01 августа, 2025

Время чтения: 5 мин

ВНЖ в Греции за инвестиции в недвижимость

«Золотая виза» в Грецию — одна из самых популярных инвестиционных программ ВНЖ в Евросоюзе. Чтобы получить греческий вид на жительство, инвесторы покупают недвижимость стоимостью от 250 000 €.

Греческая недвижимость — ликвидный актив: иностранные инвестиции в греческую недвижимость увеличились в 14 раз за последние 10 лет.

Разбираемся, как купить греческую недвижимость на выгодных условиях и получить вид на жительство сразу на 5 лет.

0:00

Также доступно на

0:00

Также доступно на

Автор • Юлия Локо

Эксперт инвестиционных программ

Проверка фактовАльберт Иоффе

Финальная проверкаВладлена Баранова

Вид на жительство в Греции за инвестиции в недвижимость

ВНЖ в Греции за инвестиции в недвижимость

Особенности ВНЖ в Греции за покупку недвижимости

ВНЖ в Греции за инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость — одна из возможностей, которую получают участники государственной программы Greece Golden Visa Programme.

Минимальная сумма инвестиций

Минимальная стоимость недвижимости для ВНЖ зависит от региона:

от 500 000 € — на севере, юге и в центральной части Афин, в южных пригородах Афин, Салониках, на Миконосе и Санторини;
от 250 000 € — в остальных районах страны.

Варианты владения

Собственником недвижимости может быть как инвестор, так и компания, где он владеет 100% акций. Но при условии, что компания зарегистрирована в Евросоюзе.

Греция разрешает покупать недвижимости в совместную собственность. Например, при покупке виллы в пригороде Афин один объект можно зарегистрировать на двоих партнеров. В этом случае доля каждого — от 500 000 €, а общая стоимость недвижимости — не менее 1 000 000 €.

Юлия Локо,

Эксперт инвестиционных программ

Если инвестор купил недвижимость до 2014 года, он также может принять участие в программе ВНЖ в Греции. Объект засчитают как инвестицию при условии, что он стоил не менее 250 000 € на момент покупки или подачи документов на вид на жительство.

Срок получения ВНЖ

Срок получения греческого ВНЖ — от 4 месяцев. Одно из преимуществ программы для инвесторов — не нужно сдавать экзамены на знание греческого языка и истории страны. Инвесторы также не обязаны жить в Греции, чтобы сохранять статус.

Срок действия ВНЖ в Греции за инвестиции

ВНЖ Греции при покупке недвижимости выдают на 5 лет. Чтобы продлить вид на жительство, резидент подает заявление и пакет документов в иммиграционную службу в течение двух месяцев до истечения срока действия карты. Инвестор также должен подтвердить, что до сих пор владеет недвижимостью.

Через 7 лет проживания в стране можно подать прошение о гражданстве Греции. Для этого иностранец не покидает страну больше, чем на 6 месяцев подряд или 10 месяцев за весь период.

Другие опции инвестирования

Кроме покупки недвижимости, инвестор может выбрать один из 8 вариантов инвестиций для ВНЖ в Греции:

арендовать отель или туристическую резиденцию на 10 лет — от 250 000 €;
заключить договор таймшера, который дает право на временное использование недвижимости, — от 250 000 €;
получить недвижимость по наследству или договору дарения — от 250 000 €;
купить доли в паевых и альтернативных инвестфондах — от 350 000 €;
открыть депозит в местном банке — от 500 000 €;
инвестировать в основной капитал греческих компаний — от 500 000 €;
купить гособлигации — от 500 000 €;
купить акции и гособлигации — от 800 000 €.

Рассчитаем стоимость ВНЖ в Греции для вас

Сделать индивидуальный расчёт

Изменения в программе ВНЖ в Греции

В 2023 году Греция увеличила минимальную сумму инвестиций с 250 000 до 500 000 € в популярных районах: Афинах, Салониках, на островах Миконос и Санторини.

С 1 сентября 2024 года минимальная сумма инвестиций снова вырастет. Порог стоимости зависит от региона:

800 000 € — в Афинах с пригородами, Салониках, Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3100 человек;
400 000 € — в остальных районах.

Инвестировать разрешат только в один объект недвижимости площадью не менее 120 м2.

Минимальный порог в 250 000 € сохранится для объектов под реконструкцию или переделку из нежилого помещения в жилое.

Инвесторы получат ВНЖ за покупку недвижимости на прежних условиях, если внесут депозит 10% от стоимости объекта до 31 августа 2024 года и завершат сделку до конца 2024 года.

Если инвестор внесет депозит, но не не успеет завершить покупку недвижимости до 31 декабря 2024 года, он сможет приобрести другой объект на старых условиях. В этом случае сделку нужно закрыть до 30 апреля 2025 года.

Стоимость недвижимости для ВНЖ в Греции в зависимости от региона

Регион

Районы с повышенным порогом инвестиций

До 31 августа 2024 года

Афины: север, юг и центр
Пригороды Афин на юге
Салоники
Миконос
Санторини

С 1 сентября 2024 года

Афины полностью
Пригороды Афин полностью
Салоники
Миконос
Санторини
Острова с населением от 3100 человек

Регион

Порог инвестиций в популярных районах

До 31 августа 2024 года

500 000 €

С 1 сентября 2024 года

800 000 €

Регион

Порог инвестиций в остальных районах

До 31 августа 2024 года

250 000 €

С 1 сентября 2024 года

400 000 €

250 000 € для недвижимости под реконструкцию или переделку из нежилого помещения в жилое

Регион

До 31 августа 2024 года

С 1 сентября 2024 года

Районы с повышенным порогом инвестиций

Афины: север, юг и центр
Пригороды Афин на юге
Салоники
Миконос
Санторини

Афины полностью
Пригороды Афин полностью
Салоники
Миконос
Санторини
Острова с населением от 3100 человек

Порог инвестиций в популярных районах

500 000 €

800 000 €

Порог инвестиций в остальных районах

250 000 €

400 000 €

250 000 € для недвижимости под реконструкцию или переделку из нежилого помещения в жилое

Тенденции рынка недвижимости в Греции

Выгоднее всего покупать недвижимость в Афинах и прибрежных районах столицы. Это бизнес-центр Греции, где проживает около трети населения страны. Город окружен горами и спускается к побережью Средиземного моря.

Острова Парос, Санторини и Крит также интересны для инвесторов. Это популярные туристические направления, поэтому недвижимость на островах пользуется спросом круглый год.

Средняя стоимость 1 м² греческой недвижимости — 2300 €. Цены зависят от региона:

2000—3600 € — в Афинах и пригородах столицы;
3500 € — на Санторини;
2300 € — на полуострове Халкидики;
2200 € — в Салониках;
2200 € — на Спорадах;
2000 € — на Корфу;
1500—2200 € — на Крите

Цена новостроек как правило выше, чем объектов на вторичном рынке.

Цены на недвижимость стабильно растут: по данным Банка Греции, в период с 2018 по 2023 год рост составил от 4,5 до 14% в год. С 2015 года стоимость недвижимости выросла в 1,5 раза.

Изменение цен на жилую недвижимость в Греции и Евросоюзе

Кто и какую недвижимость вправе покупать в Греции

Правительство Греции не ограничивает продажу недвижимости иностранцам: они покупают и продают земельные участки, жилые и коммерческие объекты, а также сдают их в аренду.

Участники программы ВНЖ в Греции предпочитают покупать жилую недвижимость. Цены сильно зависят от региона: апартаменты с тремя спальнями в пригороде Афин в среднем стоят 200 000 €, а в центре или престижном районе — 2 000 000 €.

Доход от сдачи недвижимости в аренду составляет от 2 до 10% в зависимости от расположения объекта. Самая высокая доходность — у недвижимости в Афинах.

С 2024 года правительство Греции запретило обладателям золотой визы сдавать недвижимость в краткосрочную аренду — меньше, чем на 6 месяцев.

Долгосрочный договор аренды обычно заключают на 3 года. Но это не обязательно: по договоренности срок можно уменьшить до 1 года. Как правило, на длительный срок жилую недвижимость арендуют студенты, цифровые кочевники и иностранные специалисты.

Примеры недвижимости для покупки в Греции

https://iminblog.kinsta.cloud/wp-content/uploads/2022/09/aug6963-min.jpg

Греция, Малеме

340 000 € — 358 000 €

Жилой комплекс с виллами и апартаментами на побережье острова Крит

65 м²

https://iminblog.kinsta.cloud/wp-content/uploads/2022/09/aug1845-fixedddddddddddddd.jpg

Греция, Ханья

418 000 € — 865 000 €

Виллы в классическом стиле с видом на залив на острове Крит

109 м² — 214 м²

3—5

https://iminblog.kinsta.cloud/wp-content/uploads/2022/09/cpx_8460-optim.jpg

Греция, Санторини

450 000 € — 550 000 €

Вилла на острове Санторини с гарантированной арендой

83 м² — 94 м²

Налоги при покупке недвижимости в Греции

Покупатели вторичной недвижимости в Греции платят налог на переход права собственности — 3,09%.

Сделки с новыми объектами облагаются НДС по ставке 24%. Но до конца 2024 года покупатели новостроек платят налог на переход права собственности по ставке 3,09% вместо НДС.

Налогом облагается либо стоимость объекта по договору купли-продажи, либо кадастровая стоимость по «объективной цене» за 1 м². При начислении налога выбирают вариант, где сумма окажется выше.

Покупатель также уплачивает нотариальный сбор в размере 1—2%. Итоговые дополнительные расходы составляют 5—10% от стоимости договора купли-продажи.

Как получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости

Процесс получения греческого ВНЖ за инвестиции занимает от четырех месяцев, а покупка недвижимости — минимум два месяца. Сделку сопровождают юристы со стороны покупателя и продавца.

1 день

Предварительная проверка

Иммигрант Инвест заключает договоры с инвесторами только после предварительной проверки Due Diligence. Ее проводит сертифицированный Anti Money Laundering Officer.

Она позволяет найти потенциальные проблемы и снизить риск отказа в ВНЖ до 1%.

От 2 недель

Выбор объекта

Выбрать греческую недвижимость можно дистанционно или лично приехать на осмотр в страну.

Иммигрант Инвест располагает базой проверенных объектов в Греции: апартаментами, пентхаусами, виллами.

Выбрать греческую недвижимость можно дистанционно или лично приехать на осмотр в страну.

Иммигрант Инвест располагает базой проверенных объектов в Греции: апартаментами, пентхаусами, виллами.

Одновременно с покупкой недвижимости

Подготовка документов

Инвестор собирает документы на ВНЖ в Греции параллельно с покупкой недвижимости и подписывает доверенность на имя адвоката, который будет представлять интересы заявителя.

До 1 недели

Регистрация номера налогоплательщика

Номер налогоплательщика нужен для совершения крупных сделок, например покупки недвижимости. Получить номер можно в любом отделении налоговой службы Греции.

От 10 дней

Заключение договора резервирования или купли-продажи

Сначала инвестор заключает договор резервирования и вносит депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Затем в присутствии нотариуса покупатель или адвокат по доверенности подписывает договор купли-продажи.

От 1 месяца

Регистрация недвижимости

Подписанный договор купли-продажи регистрируется в коллегии адвокатов и реестре недвижимости.

Реестр недвижимости выдает свидетельство о праве собственности, которое инвестор прикладывает к заявлению на ВНЖ.

Подписанный договор купли-продажи регистрируется в коллегии адвокатов и реестре недвижимости.

1 день

Подача документов на ВНЖ

Заявление подают в иммиграционную службу Греции лично или через адвоката по доверенности. Юристы Иммигрант Инвест заполняют государственные формы, помогают уплатить сборы и пошлины.

При подаче выдают сертификат, который позволяет находиться в стране в течение одного года.

1 день

Сдача биометрии

Биометрические данные используют, чтобы сделать карту резидента.

После подачи заявления на ВНЖ, юрист записывает инвестора в отделение миграционной службы Греции. Заявитель приезжает в страну по туристической или национальной визе и проходит процедуру сдачи биометрии.

Биометрические данные используют, чтобы сделать карту резидента.

От 1 месяца

Получение карты ВНЖ

Заявитель получает карту ВНЖ лично или через адвоката.

Что дает ВНЖ в Греции за покупку недвижимости

Инвестиции в недвижимость — один из лучших и быстрых способов получить вид на жительство в Греции. К его преимуществам можно отнести:

Возможность купить любой жилой или коммерческий объект.
Статус для близких родственников: супруги или супруга, детей младше 24 лет и родителей.
Отсутствие требований к проживанию в Греции.

После одобрения заявки инвестор получает карту резидента. Вид на жительство в Греции при покупке недвижимости дает владельцу дополнительные возможности.

«Запасной аэродром»

ВНЖ в Греции дает право приезжать в страну в любой момент, даже если границы закрыты. При этом инвестор не обязан переезжать в Грецию: программа не предусматривает обязательного проживания в стране для сохранения статуса.

Безвизовые путешествия по Шенгену

Карта ВНЖ заменяет визу и разрешает проводить в других странах региона до 90 дней из 180.

Ликвидный актив

При желании инвесторы могут продать недвижимость после того, как получат в Греции гражданство. Если положительная динамика рынка недвижимости сохранится, то инвесторы не просто вернут вложения, но и заработают на разнице в цене.

Сдача недвижимости в аренду принесет инвестору дополнительный доход — от 2 до 10% годовых.

Оптимизация налогов

Инвестор вправе стать налоговым резидентом Греции и пользоваться льготной налоговой системой. Она предусматривает фиксированную ставку налога на мировой доход — 100 000 € в год. Родные инвестора тоже могут воспользоваться льготами и платить по 20 000 € в год.

Стандартный налог на мировой доход взимается по прогрессивной шкале, его ставка достигает 45%.

Перспектива получить гражданство в Евросоюзе

Если инвестор постоянно проживает в Греции в течение 7 лет, он может подать документы на гражданство.

Получить гражданство Греции могут иностранцы старше 18 лет, без судимостей и депортаций, который подтвердят свою интеграцию в жизнь страны. Также претенденты на гражданство сдают письменный экзамен на знание греческого языка, культуры, истории, географии и системы управления страны.

Доступ к медицине и образованию

Владельцы карты ВНЖ могут бесплатно лечиться в государственных больницах Греции. Дети инвестора смогут обучаться в местных школах и вузах наравне с гражданами страны.

Условия получения золотой визы в Грецию

Главное о ВНЖ в Греции за инвестиции в недвижимость

Греция выдает вид на жительство за покупку объекта стоимостью от 250 000 €. Купить можно жилую или коммерческую недвижимость.
С 1 сентября 2024 года минимальные инвестиции в недвижимость вырастут до 400 000—800 000 € в зависимости от района. Минимальные инвестиции в 250 000 € сохранят для объектов под реконструкцию и переделку в жилое помещение.
Инвесторы владеют недвижимостью весь срок действия золотой визы. Если продать недвижимость, ВНЖ не продлят.
Недвижимость разрешено сдавать в долгосрочную аренду и получать дополнительный доход.
Недвижимость для ВНЖ может купить компания, если она полностью принадлежит инвестору и зарегистрирована в Евросоюзе.
Если инвестор купил недвижимость в совместную собственность, то для ВНЖ стоимость его доли должна быть больше минимальной суммы инвестиций: 400 000 или 800 000 € в зависимости от района.

Иммигрант Инвест — лицензированный агент программ гражданства за инвестиции в Евросоюзе, Карибском бассейне. Готовы начать свой путь к еще одному гражданству? Запланируйте встречу с экспертами инвестиционных программ.

Как получить ВНЖ в Греции без отказа?

Чёткие требования и расходы
Пошаговая инструкция
Актуальные условия в 2025

Скачать гайд

Нам доверяют более 5000 инвесторов

Часто задаваемые вопросы

Как получить ВНЖ в Греции?
Иностранцы получают ВНЖ в Греции разными способами, например по учебе или для работы. Состоятельные люди предпочитают инвестировать в недвижимость или ценные бумаги по программе Greece Golden Visa Programme.
Можно ли получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости?
Да, иностранцы могут инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость стоимостью от 250 000 € и получить ВНЖ в Греции.

Участники программы инвестируют в апартаменты, пентхаусы, виллы и коттеджи. Греция не ограничивает покупку недвижимости иностранцам.
Какие преимущества дает ВНЖ в Греции?
Владелец ВНЖ свободно въезжает в страну в любое время, без виз путешествует по странам Шенгена, может оптимизировать налоги и бесплатно лечиться в местных государственных клиниках.
Сколько стоит недвижимость в Греции?
Средняя цена квадратного метра недвижимости в Греции — 2300 €. Стоимость объектов в новостройках выше, чем на вторичном рынке. Цены на объекты зависят от региона: апартаменты с тремя спальнями в пригороде Афин обойдутся в 200 000 €, а в центре или престижном районе — в 2 000 000 €.
Как купить недвижимость в Греции?
Процедура покупки греческой недвижимости для участников программы ВНЖ проходит в шесть этапов:

Инвестор выбирает объект.

Подписывает доверенность на имя юриста, который будет действовать в интересах покупателя.

Получает номера налогоплательщика.

Открывает счет в греческом национальном банке.

Адвокат покупателя проверяет юридическую чистоту недвижимости.

Стороны заключают договор резервирования или купли-продажи.

Новый владелец регистрирует недвижимость и получает свидетельство о праве собственности.
Как получить гражданство Греции купив недвижимость?
Покупатель недвижимости вправе получить гражданство по натурализации. Для этого заявитель покупает недвижимость от 250 000 € и получает вид на жительство. Через 7 лет постоянного проживания в Греции инвестор вправе подать прошение о гражданстве.