Resumen
Si compra bienes inmuebles en Montenegro por €250.000, no solo realizará una inversión rentable, sino que también podrá obtener una segunda ciudadanía.
Montenegro ofrece a los inversores la participación en el programa de inversión: no es necesario vivir en el país ni realizar un examen de dominio del idioma para obtener un segundo pasaporte. El período para obtener la ciudadanía es de 6 meses.
Tenga en cuenta que el programa de inversión de Montenegro solo funciona hasta el 31 de diciembre de 2022.
Situación del mercado inmobiliario en Montenegro
Montenegro es un país con un sector turístico en crecimiento, una situación económica estable y una política fiscal favorable. Cada vez más inversores compran bienes inmuebles en Montenegro debido a sus bajas tasas impositivas. Los impuestos anuales sobre el inmueble oscilan entre el 0,25% y el 1% de su valor, mientras que los ingresos por alquiler y las plusvalías se gravan al 9%.
La pandemia de Covid-19 tuvo un impacto negativo en el mercado inmobiliario de Montenegro: el flujo de turistas y el porcentaje de compras de bienes inmuebles disminuyeron. Pero los procesos de construcción continuaron, y hoy la situación ha mejorado. Según Monstat, el precio medio por metro cuadrado de un apartamento en un edificio nuevo subió a €1.380, lo que supone un aumento del 11,5% interanual.
En el primer trimestre de 2022, la entrada de inversión extranjera en bienes inmuebles en Montenegro ascendió a €158,89 millones. Esto representa un crecimiento del 140,78% en comparación con el mismo período del año pasado.
Montenegro se divide en tres regiones: Central, Costera y Septentrional. Los bienes inmuebles en la región costera suelen costar más en comparación con otras regiones, pero la vivienda allí se puede alquilar de forma rentable.
Precios de los bienes inmuebles en Montenegro
El coste medio de los bienes inmuebles nuevos en Podgorica, la capital de Montenegro, alcanzó entre €1.225 y €1.683 por metro cuadrado en 2021, dependiendo del distrito. Estos precios son casi un 7% más altos que en 2020. En el mercado secundario, el coste medio es de €870 a €1.150 por metro cuadrado.
En el segundo trimestre de 2022, el coste medio de los edificios residenciales nuevos en Montenegro alcanzó los €1.375 por metro cuadrado, según la Oficina de Estadística de Montenegro. Pero los precios no son homogéneos en todo el país: en la capital, es de €1.393 por metro cuadrado; en la región costera, €1.473; en la región central, €611; y en la septentrional, €915.
El coste medio por metro cuadrado de bienes inmuebles en las grandes ciudades de Montenegro
Dónde comprar bienes inmuebles en Montenegro
Las zonas más populares para comprar bienes inmuebles en Montenegro son las ciudades costeras, la capital y las ciudades de montaña. Para participar en el programa de inversión y obtener la ciudadanía, debe elegir una propiedad con un valor de €250.000 o más.
Sin embargo, si desea comprar bienes inmuebles ubicados en la capital o junto al mar, el coste mínimo de la propiedad es de €450.000.
Ciudades costeras. Comprar bienes inmuebles en ciudades turísticas populares, como Bar, Budva, Tivat o Kotor, tiene un gran potencial de ingresos por alquiler. Estas ciudades tienen acceso a la costa adriática y muchas opciones de venta.
Capital. Otra buena opción es comprar una propiedad en Podgorica, la capital de Montenegro y, al mismo tiempo, el centro de negocios y administrativo.
Hay muchos barrios en Podgorica: Podgorica I y Podgorica II son los municipios con los bienes inmuebles más caros de la capital, que incluyen los distritos de Preko Morace, Gorica y el bloque 6.
Ciudades de montaña. Kolašin es la estación de esquí más grande de Montenegro. Este pequeño pueblo en el noreste de Montenegro tiene una maravillosa vista de las montañas. Hay muchas buenas propiedades en venta.
Vista de Budva, uno de los asentamientos más antiguos de la costa adriática. Tiene 2.500 años y una población de 19.218 ciudadanos.
Tipos de bienes inmuebles en venta en Montenegro
Apartamentos. En Podgorica, la capital de Montenegro, encontrará edificios de varias plantas. A lo largo de la costa, hay complejos con piscinas y acceso a la playa.
Adosados. Son casas construidas relativamente hace poco, con una superficie de unos 2.000 metros cuadrados. Suelen estar ubicadas fuera del centro de la ciudad.
Villas. Hay muchas opciones para comprar villas en Montenegro. Suelen ser más grandes que los adosados y pueden tener un jardín amurallado. Puede comprar una nueva o una antigua y renovarla a su gusto. Las villas son populares entre los turistas y se pueden alquilar de forma rentable.
Los inversores extranjeros pueden comprar bienes inmuebles, pero no terrenos en Montenegro. Esto significa que puede comprar apartamentos fácilmente. Pero no puede simplemente comprar una casa particular porque viene con el terreno.
Sin embargo, hay una salida: pueden comprarla a través de una empresa. Esto significa que un extranjero necesita registrar una empresa en Montenegro y realizar una transacción a través de ella si desea comprar terrenos.
También hay una excepción. Si el terreno tiene una superficie inferior a 5.000 metros cuadrados y el edificio está sujeto al contrato de desinversión, por ejemplo, donación o permuta, un extranjero puede realizar una compra en su propio nombre.
Pasos para comprar una propiedad en Montenegro
Hay varios pasos que un extranjero debe seguir para comprar una propiedad en Montenegro.
Seleccionar una propiedad para comprar. Encontrar una propiedad en Montenegro no es un problema; existen muchas opciones atractivas. Pero para elegir algo fiable, es mejor contratar a un agente. El abogado debe verificar que la propiedad sea adecuada para la venta y para participar en el programa de ciudadanía, si corresponde.
Hacer una oferta. Cuando se selecciona la propiedad, debe hacer una oferta al vendedor. A veces el precio se puede negociar, pero primero, discútalo con un abogado. Cuando haya acordado el precio, es mejor hacer una oferta por escrito.
Pagar un depósito. Debe pagar el 10% del precio de compra para que la propiedad se retire de la venta.
Preparar un Contrato de Compraventa. Ambas partes firman este acuerdo, pero usted, como comprador, paga su notarización por un notario público de Montenegro.
El acuerdo suele incluir la siguiente información:
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nombre del comprador;
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nombre del vendedor;
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el importe total por el que se vendió la propiedad;
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los términos específicos en los que se firmó el contrato;
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fecha y firma de ambas partes.
Pagar la propiedad. Cuando se firma el contrato principal, debe pagar la compra, los impuestos y las tasas.
Comprar una propiedad a través de una hipoteca en Montenegro
Los extranjeros pueden solicitar un préstamo a un banco montenegrino para la compra de bienes inmuebles. Cuando firme un acuerdo hipotecario, el dinero se transferirá automáticamente a la cuenta del vendedor una vez que se complete la transacción. La transacción será más rápida si previamente abrió una cuenta en un banco de Montenegro.
Los importes de los préstamos varían según los bancos; algunos ofrecerán una hipoteca de hasta €400.000, pero otros solo ofrecen €200.000. Los plazos de los préstamos suelen ser de 240 o 300 meses, lo que equivale a 20 o 25 años, respectivamente. El interés de los préstamos bancarios es de aproximadamente el 5%.
Si compra una propiedad participando en el programa de inversión, no puede solicitar una hipoteca para realizar una transacción.
Impuesto sobre la propiedad en Montenegro
Impuestos y tasas al comprar una propiedad. El comprador debe pagar un impuesto de transmisiones del 3% dentro de los 15 días posteriores a la compra. De lo contrario, se cobrará una multa del 0,03% por cada día durante el período especificado. El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) del 19% debe pagarse por la transferencia de bienes inmuebles de nueva construcción, que está incluido en su precio.
La notarización es obligatoria para los contratos de compraventa. Los honorarios del notario alcanzan el 0,01% del valor del inmueble. Los honorarios del abogado suelen oscilar entre €100 y €1.000 por transacción.
Los impuestos generales y las tasas de compra pueden añadir un 3,1% al coste de una propiedad antigua y un 19,1% al coste de una casa nueva.
Impuestos anuales sobre la propiedad. Las tasas impositivas pueden variar del 0,25% al 1,0% de su valor. Se establecen en proporción directa al valor de mercado establecido de los bienes inmuebles sujetos a impuestos. La tasa impositiva depende del tipo y la clase de bienes inmuebles, el destino y otros factores.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler. Los ingresos por el alquiler de bienes inmuebles se incluyen en el ingreso total imponible y se gravan a una tasa fija del 9%. La base imponible para ello se calcula deduciendo los costes de mantenimiento de la propiedad o el 40% de los ingresos brutos.
Impuestos al vender una propiedad. Las plusvalías que reciba de la venta de bienes inmuebles se gravan a una tasa fija del 9%. Este impuesto depende de los gastos correspondientes, los costes de adquisición y mejora.
Beneficios de comprar una propiedad en Montenegro
Comprar una propiedad en Montenegro es una buena inversión desde diferentes puntos de vista.
La oportunidad de obtener la ciudadanía de Montenegro. Comprar una propiedad en Montenegro no es solo una inversión rentable, sino que también permite obtener un pasaporte de uno de los países europeos para toda la familia.
El gobierno de Montenegro lanzó un programa de ciudadanía por inversión en julio de 2018. No es necesario vivir en el país ni realizar un examen de dominio del idioma.
El segundo pasaporte de Montenegro permite a los extranjeros y sus familias pasar las vacaciones en el país en cualquier momento o mudarse a vivir allí de forma permanente.
Amplias oportunidades de viaje. Los extranjeros que han recibido un pasaporte montenegrino bajo el programa de inversión obtienen acceso sin visado a 124 países, incluidos los países del espacio Schengen.
Los inversores también obtienen acceso a la Visa E-2 en los Estados Unidos. Los titulares de la visa pueden entrar y salir libremente del país y también tienen la oportunidad de mudarse a los EE. UU. para operar un negocio.
Beneficio del alquiler. Al comprar una propiedad en Montenegro, puede alquilarla y recuperar parte de la inversión. Montenegro es un país con una infraestructura en desarrollo activo, incluido el sector turístico. Los turistas eligen Montenegro por su buen servicio, precios bajos, hermosos paisajes y alto nivel de ecología. Por lo tanto, tendrá una excelente oportunidad para alquilar un apartamento. La rentabilidad por alquiler en el país oscila entre el 4 y el 6% anual.
El clima templado y los hermosos paisajes. Montenegro tiene un clima agradable en cualquier época del año. Los inversores y sus familias pueden pasar sus vacaciones disfrutando del clima templado y las impresionantes vistas.
En verano, la temperatura media es de +19 a +25 °C en las zonas montañosas y de +23 a +25 °C en las regiones costeras. En invierno, la temperatura oscila entre +3 y +7 °C.
Montenegro tiene paisajes magníficos: mar cálido, bosques, cañones, montañas, cascadas, ríos y numerosos lagos.
La costa adriática de Montenegro está considerada la más respetuosa con el medio ambiente del Mediterráneo.
Cómo obtener la ciudadanía de Montenegro invirtiendo en bienes inmuebles
Un inversor puede solicitar el programa de ciudadanía de Montenegro solo o con un cónyuge e hijos menores de 18 años y mayores si dependen económicamente del solicitante.
Montenegro concede la ciudadanía a aquellos inversores que cumplen las condiciones del programa de ciudadanía por inversión: realizar una contribución no reembolsable al fondo estatal de Montenegro por un importe de €200.000 y comprar bienes inmuebles preaprobados por el gobierno en hoteles o complejos turísticos por un valor de €250.000. Si una propiedad se encuentra en la capital o junto al mar, el coste mínimo es de €450.000.
- €200.000
Aportación al fondo estatal
- €250.000
Coste mínimo de la propiedad al comprar bienes inmuebles en la región central o septentrional
- €450.000
Coste mínimo de la propiedad al comprar bienes inmuebles en la capital o la región costera
El proceso de obtención de un pasaporte suele tardar 6 meses desde la presentación de los documentos. La participación en este programa concede la ciudadanía independientemente de la ciudadanía de otro país, lo que significa que si su país de origen permite la doble ciudadanía, puede tener dos pasaportes.
La contribución al fondo estatal no es reembolsable. La propiedad se puede vender en el futuro.
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Sobre los autores
Revisado por Vladlena Baranova
Jefe del Departamento Legal y de Cumplimiento de LMA, CAMS, IMCM
