Conceptos básicos del impuesto inmobiliario griego para compradores extranjeros

Los impuestos sobre la propiedad en Grecia se dividen en cuatro categorías: impuestos sobre la compra, la posesión, la venta y el alquiler de bienes inmuebles. Los impuestos también se aplican cuando la propiedad se hereda o se recibe como donación.

La compra de una propiedad implica impuestos y tasas adicionales. Los compradores deben pagar un impuesto de transmisiones patrimoniales y un recargo sobre el mismo cuando la propiedad cambia de titularidad. Otros costes incluyen los honorarios notariales, las tasas de registro de la nueva titularidad y las comisiones del agente inmobiliario.

La posesión de una propiedad requiere el pago de un impuesto anual sobre la propiedad, denominado ENFIA, y un impuesto municipal. Ambos se basan en el valor oficial de la propiedad y se cobran como tasas fijas en lugar de porcentajes.

El alquiler de una propiedad se considera ingreso imponible para las personas físicas y parte del beneficio de una empresa para las personas jurídicas. También se aplica una tasa por transacción digital.

Los propietarios pueden deducir gastos como el mantenimiento, los intereses hipotecarios y los honorarios de gestión de la propiedad de sus ingresos imponibles.

La venta de una propiedad normalmente conlleva un impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, este impuesto está suspendido hasta el 31 de diciembre de 2026.

Los propietarios de inmuebles en Grecia pueden ser elegibles para la Golden Visa de Grecia, que sirve como permiso de residencia válido por 5 años.

La cantidad de inversión mínima requerida es de €250.000. Este umbral se aplica a las propiedades adquiridas para renovación o conversión a uso residencial. Para otros tipos de propiedades, se aplican los siguientes requisitos de inversión:

• €800.000 para bienes inmuebles situados en zonas de alta demanda como Atenas, Salónica, Santorini y otras islas con una población superior a 3.100 residentes;

• €400.000 para bienes inmuebles en todas las demás regiones.

El impuesto anual sobre la propiedad en Grecia se denomina ENFIA, o Impuesto Unificado sobre la Propiedad. Se aplica tanto a edificios como a terrenos, y se paga en 12 cuotas mensuales.

No existen tipos impositivos fijos. En su lugar, Grecia impone una tasa por metro cuadrado:

• €2 a 16,20 por m² — para edificios;

• €0,0037 a 9,25 por m² — para terrenos.

La tasa exacta depende de factores como el tamaño, la ubicación, el uso y otras características de la propiedad. Las tasas las establece el Ministerio de Finanzas griego.

Si el valor imponible total de los bienes inmuebles de un propietario supera los €500.000, el impuesto principal se incrementa entre un 5 y un 20%. Este recargo se aplica a la cantidad total del impuesto principal, no solo a la parte que supera los €500.000.

El impuesto municipal se paga a través de las facturas de electricidad y suele oscilar entre el 0,025% y el 0,035% del valor objetivo de la propiedad.

El impuesto por servicios de limpieza e iluminación se cobra por separado. Los propietarios pagan una tasa por la recogida de basuras y el alumbrado público, calculada multiplicando la superficie de la propiedad por la tasa establecida por el municipio local.

Compra de bienes inmuebles. Los compradores en Grecia deben pagar varios impuestos y tasas además del precio de compra:

1. El impuesto de transmisiones patrimoniales, fijado en el 3% del valor objetivo de la propiedad determinado por el Ministerio de Finanzas.

2. Recargo sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales del 0,09%, que beneficia a los municipios y comunidades locales.

3. Honorarios notariales, que suelen oscilar entre el 1 y el 2% del precio de la propiedad, dependiendo de la complejidad de la transacción.

4. Tasas de registro de la nueva titularidad en el registro de la propiedad o catastro, que suelen ascender a aproximadamente el 0,5% del valor de la propiedad.

En total, los compradores deben esperar pagar entre el 5 y el 7% del valor de la propiedad en impuestos y tasas asociadas, además del precio de compra.

El IVA del 24% suele aplicarse a las propiedades nuevas, pero este impuesto está suspendido hasta el 31 de diciembre de 2025. En su lugar, se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales estándar y el impuesto complementario, que suman un total del 3,09%.

Venta de bienes inmuebles. El impuesto principal que se aplica al vender una propiedad es el impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, las ganancias de capital derivadas de la venta de propiedades no están gravadas hasta el 31 de diciembre de 2026. Cuando esta exención expire, se aplicará un impuesto sobre las ganancias de capital del 15%.

Ingresos por alquiler. Tanto los residentes como los no residentes están sujetos a impuestos sobre los ingresos por alquiler de propiedades situadas en Grecia. La tasa depende del ingreso anual:

• 15% — hasta €12.000;

• 35% — €12.001 a 35.000;

• 45% — más de €35.000.

Estas tasas se aplican a los ingresos netos, es decir, después de deducir los gastos.

Los propietarios pueden optar a una exención fiscal de 3 años sobre los ingresos de arrendamientos residenciales a largo plazo, siempre que se cumplan todas las condiciones siguientes:

1. La propiedad no supera los 120 m².

2. El arrendamiento es a largo plazo y se firma entre el 8 de septiembre de 2024 y el 31 de diciembre de 2025.

3. La propiedad estaba previamente vacía o se utilizaba para alquileres a corto plazo.

Si el arrendamiento se rescinde anticipadamente, la exención fiscal se anula para ese año. Si la propiedad se alquila a corto plazo dentro del período de 3 años, la exención se revoca retroactivamente.

Tasa por transacción digital. El 1 de diciembre de 2024, Grecia introdujo una tasa por transacción digital, que sustituye al anterior impuesto de timbre para determinados acuerdos, incluidos los arrendamientos de bienes inmuebles. Esta tasa la paga el arrendador y se aplica a los arrendamientos de inmuebles comerciales donde no se aplica el IVA. La tasa es del 3,6% del valor del contrato.

Las transacciones inmobiliarias sujetas a IVA o al impuesto de transmisiones patrimoniales no se ven afectadas por la tasa por transacción digital.

El impuesto de sucesiones se aplica a los bienes inmuebles situados en Grecia, independientemente de si el heredero reside en Grecia o en el extranjero. El heredero es el responsable de pagar el impuesto.

El impuesto de donaciones se devenga cuando la propiedad se transfiere como donación, generalmente a través de una escritura notarial, y lo paga el beneficiario. Se aplica a los activos situados en Grecia y, en algunos casos, a los activos extranjeros donados a Grecia.

Para ambos impuestos, el de sucesiones y el de donaciones, la tasa depende del grado de parentesco entre el propietario anterior y el beneficiario. Como regla general, las relaciones familiares más cercanas dan lugar a tasas impositivas más bajas.

ENFIA. Las empresas en Grecia pagan una tasa anual sobre la propiedad basada en la superficie:

• €2 a 16,20 por m² — para edificios;

• €0,0037 a 9,25 por m² — para terrenos.

Si el total de bienes inmuebles imponibles de un propietario supera los €500.000, se añade un recargo del 5 al 20% a la cantidad total del impuesto principal.

Las personas jurídicas también pagan un impuesto complementario sobre el valor total de sus derechos sobre la propiedad a una tasa del 0,55%. Los bienes inmuebles de uso propio se gravan con una tasa reducida del 0,1%.

Impuesto municipal. Las personas jurídicas están sujetas a un impuesto municipal que oscila entre el 0,025 y el 0,035% del valor objetivo de la propiedad.

El impuesto especial sobre bienes inmuebles, SRET, del 15% se aplica a las empresas que poseen propiedades en Grecia pero no revelan claramente a sus propietarios reales. El objetivo de este impuesto es evitar la propiedad anónima u opaca de bienes inmuebles.

A una empresa puede evitar pagar el SRET si revela completamente a sus propietarios reales a las autoridades fiscales griegas o si se encuentra dentro de una categoría de exención especial. Estas categorías incluyen las siguientes:

• empresas con acciones registradas a nombre de personas físicas;

• cotizadas en bolsa;

• empresas navieras que utilizan propiedades para oficinas, almacenes o personal;

• negocios activos que obtienen más ingresos del comercio que de la propiedad;

• organizaciones benéficas, escuelas y grupos religiosos que utilizan la propiedad para su misión;

• bancos y fondos en países cooperantes, bajo supervisión;

• fondos de seguridad social y fondos inmobiliarios regulados;

• empresas propiedad de fundaciones benéficas que utilizan la propiedad con fines no lucrativos.

El impuesto de transmisiones patrimoniales del 3% se aplica sobre el valor imponible de la propiedad al adquirir bienes inmuebles, con un recargo municipal adicional que eleva la tasa total al 3,09%.

IVA. Generalmente, las transacciones inmobiliarias están exentas de IVA. Sin embargo, si una empresa ofrece alquileres a corto plazo con servicios tipo hotel, puede que se le exija cobrar el 13% o el 24% de IVA y registrarse en consecuencia.

Impuestos sobre los ingresos por alquiler y las ganancias de capital. Los ingresos por alquiler y las ganancias de capital se consideran parte del beneficio imponible de una empresa, que está sujeto a una tasa de impuesto de sociedades del 22%.

Todos los propietarios de bienes inmuebles, incluidos los ciudadanos extranjeros, deben pagar el ENFIA por los bienes inmuebles situados en Grecia. Para pagar el impuesto, el propietario debe seguir los siguientes pasos:

1. Obtener un AFM. Visitar la oficina de impuestos local o designar un representante local para obtener un número de identificación fiscal.

2. Presentar el Formulario E9. Iniciar sesión en myAADE y completar el Formulario E9, que incluye todos los detalles necesarios de la propiedad para el cálculo del impuesto.

3. Acceder a su certificado fiscal. Una vez calculado el impuesto, el aviso de ENFIA estará disponible en su cuenta myAADE.

4. Realizar el pago. Puede pagar en línea con tarjeta de crédito o débito, o a través de la banca por internet, utilizando los códigos de pago o el código de barras de su aviso de ENFIA.

El ENFIA suele pagarse en 12 cuotas mensuales. Sin embargo, el calendario de cuotas puede variar cada año, por lo que los propietarios deben consultar los anuncios anuales de la autoridad fiscal.

El pago puede realizarse en línea o a través de cualquier banco griego utilizando los códigos de pago impresos en el aviso de ENFIA. Alternativamente, se puede generar un pago electrónico en myAADE y pagarlo con tarjeta de crédito o débito, o a través de la banca por internet utilizando el código de barras proporcionado en el portal.

1. Optimización fiscal. Los inversores pueden acceder al régimen fiscal de no domiciliados. Este régimen permite a los beneficiarios pagar un impuesto fijo de €100.000 sobre los ingresos globales, independientemente de la cantidad.

2. Viajes sin visado dentro del Espacio Schengen. Grecia forma parte del Espacio Schengen, y sus residentes pueden entrar libremente en los otros 28 estados Schengen. La estancia permitida es de 90 días dentro de cualquier período de 180 días.

3. Residencia para toda la familia. Los inversores que solicitan la Golden Visa de Grecia pueden incluir a sus familiares directos. Esto cubre a cónyuges o parejas, hijos menores de 21 años y padres de cualquier edad. El umbral de inversión sigue siendo el mismo independientemente de la composición familiar.

4. Rentabilidad de la inversión. Las propiedades adquiridas bajo la Golden Visa de Grecia pueden alquilarse, ofreciendo a los inversores una rentabilidad anual de hasta el 10%.

Los valores inmobiliarios griegos aumentan anualmente entre un 5 y un 12%, dependiendo del tipo y la ubicación de la propiedad.

5. Perspectiva de ciudadanía. Los titulares de la Golden Visa pueden solicitar la ciudadanía griega 7 años después de recibir sus permisos de residencia. La elegibilidad requiere residencia continua en Grecia y la superación de los exámenes de ciudadanía y de idioma griego.

Asegurar la propiedad. Si asegura su residencia contra desastres naturales, el ENFIA se reducirá:

• en un 20% si el valor de la propiedad es de hasta €500.000;

• en un 10% si el valor supera los €500.000.

Para calificar, la propiedad debe haber estado asegurada durante al menos 3 meses en el año anterior. Si está asegurada por menos de un año completo, el descuento se aplica proporcionalmente. Por ejemplo, un período de seguro de 6 meses otorga un descuento del 10% o 5% respectivamente.

Declarar gastos deducibles. El sistema fiscal griego permite a los propietarios deducir ciertos costes de los ingresos por alquiler, reduciendo la base imponible neta.

Los propietarios individuales pueden deducir:

• el 5% del alquiler bruto automáticamente por mantenimiento;

• el 60% de los costes de renovación y mejora energética, hasta €16.000 en tres años;

• impuestos municipales sobre la propiedad.

Las personas jurídicas pueden deducir todos los gastos comerciales reales, como reparaciones, seguros, gestión de la propiedad y depreciación.

Dividir la propiedad. El ENFIA se calcula por contribuyente, por lo que dividir la propiedad entre los miembros de la familia puede reducir la obligación.

Por ejemplo, un matrimonio posee conjuntamente una propiedad valorada en €1 millón, con cada cónyuge con una participación del 50%. Esto significa que la participación de cada cónyuge es de €500.000, lo que se mantiene por debajo del umbral del recargo. Si un cónyuge posee el millón de euros completo, la parte que excede los €500.000 estaría sujeta a un recargo.

Elegir la propiedad sabiamente. Las características de la propiedad en sí afectan su carga fiscal. Al elegir la propiedad, considere lo siguiente:

1. Valor de zona. Las propiedades en áreas de alto valor de zona tienen un ENFIA más alto. Una vivienda en una ubicación de nivel medio puede ofrecer un mejor rendimiento con un impuesto más bajo.

2. Valor objetivo inferior a €500.000. Mantenerse por debajo de este umbral evita el recargo del ENFIA.

3. Edificios energéticamente eficientes. Pueden calificar para subsidios de renovación y reducir los costes de servicios públicos.

4. Antigüedad de la propiedad. Las propiedades más antiguas pueden permitir una mayor depreciación y un valor tasado más bajo para el ENFIA.

Considerar los tratados de doble imposición. Los no residentes que obtienen ingresos de propiedades griegas también pueden enfrentar impuestos en su país de origen. Grecia ha firmado más de 50 tratados de doble imposición, que a menudo le permiten reclamar un crédito fiscal extranjero. Esto asegura que no pague impuestos dos veces sobre el mismo ingreso por alquiler, ganancia de capital o herencia.

1. Los propietarios de bienes inmuebles en Grecia pagan un impuesto anual ENFIA que oscila entre €2 y 16,20 por m² para edificios y entre €0,0037 y 9,25 por m² para terrenos, además de un impuesto municipal local.

2. Los compradores de propiedades están sujetos a un impuesto de transmisiones patrimoniales del 3%, un recargo del 0,09%, honorarios notariales del 1 al 2% y una tasa de registro del 0,5%.

3. Los compradores extranjeros de propiedades pueden calificar para la Golden Visa.

4. Los ingresos por alquiler se gravan entre el 15 y el 45%.

5. Los impuestos de sucesiones y donaciones oscilan entre el 0 y el 40%, dependiendo del grado de parentesco.

6. Las personas jurídicas pagan el ENFIA, un impuesto complementario sobre la propiedad, gravámenes municipales, impuestos de transmisiones patrimoniales, y se gravan sobre los ingresos por alquiler y las ganancias de capital a una tasa de impuesto de sociedades del 22%.

7. Para reducir las obligaciones fiscales, los propietarios pueden asegurar su propiedad, declarar todos los gastos deducibles y dividir la propiedad entre los miembros de la familia.