26 июля, 2025

Время чтения: 4 мин

Как купить недвижимость в Италии: условия, стоимость и налоги

Иностранцы покупают около 60 000 объектов недвижимости в Италии за год. В начале пандемии — в 2020 — количество сделок сократилось вдвое. Но в 2023 году итальянская недвижимость вновь востребована у инвесторов.

75% иностранцев приобретают недвижимость на севере страны, 20% — выбирают объекты в центральных регионах, оставшиеся 5% — покупают дома и апартаменты на юге Италии и островах.

0:00

Также доступно на

0:00

Также доступно на

Автор • Елена Рудая

Директор по развитию Иммигрант Инвест

Проверка фактовАлина Мишуренко

Финальная проверкаВладлена Баранова

Недвижимость в Италии: сколько стоит, как купить

Как купить недвижимость в Италии: условия, стоимость и налоги

Как устроен рынок недвижимости в Италии

Принцип взаимности сделок. Граждане стран Евросоюза покупают недвижимость в Италии наравне с итальянцами. Другие иностранцы вправе купить объекты, если в их стране продают недвижимость итальянским гражданам. В остальном ограничений для иностранцев нет.

ВНЖ в Италии за инвестиции

В качестве покупателя может выступать частное лицо, компания или строительная фирма. Разрешается приобретать жилые и коммерческие объекты, а также участок под застройку.

Лучшие регионы для покупки недвижимости. Выбор места расположения объекта зависит от целей покупателя. Экономически развитые регионы находятся на севере Италии — это Ломбардия, Пьемонт, Лигурия, Венеция. Здесь стоимость квадратного метра недвижимости выше, чем на юге.

В крупных городах Италии — Риме, Милане, Неаполе, Турине — покупают дома и апартаменты бизнесмены, инвесторы и семейные пары с детьми. В мегаполисах удобная инфраструктура, рядом много клиник и учебных заведений.

Небольшие города и деревни выбирают любители тишины и размеренной жизни. Часто в таких регионах инвесторы покупают недвижимость за один евро. Это национальная программа Италии по восстановлению исторического облика сельской местности. Покупатели обязаны отремонтировать дом и уплатить налоги.

Портофино в Лигурии, север Италии — Город Портофино на севере Италии — популярный курорт итальянской Ривьеры. Состоятельные люди покупают здесь элитную недвижимость на берегу Средиземного моря

Присутствие нотариуса на сделках — обязательное условие итальянского законодательства. Нотариус выступает как третья, независимая сторона сделки. Но его услуги обычно оплачивает покупатель.

Сначала нотариус устанавливает личности покупателя и продавца. Затем проверяет юридическую чистоту сделки:

нет ли закладных или наложенных ограничений на недвижимость;
соответствует ли объект плану недвижимости из кадастрового реестра;
проверены ли разрешения на строительство или перепланировку;
правильно ли определен налоговый режим при продаже.

После этого нотариус зачитывает договор купли-продажи, а стороны его подписывают.

Сколько стоит итальянская недвижимость

В конце 2019 года рынок недвижимости Италии переживал кризис, но с 2020 года цены на объекты стабильно растут на 1—4% в квартал. В июне 2023 года стоимость квадратного метра недвижимости в среднем составляет 1980 €. Это на 2% больше, чем год назад.

Динамика цен на недвижимость в Италии ниже, чем по Евросоюзу. С 2017 года стоимость жилых объектов выросла в цене на 7%. Апартаменты, купленные за 290 000 € пять лет назад, сегодня можно продать за 310 000 €.

Самые дорогие дома и квартиры продают на севере Италии — в регионе Трентино-Альто-Адидже. Самые низкие цены на недвижимость в Калабрии, на юго-западе страны.

Цены на аренду недвижимости растут быстрее: в июне 2023 года аренда 1 м² обойдется в 12,63 €, что на 5,5% больше, чем в прошлом году.

Стоимость 1 м² недвижимости в Италии по регионам

Регион

Покупка, в евро

Аренда, в евро

Трентино-Альто-Адидже

3150

12,4

Валле д’Аоста

2717

17,24

Лигурия

2557

10,76

Тоскана

2516

14,49

Лацио

2449

13,99

Сардиния

2305

13,93

Ломбардия

2278

16,24

Эмилия-Романья

1930

13,15

Кампания

1850

9,53

Венето

1835

11,09

Марке

1514

9,89

Фриули-Венеция-Джулия

1511

9,33

Базиликата

1355

7,44

Апулия

1337

8,58

Пьемонт

1328

8,52

Абруццо

1302

8,53

Сицилия

1128

7,96

Умбрия

1116

7,18

Молизе

997

7,64

Калабрия

924

8,66

Цены актуальны на июль 2023 года. Источник: www.immobiliare.it

Этапы покупки недвижимости в Италии

Приобрести недвижимость в Италии можно лично или через представителя, который действует по доверенности. Процесс покупки объекта занимает в среднем три месяца.

Выбор объекта

Покупатель изучает рынок недвижимости в Италии и выбирает подходящий объект. После этого отправляет продавцу предложение о покупке — proposta d’acquisto. Затем покупатель осматривает объект.

Чтобы купить недвижимость в Италии, иностранцу потребуется два документа — паспорт и налоговый номер.

Подписание предварительного договора

Когда стороны договорились об условиях, они подписывают предварительный договор купли-продажи — compromesso. На сделке обязательно присутствует нотариус.

Покупатель вносит 10% от стоимости объекта. Если в будущем он откажется от сделки, то продавец оставляет задаток себе. Если от сделки отказывается продавец, покупатель получает задаток в двойном размере.

Получение ИНН и перевод инвестиций на счет нотариуса

Чтобы купить недвижимость в Италии, иностранцам надо получить налоговый номер — codice fiscale.

Деньги на покупку недвижимости и оплату сопутствующих налогов хранятся у нотариуса. Покупатель переводит инвестиции на специальный банковский счет. После заключения основного договора нотариус передает деньги продавцу.

Чтобы купить недвижимость в Италии, иностранцам надо получить налоговый номер — codice fiscale.

Подписание договора купли-продажи

Стороны согласовывают окончательные условия сделки.

Регистрация сделки

Нотариус регистрирует договор купли-продажи в налоговой службе Италии и уплачивает соответствующие налоги от имени покупателя. Также договор необходимо зарегистрировать в Публичном реестре и поставить на учет в Земельном кадастре.

Получение сертификата

После регистрации сделки покупатель получает документы о праве собственности.

Как купить итальянскую недвижимость в ипотеку

Иностранцы могут получить ипотеку, но не во всех банках Италии. Также большинство банков требуют от иностранцев предоставить документ, который дает им право находиться в стране — карту вида на жительство или альтернативный сертификат. Но иногда банки выдают кредиты и без этих документов, если заемщик предоставит дополнительные финансовые гарантии.

Основные документы для получения ипотеки в Италии:

паспорт и карта резидента;
справка о доходах или выписка с банковского счета;
информация о текущих кредитах;
копия трудового договора;
свидетельство о браке или его расторжении;
предварительный договор купли-продажи;
кадастровый план объекта;
сертификат пригодности недвижимости для эксплуатации.

Летом 2023 года средняя процентная ставка по ипотеке в банках Италии составляет 4,24%. Это примерно в два раза больше, чем год назад.

Первоначальный взнос по ипотеке обычно составляет 15%. Можно взять ипотеку с фиксированной ставкой: она останется неизменной на протяжении всего срока кредитования. Также заемщикам доступна ипотека с переменной ставкой, которая может быть изменена при определенных обстоятельствах.

Кроме первоначального взноса заемщики оплачивают экспертную оценку и страховой полис. Затем банк выдают график — таблицу с ежемесячными платежами. При желании заемщики имеют право рефинансировать ипотеку под более низкий процент в другом банке.

Проще всего оформить ипотеку иностранцам с ВНЖ в Италии. Один из способов получить статус — принять участие в государственной программе Investor Visa for Italy.

Иностранцам доступно четыре опции инвестирования:

покупка доли или акций в стартапе — от 250 000 €;
покупка доли или акций в местной компании — от 500 000 €;
благотворительное пожертвование — от 1 000 000 €;
приобретение гособлигаций — от 2 000 000 €.

Инвесторы получают ВНЖ за срок от трех месяцев. Это быстрее, чем на других основаниях. Вместе с инвесторами получить статус может и их семья: супруга или супруг, дети и родители.

Рассчитаем стоимость ВНЖ в Италии для вас

Сделать индивидуальный расчёт

Налоги при покупке недвижимости в Италии

Налоговое законодательство Италии предусматривает несколько сценариев налогообложения купли-продажи жилой недвижимости. Сумма налогов и сборов зависит:

Налоги в Италии

от продавца — компания или частное лицо;
вида недвижимости — первичная или вторичная;
срока ввода объекта в эксплуатацию — менее 5 лет или больше.

Покупатель недвижимости платит регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги, иногда НДС, а также несколько фиксированных сборов.

При покупке недвижимости у компании-застройщика нужно уплатить:

регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги — по 200 € каждый;
НДС — 10% от кадастровой стоимости объекта;
другие фиксированные сборы — до 350 €.

Если иностранец покупает виллу или апартаменты у частного лица, то сначала переводит деньги нотариусу, который затем уплачивает налоги:

регистрационный — от 2 до 9%, в зависимости от льгот;
ипотечный — 50 €;
налог на регистрацию земли — 50 €.

Доход от сдачи недвижимости в аренду учитывают в сумме всех доходов при расчете IRPEF. В 2023 году его ставка 43%.

Покупка и продажа недвижимости в Италии — Если иностранцы захотят продать недвижимость в Италии, им придется уплатить 26% налог на прирост капитала. Но налогом не облагаются объекты, которые находились в собственности более 5 лет

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Стоимость услуг итальянского нотариуса за сопровождение сделки составляет 1—3% от стоимости недвижимости.

Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,5%, если объект — это постоянное место жительство владельца, и 0,86%, если владелец живет в другом доме.

Содержание недвижимости в Италии включает в себя расходы на воду, электричество, газ и вывоз мусора. Владельцы недвижимости также платят муниципальный налог на переработку отходов. Ставка налога зависит от площади квартиры и количества проживающих.

Если в доме установлено телевизионное оборудование или радиоточка, владелец платит налог на телевидение — 90 € в год.

3 причины инвестировать в недвижимость Италии

1. Возможность жить в европейской стране с теплым климатом и развитой инфраструктурой. Покупка недвижимости не дает право получить ВНЖ в Италии. Но этот факт может быть дополнительной причиной одобрения заявки на других основаниях, например ВНЖ для финансово независимых лиц.

Все способы получить ВНЖ в Италии

2. Ликвидный актив. Несмотря на то, что цены на недвижимость Италии растут медленнее, чем в среднем по Евросоюзу, покупка в перспективе — это выгодная сделка. С 2017 года стоимость домов, вилл и апартаментов выросла как минимум на 7%.

3. Дополнительный доход. Италия — популярное направление у туристов, поэтому недвижимость востребована круглый год. Доход от сдачи в аренду жилых объектов приносит от 4 до 15% годовых. Больше всего можно заработать на курортной недвижимости.

Чек-лист для покупателя недвижимости в Италии

В Италии действуют принцип взаимности: иностранцы могут покупать жилые и коммерческие объекты при условии, что в их стране разрешено покупать недвижимость итальянцам.
Самые дорогие объекты располагаются на севере Италии, относительно низкие цены на недвижимость на юго-западе — в Калабрии.
Итальянские объекты растут в цене медленнее, чем недвижимость в Евросоюзе. При этом итальянская недвижимость — ликвидный актив: с 2017 года ее стоимость выросла на 7%.
Процесс покупки проходит стандартно: покупатель выбирает недвижимость, заключает договор купли-продажи, переводит деньги продавцу и получает сертификат о праве собственности.
Из особенностей: на сделках должен присутствовать нотариус, который обязуется хранить деньги покупателя, пока стороны договариваются об условиях. Также нотариус уплачивает налоги от имени покупателя.
Покупка недвижимости не дает право получить ВНЖ в Италии. Но заявители обычно подтверждают место жительство в стране.
Инвесторы, которые участвуют в программе ВНЖ, не обязаны жить в Италии, но они предпочитают покупать недвижимость, чтобы приезжать на отдых и останавливаться в своем доме.

Иммигрант Инвест — лицензированный агент программ гражданства за инвестиции в Евросоюзе, Карибском бассейне. Готовы начать свой путь к еще одному гражданству? Запланируйте встречу с экспертами инвестиционных программ.

Как получить ВНЖ в Италии без отказа?

Чёткие требования и расходы
Пошаговая инструкция
Актуальные условия в 2025

Скачать гайд

Нам доверяют более 5000 инвесторов

Часто задаваемые вопросы

Где лучше купить недвижимость в Италии?
Выбор объекта зависит от целей покупателя. Северные регионы Италии подойдут для тех, кто хочет жить в крупных более развитых городах страны. Дома на юге и островах подойдут любителям размеренного образа жизни.
Как получить ВНЖ в Италии за покупку недвижимости?
Италия не выдает вид на жительство при покупке недвижимости. Иностранец, который купил объект в стране, может получить ВНЖ в Италии на других основаниях.
Где самые дешевые дома в Италии?
Самые низкие цены на итальянскую недвижимость в регионах Калабрия, Умбрия и Молизе, а также на Сицилии.
Можно ли в Италии купить дом за 1 евро?
Да, в стране действует государственная программа «Дом за 1 евро», принять участие в которой могут и иностранцы. Покупатели обязаны отремонтировать дом и уплатить налоги.
Сколько времени занимает покупка недвижимости в Италии?
Процесс покупки в среднем занимает три месяца: сначала покупатель выбирает объект, затем подписывает предварительный договор купли-продажи и получает налоговый номер.

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор, который регистрируется в Публичном реестре и Земельном кадастре.