Недвижимость у моря в Греции: лучшие регионы, цены, доходность

1. Большой выбор объектов. В Греции можно приобрести студию у моря, современные апартаменты, роскошную виллу с панорамным видом или исторический дом под реставрацию. 

В прибрежных городах, например в Лутраки или Каламате, студии на вторичном рынке стоят от 100 000 €. Новые квартиры в Афинах или Салониках — от 180 000 €, часто уже с отделкой и техникой. Цены на виллы с бассейном на Крите и Корфу начинаются от 500 000 €, а участки под строительство на островах стоят от 80 000 €.

2. Простота покупки для иностранцев. Греция — одна из немногих стран Евросоюза, где иностранцы могут свободно приобретать недвижимость без дополнительных бюрократических барьеров. 

Например, в Венгрии гражданам стран вне Евросоюза необходимо получать разрешение на покупку: процесс занимает до 2 месяцев и не всегда завершается одобрением. В Греции таких ограничений нет — покупка доступна любому иностранцу, независимо от гражданства. 

Чтобы купить недвижимость в Греции, достаточно паспорта, налогового номера и счета в греческом банке. 

3. Ликвидный актив у моря. Цены на недвижимость в прибрежных регионах Греции за последние 3 года поднялись на 30—40%. Особенно быстро растут цены в Афинах, Салониках, на Крите и Родосе.

Высокий спрос со стороны иностранных покупателей и ограниченное предложение делают недвижимость ликвидным активом, который можно выгодно продать или сохранить как капитал.

4. Низкие налоги на недвижимость. В Греции налог на передачу прав собственности составляет 3,09% от стоимости объекта. Для сравнения, в Испании действует ставка 6—10% в зависимости от региона. Номинальная ставка НДС на новостройки в Греции составляет 24%, но до конца 2025 года действует исключение для большинства новых проектов. Вместо НДС покупатели недвижимости уплачивают только налог на передачу права собственности в размере 3,09%. Для сравнения, большинство европейских стран применяют стандартную ставку НДС в районе 19—25%.

5. Вид на жительство за покупку недвижимости. Если иностранец приобретает жилую или коммерческую недвижимость стоимостью от 250 000 €, он может получить золотую визу в Грецию. 

С 31 марта 2024 года вид на жительство в Аттике, Салониках, на Миконосе и Санторини выдают за инвестиции от 800 000 €. Для остальных регионов страны минимальная сумма вложений составляет 400 000 €. Если инвестор приобретает объект под реновацию, достаточно инвестиций от 250 000 €.  

Приток иностранных инвесторов. Спрос со стороны нерезидентов остается высоким благодаря сравнительно доступным ценам по сравнению с Западной Европой. Например, в Афинах средняя цена недвижимости за 1 м² составляет около 2100 €, в Берлине — 5300 €, в Париже — 9500 €. 

Государственная программа ВНЖ за инвестиции — еще один фактор. В 2024 году 9289 иностранцев подали заявки на золотую визу в Греции — это на 10% больше, чем годом ранее. В декабре 2024 года был зафиксирован рекордный ежемесячный объем заявок за два года — 1266 заявлений за месяц. 

Стабилизация цен после резкого подъема. В 2021—2023 годах цена на недвижимость активно росли, с 2024 года рынок входит в фазу умеренного роста. Если в 2023 году цены на недвижимость выросли на 13,3%, то в 2024 году годовой рост замедлился до 7,3%. 

Согласно прогнозам Bank of Greece, в 2025—2027 годах среднегодовой рост цен составит 3—5%.

Развитие туризма повышает спрос на аренду. Греция установила новый рекорд по числу туристов в 2024 году. По данным Банка Греции и Reuters, страна приняла около 40,7 млн иностранцев, что на 12,8% больше, чем в 2023 году. 

Популярные места с большим потоком туристов приносят владельцам недвижимости стабильный доход от аренды. Например, в Аттике, на полуострове Халкидики и Крите доход от сдачи недвижимости в аренду может достигать 6—10% годовых. 

С 2024 года правительство Греции запретило обладателям золотой визы сдавать недвижимость в краткосрочную аренду — меньше чем на 6 месяцев. Долгосрочный договор аренды обычно заключают на 1—3 года. Как правило, на длительный срок жилую недвижимость арендуют студенты, цифровые кочевники и иностранные специалисты.

Развитие «зеленого» строительства. Рост цен на энергоносители и развитие национальных программ, которые выделяют субсидии на энергоэффективное строительство, стимулируют развитие экологичного строительства. 

В новостройках чаще используют солнечные панели, системы накопления энергии и умные датчики. При этом дома с сертификатом энергоэффективности класса А стоят на 125% дороже обычных. 

Развитие инфраструктурных проектов. Масштабные проекты меняют привлекательность районов и повышают ликвидность недвижимости. Например, проект «Эллиникон» в Афинах — это концепция крупнейшего умного города Европы. Там планируют построить современные жилые кварталы, офисы, гостиницы, ландшафтный парк, музей современного искусства и марину на 580 яхт. 

Эллиникон строят на месте бывшего аэропорта на площади 6,2 км². Большинство объектов будут готовы к 2026—2028 годам. Окончательно проект планируют завершить к 2036 году. Инвестиции в недвижимость рядом с такими инфраструктурными узлами могут принести дополнительный доход из-за роста спроса.

Греция предлагает большой выбор прибрежной недвижимости — от апартаментов в оживленных городах до вилл на уединенных островах. Стоимость недвижимости у моря начинается от 1200 € за м², а доходность от аренды в ряде регионов достигает 6—10% в год. 

Иностранные инвесторы чаще всего выбирают 5 направлений: 

1. Афины и Аттику — удобно жить и сдавать недвижимость местным.

2. Салоники — выгодно сдавать долгосрочно приезжим и студентам.

3. Крит — дома для зимовки и отдыха.

4. Халкидики — для спокойного отдыха с детьми.

5. Миконос — элитная недвижимость.

Афины и Аттика — регион, который охватывает столицу и прибрежные зоны вдоль Саронического залива. 

Афины — административный и культурный центр страны. Там сосредоточены государственные учреждения, офисы международных компаний, университеты, клиники, театры и музеи. 

Аттика включает более обширный прибрежный регион с такими популярными районами, как Глифада, Вула, Вулиагмени и Пирей. В Аттике сосредоточены курорты, марины, рестораны — это зона особенно востребованная у туристов, семей с детьми и состоятельных экспатов. 

Стоимость недвижимости в Афинах и Аттике зависит от района. Плака, Колонаки, Психикон и Вулиагмени — одни из самых дорогих районов Афин. Из-за ограниченного выбора и высокого спроса цены доходят до 10 000 € за м².

Более доступная недвижимость расположена в западных и восточных частях Аттики — Перистерион, Анависос, Порто Рафти. Там цены ниже — от 1500 до 2500 € за м². 

Недвижимость в Афинах

Греция, Афины

376 000 € — 447 000 €

Апартаменты в отеле в историческом центре Афин

47 м² — 97 м²

1

1

Греция, Афины

741 000 € — 1 423 000 €

Апартаменты в закрытом жилом комплексе рядом с морем, Алимос, Афины

86 м² — 153 м²

1—3

2—3

Греция, Афины

600 000 € — 629 000 €

Апартаменты после реновации с доходностью, Афины, Греция

162 м²

2

2

Салоники — второй по величине город Греции, крупный деловой, образовательный и культурный центр на севере страны. Город активно развивается: строится метро, растет интерес к реконструкции исторических кварталов. 

Иностранные инвесторы покупают недвижимость в Салониках в основном для долгосрочной аренды, так как в город приезжает много студентов, фрилансеров и экспатов. 

Наиболее престижные районы Салоников — Каламария, Лададика и Ано Поли. Это прибрежные или панорамные зоны с хорошей транспортной доступностью и ценами от 2500 до 3200 € за м².

Более доступные районы Салоников — Эвозмон и западные кварталы, где цены составляют 1300—1800 € за м². Многие дома в этих зонах нуждаются в ремонте — это делает их привлекательными для инвестиций в реновацию и последующую сдачу или перепродажу.

Недвижимость в Салониках

Греция, Салоники

От 283 000 €

Современный мезонет с 2 спальнями, Пилеа, Константинополитика

100 м²

2

1

Греция, Салоники

От 309 000 €

Стильный и просторный мезонет с 4 спальнями, Панорама

150 м²

4

2

Греция, Салоники

От 309 000 €

Современный мезонет с 4 спальнями, Панорама, Центр

150 м²

4

2

Крит — крупнейший остров Греции с двумя международными аэропортами, теплым морем и горными ландшафтами. Он входит в тройку самых посещаемых регионов страны и привлекает не только туристов, но и инвесторов.

Наиболее популярные города у инвесторов — Ираклион и Ханья. Ираклион — главный город и деловой центр Крита, наиболее востребован для долгосрочной аренды. Ханья — живописный курорт с венецианским портом, особенно популярен среди туристов, которые приезжают с апреля по октябрь.

Стоимость недвижимости в Ираклионе составляет от 1800 до 2000 € за м², в Ханье — от 1900 до 2500 € за м² в зависимости от расположения и состояния объекта. Виллу на Крите можно приобрести от 250 000 €, особенно в районах за пределами крупных туристических центров.

Недвижимость на Крите

Греция, Ираклион

От 1 000 000 €

Вилла в роскошном стиле, Ираклион

432 м²

5

5

Греция, Ираклион

От 550 000 €

Современные апартаменты на Крите

100 м²

3

1

Греция, Ираклион

От 300 000 €

Вилла с уникальной архитектурой на острове Крит

78 м²

2

2

Халкидики — курортный регион на севере Греции. Он состоит из трех полуостровов: Кассандра, Ситония и Афон. Халкидики привлекает иностранцев сочетанием природы, чистых пляжей, сосновых лесов и близости к крупному городу. Он расположен в 45 км от Салоников. 

В Халкидики часто покупают недвижимость иностранцы из Европы и Балкан. В основном это семьи с детьми, которые ищут уединение и комфорт у моря. В регионе есть все необходимое для жизни: хорошие дороги, школы, крупные медцентры. 

Самые дорогая недвижимость — на полуострове Кассандра, в Пефкохори, Ханиоти и Калифее. Стоимость апартаментов и вилл у пляжа в этих районах — от 2200 до 2800 € за м².

Более доступная недвижимость находится на Ситонии и в окрестностях Неа-Муданьи. Цены на квартиры в этих районах — 1200—2000 € за м².

Недвижимость в Халкидики

Греция, Халкидики

От 433 000 €

Меблированный мезонет с тремя спальнями у моря

190 м²

3

1

Греция, Халкидики

181 000 € — 366 000 €

Современные и стильные виллы с 3 спальнями, Никити, Халкидики

72 м² — 117 м²

2—3

1—2

Греция, Халкидики

От 258 000 €

Стильный и просторный мезонет с 2 спальнями, Дионисиу, Муданья, Халкидики

90 м²

2

1

Миконос — один из самых известных и престижных островов Эгейского моря. Он знаменит ночной жизнью, пляжами и элитными гостями. На Миконосе высокая доходность от краткосрочной аренды. Летом виллы и апартаменты сдаются по 600—1200 € в сутки, особенно у пляжей и с видом на море. 

В долгосрочную аренду недвижимость на Миконосе сдают реже и обычно только в межсезонье — с октября по апрель. 

На острове развита сезонная инфраструктура высокого уровня: бутики, рестораны, яхтенные марины, пляжные клубы и международный аэропорт. Спрос формируют состоятельные туристы из Европы, США и Ближнего Востока. 

Самые дорогие районы — Агиос Иоаннис, Орнос и Псару. Там виллы на первой линии стоят от 6000 до 9000 € за м², но предложений в этом сегменте мало. Более доступные объекты — в центральной части острова, где можно найти дома и квартиры по 3500—4500 € за м².

Недвижимость на Миконосе

Греция, Миконос

От 1 400 000 €

Гостиница на живописном острове

180 м²

Греция, Миконос

От 1 200 000 €

Элегантный дом в традиционном стиле, Калафати, Миконос

177 м²

5

4

Греция, Миконос

От 700 000 €

Традиционный мезонет, Корфос, Миконос

117 м²

3

2

Обязательные сопутствующие расходы составляют в сумме от 7 до 10% от стоимости недвижимости. 

Регистрационные сборы. Кроме налога на передачу собственности, покупатель оплачивает регистрацию в Земельном кадастре от 0,5 до 1% в зависимости от региона.

Юридические услуги. Юрист сопровождает сделку, проводит проверку объекта, готовит доверенность, контролирует оплату и регистрацию. Комиссия обычно составляет 1—2% от суммы сделки, но может варьироваться.

Нотариус. Стоимость услуг зависит от суммы сделки и объема работы — обычно 1000—2000 €.

Услуги переводчика. Чтобы подписать договор, понадобится судебный переводчик. Средняя стоимость услуг — 200—500 €.

Страхование объекта. Оформляется по желанию, но с 2025 года дает скидку до 20% на налог ENFIA. Стоимость страховки — от 120 € в год для квартир средней площади.

Подключение коммуникаций. Для новостроек и домов без инженерных сетейинвестору потребуется оплачивать подключение к электричеству, воде и газу. Стоимость подвода коммуникаций — от 300 до 1 000 €.

Иностранцы вправе купить недвижимость в Греции в ипотеку. Основные условия кредита зависят от банка, гражданства заемщика и типа объекта, но общие требования остаются примерно одинаковыми. 

Процентные ставки по ипотеке составляют от 3,5 до 5,5% годовых. Некоторые банки предлагают фиксированную ставку на первые 1—5 лет, после чего ставка может стать переменной и зависеть от рыночных условий.

Суммы ипотеки начинаются от 20 000 €. Максимальные размеры зависят от доходов заемщика и могут достигать 300 000 €. 

Банки могут профинансировать до 50—70% стоимости объекта. Для этого иностранному покупателю потребуется внести первоначальный взнос от 30 до 50%. Это связано с более высоким риском для банка при кредитовании нерезидентов.

Сроки кредитования варьируются от 5 до 30 лет. Ипотеку выдают заемщикам в возрасте до 70 лет на момент окончания выплат. 

Документы для получения ипотеки. Чтобы получить ипотеку, иностранцу необходимо предоставить: 

• загранпаспорт;

• налоговый номер в Греции — AFM; 

• подтверждение доходов — справка от работодателя, налоговая декларация, банковские выписки; 

• документы на недвижимость — предварительный договор купли-продажи, независимая оценка объекта.

В некоторых случаях банки могут запросить письмо от работодателя или поручительство.

Вид на жительство в Евросоюзе не обязателен, но он может повысить шансы на одобрение и улучшить условия кредита. Также важно иметь положительную кредитную историю и стабильный доход из надежного источника.

Наиболее активно с иностранцами работают крупные банки: Piraeus Bank, Alpha Bank и Eurobank. 

Срок рассмотрения заявки — от 1 до 3 месяцев.

Елена Козырева,

Управляющий директор по проектам недвижимости

Чтобы получить греческий вид на жительство, недвижимость нужно купить без ипотеки. Вся сумма инвестиций должны быть переведена с личного счета заявителя, без банковских кредитов и займов.

Покупать недвижимость в Греции рекомендуется с участием лицензированного агента и опытного юриста. На практике существуют нюансы, которые могут повлиять на безопасность сделки, права собственника и последующую возможность получения ВНЖ.

Языковой и юридический барьер. Все документы и договоры оформляются на греческом. Покупателю, который не владеет языком, понадобится переводчик и юрист. Они смогут разъяснить условия и обезопасить сделку.

Елена Козырева,

Управляющий директор по проектам недвижимости

Перевод официальных документов в Греции принимается только от уполномоченных организаций и специалистов. Это может быть Служба переводов МИД, греческий адвокат с заверенной подписью коллегии адвокатов или дипломированный переводчик из факультета перевода Ионического университета.

Объекты вне кадастра. На островах и в отдаленных регионах до сих пор встречаются участки, которых нет в Национальном кадастре. Это может привести к спорам о праве собственности, проблемам с регистрацией и ограниченному доступу к земле.

Охраняемые зоны. Многие участки и дома в Греции находятся в исторических или природоохранных зонах. Там действуют строгие ограничения: запрет на перепланировку, ограничение высоты зданий, невозможность надстроек или изменения фасада.

Устаревшие объекты и скрытые дефекты. На рынке недвижимости Греции много домов 1960—1980-х годов, часто без капитального ремонта, с нарушениями в документах или самовольными надстройками. Без технического аудита можно приобрести объект, который не подлежит реконструкции или потребует больших вложений.

Владелец недвижимости в Греции платит единовременный налог при покупке, ежегодный налог на собственность и подоходный налог с дохода от аренды.

Налог на передачу права собственности составляет 3,09% от стоимости недвижимости. Если в договоре и кадастровой оценке указана разная стоимость объекта, выбирается большая из двух. 

Если речь идет о новостройке от застройщика, на которую распространяется НДС, ставка налога составляет 24%. Но до конца 2025 года действует льгота, поэтому покупатель квартиры в новостройке уплачивает только налог на передачу права собственности. 

Налог на недвижимость ENFIA — ежегодный налог. Его размер зависит от площади, района, возраста здания и этажности. В среднем ставка составляет от 2 до 13 € за м². 

С 2025 года действует скидка на ENFIA для застрахованной недвижимости: 20% для объектов стоимостью до 500 000 € и 10% — для более дорогих.

Налог на доход от аренды. Если собственник сдает недвижимость в аренду, ему необходимо декларировать доход в налоговой службе Греции. 

Ставки налога зависят от годовой суммы дохода:

• до 12 000 € — 15%; 

• от 12 001 до 35 000 € — 35%;

• свыше 35 000 € — 45%.

Если собственник сдает недвижимость в аренду постоянно, ему может потребоваться регистрация в качестве предпринимателя. Тогда он будет также уплачивать социальные взносы в размере 22—27%.

Также собственник уплачивает муниципальный сбор TAP, который включен в счет за электроэнергию. Размер сбора в среднем составляет 0,5—1 € за м² в год.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости приостановлен до конца 2026 года. 

1. В Греция можно купить недвижимость у моря стоимостью от 1200 € за м². Инвесторы и покупатели чаще всего выбирают пять направлений: Афины и Аттику, Салоники, Крит, Халкидики и Миконос.

2. Рынок недвижимости Греции стабилен и показывает здоровый рост. В 2024 году цены выросли на 7,3%, в ближайшие годы ожидается прирост на 3—5% ежегодно. 

3. В популярных регионах доходность от сдачи объекта в аренду достигает 6—10% годовых, особенно на Крите, Халкидиках и в Аттике.

4. Налог на передачу собственности — 3,09%. До конца 2025 года не нужно уплачивать НДС при покупке квартиры в новостройке.

5. ВНЖ в Греции можно получить за инвестиции от 250 000 € в объекты под реновацию. В популярных регионах минимальный порог — 800 000 €, в остальных — 400 000 €.