Как получить ПМЖ на Кипре за покупку недвижимости в 2026 году

Жилая и коммерческая недвижимость на Кипре одинаково подходит для участия в инвестиционной программе, однако требования к разным типам объектов отличаются.

Жилая недвижимость

Жилую недвижимость разрешено покупать только у застройщика: подойдет как готовая на первичном рынке, так на стадии котлована. Инвестор покупает один или два жилых объекта общей стоимостью не менее 300 000 €, чтобы получить постоянный ВНЖ на Кипре.

Если инвестор купил недвижимость до мая 2013 года, до появления инвестиционной программы, он также сможет подать заявку на постоянный ВНЖ.

Коммерческая недвижимость

Коммерческую недвижимость покупают на первичном или вторичном рынке.Требования к стоимости те же — рыночная стоимость одного или двух коммерческих объектов должна быть не менее 300 000 €. Инвесторы покупают склады, магазины, отели и офисы в современных бизнес-центрах.

Инвесторам запрещено комбинировать опции

Не получится купить жилые апартаменты и помещение под ресторан, чтобы подать документы на постоянный ВНЖ за инвестиции[1].

Источник инвестиций

Деньги на покупку недвижимости должны поступить из-за пределов Кипра,при этом инвестору не обязательно открывать счет в кипрском банке. Анатолий оплачивал апартаменты на Кипре со счета в банке Узбекистана.

Другие опции инвестирования

Программа Кипра предлагает четыре опции инвестирования: кроме покупки недвижимости — покупку акций кипрских компаний или паев инвестиционных фондов на сумму от 300 000 €.

Рынок недвижимости Кипра продолжает расти в 2025 году. По данным Центрального банка, цены на объекты увеличиваются третий год подряд. При этом темпы роста стали более спокойными.

В 2024 году общая сумма сделок на рынке недвижимости составила около 5,7 млрд евро, что на 1% выше результата 2023 года. В первой половине 2025 года рост продолжился — количество продаж стало рекордным за последние 17 лет.

Цены на жилую недвижимость

Быстрее остальных дорожают апартаменты и элитная недвижимость — на 8 и 10% в год соответственно. Чтобы повысить ликвидность актива, иностранцы предпочитают инвестировать в современные жилые комплексы в элитных районах Кипра.

Лучшие города Кипра для покупки недвижимости

Количество договоров купли-продажи на Кипре выросло на 8,9% в 3-м квартале 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. В стране зарегистрировали 4444 сделки с недвижимостью: 41% из них пришлись на иностранных покупателей. Они приобрели 1827 объектов, что на 9,3% больше в годовом выражении[2].

Наибольшее число сделок заключили в Лимасоле — 1431. В Никосии подписали 981 договор купли-продажи, в Ларнаке — 921, в Пафосе — 878. Меньше всего недвижимости продали в районах Фамагусты — 233 объекта.

Динамика цен на недвижимость на Кипре в 3-м квартале 2025 года получилась неоднородной по регионам:

1. В Лимасоле цены выросли на 7,1% за год, в Ларнаке — на 7,3%.
2. В Никосии и Фамагусте стоимость объектов незначительно снизилась.

Правительство Кипра не ограничивает продажу недвижимости иностранцам, однако им необходимо получить разрешение на сделку в местной администрации. Это стандартная процедура, которая подтверждает благонадежность покупателя.

Покупатели недвижимости на Кипре платят несколько обязательных налогов и сборов. Их размер зависит от типа объекта, вида сделки и стоимости недвижимости.

НДС

НДС по ставке 19% уплачивают покупатели новой недвижимости на Кипре — жилой и коммерческой. Пониженной ставкой НДС в размере 5% облагается единственная недвижимость, которая отвечает следующим условиям:

• используется для проживания;
• площадь, на которую распространяется льгота, — до 130 м²;
• стоимость не превышает 350 000 €;
• сумма сделки — до 475 000 €;
• общая площадь внутренних помещений — не более 190 м².

Если основные условия выполнены, ставка 5% применяется в пределах установленных лимитов, сумма свыше — облагается НДС 19%. Если недвижимость не единственная, не новая или ее не используют для проживания, применяется ставка 19% ко всей стоимости объекта.

Налог на переход права собственности

Налог на переход права собственности в размере от 3 до 8% уплачивают, если инвестор покупает коммерческую недвижимость на вторичном рынке. Итоговая ставка зависит от местоположения, типа и состояния объекта.

Гербовый сбор

Гербовый сбор взимается в размере до 0,2% от суммы сделки, но сумма сбора не может превысить 20 000 €.

Сборы за сопровождение сделки

Сборы за юридическое сопровождение сделки обычно составляют 1% от стоимости объекта.

При покупке апартаментов в Ларнаке стоимостью 330 000 € инвестор уплатит: 62 700 € в качестве НДС, гербовый сбор в размере 660 и 3300 € за сопровождение сделки юристами. Общие расходы на покупку жилья составят 396 660 €.

Расходы на содержание кипрской недвижимости включают коммунальные платежи, обслуживание здания, муниципальные сборы и страхование. Затраты различаются в зависимости от типа объекта и индивидуального потребления.

Коммунальные услуги

Размер коммунальных счетов зависит от площади объекта и региона. Для квартиры площадью около 85 м² ежемесячные расходы на электроэнергию, воду и обслуживание комплекса составляют 180—200 €[3].

Воду платят по счетчику, тариф растет при повышении потребления — от 0,9 € за 1 м³. Электричество — 0,26 € за 1 кВт для жилой недвижимости, 0,32 € за 1 кВт — коммерческих объектов. Обслуживание комплекса — от 0,5 до 2 € за 1 м² в месяц, в зависимости от инфраструктуры здания.

Налоги и муниципальные сборы

Муниципалитеты взимают плату за вывоз мусора, уборку и благоустройство. В среднем стоимость таких услуг составляет 85—250 € в год, точная сумма зависит от региона и площади объекта.

Страхование

Полис рекомендуется оформлять из-за риска землетрясений, зимних ливней и лесных пожаров. Страховка может покрывать кражи, повреждения имущества и стихийные бедствия.

Цена страхового полиса зависит от страховой компании и уровня покрытия рисков. Годовая стоимость начинается от 100 € за небольшую квартиру до 950 € за элитную виллу.

Получить статус постоянного резидента на Кипре за инвестиции могут иностранцы старше 18 лет, без судимостей, санкций и ограничений на въезд в страны Евросоюза и Великобританию.

Вместе с инвестором постоянный ВНЖ получает семья:

• супруга или супруга, с которым состоит в зарегистрированном или гражданском браке;
• дети до 18 лет;
• дети до 25 лет, если они учатся в вузе, финансово зависят от инвестора и не состоят в браке.

Помимо покупки недвижимости, заявителю необходимо подтвердить финансовую состоятельность. Минимальный годовой доход, полученный за пределами Кипра, должен составлять 50 000 €.

Если инвестор включает в заявку членов семьи, требования к доходу увеличиваются: на 15 000 € за супруга и 10 000 € за каждого ребенка. Минимальный уровень дохода в расчете на семью из четырех человек — супругов и двоих детей — составит 85 000 € в год.

Основному заявителю на постоянный ВНЖ, а также его супруге или супругу, нельзя работать по найму на Кипре. Инвесторам разрешается работать в качестве директоров собственной кипрской компании — например, той, через которую покупают недвижимость для получения вида на жительство.

Для получения постоянного вида на жительство заявитель собирает документы, которые подтверждают его личность, финансовую состоятельность и основания для проживания на Кипре.

В стандартный перечень входят:

1. Заявление по форме MIP1.
2. Оригиналы и копии заграничных паспортов.
3. Декларация о доходах.
4. Договор купли-продажи недвижимости.
5. Подтверждение постоянного адреса на Кипре, в случае покупки коммерческой недвижимости — договор аренды.
6. Заявление об отсутствии постоянной работы на Кипре.
7. Справку об отсутствии судимостей.
8. Свидетельство о заключении брака.
9. Свидетельство о рождении детей.
10. Медицинская страховка.

Окончательный перечень документов зависит от состава семьи. Юристы Иммигрант Инвест сопровождают инвестора на всех этапах: проверяют документы и готовят их к подаче, заполняют государственные формы, взаимодействуют с миграционной службой и помогают пройти процедуру без задержек.

Покупка недвижимости на Кипре позволяет получить постоянный вид на жительство в стране Евросоюза. Резиденты страны могут жить на Кипре, открыть бизнес и пользоваться услугами местных банков, клиник и учебных заведений.

Переезд в страну с комфортным климатом

На Кипре 320 солнечных дней в году, а в самом холодном месяце температура редко опускается ниже +17 градусов. Пляжный сезон начинается в апреле.

Перспектива получить гражданство страны Евросоюза

Инвесторы с постоянным ВНЖ могут претендовать на гражданство Кипра по натурализации, если прожили в стране 8 лет из последних 11. В течение года перед подачей заявки нельзя покидать остров в общей сложности более чем на 90 дней.

Кипрский паспорт нельзя получить за инвестиции — программу гражданства Кипра закрыли в ноябре 2020 года.

Выгодные инвестиции

Цены на объекты недвижимости на Кипре растут на 4—6% в год. Цены в Лимасоле и Пафосе растут быстрее, чем в других городах, а самыми ликвидными объектами считаются апартаменты.

Ускоренное получение шенгенской визы

Постоянный вид на жительство на Кипре позволяет быстрее получить шенгенскую визу, а также без виз путешествовать в Болгарию и Румынию. Инвесторы со вторым гражданством на Кипре путешествуют без виз по 170 странам.

Возможность вести бизнес на Кипре

В стране действует ускоренная процедура регистрации новых компаний и филиалов иностранных компаний — она занимает 7 дней. Компании уплачивают корпоративный налог на прибыль по ставке 12,5%.

Доступ к услугам европейских банков

Постоянный ВНЖ на Кипре позволяет открывать валютные счета, надежно хранить сбережения и без ограничений проводить платежи по системе SWIFT. Как открыть депозит или счет в кипрских банках мы рассказывали в статье «Все о банках Кипра».

Кипр предлагает два основных статуса для переезда: временный и постоянный вид на жительство. Иностранцы получают право жить на острове, арендовать или покупать недвижимость, открывать счета в банках, обучать детей в школах и получать медицинскую помощь.

ВНЖ — статус временного резидента страны. Иностранцы получают ВНЖ на основании учебы, работы, удаленной занятости, финансовой независимости, открытия бизнеса или воссоединения с семьей. Статус обычно выдают на 1 год с правом продления. Для этого заявитель должен жить на Кипре постоянно: уезжать можно не более чем на 3 месяца подряд, иначе ВНЖ аннулируют.

Постоянный ВНЖ — статус постоянного резидента страны, который инвесторы получают по упрощенной процедуре. Статус действует бессрочно, но карту резидента обновляют каждые 10 лет.

Главное преимущество — постоянно жить на острове не требуется: достаточно приезжать раз в 2 года, чтобы сохранять постоянный ВНЖ.

Выбор вида на жительство зависит от цели. ВНЖ чаще выбирают заявители, которые планируют жить на Кипре временно. Постоянный вид на жительство подходит тем, кто рассматривает остров как основное место проживание для семьи, сохранения капитала и получения гражданства.

На Кипре вид на жительство выдают и без крупных вложений. В стране действует несколько типов иммиграционных разрешений, которые подходят заявителям без инвестиций.

Виза D предназначена для специалистов и научных работников. Чтобы получить вид на жительство, необходимо подтвердить квалификацию и доход, достаточный для профессиональной деятельности на Кипре.

Визу E выбирают заявители, которые работают в кипрских компаниях. Работодатель должен доказать, что на вакантное место не подходят местные жители.

Постоянный ВНЖ категории F выдают лицам, которые получают пассивный доход за пределами Кипра. Минимальная сумма — 9568 € в год для заявителя и 4613 € на каждого члена семьи. Источниками дохода могут быть пенсия, дивиденды, проценты, поступления от сдачи в аренду и другие доходы.

Временный вид на жительство, или Pink Slip, получают иностранцы с доходом из-за рубежа от 2000 € в месяц. Заявители арендуют или покупают недвижимость на Кипре и показывают накопления в размере 24 000 €. В заявку можно включить супругу или супруга и детей до 18 лет.

1. ПМЖ получают за инвестиции в недвижимость Кипра от 300 000 €. На эту сумму покупают один или два объекта жилой или коммерческой недвижимости. Опции нельзя комбинировать — для участия в программе не получится купить один жилой и один коммерческий объект.
2. Жилую недвижимость покупают у застройщика — только на первичном рынке. Коммерческую недвижимость разрешается покупать на вторичном рынке.
3. При покупке новой недвижимости уплачивают НДС — 19%. Льготную ставку в размере 5% отменяют в 2023 году.
4. Инвесторы с постоянным ВНЖ на Кипре не могут работать по найму, но могут занимать позицию директора в собственной компании, зарегистрированной на Кипре.
5. Через 5 лет жизни в статусе постоянного резидента инвесторы могут получить паспорт Кипра.

1. Источник: Департамент гражданской регистрации и миграции описывает основания получения ВНЖ на Кипре
2. Источник: Отчет Центрального банка Кипра за 3 квартал 2025 года содержит данные о динамике цен и продажам недвижимости в стране
3. Источник: База данных Numbeo содержит информацию по ценам на коммунальные расходы на Кипре