешение на покупку;

• сделка купли-продажи проходит быстрее и проще, чем с обычными домами.

Города с высоким спросом на арендную недвижимость — Слима, Сент-Джулианс, Буджибба, Меллиха.

Владелец недвижимости должен заплатить налоги при ее покупке и продаже.

При покупке:

1. Гербовый сбор: 5% от стоимости недвижимости (в некоторых случаях 2%, до марта 2021 года — 3,5% суммы от 200 000 €).

2. Нотариальный сбор: 0,25—1% от стоимости недвижимости.

3. Агентский сбор: 1% + 18% от этой суммы в виде НДС.

4. Регистрационные сборы: до 1% (+18% НДС).

5. Разрешение AIP (если нужно): 233 €.

6. Заключение архитектора: около 300 €.

Налог на землю (Ground Rent) надо платить ежегодно за некоторые категории недвижимости. Он составляет в среднем 40—250 € в год.

Налог с дохода от аренды — 15% от суммы арендной платы.

При продаже недвижимости — 8% от цены продажи или рыночной стоимости. В определенных случаях ставка составит от 2 до 10%.

Налоги на Мальте: преимущества обладания мальтийским паспортом

До конца 2021 года стандартная ставка — 5% для продажи недвижимости, которой владели свыше 5 лет.

Ниже рассмотрим перечисленные налоги подробнее.

Вот какие расходы придется покрыть иностранцу при покупке недвижимости.

Гербовый сбор — 5% от цены жилья. В особых городских кварталах, признанных культурным наследием, — 2,5%, в Гонзо — 2%.

Гербовый сбор платится только за стоимость недвижимости. Стоимость движимого имущества, например мебели или техники, не облагается налогом, даже если они включены в стоимость жилья.

1% гербового сбора выплачивается после подписания предварительного договора, а оставшиеся 4% — в течение 15 дней с момента подписания окончательного договора купли-продажи.

Гербовый сбор не надо платить, если:

• покупатель и продавец — действующие или бывшие супруги, вдовцы или наследники умершего супруга;

• сделка проходит внутри одной группы компаний;

• недвижимость компании передается ее отдельному акционеру в процессе ликвидации или распределения активов.

Иногда часть гербового сбора можно вернуть. Например, если купить свое первое и единственное жилье на Мальте и уплатить гербовый сбор по льготной ставке, а после купить второе жилье с обычной ставкой 5%. Тогда появляется право на возврат разницы в 1,5%, уплаченной при покупке второго места жительства, если продадите свое первое жилье в течение года после покупки второго.

Новые ставки применяются и для жилья, которое подходит для покупки в рамках программ ВНЖ или гражданства Мальты путем натурализации на основании прямых инвестиций. Налоговая льгота приносит заметную экономию для заявителей. Снижение сборов привело к тому, что август и сентябрь 2020 года стали рекордными месяцами по продажам за последние 2 года.

Экономия при покупке недвижимости с учетом льготы. У льготной ставки есть одно исключение. Если покупатель одновременно продает недвижимость, которой владел менее 5 лет, ему придется заплатить стандартный гербовый сбор в 5% от суммы сделки.

Нотариальный сбор — до 1% от стоимости недвижимости. Размер сбора зависит от цены объекта недвижимости:

• до 10 000 € — 1%;

• 10 000—500 000 € — 0,5%;

• свыше 500 000 € — 0,25%.

Агентский сбор равен 1% + 18% от этой суммы в виде НДС. Это комиссия частному агенту, если он помог найти недвижимость. Если воспользовались услугами зарегистрированного агентства недвижимости, продавец заплатит 3,5—5% (+ НДС: 18% от этой суммы).

Регистрационный сбор — до 1% + 18% от этой суммы в виде НДС. Он взимается на основании установленного законом графика регистрационных сборов.

Разрешение AIP Permit (если оно нужно) — 233 €.

Заключение архитектора — около 300 €. Оно подтверждает, что здание построено в соответствии с нормами законодательства и они не нарушены при эксплуатации недвижимости.

На Мальте не надо каждый год платить налог на недвижимость.

Вместо него нужно платить ежегодный налог на землю (Ground Rent), на которой находится недвижимость. Он составляет в среднем до 250 € в год, но иногда может доходить и до нескольких тысяч евро. Налог на землю может быть одинаковым каждый год или варьироваться в соответствии с графиком, установленным в договоре.

Налог на землю надо платить не во всех случаях, а только тогда, когда недвижимость построена на выделенных мальтийским правительством участках. Таких участков меньшинство.

При покупке дома для оформления собственности на землю надо заплатить продавцу Ground Rent сразу за 20 лет. Если владелец дома уже уплатил весь налог, покупатель должен компенсировать эти расходы.

Налогового вычета и льгот нет.

Если сдавать недвижимость в краткосрочную аренду до 3 месяцев, дополнительно придется заплатить НДС 18%. На доход от долгосрочной аренды НДС не начисляется. Договоры аренды на срок свыше 3 месяцев надо зарегистрировать в Департаменте внутренних доходов (IRD).

Если покупаете мальтийскую недвижимость в ипотеку, обязательной статьей расходов будет страхование недвижимости и жизни.
Стоимость страховки недвижимости — в среднем 50—100 € в год за квартиру, от 500 € за дом. Если наступит страховой случай, страховой суммы должно хватить, чтобы компенсировать расходы на покупку новой мебели, техники и ремонта. То есть не важно, сколько именно стоит недвижимость — 100 000 € или 500 000 €.

Стоимость страхования жизни тоже в среднем 50—100 € в год.

Иван и Мария,

Переехали на Мальту из Уфы

ПМЖ на Мальте для целеустремленной пары

Иван и Мария — молодая семейная пара, развивающая собственное производство. Семья решила переехать в страну с приятным климатом, хорошей экологией, низкими налогами и возможностью продвижения бизнеса. Пара выбрала Мальту, но вложения, необходимые для получения инвестиционного гражданства, требовали вывести большую долю капитала из производства. Для целей семьи хватило программы ПМЖ на Мальте за инвестиции. В результате семья живет в комфортной для себя стране. Мария родила первенца, а Иван заключил договор на поставку оборудования своего бизнеса на Мальту.

Изучить кейс

Зарубежная недвижимость граждан России не облагается имущественным налогом.

Но резиденты России — те, кто живет в стране свыше 183 дней в году, — должны уплатить подоходный налог в 13% при продаже зарубежной недвижимости или с дохода от сдачи ее в аренду. Нерезидентам — тем, кто живет в России меньше 183 дней в году, — платить НДФЛ не нужно.

Налог с продажи зарубежной недвижимости надо платить, только если вы владели ею менее 5 лет (при покупке до 1 января 2016 года и после этой даты, но при получении недвижимости в дар от близких родственников или наследство — менее 3 лет). Срок владения считается со дня регистрации права собственности, а не со дня покупки. Если вы владели недвижимостью дольше 5 (или 3) лет, НДФЛ платить не надо.

Недвижимость за границей: какие налоги придется платить

НДФЛ можно уменьшить, воспользовавшись налоговым вычетом: вычесть из суммы продажи 1 млн рублей или уплатить налог только с разницы между ценой продажи и покупки. Чаще всего выгоднее второй вариант.

Налоговый вычет может применять каждый: работающий по найму, предприниматель, пенсионер или домохозяйка.

Подсчитаем расходы при покупке двух объектов недвижимости: апартаментов в Меллихе с одной спальней стоимостью 160 000 € и прибрежной виллы в Сент-Джулиансе за 1 200 000 €. Покупатель — иностранный инвестор из России, прежде не живший на Мальте и покупающий свое первое жилье на острове для собственного проживания.

Недвижимость на Мальте — отличное вложение, которое приносит в среднем 5‑10% в год на приросте стоимости и столько же от сдачи в аренду.

Стоимость содержания недвижимости на Мальте

Владельцы недвижимости могут также получить вид на жительство, статус резидента или гражданство Мальты для всей семьи. Мальтийский паспорт позволит всем членам семьи жить, работать и учиться в любой стране Евросоюза, а также путешествовать без виз в 160+ стран мира, включая Великобританию и США.

Содержать недвижимость на Мальте недорого. Расходы на коммунальные услуги за квартиру составят 100—150 € в месяц, за дом — 400—500 €. Налог на землю и страховка — еще 80—450 € в год. Со сдачи квартиры надо уплатить налог в 15% от суммы арендной платы.