Как купить недвижимость в Италии: условия, стоимость и налоги

Принцип взаимности сделок. Граждане стран Евросоюза покупают недвижимость в Италии наравне с итальянцами. Другие иностранцы вправе купить объекты, если в их стране продают недвижимость итальянским гражданам. В остальном ограничений для иностранцев нет.

ВНЖ в Италии за инвестиции

В качестве покупателя может выступать частное лицо, компания или строительная фирма. Разрешается приобретать жилые и коммерческие объекты, а также участок под застройку.

Лучшие регионы для покупки недвижимости. Выбор места расположения объекта зависит от целей покупателя. Экономически развитые регионы находятся на севере Италии — это Ломбардия, Пьемонт, Лигурия, Венеция. Здесь стоимость квадратного метра недвижимости выше, чем на юге.

В крупных городах Италии — Риме, Милане, Неаполе, Турине — покупают дома и апартаменты бизнесмены, инвесторы и семейные пары с детьми. В мегаполисах удобная инфраструктура, рядом много клиник и учебных заведений.

Небольшие города и деревни выбирают любители тишины и размеренной жизни. Часто в таких регионах инвесторы покупают недвижимость за один евро. Это национальная программа Италии по восстановлению исторического облика сельской местности. Покупатели обязаны отремонтировать дом и уплатить налоги.

Присутствие нотариуса на сделках — обязательное условие итальянского законодательства. Нотариус выступает как третья, независимая сторона сделки. Но его услуги обычно оплачивает покупатель.

Сначала нотариус устанавливает личности покупателя и продавца. Затем проверяет юридическую чистоту сделки:

• нет ли закладных или наложенных ограничений на недвижимость;

• соответствует ли объект плану недвижимости из кадастрового реестра;

• проверены ли разрешения на строительство или перепланировку;

• правильно ли определен налоговый режим при продаже.

После этого нотариус зачитывает договор купли-продажи, а стороны его подписывают.

В конце 2019 года рынок недвижимости Италии переживал кризис, но с 2020 года цены на объекты стабильно растут на 1—4% в квартал. В июне 2023 года стоимость квадратного метра недвижимости в среднем составляет 1980 €. Это на 2% больше, чем год назад.

Динамика цен на недвижимость в Италии ниже, чем по Евросоюзу. С 2017 года стоимость жилых объектов выросла в цене на 7%. Апартаменты, купленные за 290 000 € пять лет назад, сегодня можно продать за 310 000 €.

Самые дорогие дома и квартиры продают на севере Италии — в регионе Трентино-Альто-Адидже. Самые низкие цены на недвижимость в Калабрии, на юго-западе страны.

Цены на аренду недвижимости растут быстрее: в июне 2023 года аренда 1 м² обойдется в 12,63 €, что на 5,5% больше, чем в прошлом году.

Цены актуальны на июль 2023 года. Источник: www.immobiliare.it

Иностранцы могут получить ипотеку, но не во всех банках Италии. Также большинство банков требуют от иностранцев предоставить документ, который дает им право находиться в стране — карту вида на жительство или альтернативный сертификат. Но иногда банки выдают кредиты и без этих документов, если заемщик предоставит дополнительные финансовые гарантии.

Основные документы для получения ипотеки в Италии:

• паспорт и карта резидента;

• справка о доходах или выписка с банковского счета;

• информация о текущих кредитах;

• копия трудового договора;

• свидетельство о браке или его расторжении;

• предварительный договор купли-продажи;

• кадастровый план объекта;

• сертификат пригодности недвижимости для эксплуатации.

Летом 2023 года средняя процентная ставка по ипотеке в банках Италии составляет 4,24%. Это примерно в два раза больше, чем год назад.

Первоначальный взнос по ипотеке обычно составляет 15%. Можно взять ипотеку с фиксированной ставкой: она останется неизменной на протяжении всего срока кредитования. Также заемщикам доступна ипотека с переменной ставкой, которая может быть изменена при определенных обстоятельствах.

Кроме первоначального взноса заемщики оплачивают экспертную оценку и страховой полис. Затем банк выдают график — таблицу с ежемесячными платежами. При желании заемщики имеют право рефинансировать ипотеку под более низкий процент в другом банке.

Проще всего оформить ипотеку иностранцам с ВНЖ в Италии. Один из способов получить статус — принять участие в государственной программе Investor Visa for Italy.

Иностранцам доступно четыре опции инвестирования:

• покупка доли или акций в стартапе — от 250 000 €;

• покупка доли или акций в местной компании — от 500 000 €;

• благотворительное пожертвование — от 1 000 000 €;

• приобретение гособлигаций — от 2 000 000 €.

Инвесторы получают ВНЖ за срок от трех месяцев. Это быстрее, чем на других основаниях. Вместе с инвесторами получить статус может и их семья: супруга или супруг, дети и родители.

Налоговое законодательство Италии предусматривает несколько сценариев налогообложения купли-продажи жилой недвижимости. Сумма налогов и сборов зависит:

Налоги в Италии

• от продавца — компания или частное лицо;

• вида недвижимости — первичная или вторичная;

• срока ввода объекта в эксплуатацию — менее 5 лет или больше.

Покупатель недвижимости платит регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги, иногда НДС, а также несколько фиксированных сборов.

При покупке недвижимости у компании-застройщика нужно уплатить:

• регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги — по 200 € каждый;

• НДС — 10% от кадастровой стоимости объекта;

• другие фиксированные сборы — до 350 €.

Если иностранец покупает виллу или апартаменты у частного лица, то сначала переводит деньги нотариусу, который затем уплачивает налоги:

• регистрационный — от 2 до 9%, в зависимости от льгот;

• ипотечный — 50 €;

• налог на регистрацию земли — 50 €.

Доход от сдачи недвижимости в аренду учитывают в сумме всех доходов при расчете IRPEF. В 2023 году его ставка 43%.

Стоимость услуг итальянского нотариуса за сопровождение сделки составляет 1—3% от стоимости недвижимости.

Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,5%, если объект — это постоянное место жительство владельца, и 0,86%, если владелец живет в другом доме.

Содержание недвижимости в Италии включает в себя расходы на воду, электричество, газ и вывоз мусора. Владельцы недвижимости также платят муниципальный налог на переработку отходов. Ставка налога зависит от площади квартиры и количества проживающих.

Если в доме установлено телевизионное оборудование или радиоточка, владелец платит налог на телевидение — 90 € в год.

1. Возможность жить в европейской стране с теплым климатом и развитой инфраструктурой. Покупка недвижимости не дает право получить ВНЖ в Италии. Но этот факт может быть дополнительной причиной одобрения заявки на других основаниях, например ВНЖ для финансово независимых лиц.

Все способы получить ВНЖ в Италии

2. Ликвидный актив. Несмотря на то, что цены на недвижимость Италии растут медленнее, чем в среднем по Евросоюзу, покупка в перспективе — это выгодная сделка. С 2017 года стоимость домов, вилл и апартаментов выросла как минимум на 7%.

3. Дополнительный доход. Италия — популярное направление у туристов, поэтому недвижимость востребована круглый год. Доход от сдачи в аренду жилых объектов приносит от 4 до 15% годовых. Больше всего можно заработать на курортной недвижимости.

1. В Италии действуют принцип взаимности: иностранцы могут покупать жилые и коммерческие объекты при условии, что в их стране разрешено покупать недвижимость итальянцам.

2. Самые дорогие объекты располагаются на севере Италии, относительно низкие цены на недвижимость на юго-западе — в Калабрии.

3. Итальянские объекты растут в цене медленнее, чем недвижимость в Евросоюзе. При этом итальянская недвижимость — ликвидный актив: с 2017 года ее стоимость выросла на 7%.

4. Процесс покупки проходит стандартно: покупатель выбирает недвижимость, заключает договор купли-продажи, переводит деньги продавцу и получает сертификат о праве собственности.

5. Из особенностей: на сделках должен присутствовать нотариус, который обязуется хранить деньги покупателя, пока стороны договариваются об условиях. Также нотариус уплачивает налоги от имени покупателя.

6. Покупка недвижимости не дает право получить ВНЖ в Италии. Но заявители обычно подтверждают место жительство в стране.

7. Инвесторы, которые участвуют в программе ВНЖ, не обязаны жить в Италии, но они предпочитают покупать недвижимость, чтобы приезжать на отдых и останавливаться в своем доме.