Bienes inmuebles en Hungría: cuánto cuesta y cómo comprar

1. Los precios de los inmuebles en Hungría son de los más bajos de la UE. Los precios de compra de apartamentos en Budapest son un 20% más bajos que en Liubliana y Madrid, y un 30% más bajos que en Lisboa.

2. Hasta un 40% de los extranjeros compran bienes inmuebles en Budapest como inversión, según la investigación de Statista.

Los compradores extranjeros se sienten atraídos por los precios bajos, un mercado estable y la oportunidad de reducir los precios de las propiedades en varios puntos porcentuales debido al ajuste del tipo de cambio.

Tras unirse a la UE, Hungría no adoptó el euro, y existen fluctuaciones del tipo de cambio de la moneda nacional —el florín húngaro— frente al euro y el dólar.

3. Perspectivas de residencia. Si un extranjero desea convertirse en residente húngaro, debe tener un domicilio registrado en Hungría. Pueden calificar tanto el alojamiento alquilado como el comprado.

Este requisito es válido para la mayoría de los solicitantes de residencia, incluidos los inversores que buscan la Golden Visa.

4. Los precios de alquiler de propiedades crecen. Por ejemplo, en diciembre de 2024, los precios de alquiler aumentaron un 9,3% en todo el país y un 9,6% en Budapest en comparación con el año anterior, según informó la Oficina Central de Estadística. Eurostat comparó los precios de alquiler en el tercer trimestre de 2010 y el tercer trimestre de 2024 y observó un aumento del 108%.

El alquiler en Budapest es de 235.000—322.000 HUF, lo que equivale a unos 580—795 € al mes. La rentabilidad anual del alquiler es del 3,5 al 8%.

Sin embargo, algunas comunidades húngaras no ven con buenos ojos el aumento de las compras de propiedades de inversión, lo que provoca un crecimiento de los precios de alquiler. Por ejemplo, el 6º distrito de Budapest, Terézváros, prohibió los alquileres a corto plazo, incluido Airbnb, a partir del 1 de enero de 2026.

5. El mercado inmobiliario húngaro está en auge. Comparando el tercer trimestre de 2010 con el tercer trimestre de 2024, los precios de los inmuebles aumentaron un 230%, según Eurostat. Así, Hungría ocupa el primer lugar en el aumento de precios de la propiedad entre los países de la UE.

1,2 millones de HUF, o unos 2.900 € — un m² de propiedades nuevas. La Oficina Central de Estadística de Hungría proporciona estos datos para el T1—T3 de 2024.

Las promociones más caras se encuentran en Budapest: de media, un metro cuadrado de vivienda en la capital cuesta 1,5 millones de HUF, o unos 3.695 €. En las zonas prestigiosas y turísticas de la ciudad — incluidos los distritos I, II, V y XII, los precios de los apartamentos pueden alcanzar los 5.500 € por m².

En las principales ciudades húngaras, el precio medio por metro cuadrado varía significativamente. En Nyíregyháza, el precio medio está por debajo de los 700.000 HUF, lo que equivale a unos 1.725 €. En Siófok, un metro cuadrado vale unos 1,4 millones de HUF, o 3.450 €.

En Hungría, existe una demanda creciente de apartamentos de hasta 60 m² en complejos residenciales modernos, ya que los precios de estas propiedades crecen más rápido que los de otras. Además, el mantenimiento de las propiedades en edificios nuevos es más barato que en los históricos debido a la mayor clase de eficiencia energética de las propiedades nuevas.

519.000 HUF, o unos 1.280 € — un m² de propiedades de segunda mano. En Budapest, el precio es el doble: 955.000 HUF, lo que equivale a unos 2.355 € por metro cuadrado.

En Budapest, los precios de las viviendas prefabricadas experimentaron el mayor aumento, subiendo un 10% en comparación con 2023. Mientras tanto, los precios en los edificios plurifamiliares no prefabricados aumentaron un 7%. Las casas unifamiliares experimentaron un aumento de precio del 4,1%.

760.000 HUF, o unos 1.870 € — un m² cerca del lago Balaton. Estas zonas son tan populares entre los compradores de inmuebles extranjeros como Budapest.

Los compradores de propiedades en Hungría pagan el impuesto de transmisiones patrimoniales, las tasas administrativas y los honorarios por los servicios de los expertos que acompañan la transacción.

El impuesto de transmisiones patrimoniales se paga al finalizar la transacción. La tasa es del 4% del precio de compra para propiedades inferiores a mil millones de forints, o 2,5 millones de euros. El comprador paga un 2% por el importe excedente para propiedades más caras.

El impuesto de transmisiones patrimoniales se paga en un plazo de 90 días después de la compra.

IVA. Los compradores de bienes inmuebles de obra nueva pagan el 5% de IVA. El impuesto suele estar incluido en el precio de la propiedad.

Las tasas administrativas son las siguientes:

• 170—200 € — por la obtención del permiso de compra de la propiedad;
• 60 € — por la imposición de un veto sobre las actividades con la propiedad;
• 30 € — por un extracto del registro de la propiedad;
• 22 € — por el certificado de titularidad de la propiedad.

Los servicios legales, inmobiliarios y notariales también son pagados por el comprador. Los gastos no suelen superar el 5% del precio de la propiedad.

Los gastos al comprar bienes inmuebles son aproximadamente el 10% del precio de la propiedad. Al comprar apartamentos por 175.000 €, el comprador gastará unos 192.500 € en la transacción, impuestos y tasas incluidos.

Después de comprar bienes inmuebles en Hungría, el comprador paga un impuesto de transmisiones patrimoniales, o tasa de timbre, a un tipo general del 4%. Sin embargo, en algunos casos, un nuevo propietario puede pagar un impuesto reducido:

1. Si compra una propiedad nueva en un plazo de 3 años después de vender la anterior, la persona paga el impuesto solo si el precio de compra de la nueva casa es más alto, y el impuesto se aplica solo sobre la diferencia entre los precios de venta y compra.

2. Los compradores menores de 35 años que adquieren su primera propiedad pagan el impuesto sobre la propiedad a un tipo del 2%. La condición principal es comprar una propiedad por menos de 15 millones de HUF, o 36.960 €.

3. Las propiedades de nueva construcción pueden gravarse a un tipo reducido: el importe inferior a 15 millones de HUF, o 36.960 €, no se grava. El comprador solo paga el impuesto sobre el importe que exceda este valor. Las propiedades más baratas de 15 millones de HUF no están gravadas.

Budapest es la capital y la ciudad más grande de Hungría. Es conocida por sus edificios históricos, sus magníficas vistas al Danubio, sus lugares de interés cultural y su alto nivel de vida. Al mismo tiempo, el coste de vida en Budapest es más bajo que en muchas otras grandes ciudades de la UE.

Comprar una propiedad en Budapest permite experimentar el encanto de vivir en una casa histórica con una arquitectura elegante, techos altos y decoraciones únicas.

Budapest es la ciudad más popular entre los inversores inmobiliarios: en 2022, más de la mitad de las propiedades compradas por extranjeros se encontraban en Budapest. Como resultado, los precios de las propiedades son los más altos en comparación con el resto de Hungría.

Debrecen es la segunda ciudad más grande de Hungría. La ciudad tiene una ubicación conveniente y un aeropuerto, lo que facilita el viaje a cualquier parte de Europa. Hay varias universidades y centros de investigación en la ciudad, por lo que puede ser una opción para quienes buscan un lugar con buenas oportunidades educativas.

A diferencia de Budapest con su vibrante estilo de vida, Debrecen ofrece un ambiente tranquilo a sus habitantes. Esto se combina con una rica cultura, una alta calidad de vida y precios de propiedades más bajos.

Las ciudades alrededor del lago Balaton, como Siofok o Veszprém, también tienen una gran demanda entre los compradores de inmuebles. En 2023, casi el 10% de las propiedades compradas por extranjeros se encontraban en esta zona.

Hay más de 70 proyectos de desarrollo en la orilla del lago Balaton, y los inversores pueden comprar apartamentos de obra nueva con hermosos paisajes.

El coste de vida en esta zona es más bajo que en Budapest, Debrecen y otras grandes ciudades húngaras. Siendo la principal zona turística húngara, el lago Balaton ofrece diversas actividades recreativas como vela, windsurf, kayak, senderismo, ciclismo y equitación.

La legislación húngara permite a los extranjeros comprar cualquier propiedad en el país, excepto tierras agrícolas y bienes patrimoniales.

Los extranjeros deben obtener un permiso para la compra de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad del distrito donde se encuentra la propiedad. El permiso lo obtiene el abogado que acompaña la transacción. El procedimiento tarda hasta 4 semanas.

Las siguientes categorías no necesitan permiso para la compra:

• ciudadanos de Hungría;

• ciudadanos de países de la UE, así como Noruega, Liechtenstein, Islandia y Suiza;

• ciudadanos de cualquier país si heredan la propiedad.

Los extranjeros deben compensar íntegramente los gastos de compra, titularidad y mantenimiento de la propiedad. Los compradores pagan el impuesto de transmisiones patrimoniales, los propietarios pagan los gastos de suministros y el impuesto anual sobre bienes inmuebles, y los vendedores tienen que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital.

Al invertir en bienes inmuebles húngaros, los extranjeros deben ser conscientes de algunos escollos que pueden encontrar.

Procedimiento complejo de compra de propiedades. Al comprar una propiedad en Hungría, un extranjero no puede acudir a las agencias públicas en persona. La transacción de compraventa debe ir acompañada de un abogado que presente y reciba todos los documentos en nombre del comprador.

La mayoría de los extranjeros también deben obtener un permiso especial para comprar una casa, lo que aumenta el tiempo y los gastos.

Particularidades de la transmisión de la propiedad. En Hungría, la propiedad pasa a posesión del comprador no cuando se firma un acuerdo de compra, sino después de que se realiza un registro correspondiente en el registro de la propiedad. Esto puede llevar de varias semanas a varios meses, y hasta que el proceso se completa, el comprador no es legalmente propietario de la propiedad.

Para el inversor, esto significa que podría no tomar decisiones significativas con respecto a la propiedad, como la reforma, el alquiler o la mudanza, hasta que se realice el registro en el registro de la propiedad.

Protección de edificios de patrimonio histórico. El país protege su patrimonio histórico, incluidas las casas. Para algunos edificios, existen restricciones relacionadas con la titularidad y la reforma de la propiedad. Por lo tanto, si un comprador desea reformar su casa, podría estar obligado a obtener un permiso especial y cumplir con las directrices de conservación.

Certificados de eficiencia energética de la propiedad. El propietario debe tener un certificado de eficiencia energética actualizado en Hungría al vender bienes inmuebles. El certificado incluye información sobre la clase de eficiencia energética del edificio que puede influir en el valor de la propiedad y los gastos de un nuevo propietario.

Si el vendedor proporciona un certificado obsoleto o no lo proporciona en absoluto, la transacción puede ser impugnada legalmente o invalidada.

El tipo impositivo anual sobre la propiedad depende del municipio donde se encuentre la propiedad. La tasa máxima es de aproximadamente el 3% del valor catastral de la propiedad, o alrededor de 1 € por m² al año.

Los costes mensuales de suministros dependen de la superficie de la propiedad, la clase de eficiencia energética del edificio y el consumo de agua y electricidad. En promedio, los propietarios de apartamentos de 85 m² pagan entre 85 y 210 €.

El seguro de la propiedad en Hungría es opcional. Solo las propiedades compradas con hipoteca están sujetas a seguro obligatorio.

Al vender bienes inmuebles en Hungría, el propietario debe pagar un impuesto sobre las ganancias de capital. El tipo impositivo es del 15% de la diferencia entre el precio de venta y los gastos de compra de la propiedad.

Cuanto más tiempo posea el propietario la propiedad, menor será el tipo impositivo al vender. Las ganancias de capital se gravan, dependiendo del tiempo de posesión de la propiedad:

• menos de dos años de titularidad — el 100% de las ganancias de capital se gravan;

• de dos a tres años — 90%;

• de tres a cuatro años — 60%;

• de cuatro a cinco años — 30%;

• más de cinco años — 0%.

En 2024, Hungría lanzó el programa de Golden Visa, que permite a los extranjeros obtener un permiso de residencia a cambio de inversiones en la economía del país.

Las opciones de inversión disponibles incluyen:

• invertir en fondos inmobiliarios locales — €250.000+;
• donar a una institución de educación superior — €1.000.000+.

Además, el inversor debe tener un domicilio registrado en Hungría, lo que significa que alquila o compra bienes inmuebles residenciales en el país, pero no está limitado en precio.

El inversor obtiene primero una Visa de Inversor Invitado por 6 meses, lo que le permite entrar en Hungría. Dentro de los 93 días posteriores a la entrada en Hungría con este visado, debe cumplir la condición de inversión — comprar unidades de fondos inmobiliarios o donar. Después de eso, el inversor solicita un permiso de residencia.

Un cónyuge, hijos menores de 25 años y padres pueden ser incluidos en la solicitud con el inversor.

Los inversores que poseen permisos de residencia obtienen el derecho a mudarse a Hungría, viajar sin visado a los países del Espacio Schengen y hacer negocios en la UE.

1. Hasta el 40% de los compradores de bienes inmuebles de Budapest lo consideran un activo de inversión. El mercado inmobiliario está creciendo, mientras que los precios de la propiedad en Hungría siguen siendo de los más bajos de la UE.

2. Los abogados deben acompañar una transacción de compraventa de propiedades. Solo ellos tienen derecho a formalizar un contrato de compraventa, obtener el permiso de compra y conseguir el certificado de titularidad de la propiedad.

3. Los impuestos y tasas por la compra de propiedades representan hasta el 10% del precio de la propiedad.

4. Los bienes inmuebles más atractivos en términos de inversión son los apartamentos de hasta 60 m² en complejos residenciales modernos.

5. Los inversores inmobiliarios extranjeros pueden obtener un permiso de residencia en Hungría. Un extranjero debe alquilar o comprar una propiedad para tener un domicilio registrado y cumplir las condiciones de inversión requeridas.