Что нужно знать о покупке недвижимости за рубежом?

Зарубежная недвижимость – это хороший инструмент для инвестирования средств, сохранения и преумножения капитала. В Европы жилье постепенно дорожает, поэтому завтра покупка может обойтись дороже. Немаловажно, что отдельные страны за инвестиции в недвижимость выдают вид на жительство или даже сразу гражданство. Если вы присматриваетесь к объектам за рубежом, стоит обратить внимание на ряд нюансов.

Автор • Елена Рудая

Директор по развитию Иммигрант Инвест

Проверка фактовЗлата Эрлах

Финальная проверкаВладлена Баранова

Что нужно знать о покупке недвижимости за рубежом?

Где купить недвижимость?

Важно не просто купить недвижимость в Европе, но и полноценно пользоваться ею. Что толку от того, что у вас в собственности будет объект, например, во Франции или Нидерландах, однако чтобы попасть туда, вам нужно стоять в очереди за визой, срок которой будет ограничен.

Следовательно, было бы желательно параллельно оформить статус в стране, где вы приобретаете жилье. Это может быть вид на жительство в Европе (ВНЖ), постоянный вид на жительство (ПМЖ в Европе) или гражданство.

ВНЖ и гражданство в Европе за обязательную покупку недвижимости

В оформлении статуса вам помогут государственные программы для инвесторов, действующие в отдельных странах.

Гражданство Кипра вы получите за инвестиции в недвижимость в размере от 2 млн. евро (программа закрыта)
ВНЖ Испании вы оформите при покупке жилья стоимостью от 500 тыс. евро
ВНЖ Португалии доступно за ту же сумму, однако может обойтись дешевле (280 тыс. евро), если вы инвестируете средства коммерческое помещение старше 30 лет и сделаете капитальный ремонт
ВНЖ Греции еще доступнее – от 250 тыс. евро, однако если вы захотите включить в заявку родителей и/или внуков, минимальная сумма увеличится в 2 раза

Это те программы, которые позволяют оформить ВНЖ или гражданство непосредственно в обмен на инвестиции в недвижимость.

ВНЖ и гражданство в Европе без обязательной покупки жилья

Есть еще ряд стран, где состоятельные люди могут относительно просто получить эти статусы. В этих программах покупка недвижимости является не основным условием, вы даже можете арендовать жилье, а не покупать его. Однако здесь важна сама возможность быстро оформить ВНЖ/ПМЖ/гражданство.

Гражданство Мальты доступно инвесторам, готовым сделать безвозвратный взнос в национальный фонд 650 тыс. евро, приобрести недвижимость на Мальте на сумму 700 тыс. евро или арендовать ее минимум за 16 тыс. евро в год
ВНЖ Мальты выдают за налоговое резиденство в стране
ПМЖ Мальты можно оформить за инвестиции от 150 тыс. евро
ВНЖ Великобритании выдают за инвестиции от 2 млн. фунтов в ценные бумаги, акции британских компаний (программа закрыта)
ВНЖ Швейцарии – за уплату ежегодного аккордного налога в размере от 100 тыс. франков
ВНЖ Австрии могут получить финансово независимые лица, подтвердив свою состоятельность

Получив один из этих статусов, вы можете приезжать в страну и уезжать без всяких ограничений. Можно жить в купленной недвижимости или сдавать ее в аренду.

Можно ли получить ВНЖ в одной стране, а купить недвижимость в другой?

Безусловно, вы имеет на это полное право. Однако нужно знать, что статусы ВНЖ и ПМЖ позволяют вам только лишь путешествовать по Шенгену без виз и проживать в одной из стран этой зоны не более 90 дней в течение полугода. Так что постоянно пользоваться жильем полноценно вы всё равно не сможете. Проблему решит только получение гражданства на Кипре или Мальте, например.

С этим статусом вы сможете проживать в любой стране Евросоюза по упрощенной регистрации и полноценно использовать недвижимость за границей, будь она в Германии, Франции, Швеции или Италии. Сейчас много привлекательных предложений по покупке жилых объектов в Хорватии, Черногории, Чехии. Эти варианты можно рассматривать, если у вас есть гражданство в Европе или как минимум ВНЖ в Европе.

А если купить недвижимость на Карибах?

Ряд стран Карибского бассейна сейчас дает возможность получить гражданство за гораздо более скромные суммы, чем в Европе – от 100 тыс. долл. США. Действуют следующие инвестиционные программы, о которых мы не раз подробно писали в блоге:

Рассчитаем стоимость карибских паспортов для вас

Сделать индивидуальный расчёт

Во всех этих программах есть опция выдачи паспортов за покупку недвижимости. Если вы планируете воспользоваться ею, следует знать, что из этих стран только Антигуа и Барбуда выдвигает требование по обязательному проживанию: не менее 5 дней в течение первых 5 лет после оформления гражданства (то есть в среднем 1 день за 1 год). В остальные страны вы можете вообще никогда не приезжать, оформляя документы через ближайшие посольства и консульства.

Особенности покупки карибской недвижимости

Также нужно знать, что на Карибах вы приобретаете не традиционные жилые объекты, а инвестируете средства в строительство туристической инфраструктуры. В основном, это крупные отели. Вы покупаете долю в этом объекте. Безусловно, вы можете прилетать сюда и отдыхать в данном отеле. Вас встретят с распростертыми объятиями. Но если вам это не нужно, вы можете никогда не интересоваться своим объектом. Распоряжаться им будет управляющая компания, контролируемая государством.

Иными словами, на Карибах недвижимость покупают не для того, чтобы пользоваться ею, а для получения второго гражданства, которое дает экономическую свободу и возможность путешествовать по всему миру без виз. Через 3‑5 лет (в зависимости от страны) вы имеете право продать свою долю, вернув издержки.

Прибегать ли к услугам риэлторов?

Если вы без проблем можете довериться человеку, который живет в другой стране и, скорее всего, даже не говорит по-русски (или говорит плохо), то услугами риэлторов, конечно, пользоваться можно. Вопрос в том, сможете ли вы выбрать риэлтора, которому доверяете? В дальнейшем вам придется ехать в страну, общаться с местным нотариусом, который уже 100% не знает ни слова по-русски. Нужно досконально разбираться в нюансах законодательства, касающемся сделок с недвижимостью. Нужно проверить «чистоту» объекта. Всё это ложится на ваши плечи, поэтому как минимум понадобится грамотный переводчик и много-много времени и терпения.

Альтернативный вариант – обратиться в международную компанию, которая предлагает полный комплекс услуг и по подбору/покупке недвижимости, и по оформлению ВНЖ/гражданства. Офис компании должен находиться на территории России, чтобы вы могли приехать и убедиться в авторитетности и профессионализме ее сотрудников, подписать договор о сотрудничестве.

В этом случае вы перекладываете все заботы о покупке объекта и оформлении статуса на плечи опытных специалистов. Например, наши юристы не раз помогали клиентам решить сложнейшие проблемы, о чем мы нередко рассказываем, в наших кейсах.

Пользоваться ли ипотекой?

Да, большинство стран предоставляет возможность оформления ипотеки для покупки недвижимости, в том числе и приобретаемой в рамках инвестиционной программы. Выигрываете ли вы от наличия этой возможности? Не факт.

Например, на Мальте можно получить кредит на покупку жилья, но только в том случае, если у заявителя на депозитном счете будет постоянно находиться сумма, равная сумме инвестиций по программе. В данном случае речь идет о 250 тыс. евро. Можно предоставить иные документы, доказывающие, что вы в состоянии выплатить взятый кредит в любое время без риска остаться без средств к существованию. Однако весь смысл кредита теряется, потому что чтобы позаимствовать в банке 250 тыс. евро, вам сначала нужно… положить на счет 250 тыс. евро. В чем выгода, решайте сами.

В любом случае, если вам предложили выгодную, с вашей точки зрения, ипотеку, кредит для покупки жилья, каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Возможно, именно в вашем случае есть смысл использовать заёмные средства. Если вы планируете инвестировать деньги в недвижимость за рубежом, доверьтесь профессионалам. Лучше проконсультируйтесь с нашими специалистами – это убережет вас от «подводных камней» и непредвиденных проблем.

Иммигрант Инвест — лицензированный агент программ гражданства за инвестиции в Евросоюзе, Карибском бассейне. Готовы начать свой путь к еще одному гражданству? Запланируйте встречу с экспертами инвестиционных программ.

Не знаете какое гражданство или ВНЖ выбрать?

Сравните 40 вариантов в разных странах по 25 критериям

Сравнить и выбрать

Часто задаваемые вопросы

Как купить недвижимость за рубежом?
Чтобы купить недвижимость за границей, необходимо узнать условия ее приобретения. В некоторых странах иностранцев ограничивают в выборе объектов недвижимости.

Например, на Мальте есть специальные жилые комплексы бизнес-класса, в которых иностранцы покупают жилье по упрощенной процедуре. Для покупки объекта вне комплексов придется 2—3 месяца ждать специальное разрешение. В Австрии для покупки недвижимости нужно получить разрешение муниципалитета. На практике разрешение выдают только тем, кто получает вид на жительство.

Если условия законодательства подходят, можно подобрать юридически чистые объекты, воспользовавшись услугами риелтора и нотариуса. Покупатели стараются приехать в страну и посмотреть отобранную недвижимость. Это необязательно, но помогает расставить приоритеты, на месте оценить доступность инфраструктуры.

Лучше покупать объект с помощью нотариуса. Локальные рынки отличаются своеобразием, все нюансы знать невозможно. Например, иногда в выписке из реестра сложно понять год постройки дома.

Нотариус проверит юридическую чистоту объекта, продавца, условия договора. Он может по доверенности подписать договор купли-продажи и получить свидетельство о собственности, которое передаст покупателю.
Где купить недвижимость за границей?
Инвесторы в недвижимость покупают объекты, стоимость которых быстро растет. Сегодня это недвижимость в Турции, Португалии, Греции. Цель такой инвестиции — получить доход от от сдачи в аренду и продажи объекта через несколько лет.

Люди, которые покупают недвижимость для частного пользования, выбирают регион, чтобы решить свои задачи. Например, приобретают дом для отдыха на теплом море или чтобы поселиться поблизости от престижной школы, куда поступил ребенок.

Выбирая страну, важно учитывать возможность получить вид на жительство или гражданство. Неудобно получать визу каждый раз, когда захочется провести неделю в собственной квартире.

Среди стран, которые позволяют инвесторам в недвижимость получить ВНЖ, Греция, Кипр, Мальта и ОАЭ. Стоимость недвижимости в этих странах быстро растет, и покупка будет выгодной. Карибские страны и Турция выдают инвесторам в недвижимость свое гражданство. Объем инвестиций начинается от 200 000 $.
Как оплатить покупку недвижимости за рубежом?
Для оплаты недвижимости за рубежом в большинстве стран нужно перевести деньги в местный банк. Банк проведет Due Diligence покупателя, и если результаты проверки будут положительными, откроет ему счет. Due Diligence граждан из развивающихся стран в банках стран Евросоюза может длиться до трех месяцев.

Счета не открывают заявителям, которые входят в санкционные списки.

Если банк заявителя отключен от международной системы перевода платежей SWIFT, деньги можно перевести в несколько итераций через дружественный банки. При этом важно сохранять все документальные подтверждения о движении денег по счетам. Конечный банк страны, в которой находится недвижимость, попросит подтвердить легальность происхождения денег.