Resumen
Atenas se ha convertido en un imán para los inversores, con precios de la propiedad que promedian los €2.580 por m² en 2025, un 7,6% más interanual. Casi el 40% de las operaciones involucran a compradores extranjeros, muchos de ellos vinculados al programa de Golden Visa.
Los precios difieren por distrito: Pangrati promedia €2.900 por m², Kolonaki €4.000, la Riviera hasta €5.000 y Glyfada alrededor de €4.250. La gama se adapta tanto a inversores de mercado medio como de primera calidad.
Las rentabilidades de alquiler oscilan entre el 6% y el 9% en las zonas céntricas y hasta el 10% en algunos casos. La demanda es fuerte, con viviendas que se venden en unos 58 días. Proyectos como el Ellinikon, de €8.000 millones, y la reurbanización de Faliro Bay, de €370 millones, prometen aumentar aún más los valores.
Las previsiones apuntan a un crecimiento anual del 4% al 6% hasta 2026, impulsado por una demanda estable y nuevas infraestructuras. Los compradores deben tener en cuenta las verificaciones legales, los impuestos y los costes de renovación, aunque el sistema digital de Grecia facilita las compras a distancia.
5 beneficios de comprar una propiedad en Atenas
La propiedad en Atenas sigue siendo mucho más barata que en la mayoría de las grandes ciudades europeas, pero los precios están subiendo constantemente. El proceso de compra también se ha vuelto más fácil gracias a los nuevos sistemas digitales que agilizan y clarifican las operaciones inmobiliarias.
1. Entrada a la Golden Visa
Atenas sigue destacando como un destino principal para quienes buscan la residencia por inversión. La Golden Visa de Grecia, aunque evoluciona con los tiempos, sigue ofreciendo un camino directo para vivir en Europa.
El programa no solo proporciona residencia para usted y su familia —incluidas las parejas del mismo sexo desde febrero de 2024—, sino que también permite viajar sin visado por todo el Espacio Schengen. Ofrece acceso a los sistemas públicos de salud y educación de Grecia, lo que lo convierte en una opción completa y atractiva.
La opción de €800.000 ofrece una inversión llave en mano con mayores rentabilidades y menor riesgo. Las propiedades en la región de la capital tienen una gran demanda, con un fuerte crecimiento del capital, un excelente potencial de alquiler, infraestructura de primer nivel y servicios de estilo de vida. Esto la hace ideal para inversores que buscan valor a largo plazo, fácil reventa o uso personal.
La opción de €250.000 se adapta a inversores conscientes de los costes y cómodos con la renovación. Aunque requiere más implicación, ofrece potencial de plusvalía a través de mejoras de valor añadido y atrae a compradores más jóvenes, promotores o aquellos involucrados en la regeneración urbana con apoyo a proyectos locales.
También es importante señalar que las propiedades adquiridas a través de la Golden Visa son para residencia a largo plazo y no pueden utilizarse para alquileres a corto plazo en plataformas como Airbnb.
2. Potencia de alquiler
Atenas no es solo una parada turística pasajera; es una ciudad vibrante que atrae a residentes a largo plazo, desde jubilados que buscan un estilo de vida relajado hasta estudiantes que cursan estudios superiores.
A diferencia de los alquileres turísticos a corto plazo, que han experimentado algunas regulaciones recientes, los inquilinos proporcionan un flujo de ingresos estable y constante para los propietarios.
La rica historia de la ciudad, su clima agradable y su creciente economía la convierten en una opción atractiva para personas y familias que planean establecerse por períodos prolongados. Esta demanda continua de propiedades de alquiler significa que invertir en bienes inmuebles residenciales en Atenas puede ofrecer atractivas rentabilidades de alquiler, particularmente para apartamentos bien ubicados cerca de universidades, centros de transporte y zonas céntricas renovadas.
3. Valor inteligente
Al comparar los precios de las propiedades en Atenas con los de otras grandes capitales europeas, la ciudad destaca como una inversión particularmente inteligente.
A pesar del crecimiento constante en los últimos años, los valores de las propiedades en Atenas siguen siendo significativamente más asequibles que en ciudades como París, Londres, Berlín o Madrid. Esto crea una valiosa oportunidad para que los inversores aseguren activos de alta calidad a un precio más accesible.
Por ejemplo, el coste medio por metro cuadrado en el centro de Atenas es notablemente inferior al de muchas ciudades de Europa Occidental. Esta asequibilidad relativa, junto con la mejora de las perspectivas económicas de la ciudad y el creciente interés internacional, apunta a un fuerte potencial de crecimiento del capital en el futuro.
4. Proyectos masivos de desarrollo urbano
Atenas está experimentando una transformación notable, con programas de desarrollo urbano a gran escala que están remodelando activamente la ciudad y mejorando su atractivo general.
A la cabeza se encuentra The Ellinikon, el proyecto de regeneración urbana más grande de Europa. Este ambicioso desarrollo está convirtiendo el emplazamiento del antiguo Aeropuerto Internacional de Atenas en una vasta ciudad inteligente, con viviendas de última generación, amplios espacios verdes, distritos comerciales, centros de negocios e instalaciones de ocio.
Esta iniciativa multimillonaria va mucho más allá de la simple construcción de nuevos edificios. Su objetivo es crear un entorno urbano moderno y sostenible que se integre sin problemas con el carácter histórico de Atenas.
Los planes incluyen el parque costero más grande de Europa, un nuevo puerto deportivo y distintas zonas residenciales como “Little Athens”. Juntos, estos desarrollos reflejan un fuerte compromiso con la mejora de la infraestructura de la ciudad, al tiempo que atraen más inversiones y nuevos residentes.
5. Ventajas fiscales para los compradores de propiedades
La compra de propiedades en Grecia implica varios impuestos y tasas adicionales. Los compradores deben pagar un impuesto de transmisiones patrimoniales del 3,09%, que sustituye al IVA en las compras elegibles.
El 24% de IVA sobre las propiedades de nueva construcción está actualmente suspendido hasta finales de 2025[1]. Otros gastos incluyen honorarios de notario, tasas de registro de la propiedad para registrar la nueva titularidad y comisiones de agentes inmobiliarios.
La venta de propiedades suele conllevar un impuesto sobre las plusvalías. Sin embargo, este impuesto ha sido suspendido hasta el 31 de diciembre de 2026[2].
Cuadros de mando para inversores: una visión más clara de los distritos de Atenas
En Immigrant Invest, hemos preparado cuadros de mando a nivel de distrito para Atenas, basados en datos de mercado verificados y actualizados. Cada cifra es rastreable a estadísticas inmobiliarias independientes, lo que garantiza una base fiable para el análisis.
Metodología
Precios de venta: valores medios de oferta por metro cuadrado en cada distrito.
Niveles de alquiler: alquileres medios de oferta por metro cuadrado al mes.
Rentabilidad bruta: calculada como 12 × alquiler mensual ÷ precio de venta.
Puntuación compuesta del inversor (0–100): combina la rentabilidad (50%), la accesibilidad del precio (30%) y la fuerza del alquiler (20%).
Ratio de cobertura: indica la exhaustividad del conjunto de datos para cada distrito.
Conclusiones clave
Los puntos de entrada van desde barrios accesibles como Peristeri hasta distritos costeros de primera calidad como Vouliagmeni.
La demanda de alquiler se concentra en las zonas céntricas y costeras, incluyendo Kolonaki, Marousi y Glyfada, donde los alquileres por metro cuadrado se encuentran entre los más altos.
Las rentabilidades brutas alcanzan alrededor del 5% en distritos con precios moderados y demanda estable, mientras que las zonas de lujo registran rentabilidades más bajas, en el rango del 3,8% al 4,2%.
Implicaciones
Los cuadros de mando comparativos resaltan las diferencias estructurales entre los distritos de Atenas: las zonas asequibles combinan perfiles de rentabilidad más sólidos con menores requisitos de capital, mientras que las zonas céntricas y costeras de primera categoría mantienen precios de entrada elevados, lo que refleja el estatus y la preservación del valor a largo plazo. Este marco proporciona una base consistente para evaluar las oportunidades de inversión en el mercado residencial griego.
La tabla de cuadros de mando por distrito compara los barrios de Atenas en una escala común de precios de oferta medios, alquileres, rentabilidades brutas, puntuaciones compuestas de inversor y ratios de cobertura.
Mayores rentabilidades y puntuaciones generales más altas indican un mayor potencial de ingresos, mientras que precios de entrada más bajos mejoran la asequibilidad, pero pueden apuntar a una demanda menos establecida. Los distritos premium destacan por sus altos costes de compra y menores rentabilidades, pero conservan su atractivo como ubicaciones de valor a largo plazo y prestigio.
Todas las cifras se derivan de datos de mercado independientes proporcionados por Indomio y el Índice de Propiedades Spitogatos del segundo trimestre de 2025[3].
Escenarios presupuestarios y matriz de riesgos para inversiones inmobiliarias en Atenas bajo la Golden Visa
En Immigrant Invest, analizamos el mercado inmobiliario de Atenas centrándonos en los umbrales relevantes para la Golden Visa. Nuestro enfoque combinó fuentes de datos verificadas con un marco estructurado de escenarios presupuestarios y evaluación de riesgos.
Consideramos que los inversores deben distinguir claramente entre los diferentes puntos de entrada, ya que cada uno conlleva condiciones, oportunidades y limitaciones distintas.
Los umbrales de la Golden Visa ilustran la división estructural del mercado griego: €250.000 para proyectos especiales, €400.000 para mercados regionales y €800.000 para Atenas
€250.000: proyectos especiales
Se aplica únicamente a la restauración de propiedades históricas catalogadas o a la conversión de unidades comerciales en residenciales. Dentro de Atenas, estas oportunidades son escasas, a menudo involucran pequeños apartamentos en edificios antiguos que requieren una renovación completa. Las rentabilidades son muy específicas de cada proyecto y no pueden generalizarse.
€400.000: fuera de Atenas
Este nivel no se aplica a Atenas, pero se incluye a modo de contraste. En Salónica o en ciudades regionales, €400.000 permiten la adquisición de apartamentos modernos de al menos 120 m², que suelen generar rentabilidades brutas del 4% al 5%. Para los inversores de Atenas, este escenario sirve únicamente como punto de referencia comparativo.
€800.000: mercado de Atenas
Este es el mínimo efectivo para la elegibilidad de la Golden Visa en Atenas, con el requisito adicional de al menos 120 m² por propiedad. Abre el acceso a distritos premium:
- Kolonaki: apartamentos céntricos de primera calidad a más de €6.000/m² con rentabilidades de alrededor del 3,8% al 4,0%.
- Makrygianni: ubicaciones de gama media-alta a ~€3.800–4.000/m² con rentabilidades de ~4,2%.
- Glyfada, Voula, Vouliagmeni: lujo costero que oscila entre €5.000 y €7.300/m² con rentabilidades del 3,8% al 4,0%.
Según el Banco de Grecia, los precios de la vivienda en Atenas aumentaron un 5,47% interanual en el primer trimestre de 2025, mientras que los precios de la propiedad urbana a nivel nacional aumentaron un 6,19%. En 2024, el mercado general creció un 8,6% nominalmente y un 5,44% en términos reales[4].
Escenarios de presupuesto de un vistazo
La tabla destaca la distinción estructural entre los umbrales de entrada. Solo el escenario de €800.000 abre el mercado de Atenas bajo las reglas actuales. Los puntos de entrada asequibles siguen restringidos a proyectos especiales o a regiones fuera de Atenas. Los distritos premium de Atenas ofrecen estabilidad y prestigio, aunque las rentabilidades son modestas en comparación con los mercados regionales.
Matriz de riesgos para la inversión inmobiliaria en Atenas
El mercado de Atenas combina rentabilidades moderadas con una fuerte preservación del capital. Los riesgos clave son de naturaleza regulatoria y macroeconómica, mientras que los riesgos de alquiler y de mercado pueden mitigarse mediante una cuidadosa selección de distritos.
Las estadísticas de ELSTAT sobre permisos de construcción muestran que la nueva oferta se está expandiendo gradualmente, pero no a un ritmo que compense inmediatamente la demanda. Esto apoya una apreciación estable de los precios, aunque podrían aparecer focos de sobreoferta en submercados específicos[5].
Immigrant Invest considera el escenario de €800.000 como la verdadera puerta de entrada al sector inmobiliario de Atenas dentro del marco de la Golden Visa. Si bien los proyectos especiales de €250.000 o las oportunidades de €400.000 fuera de Atenas pueden parecer atractivos, son muy limitados o están geográficamente restringidos. Para los inversores que priorizan tanto la residencia como la calidad de los activos, los distritos premium de Atenas siguen siendo el punto de referencia.
El mercado inmobiliario de Atenas en cifras en 2025
La capital griega sigue atrayendo tanto a compradores nacionales como a inversores internacionales, impulsada por el turismo, la demanda constante de alquileres y los proyectos de desarrollo urbano en curso. Estos factores configuran un mercado dinámico donde los valores difieren drásticamente entre distritos.
Precios medios de la propiedad por tipo y zona
A partir de agosto de 2025, el precio medio de venta residencial en Atenas se sitúa en aproximadamente €2.580 por metro cuadrado. Esta cifra proporciona un punto de referencia general para el mercado de la vivienda de la ciudad.
Sin embargo, los precios varían significativamente según el barrio. Las zonas céntricas como Koukaki y Pangrati a menudo superan los €2.900 por metro cuadrado, lo que refleja su popularidad y accesibilidad.
Elena Kozyreva,
Director Gerente de proyectos inmobiliarios
La cifra de €2.580 es solo un promedio: varios factores, como la antigüedad y el estado de la propiedad, su proximidad al transporte público y a los servicios, y si ha sido renovada, pueden influir en gran medida en el precio final.
Las unidades renovadas, especialmente las listas para alquiler a corto plazo, suelen venderse más rápido y más cerca de su precio de venta.
Distritos prestigiosos como Kolonaki exigen tarifas aún más altas. En estos codiciados barrios, las propiedades de primera categoría pueden alcanzar los €4.000 por metro cuadrado o más.
En la Riviera ateniense, los precios pueden subir hasta los €5.000 por metro cuadrado. Esta zona costera es especialmente atractiva debido a sus desarrollos de lujo y su ubicación junto al mar[6].
Según el gráfico, la Riviera ateniense destaca como la zona más cara, con un precio medio de €5.000 por metro cuadrado, casi el doble de la media general de la ciudad de €2.580. Otros barrios de lujo incluyen Kolonaki, a €4.000 por metro cuadrado, mientras que Koukaki y Pangrati tienen el mismo precio, €2.900 por metro cuadrado. Cifras sobre alquiler, precios de venta y rentabilidades en Atenas, Indomio, julio de 2025; Índice de Propiedades Spitogatos, segundo trimestre de 2025, ELSTAT
Cómo cambian los precios de las propiedades en Atenas año tras año
El mercado inmobiliario de Atenas ha experimentado un crecimiento robusto, con precios que aumentaron un 7,6% interanual en el primer trimestre de 2025. Este sólido rendimiento continúa una tendencia de recuperación constante tras el período post-crisis.
Varios factores, incluida una fuerte inversión extranjera, una economía en mejora y una oferta de vivienda limitada, impulsan el aumento.
El crecimiento continuo hace que Atenas sea cada vez más atractiva tanto para compradores nacionales como internacionales. Si bien un aumento anual del 7,6% es saludable, algunos distritos —especialmente los de los suburbios del sur que se benefician de proyectos a gran escala— han registrado ganancias aún mayores. Estas áreas destacadas resaltan la naturaleza dinámica del mercado, con ciertos puntos calientes superando el promedio general.
El gráfico ilustra una tendencia ascendente continua en el precio medio de la propiedad en Atenas de 2021 a 2025. El precio por metro cuadrado ha aumentado constantemente cada año, comenzando en €1.893 en 2021 y alcanzando los €2.580 en 2025. Esto muestra un aumento significativo en los valores de las propiedades residenciales en la capital griega, lo que refleja un fuerte crecimiento del mercado durante el período. Cifras sobre alquiler, precios de venta y rentabilidades en Atenas, Indomio, julio de 2025; Índice de Propiedades Spitogatos, segundo trimestre de 2025, ELSTAT
Cuota de inversores extranjeros en las transacciones inmobiliarias en Atenas
Los inversores extranjeros están desempeñando un papel clave en el auge inmobiliario ateniense, representando casi el 40% de las transacciones en el primer trimestre de 2025. Esta importante cuota subraya el atractivo de Atenas como destino de inversión internacional.
Un factor importante que impulsa este interés extranjero es el programa Golden Visa de Grecia, que concede la residencia a ciudadanos no comunitarios que invierten en propiedades griegas.
La alta proporción de compradores extranjeros refleja una considerable confianza en el mercado griego. Muchos se sienten atraídos por Atenas no solo por el potencial de crecimiento del capital, sino también por las oportunidades de rentabilidad por alquiler.
Las propiedades de inversión pueden alquilarse a largo plazo y pueden generar rentabilidades de hasta el 10% anual.
Qué tan rápido se venden las propiedades y qué significa para compradores y vendedores
Las propiedades en Atenas se venden a un ritmo relativamente rápido, con un tiempo medio en el mercado de 58 días. Esta disminución apunta a un mercado más competitivo y de rápido movimiento.
Un menor tiempo en el mercado suele indicar una fuerte demanda y una oferta limitada, con propiedades codiciadas que son adquiridas rápidamente por compradores motivados.
Para los vendedores, como señala Elena Kozyreva, esta rápida rotación es una señal alentadora de que las viviendas con buen precio y bien presentadas probablemente atraerán interés y se venderán rápidamente. Para los compradores, destaca la importancia de estar preparados y ser decisivos, ya que las propiedades atractivas pueden no estar disponibles por mucho tiempo.
Los datos revelan una fluctuación dramática en el mercado inmobiliario griego. Fuentes: Fuentes nacionales, base de datos de precios de propiedades residenciales del BIS
El gráfico muestra el índice de precios de la vivienda en Grecia de 2007 al primer trimestre de 2025 (2007 = 100). Después de alcanzar un máximo de 101,7 en 2008, el índice cayó a 59 en 2017 durante la crisis de la deuda. Desde entonces, se ha recuperado constantemente, superando su pico anterior a la crisis para alcanzar los 105,1 a principios de 2025[7].
Perspectivas futuras: se espera un crecimiento constante de los precios del 4% al 6% para 2026
Se espera que el interés continuo de los compradores internacionales, los programas de regeneración urbana y un clima económico relativamente estable en Grecia respalden esta tendencia al alza.
Los proyectos de infraestructura a gran escala —incluido el desarrollo de Ellinikon y la expansión del Metro de Atenas— probablemente impulsarán los valores de las propiedades en las zonas circundantes.
Elena Kozyreva,
Director Gerente de proyectos inmobiliarios
Las perspectivas para el mercado inmobiliario de Atenas siguen siendo positivas, con una previsión de aumento de los precios de entre el 4% y el 6% para 2026. Si bien esto representa un ritmo más moderado en comparación con los recientes y fuertes aumentos, en mi opinión, sigue apuntando a un crecimiento saludable y sostenible.
Visión experta: los proyectos inmobiliarios más significativos de Atenas
Atenas está entrando en un nuevo ciclo de desarrollo en el que proyectos emblemáticos están remodelando tanto su horizonte como su perfil de inversión. Desde transformaciones costeras a gran escala hasta reurbanizaciones urbanas boutique, estas iniciativas destacan cómo la ciudad se está redefiniendo para residentes, empresas e inversores globales.
Ellinikon: el proyecto de regeneración más ambicioso de Europa
The Ellinikon es la pieza central de la transformación de la ciudad[8]. Construido en los terrenos del antiguo aeropuerto de Atenas, es uno de los programas de regeneración urbana más grandes de Europa, con una inversión de 8.000 millones de dólares.
Elena Kozyreva,
Director Gerente de proyectos inmobiliarios
Atenas se está convirtiendo rápidamente en una de las historias inmobiliarias más dinámicas de Europa. Una ola de proyectos urbanos a gran escala no solo está cambiando la forma en que la gente vive en Atenas, sino que también está atrayendo un fuerte interés de inversores de todo el mundo.
The Ellinikon no se trata solo de viviendas de lujo o comercios, es una reinvención completa de la vida urbana, con la sostenibilidad y el estilo de vida como pilares.
Las características clave incluyen:
- Uno de los parques costeros más grandes del mundo, que añade una playa pública de un kilómetro de longitud y casi duplica el espacio verde de la ciudad.
- 9.000 unidades residenciales, incluido el primer rascacielos residencial ecológico de Grecia, la Riviera Tower, que ya ha alcanzado la planta 12.
- Zonas comerciales, de ocio y de negocios, incluido el centro comercial más grande de Grecia, la Riviera Galleria, hoteles de lujo y oficinas de última generación.
- Infraestructura verde, con estaciones de carga de vehículos eléctricos, sistemas de recogida de agua de lluvia y más de 20 kilómetros de carriles bici y senderos.
El impacto inmobiliario es difícil de exagerar: las zonas cercanas como Glyfada podrían ver cómo los precios se duplican o incluso triplican como resultado del efecto dominó de Ellinikon.
Faliro Bay: la estrella emergente de la Riviera
Más allá de Ellinikon, la reurbanización de Faliro Bay es otro proyecto emblemático que está remodelando la costa de Atenas. Con una inversión de €370 millones, introducirá nuevos puertos deportivos, instalaciones deportivas, cines al aire libre y el Parque Metropolitano Aenaon, cuya apertura está prevista para 2028[9].
Elena Kozyreva,
Director Gerente de proyectos inmobiliarios
Estas mejoras costeras están convirtiendo la Riviera ateniense en uno de los lugares más deseables para vivir e invertir en Grecia. Ya no se trata solo del centro, los compradores de estilo de vida buscan cada vez más la costa.
Proyectos de menor escala pero de gran impacto
También hay proyectos que están cambiando el panorama de la vida urbana en Atenas. Estos incluyen:
- UrbanCity 44 cerca de la Plaza Omonia reúne elegantes apartamentos, tiendas, cafeterías, espacios de co-working y gimnasios;
- Blue Lagoon en Loutraki ofrece apartamentos boutique cerca del mar, con extras de lujo como piscinas en la azotea.
Datos de ubicación recopilados de los sitios web oficiales de los promotores
Dónde elegir propiedad en Atenas
En nuestra empresa, hemos analizado cuidadosamente el mercado inmobiliario ateniense para ayudar a los inversores a comprender dónde se encuentran las verdaderas oportunidades. Atenas no es una ciudad única para todos: los diferentes barrios ofrecen diferentes beneficios según sus objetivos.
Elena Kozyreva,
Director Gerente de proyectos inmobiliarios
Atenas no solo está experimentando un lavado de cara, está cambiando en estructura, calidad de inversión y atractivo global.
La clave es alinear sus objetivos con el barrio adecuado: zonas céntricas para la rentabilidad, zonas costeras para el prestigio, el norte para la estabilidad y los suburbios emergentes para el potencial de crecimiento.
Suburbios del sur y Riviera ateniense: para el lujo y el crecimiento a largo plazo
Consideramos las zonas costeras del sur —Glyfada, Vouliagmeni, Elliniko y Voula— como ubicaciones privilegiadas para inversiones de alta gama. Estos son algunos de los barrios más prestigiosos de Atenas, y el interés ha aumentado debido al megaproyecto The Ellinikon, así como a su atractivo tanto para turistas como para solicitantes de Golden Visa.
Precio medio en Glyfada: €4.250 por metro cuadrado.
Por qué es importante: Estas áreas combinan la vida junto al mar con infraestructuras de primer nivel, y la demanda sigue siendo fuerte. Para los compradores centrados en el lujo o el crecimiento del capital a largo plazo, aquí es donde está el foco.
Propiedades de inversión en Atenas
Grecia, Athens
741.000 € — 1.423.000 €
Apartments in a closed residential complex near the sea, Alimos, Athens
86 m² — 142 m²
1—3 
2—3 
Grecia, Athens
242.000 € — 1.155.000 €
Apartments not far from the center of Athens
67 m² — 283 m²1—3 1—3 
Grecia, Athens
500.000 € — 800.000 €
Apartments in a prestigious area on the coast, Paleo Faliro, Athens
68 m² — 122 m²2—3 2 Centro de Atenas: para rentabilidades sólidas y rotación rápida
Hemos observado una demanda de inversores constantemente fuerte en barrios céntricos como Koukaki, Pangrati, Neos Kosmos y Exarchia. Estas zonas son populares entre los compradores internacionales, especialmente aquellos que buscan oportunidades de alquiler a corto plazo.
Koukaki es conocido por su facilidad para caminar y su proximidad a la Acrópolis, con una alta demanda de alquiler y liquidez. Pangrati logra un gran equilibrio: más asequible que Koukaki, pero con un atractivo creciente para jóvenes profesionales e inversores extranjeros.
Neos Kosmos está emergiendo rápidamente, gracias a las recientes mejoras, mientras que Exarchia ha liderado el crecimiento de precios. Precio medio en Koukaki: €2.950 por metro cuadrado. Rentabilidad media de alquiler en el centro de Atenas: 6‑9%.
Suburbios del norte: para familias y profesionales
Las zonas del norte de Atenas —particularmente Agia Paraskevi, Chalandri, Vrilissia, Marousi, Kifisia, Filothei, Ekali y Pendeli— se dirigen a un tipo diferente de comprador. Son zonas con más espacio, zonas verdes y acceso a escuelas internacionales y centros médicos privados. Marousi, en particular, también sirve como centro de negocios.
Precio medio en Marousi: €2.800 por metro cuadrado. Rentabilidad media de alquiler: 4,5‑6%.
Zonas emergentes: para valor y potencial futuro
Para los inversores dispuestos a mirar hacia el futuro, estamos viendo un crecimiento emocionante en varios barrios prometedores: Plaza Amerikis, Korydallos, Egaleo, Peristeri, Agios Dimitrios y El Pireo.
Estas zonas se benefician de mejoras de infraestructura y cambios demográficos. Un ejemplo destacado es Peristeri, donde los precios han subido un 42,3% desde la extensión del metro en 2021, un claro ejemplo de cómo las mejoras en el transporte público pueden impulsar directamente la apreciación del capital.
Las rentabilidades de alquiler en El Pireo son de hasta el 6,9%
3 aspectos clave que los compradores extranjeros deben tener en cuenta en Atenas
En nuestra empresa, Elena Kozyreva señala que hemos ayudado a muchos clientes internacionales a navegar por el mercado inmobiliario ateniense, y aunque las oportunidades son abundantes, hay algunas trampas comunes de las que hay que ser consciente.
1. Complejidad legal
Uno de los mayores errores que vemos es que los compradores se apresuran a comprar sin las verificaciones legales adecuadas. En Grecia, es esencial contratar a un abogado independiente antes incluso de empezar a ver propiedades.
Un abogado local cualificado confirmará quién es el propietario legal de la propiedad, comprobará si existen deudas o hipotecas pendientes y se asegurará de que cumple con las normativas de construcción y seguridad sísmica.
2. Costes ocultos
Muchos clientes subestiman inicialmente el coste real de la compra. Además del precio de venta, se aplican varias otras tasas e impuestos:
- impuesto de transmisiones patrimoniales: 3,09%;
- honorarios legales y de notario: 1‑2% cada uno (más IVA);
- registro de la propiedad: 0,2‑0,6%;
- impuesto anual sobre la propiedad, o ENFIA, e impuestos municipales;
- mantenimiento continuo y gastos comunes.
Nuestro consejo: presupueste con un margen y obtenga un desglose completo de todos los costes esperados antes de comprometerse.
3. Calidad de la propiedad
En el centro de Atenas, muchas propiedades antiguas parecen atractivas sobre el papel, pero pueden presentar problemas costosos: fontanería anticuada, aislamiento deficiente o incluso problemas estructurales.
Lo que aconsejamos: encargar siempre una inspección profesional de la propiedad antes de comprar. Si es una nueva construcción, compruebe el historial del promotor y obtenga una garantía bancaria para proteger los pagos por fases.
Elena Kozyreva,
Director Gerente de proyectos inmobiliarios
Siempre aconsejamos a los clientes que solicitan una Golden Visa que presten mucha atención al tamaño de la propiedad: debe tener al menos 120 metros cuadrados, excluyendo el sótano.
Como a menudo recuerdo a los clientes: “Dado que la Golden Visa requiere una propiedad de más de 120 m², debe comprobar que esto no incluye el sótano, ya que no cuenta. Pero si el inversor compra a distancia, no puede presentarse con una cinta métrica para comprobarlo él mismo.”
Por eso es esencial contar con los expertos locales adecuados a su lado.
Comprar una propiedad en Atenas a distancia: cómo funciona el procedimiento
Hemos analizado de cerca cómo Grecia ha modernizado su proceso de transferencia de propiedades y lo que eso significa para nuestros clientes internacionales. La buena noticia es que la compra de una vivienda en Atenas es ahora mucho más accesible.
1 día
Poder notarial
El primer paso es organizar un poder notarial para que alguien en Grecia pueda actuar en su nombre.
Este documento legal permite a su representante firmar contratos, gestionar trámites y completar la escritura final en su nombre. En Immigrant Invest, ofrecemos estos servicios en su totalidad. Es esencial si no tiene previsto viajar a Grecia durante el proceso.
El primer paso es organizar un poder notarial para que alguien en Grecia pueda actuar en su nombre.
Este documento legal permite a su representante firmar contratos, gestionar trámites y completar la escritura final en su nombre. En Immigrant Invest, ofrecemos estos servicios en su totalidad. Es esencial si no tiene previsto viajar a Grecia durante el proceso.
1 día
Obtener el archivo digital myPROPERTY
Desde el 1 de enero de 2024, Grecia ha implementado un sistema de transferencia de propiedades totalmente digital llamado myPROPERTY.
Consideramos que esto es un verdadero cambio de juego. Esto es lo que lo hace diferente:
- El notario inicia el proceso y sube todos los documentos requeridos.
- Tanto el comprador como el vendedor aprueban la transacción en línea.
- Las verificaciones fiscales y la recopilación de documentos se gestionan digitalmente.
En muchos casos, la transferencia se puede completar en un solo día hábil, algo que en el pasado habría llevado mucho más tiempo. Es importante destacar que no es necesario visitar físicamente una Oficina del Registro de la Propiedad si se utiliza el sistema digital.
Desde el 1 de enero de 2024, Grecia ha implementado un sistema de transferencia de propiedades totalmente digital llamado myPROPERTY.
Consideramos que esto es un verdadero cambio de juego. Esto es lo que lo hace diferente:
- El notario inicia el proceso y sube todos los documentos requeridos.
- Tanto el comprador como el vendedor aprueban la transacción en línea.
- Las verificaciones fiscales y la recopilación de documentos se gestionan digitalmente.
En muchos casos, la transferencia se puede completar en un solo día hábil, algo que en el pasado habría llevado mucho más tiempo. Es importante destacar que no es necesario visitar físicamente una Oficina del Registro de la Propiedad si se utiliza el sistema digital.
1 día
Notarización en línea remota
Para los clientes que necesitan documentos estadounidenses notariados mientras se encuentran en Grecia, la Notarización en Línea Remota, o RON, ofrece una solución brillante.
Para los clientes que necesitan documentos estadounidenses notariados mientras se encuentran en Grecia, la Notarización en Línea Remota, o RON, ofrece una solución brillante.
Con todos estos sistemas implementados, toda la transacción puede coordinarse sin problemas sin que el comprador ponga un pie en Grecia. Su representante legal gestiona el proceso de principio a fin, asegurando que cada paso se ejecute en el orden correcto y de conformidad con las regulaciones locales.
La combinación de poder notarial, myPROPERTY y RON minimiza la necesidad de citas presenciales, reduce los gastos de viaje y le permite avanzar en la compra a su conveniencia. Para muchos de nuestros clientes, esto ha convertido lo que antes era un procedimiento largo y con mucho papeleo en una experiencia optimizada y transparente.
Vladlena Baranova,
Jefe del Departamento Legal y de Cumplimiento de LMA, CAMS, IMCM
Utilizando un enlace de vídeo, el documento puede ser notariado en línea en cuestión de minutos. Esto evita los retrasos que supone intentar conseguir una cita en la embajada de EE. UU., que a veces pueden tardar semanas.
La clave es una planificación cuidadosa y el apoyo legal adecuado. Con un poder notarial adecuado y acceso a los sistemas digitales de Grecia, ser propietario de una vivienda en Atenas no solo es posible desde el extranjero, sino que es eficiente y seguro.
Puntos clave sobre el mercado inmobiliario de Atenas
- El mercado inmobiliario de Atenas está creciendo constantemente, con precios medios de €2.580 por 1 m² y un aumento interanual del 7,6% a partir del primer trimestre de 2025.
- Los compradores extranjeros impulsan casi el 40% de las operaciones, en gran parte debido a la Golden Visa de Grecia.
- Las ventajas incluyen el acceso a la Golden Visa, sólidas rentabilidades de alquiler a largo plazo, precios competitivos en comparación con otras capitales y grandes desarrollos como The Ellinikon.
- Atenas está siendo transformada por desarrollos a gran escala como The Ellinikon —la mayor regeneración urbana de Europa— y la mejora de Faliro Bay, que impulsan tanto la infraestructura como los valores de las propiedades.
- Las principales zonas de inversión incluyen Glyfada, Vouliagmeni, Koukaki, Pangrati, Marousi y Kifisia.
- Este contenido se comparte únicamente con fines de información general. No debe interpretarse como asesoramiento de inversión, legal o fiscal. Las decisiones sobre la compra de propiedades o la solicitud de residencia se toman mejor con la ayuda de profesionales cualificados.
Fuentes del informe analítico
- Fuente: El desglose de las regulaciones del Impuesto sobre el Valor Añadido del Ministerio de Economía y Finanzas de Grecia
- Fuente: Explicación de las normas fiscales según la Ley 5162/2024 proporcionada por PwC
- Fuente: Cifras sobre alquiler, precios de venta y rentabilidades en Atenas, Indomio, julio de 2025; Índice de Propiedades Spitogatos, segundo trimestre de 2025
- Fuente: Índices de precios de la propiedad residencial: primer trimestre de 2025, Banco de Grecia
- Fuente: La Autoridad Estadística Helénica, ELSTAT, muestra un aumento de los permisos de construcción, pero no lo suficientemente rápido para satisfacer la demanda
- Fuente: Los precios anuales de la propiedad residencial en Grecia aumentaron aproximadamente un 6-7% en 2024-2025, según ELSTAT
- Fuente: Banco de Pagos Internacionales, Precios Reales de la Propiedad Residencial para Grecia [QGRR628BIS], obtenido de FRED, Banco de la Reserva Federal de San Luis, 27 de agosto de 2025
- Fuente: Los detalles y la etapa actual de desarrollo están representados en el sitio web oficial del proyecto
- Fuente: El primer ministro Kyriakos Mitsotakis calificó a Faliro Bay como un “proyecto icónico”, según Greek Reporter
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Material preparado por Elena Ruda, Director de Desarrollo en Immigrant Invest
