06 июля, 2025

Время чтения: 5 мин

Недвижимость в Австрии: сколько стоит и как купить

Цены на жилье в Австрии удвоились за 10 лет. Квартиры в австрийских новостройках — самые дорогие в Европе, по данным агентства Deloitte.

Стоимость жилой недвижимости сильно зависит от региона и района. Самая дорогая недвижимость — в федеральной земле Форарльберг, а самый дорогой район в Вене: это исторический центр города. Жилье здесь в три раза дороже, чем на окраине столицы.

0:00

Также доступно на

0:00

Также доступно на

Автор • Елена Рудая

Директор по развитию Иммигрант Инвест

Проверка фактовАлина Мишуренко

Финальная проверкаВладлена Баранова

Недвижимость в Австрии. Центральная площадь Граца

Недвижимость в Австрии: сколько стоит и как купить

Спрос на недвижимость в Австрии растет. Австрийцы стали чаще покупать недвижимость для сохранения накоплений из-за инфляционных ожиданий.

Покупку жилья используют и как один из видов долгосрочных инвестиций или пенсионного обеспечения, чтобы продать при выходе на пенсию или получать доход от аренды. С 2010 года цены на австрийское жилье удвоились, а за последние 5 лет выросли в 1,5 раза.

blok — Динамика цен на австрийское жилье по данным Евростата, представленным в 2022 году. 100% — стоимость жилой недвижимости в Австрии в 2010 году

Новостроек в полтора раза меньше, чем вторичных квартир. Две из пяти проданных квартир в Австрии в 2021 году — новостройки. В Вене соотношение новостроек и квартир на вторичном рынке такое же, как в среднем по стране.

Больше всего новостроек продано в Форарльберге: туристическом регионе на западе Австрии на границе со Швейцарией. Без малого половина купленных здесь квартир — новостройки. Меньше всего новостроек в Бунгерланде: сельскохозяйственном винодельческом регионе на востоке Австрии на границе с Венгрией — одна из пяти квартир.

В собственных домах и квартирах живет чуть больше половины австрийцев. Остальные арендуют жилье у собственников, в жилищно-строительных кооперативах или у муниципалитетов. В Австрии заметное количество жилья находится в собственности муниципалитетов, которые предоставляют его в социальный наем. Сдача жилья в аренду в среднем приносит около 3% годовых.

Средняя площадь купленной квартиры — 64 м2 в 2021. Самые большие квартиры, в среднем 76 м2, покупали в Верхней и Нижней Австрии, а самые маленькие — 65 м2 в Вене и 67 м2 в Штирии.

Какую недвижимость покупают инвесторы

В Австрии покупают квартиры, дома и таунхаусы. При этом квартиры в Австрии покупают в 5 раз чаще, чем дома. Больше всего квартир в 2021 году купили в Вене, а домов — в Нижней Австрии. По соотношению спроса Вена и Нижняя Австрия — типичная столица и ее пригород.

Половина сделок с квартирами в стране приходится на Вену, Штирию и Нижнюю Австрию. Дома чаще всего покупают в Нижней Австрии, Штирии и Верхней Австрии — это 2/3 сделок в стране.

Вена лидирует по продажам квартир благодаря тому, что в столице живет четверть населения Австрии. Для сравнения: площадь Вены примерно в два раза больше Еревана. Город расположен внутри территории федеральной земли Нижняя Австрия, и границы Вены не расширяются.

Участок для дома проще найти в пригороде столицы в Нижней Австрии, поэтому и продаж домов в этом регионе больше всего в стране. В Вене дома покупают реже всего из-за ограниченного предложения.

Самые дорогие и престижные апартаменты в Австрии — мансардные квартиры и пентхаусы. Мансардные квартиры располагаются в исторических зданиях, пентхаусы — в современных. Между мансардной квартирой и пентхаусом нет четкой грани, поэтому квартиру в мансарде могут называть и пентхаусом. У мансардных квартир бывают террасы на крыше с зоной отдыха и бассейном.

Кроме привычных видов жилой недвижимости в Австрии можно купить альпийское шале, замок или историческую усадьбу.

Недвижимость в Австрии: шале в австрийских Альпах — В туристических регионах продают традиционные альпийские шале. Сейчас это комфортабельные загородные резиденции для отдыха. На горнолыжных курортах в стиле шале строят многоэтажные гостиницы и многоквартирные дома

Сколько стоит недвижимость в Австрии

Средняя цена квартиры в 2021 году — 241 000 €, а дома — 314 000 €. Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Австрии — 3761 €. Цена квадратного метра сильно зависит от региона. Самые высокие цены в Форарльберге и Вене, а самые доступные — в Бунгерланде и Штирии.

В Нижней Австрии цена квадратного метра жилья на уровне среднего значения по стране. Нижняя Австрия — привлекательный регион для покупки жилья по соотношению цены и близости к столице.

Цена квадратного метра жилья в регионах Австрии

Федеральная земля

Цена за 1 м²

Форарльберг
Туристический регион

4829 €

Вена
Столица

4625 €

Зальцбург
Туристический регион

4418 €

Тироль
Туристический регион

4320 €

Нижняя Австрия
Промышленный регион

3219 €

Верхняя Австрия
Промышленный регион

3105 €

Каринтия
Туристический регион

3080 €

Штирия
Промышленный регион

2723 €

Бургенланд
Винодельческий регион

2436 €

Данные риелторского агентства Remax

Самые дорогие квартиры в Австрии продают в Вене и Кицбюэле — горнолыжном курорте в Тироле. Самые дорогие районы Вены — Вена 1, Внутренний Город, и Вена 4, Виден. В Вене 23 района, у каждого есть номер и название. Исторический центр Вены расположен в районе Вена 1, Внутренний Город. Вокруг Внутреннего Города расположены районы с третьего по девятый — они составляют центральную часть Вены.

Самые дорогие дома в Австрии продают также в Кицбюэле. Вместе с ним в тройке лидеров по стоимости домов Куфштайн в Тироле и Брегенц — столица Форарльберга на берегу Боденского озера.

Самая высокая средняя цена квартиры в Австрии — во Внутреннем Городе Вены: 1 млн евро при средней площади 88 м². Это в три раза больше, чем средняя цена в центральном районе Вена 3, Ландштрассе. При этом квартиры во Внутреннем Городе покупают реже всего из всех районов столицы, а Ландштрассе на четвертом месте по количеству сделок.

Самые доступные квартиры в Вене продают в районе Вена 15, Рудольфсхайм-Фюнфхаус. Но чаще доступное жилье покупают в районах Вена 10, Фаворитен, и Вена 21, Флоридсдорф. Средняя цена квартиры в этих районах — примерно 240 000 €.

Средняя цена квартиры в Вене в зависимости от района

1 000 000 € — квартира в историческом центре Вены: Внутреннем Городе
500 000 € — Квартира в 15 минутах езды от центра Вены: Виден
240 000 € — Квартира на окраине Вены — Фаворитен, Флоридсдорф

Кто может купить недвижимость в Австрии

Граждане стран Евросоюза, Швейцарии, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна могут свободно покупать недвижимость в Австрии. Иностранцу без вида на жительство в Австрии потребуется разрешение на покупку от муниципалитета. Получить разрешение в альпийских федеральных землях — Форарльберге, Тироле, Зальцбурге — практически невозможно.

Покупка недвижимости в Австрии не дает право на получение вида на жительство. Наоборот, для покупки жилья необходимо сначала получить ВНЖ. Вид на жительство за покупку недвижимости инвестор может получить на Мальте, в Португалии, Испании и Греции.

ВНЖ в Европе при покупке недвижимости

Житель Австрии с ВНЖ имеет право купить один объект для собственного проживания. Инвестор с доходами за пределами Австрии может получить ВНЖ без права работы или ведения бизнеса в стране. Мы писали о том, как получить ВНЖ в Австрии для финансово независимого лица.

Вид на жительство в Австрии подразумевает переезд в страну, поэтому для получения ВНЖ необходимо сначала арендовать жилье. Договор аренды заключают минимум на год, и при досрочном расторжении арендатор может потерять обеспечительный платеж — три месячных арендных платы.

Австрийские юрлица с иностранными учредителями могут покупать недвижимость без ограничений по количеству и расположению. Такой вариант может подойти при получении ВНЖ за открытие бизнеса. О требованиях к компании и процедуре получения вида на жительство мы писали в статье «ВНЖ в Австрии через открытие бизнеса».

Рассчитаем стоимость ВНЖ в Австрии для вас

Сделать индивидуальный расчёт

Как купить недвижимость в Австрии

Процедура покупки недвижимости занимает от 3 до 6 месяцев. Сделку обычно сопровождают юристы, которые проверяют чистоту сделки и условия договора.

От 1 недели

Выбрать объект

Квартиру или дом можно найти на австрийском сайте объявлений willhaben.at или сайте риелторского агентства, например remax.at. Объект можно выбрать дистанционно. Риелторы могут организовать осмотр объекта в онлайне.

От 1 дня

Зарезервировать объект

Покупатель с продавцом согласовывают условия будущей сделки и подписывают предварительный договор — предложение о покупке. В предложении указывают ключевые условия сделки: цену, адрес и площадь объекта, комиссионные юристов и риелтора, кто несет накладные расходы, размер предоплаты. Иногда продавец просит предоплату 10%, которую зачисляют на эскроу-счет, — продавец получает эти деньги только после регистрации сделки.

До 8 недель

Заключить договор купли-продажи

Юристы готовят основной договор купли-продажи. Продавец и покупатель подписывают договор в присутствии нотариуса. При необходимости в процедуре участвует присяжный переводчик.

От 6 до 8 недель

Оплатить недвижимость и получить одобрение сделки

Продавец перечисляет оплату по договору на эскроу-счет — продавец получает оплату после регистрации права собственности. Сделку с иностранцем направляют на согласование в муниципалитет, который дает окончательное одобрение покупки.

От 1 недели до 3 месяцев

Зарегистрировать право собственности

После одобрения сделки право собственности регистрируют в земельном кадастре. При переходе права собственности продавец получает оплату по договору с эскроу-счета.

Расходы при покупке

Покупатели недвижимости в Австрии платят налог на переход права собственности и специальные сборы. Сопутствующие расходы составят от 5 до 11% от стоимости договора купли-продажи:

налог на переход права собственности — 3,5%;
регистрационный сбор — 1,1%;
юридическое сопровождение — 1,2%;
комиссия риелтора (при покупке через агентство) — 3,2—4,8%;
нотариальный сбор — 360—600 €.

Сколько стоит содержание недвижимости в Австрии

Налоги. В Австрии нет налога на недвижимость, только налог на землю. Собственники квартир многоквартирных домов платят земельный налог за участок, на котором стоит дом. Налог включают в ежемесячные коммунальные платежи: за квартиру площадью 80 м² около 10 € в месяц.

С дохода от сдачи недвижимости в аренду платят подоходный налог. В Австрии прогрессивная шкала подоходного налога от 20 до 55% в зависимости от годового дохода. На практике средняя ставка — 25%.

Коммунальные платежи. За воду, электричество, газ платят по счетчикам. Отопление в квартирах может быть индивидуальным или центральным. Если отопление индивидуальное, то отдельной платы нет — только за энергоноситель для котла: газ или электричество.

Плата за содержание дома — за лифт, уборку, ремонт, охрану — зависит от управляющей компании и оборудования дома.

Интернет, телевидение и телефонная связь стоят от 30 до 50 € в зависимости от тарифа и населенного пункта.

Сколько стоит содержание квартиры в Австрии

Статья расходов

Сумма в месяц

Электричество, газ, вода, отопление, вывоз мусора

140—380 €

Содержание дома: лифт, уборка, ремонт, охрана

100—300 €

Итого

240—680 €

Расходы при продаже недвижимости

Продавец недвижимости в Австрии платит налог на прирост капитала с разницы между стоимостью продажи и покупки. Из налогооблагаемой суммы исключают сопутствующие расходы на покупку: комиссию риелтора, юридическое сопровождение. После 10 лет владения объектом собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму на 2% в год, но не больше чем на 50%. Подоходный налог с дохода от продажи недвижимости не платят.

Если собственник продает недвижимость через агентство, то комиссию обычно оплачивает покупатель. Юридическое сопровождение сделки стоит примерно 1,2% от суммы продажи, и это необязательные расходы.

Иммигрант Инвест — лицензированный агент программ гражданства за инвестиции в Евросоюзе, Карибском бассейне. Готовы начать свой путь к еще одному гражданству? Запланируйте встречу с экспертами инвестиционных программ.

Как получить ВНЖ в Австрии без отказа?

Чёткие требования и расходы
Пошаговая инструкция
Актуальные условия в 2025

Скачать гайд

Нам доверяют более 5000 инвесторов

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру в Австрии?
Свободно купить квартиру в Австрии могут граждане стран Евросоюза, Швейцарии, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна. Гражданам других стран необходимо получить разрешение на покупку недвижимости в муниципалитете.

Жители Австрии с ВНЖ могут купить одну квартиру для своей семьи. О том, какие расходы несет инвестор при покупке недвижимости в Австрии, мы писали в материале «Недвижимость в Австрии».
Как купить недвижимость в Австрии?
Чтобы купить недвижимость в Австрии, иностранцу необходимо получить разрешение в муниципалитете или получить вид на жительство в Австрии. Житель Австрии с ВНЖ может купить один дом или квартиру для собственного проживания. Мы писали в блоге о том как получить ВНЖ в Австрии для тех, кто не планирует работать или вести бизнес в стране.
Можно ли в Австрии купить дом за 1 евро под реконструкцию?
Как и в других странах Евросоюза, такие предложения носят разовый, а не системный характер. Например, в 2021 году в Австрии в деревне Раппоттенштейн в федеральной земле Нижняя Австрия муниципалитет предлагал земельный участок за 1 евро с условием построить на нем дом за три года и завести семью в течение 10 лет. Сейчас подобных предложений нет.

Обычно дома за 1 евро предлагают купить отдаленные от центра сельские муниципалитеты. Цель таких предложений — привлечь новых жителей, чтобы компенсировать отток населения из-за урбанизации. Бывает, что за 1 евро продают исторические здания с обязательством реконструировать их за счет покупателя. Поэтому в реальности такая покупка может обойтись в сотни тысяч евро.

На практике спрос сконцентрирован в развитых районах. Например, в 2021 году Нижняя Австрия стала лидером по числу проданных домов среди всех регионов Австрии.
Сколько стоит построить дом в Австрии?
Чтобы сориентироваться в стоимости строительства дома в Австрии, стоит изучить цены на готовые дома. Это даст понимание, сколько придется инвестировать в строительство. Средняя цена дома в 2021 году — 314 000 €. Самые дорогие дома продавали на горнолыжных курортах Тироля и на берегу Боденского озера.
Где в Австрии самая недорогая недвижимость?
Самая низкая цена квадратного метра жилья в Австрии — в Бургенланде и в Штирии: 2436 € и 2723 €. Самые дорогие федеральные земли — Форарльберг на границе со Швейцарией и столица Вене. В Нижней Австрии и Верхней Австрии цены близки к средним по стране. Недвижимость в Нижней Австрии привлекает близостью к Вене при более низких ценах, чем в столице.
В каком районе в Вене можно купить квартиру недорого?
Самые низкие цены на квартиры в Вене в районе Вена 15, Рудольфсхайм-Фюнфхаус. Из районов с доступным жильем наибольшей популярностью пользуются Вена 10, Фаворитен, и Вена 21, Флоридсдорф. Средняя цена квадратного метра жилья в Вене — 4625 €.
Какая недвижимость в Австрии подойдет для иностранцев?
Иностранцы с видом на жительство в Австрии могут купить одну квартиру или дом для своей семьи. Для этого им необходимо получить разрешение на покупку недвижимости в муниципалитете. Иностранцам без ВНЖ также потребуется разрешение муниципалитета, но они вряд ли его получат.