Все о недвижимости в Португалии: от покупки до продажи
Хотите инвестировать в недвижимость, чтобы жить с семьей или сдавать в аренду? Присмотритесь к Португалии. Стоимость аренды и продажи уверенно растет. К тому же, покупка недвижимости может быть основанием для получения ВНЖ Португалии для всей семьи, а впоследствии и гражданства. Как резидент страны ЕС вы получите новую степень свободы для жизни, отдыха, путешествий.
Как эксперт по зарубежной недвижимости, Елена помогла 100+ инвесторам приобрести апартаменты и виллы в государствах Евросоюза, Карибского бассейна и Среднего Востока. Знает все об условиях покупки и продажи недвижимости, выбирает самые выгодные объекты для инвестиций и напрямую сотрудничает с надежными застройщиками в разных странах.
Руководит подготовкой к Due Diligence и подачей заявлений на гражданство и вид на жительство за инвестиции. Владлена проводит независимый и углубленный анализ ситуации каждого инвестора и указывает на возможные риски. Помогла получить второй ВНЖ или паспорт Мальты более чем 300 инвесторам из разных стран.
Все о недвижимости в Португалии: от покупки до продажи
Все о недвижимости в Португалии: от покупки до продажи
Инвестиции в недвижимость 一 вечный тренд на рынке капитала. В море предложений выделяется Португалия.
Высокая динамика цен на недвижимость в Португалии 一 за год до третьего квартала 2019 года включительно рост на 7,92%.
По мнению аналитиков, быстрый рост сохранится как минимум до 2021 года.
Возможность получить ВНЖ — приятный бонус для инвесторов. Если инвестировать в недвижимость от 280 000 €, можно получить «золотую визу».
Финансово независимые лица, у которых есть стабильный доход за пределами Португалии, могут купить недвижимость без ограничений по стоимости и тоже получить вид на жительство. Сначала им понадобится получить визу D7.
Разница между ВНЖ за инвестиции и вторым вариантом в объеме затрат и требованиях к проживанию. Владельцы золотой визы проводят в Португалии 7 дней в году, а финансово независимые лица — не менее 183 дней в году.
Через пять лет после поддержания статуса ВНЖ инвесторы и финансово независимые лица подают заявление на гражданство Португалии.
Статистика программ инвестиционного ВНЖ, ПМЖ, гражданства в странах Евросоюза косвенно подтверждает выгоду вложений в недвижимость Португалии. Все чаще состоятельные люди, задумываясь о безвизовых поездках, сохранности активов, качественных медицине и образовании, выбирают программу этого государства. И самая популярная опция инвестирования 一 жилая недвижимость.
С 2022 года нельзя получить ВНЖ в Португалии за покупку жилой недвижимости в крупных и прибрежных городах, популярных среди туристов — Лиссабоне, Кашкайше, Порту и других. Разрешено покупать недвижимость во внутренних областях страны, а также в автономных регионах — на Мадейре и Азорских островах. На коммерческую недвижимость ограничения не распространяются, ее можно покупать в любом регионе Португалии.
Регионы Португалии: для отдыха, бизнеса, учебы
Португалия состоит из семи регионов. Пять из них расположены на континенте (Алгарве, Алентежу, Лиссабонский, Северный и Центральный регионы) и два — на островах (Мадейра и Азорские острова).
Лиссабонский регион
Находится в западной Португалии и включает в себя южную часть округа Лиссабон и северную часть округа Сетубал. Это регион с развитой инфраструктурой, который пользуется большой популярностью у предпринимателей и молодежи, которые хотят быть в гуще событий.
Крупнейший город в регионе 一 Лиссабон, столица и главный порт Португалии. Он также один из старейших городов мира и старейший город Западной Европы. И главный драйвер рынка недвижимости страны. Здесь находятся крупнейшие вузы страны, например, университет Лиссабона, Новый университет Лиссабона, политехнический институт Лиссабона и др.
Стоимость недвижимости в Лиссабоне растет быстрее, чем в других регионах
Кашкайш — престижный курортный центр рядом с Лиссабоном. Кашкайш называют городом рыбаков и королей из-за рыбного промысла местных жителей и обилия старинных дворцов. В городе много бесплатных музеев, ухоженных пляжей. В Кашкайше живет многочисленная русскоязычная диаспора.
Кашкайш 一 один из самых популярных курортных городов среди русскоязычных иммигрантов
Северный регион
Как и Лиссабонский регион, подходит для любителей урбанизированного образа жизни. Поклонникам крупных городов с оживленным движением стоит рассмотреть варианты покупки недвижимости в этой части страны.
Главный город севера 一 Порту, второй по величине населенный пункт в Португалии, бывшая столица государства и один из крупнейших портов Европы. Это оживленный промышленный, торговый и финансовый центр, который считается столицей португальского севера. В городе расположены Университет Порту, Институт вин Дору и Порту и пр.
Порту 一 вторая деловая столица Португалии
Центральный регион
Идеален для спокойной размеренной жизни. Покупать здесь жилье предпочитают в основном семьи с детьми, ведь в регионе много хороших образовательных учреждений. Крупнейшими городами являются Коимбра и Лейрия.
Коимбра — первая столица Португалии и город, в котором находится один из старейших университетов Европы, знаменитый Коимбрский университет. Одна треть жителей города так или иначе имеет отношение к вузу: здесь работают преподаватели, учатся студенты, трудится обслуживающий персонал.
Коимбра — город студентов
Лейрия — город в центральной части Португалии, расположенный в 150 км от Лиссабона и недалеко от Атлантического океана. Провинция находится на очень удачном пересечении всех основных автодорог, связывающих юг Португалии с севером.
Регион Алгарве
Самая южная область Португалии, лежащая на Атлантическом побережье, один из самых популярных и самобытных курортов. Он отличается от остальных регионов страны природой, климатом, атмосферой — во всем чувствуется близость Северной Африки. Здесь проходят международные турниры по гольфу, а также Алгарве — популярное место для религиозного туризма: ежегодно паломники-католики посещают священные места региона.
Крупнейшим городом этого региона является Фаро — центр исторической провинции Алгарве и морской порт страны. В городе проводятся крупные соревнования по мотоциклетному спорту, здесь расположен университет Алгарве, международный аэропорт, а также 30-тысячный стадион, который выступал ареной проведения матчей Чемпионата Европы по футболу в 2004 году.
Пляжи Алгарве считаются лучшими в Португалии
Регион Алентежу
Самый большой регион страны, занимающий почти треть площади всей Португалии. Это туристический центр, привлекающий ценителей культурного наследия. Помимо пляжей, здесь находится множество музеев, а некоторые города и сами являются музеями под открытым небом.
Крупнейший город региона — Эвора, внесен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. В городе огромное количество памятных мест, среди которых выделяется Дворец Васко-да-Гама.
Остров Мадейра
Расположен в Атлантическом океане и считается одним из самых красивых мест на земле. Это уникальный природный ботанический сад с прозрачными озерами, чистыми песчаными и галечными пляжами, комфортной погодой и очень разнообразной флорой и фауной. Крупнейшими населенными пунктами острова являются Фуншал и Камара-ди-Лобуш.
Фуншал — столица и морской порт. На сегодня это важнейший культурный, туристический и коммерческий центр автономного региона.
Камара-ди-Лобуш — город на южном побережье в 9 км от Фуншала, центр ночных развлечений острова. Благодаря потрясающему панорамному виду, вкусной кухне и интересным традициям является одним из важнейших туристических центров страны.
Уникальная природа Мадейры позволять назвать остров природным ботаническим садом
Азорские острова
Автономный округ Португалии, который находится на архипелаге с одноименным названием. Подобно острову Мадейре является крупным туристическим центром, а также местом проживания многих инвесторов из других стран.
Главные населенные пункты округа — Понта-Делгада, Ангра-ду-Эроишму и Орта. Это важные морские порты страны, а также великолепные курортные города с множеством чистых живописных пляжей и большим предложением по выбору недвижимости.
Азорские острова — один из самых популярных курортов страны
Динамика цен на недвижимость в регионах Португалии
Главный драйвер рынка недвижимости Португалии 一 Лиссабон. Квадратный метр здесь стоит €3,5–10 тыс. в зависимости от района и категории дома. Аренда квартиры обойдется от €1,5‑3 тыс. в месяц. На втором месте идет Порту. В последнее время, по оценкам специалистов по недвижимости «Иммигрант Инвест», высоким спросом пользуется пригород второй столицы. Живя там, можно соблюсти баланс между деловой активностью и спокойной комфортной семейной жизнью.
Недвижимость Португалии: средняя стоимость покупки и аренды
Цены на жилую недвижимость в регионах Португалии на февраль 2020 года
Регион, город
Покупка 1 м² в центре
Покупка 1 м² вне центра
Аренда в центре (3 комнаты)
Аренда вне центра (3 комнаты)
Лиссабонский регион, Лиссабон
€4563
€2649
€1729
€1156
Северный регион, Порту
€2663
€1585
€1298
€888
Алгарве, Фаро
€2390
€992
€983
€650
Алентежу, Эвора
€833
€550
€712
€590
Мадейра, Фуншал
€1600
€1000
€550
€400
Центральный регион, Лейрия
€1425
€1333
€667
€500
Азорские острова, Орта
€1200
€1000
€750
€600
Цены на португальскую недвижимость постоянно растут. По данным аналитиков PwC, они в среднем увеличиваются на 7% в год. Это означает, что в отдельных регионах рост составляет до 10%. В рейтинге быстрорастущих рынков Standard&Poor’s, рынок португальской недвижимости занимает второе место.
Растут в стране и арендные ставки: в январе 2020 года средняя стоимость съемного жилья увеличилась на 3,4% по сравнению с январем прошлого года.
Как дорожала португальская жилая недвижимость
Динамика стоимости покупки и аренды недвижимости в Португалии в декабре 2019 года по сравнению с декабрем 2018 года.
Регион, город
Рост стоимости 1 м²
Рост стоимости аренды 1 м² в центре города
Рост стоимости аренды 1 м² за пределами центра
Лиссабонский регион, Лиссабон
+9%
+4,49%
+5,31%
Северный регион, Порту
+3,3%
+5,8%
+6,99%
Лиссабонский регион, Кашкайш
+5,6%
+4,66%
+6,53%
Алгарве, Фаро
+14,7%
+5,01%
+8,21%
Центральный регион, Лейрия
‑2,5%
+6,32%
+5,3%
Северный регион, Санта-Мария-да-Фейра
+4,5%
н/д
н/д
Мадейра, Фуншал
+1,8%
+4,5%
+5,18%
Азорские острова, Понта-Делгада
+4,1%
н/д
н/д
Доходность аренды с учетом сопутствующих расходов будет меньше аналитических расчетов и составит до 6%, по опыту экспертов «Иммигрант Инвест».
Планируя покупку недвижимости в Португалии, надо сразу определиться с целью инвестиций. Цель часто определяет выбор региона.
Ваша цель в Португалии 一 жилье, отдых, аренда?
Сначала сформулируйте запрос 一 как вы планируете распорядиться недвижимостью. Интересуют жилые или коммерческие помещения? Намерены сдавать в аренду, долгосрочную или краткосрочную? Жить? Отдыхать?
Финансовые центры страны — Лиссабон и Порту. Это крупные города, и жилье и офисы, торговые площади в них всегда пользуются спросом, поэтому инвестор сможет выйти из инвестиционной программы с прибылью. Делая ставку на эти регионы, надо поторопиться 一 с 2021 года их могут исключить из программы.
В Португалии краткосрочная аренда в центре города разрешается только на основе специальной лицензии.
Пример 一 студия площадью 25 кв. м. в историческом центре Лиссабона за €150 тыс.
Для долгосрочного проживания семьей лучше покупать жилье поближе к известным образовательным и медицинским центрам, например рядом с крупными университетами. Этот же вариант подойдет для сдачи в аренду на длительный срок. К примеру, в районе Коимбра расположен один из старейших вузов Европы — Коимбрский университет, в котором ежегодно учатся 23 тысячи студентов. Многие из них снимают неподалеку жилье на время учебы, спрос всегда будет. Здесь недвижимость стоит дешевле, чем на побережье, отсутствует зависимость от сезонного туристического потока.
Пример демократичного жилья в Коимбре 一 квартира с двумя спальнями и двумя ванными площадью 105 кв. м. за €70 тыс.
Если инвестор планирует сдавать жилье в аренду, то лучше приобретать элитное жилье и в качестве клиентов выбирать иностранцев. Несмотря на то, что рентабельность от аренды социального жилья всегда выше. Португальское законодательство хорошо защищает своих граждан.
Если семья с детьми, граждане Португалии, откажутся оплачивать аренду, будет очень трудно избавиться от проблемных клиентов.
Пример жилья в Коимбре 一 квартира в многоквартирном доме с шестью спальнями и четырьмя ванными площадью 360 кв. м. за €570 тыс.
Лучший классический вариант для отдыха или краткосрочной аренды — вилла на море. Спросом пользуются:
Алгарве (дорогой респектабельный курорт, здесь выгодно продать недвижимость пенсионерам из Англии и Франции);
Азорские острова;
Мадейра.
Можно инвестировать в отель или недвижимость в районах термальных источников, например Сан-Педро.
Пример прибрежной виллы 一 дом с пятью спальнями и пятью ванными, открытым бассейном в городке Гаи (округ Порту) за €380 тыс. Площадь дома — 425,52 кв. м., площадь участка — 842 кв. м.
Чтобы одновременно с выгодными инвестициями в недвижимость Португалии получить инвестиционный ВНЖ, покупка должна соответствовать одному двух из критериев.
Сумма инвестиций в объекты недвижимости любого типа должна быть не менее €500 тыс. Можно приобрести несколько объектов, это может быть жилая или коммерческая недвижимость, главное 一 суммарная стоимость должна соответствовать требованию программы.
Или купить не менее чем за €350 тыс. недвижимость в Португалии, которая построена более 30 лет назад и подлежит реконструкции.
Самый востребованный вариант с момента старта программы в 2012 году 一 покупка новой жилой недвижимости Португалии класса люкс в прибрежной зоне отдыха недалеко от Лиссабона, Порту, Синтры, Кашкайша стоимостью от €500 тыс. Приведем в пример два варианта 一 современную виллу и недвижимость под реконструкцию.
Прибрежная вилла в пригороде Порту с тремя спальнями и тремя ванными за €515 тыс. Площадь дома 一 556 кв. м., площадь участка 一 1200 кв. м.
Пример жилья под реконструкцию. Инвестиционный проект предполагает восстановление и модернизацию дворца, построенного в XV веке. Он будет преобразован в роскошный бутик-отель с люксами, спа, крытым бассейном, рестораном. Общая сумма инвестиций в €7,7 млн разделена на 22 блока по €350 тыс. каждая 一 как раз в расчете на привлечение 22 инвесторов по программе инвестиционного ВНЖ Португалии. Покупатели станут совладельцами комплекса и будут иметь право на 7 дней бесплатного проживания в год.
Старинный дворец превратится в бутик-отель
Расходы при покупке недвижимости в Португалии
Налог на переход права собственности (Imposto Municipal sobre Transmissoes, IMT) 一 наиболее существенная статья сопутствующих расходов при покупке объекта недвижимости. Его ставки пересматриваются ежегодно и зависят от стоимости, типа, назначения и расположения недвижимости (островная или материковая Португалия).
Если недвижимость будет основным местом жительства инвестора, не потребуется платить IMT за первые 92 407 € от стоимости покупки. Сверх этого порога налог постепенно увеличивается. Но если речь идет о доме для отпуска, покупатель заплатит дополнительно 1% от первого взноса в размере 92 407 €.
Ставка IMT в 2020 году
Стоимость объекта
Ставка налога
До €92 407
0%
€92 407 一 126 403
2%
€126 403 一 172 348
5%
€172 348 一 287 213
7%
€287 213 一 574 323
8%
От €574 323
6%
IMT нужно уплатить в местной налоговой инспекции после подписания предварительного договора, но не менее чем за три дня до проведения окончательной сделки.
Примечательно, что для жилья под реконструкцию часто применяется льготный налоговый режим. К примеру, упомянутый проект дворцового комплекса, который превратится в бутик-отель, освобожден от IMT и ежегодного муниципального налога.
0,8% от стоимости сделки. Если недвижимость приобретается в ипотеку, сбор увеличивается на 0,4‑0,6%
Комиссионные агентства по продаже недвижимости
1‑1,5% от суммы сделки
Гонорар юриста
1‑1,5% от суммы сделки
Гонорар нотариуса
От 1% от суммы сделки
Ипотечные платежи, например оценка объекта профессиональным оценщиком банка
От €300
Регистрация права собственности
€250
Смена счета на коммунальные услуги
€100‑200
Оформление налогового номера NIF
€7,5
К этому добавятся расходы на проживание и проезд во время осмотра объектов, которые оплачиваются лично покупателем. «Иммигрант Инвест» берет первичный отбор объектов и организацию итогового осмотра покупателем полностью на себя.
В целом сопутствующие расходы по сделке, с учетом налогов, составят 12‑15% от стоимости сделки. НДС (IVA) в размере 23% от стоимости сделки оплачивает продавец.
Андрей приобрел апартаменты в Лиссабоне стоимостью €510 тыс. евро. С учетом сопутствующих расходов он уложился в €600 тыс. Подробнее об истории Андрея читайте здесь.
Недвижимость Португалии. Как сделать выбор и избежать «подводных камней»
Приблизительное представление о недвижимости в Португалии можно получить, изучив основные профильные порталы. Мы понимаем, что непросто ориентироваться в море предложений. Поэтому специалисты по недвижимости «Иммигрант Инвест» всегда сориентируют, с какими агентствами и застройщиками можно сотрудничать, какие объекты лучше не рассматривать.
Наш представитель на месте проверит все понравившиеся варианты 一 насколько они в реальности соответствуют вашим задачам. После тщательного осмотра в выборке обычно остается не более четверти намеченных объектов. При желании инвестор посмотрит их лично за 1‑2 дня 一 «Иммигрант Инвест» полностью берет на себя организацию поездки. Или можно сделать окончательный выбор дистанционно.
Алексей и Марина, у которых трое детей, побывали в Кашкайше в гостях у друзей и влюбились в город. Им понравилось все 一 море, природа и мягкий климат, высокое качество жизни и медицины, большой выбор филиалов известных международных школ и вузов, обилие детских спортклубов, дружелюбие португальцев к детям. Они решили переехать жить в Кашкайш и купили четырехкомнатную квартиру в центре города в кондоминиуме с бассейном и игровой площадкой для детей.
Юридическая сторона покупки полностью контролировалась португальским офисом «Иммигрант Инвест», поэтому Алексей и Марина были на 100% защищены от любых проблем. Мы помогли им открыть счет в португальском банке для покупки объекта и оплаты административных расходов по программе. Уже через четыре месяца Алексей и Марина переехали в новую квартиру.
Покупать недвижимость настоятельно рекомендуем у известного застройщика или агентства по недвижимости. Компания должно быть зарегистрирована в Министерстве по строительству и недвижимости (Instituto da Construcao e do Imobiliario, INCI) и иметь индивидуальный номер лицензии, проверить который можно на официальном сайте министерства. Помимо лицензии каждое агентство обязано иметь страховой полис, по которому в случае форс-мажора покрываются расходы покупателя. Комиссионные такого агентства составят 1‑1,5% от суммы сделки.
Кроме агента, потребуется юрист, который проверит:
наличие необходимых для сделки документов по выбранному объекту,
подлинность прав собственности на объект купли-продажи,
отсутствие обременения и долгов.
Юрист также может заключить сделку от имени инвестора, если у того нет времени пребывать в Португалии все время оформления договора. В этом случае юрист должен быть зарегистрирован в Обществе юристов «Ordem dos Advogados». Официальную доверенность на португальском языке можно оформить в Посольстве Португальской Республики в РФ и после этого переслать в Португалию. Комиссионные юриста составят 1‑1,5% от суммы сделки.
Процесс покупки недвижимости в Португалии от «А» до «Я»
Когда объект выбран и проверен юристом, приступаем к оформлению сделки.
1. Прежде всего инвестор получает португальский налоговый номер (NIF 一 número de identificação fiscal) в местном налоговом органе (Servico de Financas). Это аналог российского ИНН. Оформить NIF можно через юриста или налогового представителя. По этому номеру будут платиться налоги за владение недвижимостью. Пошлина за оформление налогового номера NIF 一 €7,5.
2. Имея NIF, покупатель открывает счет в банке для безналичной оплаты покупки. Впоследствии этот счет можно использовать для оплаты коммунальных платежей, расчетов с арендаторами.
Приобрести недвижимость, в том числе для целей ВНЖ, можно в ипотеку. В таком случае представитель банка оценит выбранный объект (примерно за €300). Первоначальный взнос по ипотечному кредиту составляет 30‑40% от стоимости объекта. Ежемесячные выплаты не должны превышать 35% дохода заемщика. Сумма срока кредита и возраста заемщика не должна превышать 75 лет. То есть 40-летний кредитор может получить ипотеку на 35 лет.
Деньги из России можно перевести двумя способами.
На личный португальский расчетный счет, а затем с этого счета на счет продавца.
На специальный счет адвоката, который действует по доверенности покупателя. Адвокат сам проведет оплату, этот способ наиболее востребован.
3. Важный этап 一 резервирование объекта. Покупатель вносит резервационный взнос в размере 10% от суммы сделки. Оплата взноса гарантирует, что объект снят с продажи и закреплен за покупателем. Но если покупатель настаивает на срочной покупке, можно сразу перейти к заключению Предварительного договора (Contrato de Promessa de Compra e Venda) и оплате задатка.
4. Предварительный договор включает описание объекта, цену, условия и порядок оплаты, права и обязанности сторон. По предварительному договору покупатель вносит задаток в размере 10‑30% от стоимости объекта. Инвестор может потерять задаток, если откажется от сделки. Более того, продавец имеет право подать на него в суд для выплаты компенсации. Но если от сделки откажется продавец, он выплачивает покупателю задаток в двойном размере. Если недвижимость приобретается в ипотеку, то в предварительном договоре следует указать 一 при отказе в ипотеке залог полностью возвращается покупателю.
Юрист готовит пакет из 5‑6 базовых документов.
Выписка из земельного кадастра (Centidão de Teor), в которой указаны местоположение объекта и его тип.
Выписка из налоговой инспекции (Cade eta Urbana/Rustica Predial) или Домовая книга (Cade eta Predial). Это документ о постановке объекта на налоговый учет, который также содержит данные о местоположении объекта, величине земельного участка, метраже и количестве комнат, наличии гаража и т.д.
Жилищный сертификат (Licença de Habitação). Это документ из муниципалитета, подтверждающий соответствие объекта строительным нормам. Применяется только к зданиям, возведенным позднее 1951 года.
Паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitação). Это документ о праве собственности, включающий в себя жилищный сертификат и выписку из налоговой инспекции. В нем также указываются реквизиты подрядчика, заказчика и поставщиков строительных материалов, к которым в случае необходимости можно будет предъявлять претензии по качеству строительства. Паспорт требуется только для объектов с жилищным сертификатом, выданным после 30 марта 2004 года.
Документ от Португальского института по защите исторических памятников (IPPAR). Требуется для объектов, являющихся историческими памятниками. Выдается в IPPAR и муниципалитете и подтверждает, что данные учреждения не намерены пользоваться своим правом запрета на продажу.
Сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico). В нем указывается, соответствует ли здание новым нормам по расходу электроэнергии.
5. Уплата налога на переход права собственности (IMT). Напоминаем, ставка налога может доходить до 8% в зависимости от типа объекта недвижимости.
6. Заключение основного договора купли-продажи происходит в офисе нотариуса (его гонорар составляет примерно 1% от стоимости сделки). После проверки всех документов и квитанций об уплате налогов покупатель выдает продавцу чек на оставшуюся сумму, которая находится на специальном счете юриста либо на личном португальском счете покупателя.
7. Заключительный этап перед подписанием документа 一 его прочтение вслух на португальском языке. Поэтому надо заранее организовать присутствие переводчика. Его роль могут выполнять юрист или риэлтор.
После подписания основного договора нотариус заверяет его копии и направляет их в налоговые органы и Земельный кадастр (Conservatoria do Registo Predial) для регистрации нового собственника.
Инвестор получает переоформленный Регистрационный сертификат (Certidão de Teor) и Домовую книгу.
Перезаключаются договоры по услугам телефонной связи, кондоминиума и электро-, водо- и газоснабжения.
Весь процесс занимает 1‑6 месяцев.
Расходы на содержание недвижимости в Португалии
Перечислим все расходы, которые несет собственник недвижимости в Португалии.
Муниципальный налог в Португалии
Владелец недвижимости обязан ежегодно выплачивать муниципальный налог (Imposto Munisipal de Imoveis, IMI), ставка которого колеблется от 0,3% до 0,8% от оценочной стоимости объекта. Если IMI составляет не более €250, он выплачивается в апреле. Если сумма выше, допускается оплата частями: в апреле и ноябре или апреле, июле и ноябре.
Коммунальные расходы на содержание недвижимости в Португалии
Коммунальные расходы на новое жилье и требующее реконструкции принципиально не отличаются. Они могут разниться в зависимости от месторасположения, строения, качества услуг, сертификата по электроэнергии. Для оплаты коммунальных платежей необходимо заключить договоры с коммунальными службами.
В Португалии система водоснабжения, электроснабжения и канализации централизованная, а обеспечение газом зависит от конкретного региона. Например, в Лиссабоне дома подключены к единой газовой системе (оплата за месяц около €25), а в других городах нужно покупать газовые баллоны, которые установит и будет обслуживать ближайшая газовая компания.
Услуги водоснабжения предоставляются муниципалитетами, каждый из которых устанавливает свои цены на воду, канализацию и вывоз мусора. Правило расчета общее для всех муниципалитетов: чем меньше тратится воды, тем она дешевле. Например, использование воды до 5 м³ будет рассчитано по минимальным ставкам, а вот свыше 15 м³ — по максимальным. По этому же принципу происходит расчет цен за вывоз мусора и канализацию.
Связь и интернет
Компаний, которые занимаются телекоммуникационным обслуживанием, в Португалии очень много. Они предлагают широкий выбор услуг с индивидуальным подходом, но в стандартный пакет стоимостью около €40 непременно входят интернет, стационарный телефон и коммерческие телеканалы.
Сотовая связь в Португалии представлена тремя основными компаниями — Optimus, TMN и Vodafone. Качество связи и тарифы примерно одинаковые, минута разговора внутри страны в среднем составляет €0,22, стоимость сим-карты — €10.
Содержание общедомовой территории и инфраструктуры в Португалии
Если апартаменты находятся в кондоминиуме, понадобится дополнительное обслуживание недвижимости, такое как поддержание в исправности технических систем объекта, ремонт дорог, уборка внутренних помещений и прилегающей территории, покраска здания, вывоз мусора, чистка бассейна и пр. Можно заключить договор на обслуживание виллы со специализированной управляющей компанией. Стоимость ее услуг составит €3‑5 тыс. в год. Платежи за квартиру в кондоминиуме обойдутся в €250‑2500 в год.
Страховка недвижимости в Португалии
Еще одна статья расходов 一 страховка на случай пожара, стихийных бедствий, злоумышленных действий третьих лиц и т.д. Она не обязательна и стоит €200‑400 в год.
Расходы на содержание квартиры в Португалии
Примерный расчет для квартиры с двумя спальнями стоимостью €500 тыс. в кондоминиуме.
Вид расходов
Сумма расходов
Ежегодный налог
€1600 в год
Услуги управляющей компании
€100‑500 в месяц
Оплата электричества
€100 в месяц
Интернет и ТВ
€50 в месяц
Оплата водоснабжения
€50 в месяц
Итого годовые расходы
€5200‑10 000
Если инвестор не планирует жить в приобретенной квартире или вилле, рекомендуется заключить договор с управляющей компанией, которая будет следить за сохранностью жилья и техническим состоянием оборудования. Эта же компания может убирать помещения и сдавать его в аренду.
Как сдать недвижимость в аренду
Обычно агентом по сдаче в аренду от имени собственника выступает та же управляющая компания. Заключается специальный договор, в котором четко прописывается:
стоимость услуг управляющей компании,
коммунальные платежи,
процент доходности,
как и когда будут поступать средства,
будет ли УК налоговым агентом для собственника. Если нет 一 придется нанимать налогового бухгалтера.
Доходность от аренды составляет 2‑5% годовых. С дохода от аренды собственник платит подоходный налог, который рассчитывается по прогрессивной шкале и отличается от региона к региону. Правительство с завидной регулярностью меняет ставки налога, поэтому каждый раз надо проверять данные на правительственном сайте. В 2020 году ставка подоходного налога для физлиц, которые получают доход примерно от €20 тыс., колеблется в пределах 40‑48%.
Кроме того, в Португалии есть дополнительный «налог на роскошь» в отношении необоснованного увеличения благосостояния на сумму более €100 000 в год, которая не отражена в налоговой декларации.
Иммигранты, которые имеют вид на жительство, могут значительно снизить налоговую нагрузку, если воспользуются исключительным налоговым режимом (NHR). В течение 10 лет они могут платить подоходный налог по фиксированной ставке 20%. Далее начнут действовать общие правила.
Срок аренды оговаривается сторонами заранее. Для отдельно стоящих домов, которые сдаются на длительный период, минимальный срок аренды 一 пять лет с последующим продлением еще на три года по согласию сторон.
Стоимость аренды зависит от местоположения, типа недвижимости. При краткосрочной аренде важен сезон. Средняя арендная ставка составляет €500 в месяц. Если для составления договора с арендатором привлекается юрист, стоимость его услуг будет равна месячной ставке аренды. При долгосрочной аренде ставка может повышаться, если это предусмотрено условиями договора. При заселении арендатор оплачивает жилье за первый и последний месяц, в последующем оплата происходит первого числа каждого месяца.
Если арендатор что-то испортил или сломал, он обязан возместить ущерб. Арендодатель может разорвать договор, если квартирант несвоевременно вносит оплату, использует недвижимость в целях, не оговоренных в контракте, проводит капитальные ремонтные работы без согласования с арендодателем и др.
Налоги при продаже недвижимости в Португалии
Возможно, инвестор захочет продать недвижимость 一 к примеру, сменить место жительства. Это можно сделать через 5 лет после оформления ВНЖ. При продаже недвижимости в Португалии обязательна уплата налога на прибыль с продажи (Capital Gains Tax, Mais Valias). Если владелец является резидентом Португалии, он заплатит 50% прибыли. Если не является резидентом, ставка налога на прибыль с продажи составит 28%. Из налоговой базы можно вычесть расходы на любые улучшения, которые проведены в объекте за последние пять лет до сделки.
База для налогообложения рассчитывается по следующей схеме.
Из цены продажи вычитается цена покупки.
Вычитаются налоги при покупке и комиссионные агентства по продаже недвижимости.
Интересный момент для инвестора. В Португалии налог на продажу недвижимости оплачивается в следующем после сделки году. Если продать квартиру в декабре 2020 года, то налог надо будет заплатить в 2021 году. Если квартира продана в январе 2021 года, то налог надо будет заплатить в 2022 году. Ставка налога на продажу недвижимости составляет 0,4% от кадастровой стоимости недвижимости.
ВНЖ Португалии как «бонус» за инвестиции в недвижимость
Покупая недвижимость в Португалии, помните — это не просто инвестиции с высоким уровнем доходности. Дополнительно можно получить возможность путешествовать по Европе без виз.
Покупка недвижимости занимает от одного месяца. Если одновременно начать сбор документов для ВНЖ за инвестиции, то через 6 месяцев вы и члены вашей семьи сможете свободно посещать страны Шенгенского соглашения.
Эксперты «Иммигрант Инвест» готовы подробно рассказать обо всех нюансах оформления ВНЖ в Португалии и помочь подобрать подходящую для программы недвижимость.
Нам доверяют более 5000 инвесторов
