Diligencia debida inmobiliaria: qué verificar al comprar una propiedad

La Diligencia debida es una verificación que se realiza antes de cualquier operación significativa. Permite asegurar la pureza legal de la transacción y tomar una decisión informada al respecto.

En el ámbito de los bienes inmuebles, un comprador necesita saber de antemano si el inmueble es adecuado para la inversión y no le acarreará problemas como reparaciones costosas, baja demanda y rentabilidad o problemas con las autoridades locales después de la operación.

La verificación incluye una evaluación de riesgos, el cálculo y la investigación de la legitimidad de la operación.

Normalmente, la investigación se realiza antes de hacer la oferta, y la Diligencia debida principal se lleva a cabo después de la oferta y antes de cerrar la operación. El comprador suele tener de 1 a 5 semanas para realizar todas las investigaciones necesarias, dependiendo de su acuerdo con el vendedor.

Un comprador quiere asegurarse de que la propiedad tiene un buen estado físico y un entorno cómodo.

En primer lugar, el comprador presta atención a los parámetros que pueden evaluarse al visitar la propiedad: distribución, estado de la decoración interior y exterior, jardín y la zona en la que se encuentra el inmueble. Y cuando se hace la oferta, es el momento de una inspección más profunda.

La verificación del estado físico del inmueble incluye lo siguiente:

1. Una inspección general que cubre los acabados interiores y exteriores, elementos estructurales, otras instalaciones y sistemas mecánicos.

2. Comprobación de elementos exteriores como aceras, desagües y entradas de vehículos.

3. Inspección para determinar si la vivienda sufre de insectos y si los materiales de acabado son seguros.

La inspección muestra si hay fugas, grietas, moho u otros problemas. Algunos de ellos pueden solucionarse antes de la operación; pregunte al vendedor si puede hacerlo. Y si hay mucho que hacer, obtenga presupuestos de reparación que puedan ayudarle a reducir el precio.

Además, es esencial revisar la zona cercana:

1. Comprobar si todos los objetos de infraestructura necesarios están cerca, como tiendas, restaurantes, escuelas y centros médicos.

2. ¿Qué hay del entorno? Averigüe si el edificio puede sufrir inundaciones o humedad y si hace frío en invierno en la zona elegida. Para ello, consulte las condiciones climáticas y geográficas de la zona en particular. Estos hechos le ayudarán a decidir si se necesita un seguro o una reparación adicional.

3. Vea si hay parcelas de terreno cercanas que puedan ser urbanizadas. Si las hay, compruebe qué tipos de edificios se pueden construir allí y solicite un plan de construcción al departamento de urbanismo local, si es posible.

Además, un inversor puede hablar con los vecinos para saber si la zona es segura y cómoda para vivir, consultar los índices de criminalidad locales y visitar la zona varias veces a la semana.

Si un inversor compra un inmueble para alquilarlo, necesita averiguar la rentabilidad estimada. Además, los costes adicionales como mantenimiento e impuestos son esenciales al tomar una decisión final.

La lista de verificación de la Diligencia debida financiera incluye lo siguiente:

1. Valoración del inmueble por un tasador certificado. Muestra si el precio de la propiedad está sobrevalorado. Además, puede ser crucial si compra una propiedad para solicitar residencia o ciudadanía por inversión. Por ejemplo, en Turquía, el precio en la tasación y el contrato deben ser los mismos si la compra es una inversión para solicitar la ciudadanía.

2. Cálculo de tasas e impuestos al comprar y poseer un inmueble.

3. Evaluación de los costes de mantenimiento, desde las facturas de electricidad hasta los pagos de internet.

4. Evaluación de los costes de reparación y decoración.

5. Solicitar al vendedor pruebas de que no existen deudas de impuestos, hipoteca o facturas de servicios públicos.

6. Búsqueda de los precios de alquiler de propiedades similares en la zona elegida para calcular la rentabilidad.

Estos datos permiten a los compradores decidir si la relación entre el coste y los ingresos futuros les conviene.

Finalmente, un comprador verifica la pureza legal de la transacción. Esto es importante porque algunos problemas con los documentos pueden dar lugar a multas, la anulación del contrato de compraventa y otras consecuencias.

Qué verificar antes de firmar un contrato:

1. Documentos de titularidad. Averigüe quién es el propietario del inmueble y si todos están de acuerdo con las operaciones.

2. Cargas, como hipotecas o herencias.

3. Reformas. Si hubo cambios como la demolición de paredes, el acristalamiento de balcones o la reubicación de un baño, deben ser acordados con las autoridades locales.

4. Todos los permisos necesarios en caso de un inmueble en construcción.

5. Normas para el alquiler de las propiedades: restricciones, necesidad de obtener permiso adicional o contratar un seguro.

Algunos países limitan las oportunidades de los extranjeros al comprar o alquilar bienes inmuebles. Esto puede causar gastos adicionales y la necesidad de elegir una propiedad en una zona particular. Por ejemplo, en Malta, los ciudadanos no comunitarios pueden comprar propiedades para alquilar sin restricciones solo en Zonas Especialmente Designadas. Fuera de las Zonas Especialmente Designadas, un extranjero solo puede comprar una propiedad después de obtener un permiso AIP especial con una tasa de 233 €, y la propiedad no puede ser alquilada.

Además, si un inversor compra un inmueble para obtener residencia o ciudadanía, la propiedad debe cumplir con las normas del programa. De lo contrario, una compra cara no ayudará a un solicitante a adquirir el estatus deseado.

Si un inversor descubre hechos que no le gustan sobre la propiedad, tiene tres formas de resolver el problema: negarse a cerrar la operación, solucionar los defectos ellos mismos o pedir al vendedor que lo haga.

Si el vendedor está dispuesto a solucionar los problemas, debe añadirse una adenda con todos los acuerdos al contrato.

Algunos problemas pueden ser imposibles de resolver para el vendedor, como defectos graves de construcción o tener un bar ruidoso cerca. En tales casos, el comprador decide si compra la propiedad a pesar de esos defectos o busca otro inmueble.

Los programas de Ciudadanía y residencia por inversión suelen permitir la compra de bienes inmuebles para la participación. Algunos de ellos requieren la asistencia obligatoria de un agente, y otros no, pero puede ser difícil comprar bienes inmuebles en el extranjero sin apoyo profesional.

He aquí por qué recurrir a un agente experimentado al comprar bienes inmuebles puede ser una buena idea.

Servicio integral. Si un inversor compra bienes inmuebles en el extranjero por sí mismo, necesita invertir tiempo y dinero en lo siguiente:

• búsqueda de un inmueble adecuado y apropiado;

• contactar con agentes inmobiliarios, abogados y notarios locales;

• realizar la Diligencia debida antes de firmar un acuerdo;

• obtener un número de identificación fiscal;

• abrir una cuenta bancaria, etc.

Los inversores pueden delegar este trabajo para obtener un resultado de alta calidad sin esfuerzo si recurren a un agente. Los profesionales inmobiliarios y los abogados realizan su Diligencia debida, preparan la documentación para la operación y ayudan al inversor a abrir una cuenta bancaria y a obtener un número de identificación fiscal si es necesario.

Proceso de compra relativamente rápido. Los profesionales inmobiliarios y abogados de Immigrant Invest verifican los inmuebles que los inversores desean comprar y ayudan a cerrar las operaciones. Además, ofrecemos a nuestros clientes bienes inmuebles previamente verificados y les ayudamos a elegir los inmuebles que se adaptan a sus objetivos y presupuesto.

Verificamos las propiedades de antemano, por lo que los clientes no necesitan esperar a que finalice la Diligencia debida. Esto agiliza el cierre de las operaciones.

Experiencia en mercados extranjeros. Los contactos profesionales y el conocimiento de un mercado inmobiliario particular son cruciales a la hora de comprar propiedades en el extranjero.

Tenemos oficinas en seis países y años de experiencia en varias jurisdicciones. Nuestros abogados conocen las peculiaridades de las transacciones inmobiliarias en los países donde nuestros clientes obtienen residencia o ciudadanía, por lo que las operaciones se realizan con éxito.

Cumplimiento de las condiciones para obtener la ciudadanía o residencia. Los inversores que compran bienes inmuebles para participar en programas de Ciudadanía o residencia por inversión necesitan asegurarse de que las propiedades son adecuadas.

En algunos países, como Antigua y Barbuda, Dominica, Granada, Santa Lucía y San Cristóbal y Nieves, los solicitantes eligen inmuebles para invertir de entre los previamente aprobados por el gobierno. Y la asistencia de un agente autorizado es obligatoria: la ley exige a los inversores recurrir a agentes para solicitar la ciudadanía.

En otros países, como Portugal o Turquía, los gobiernos no limitan la elección de los inversores proporcionando a los solicitantes listas de propiedades aprobadas. No obligan a los inversores a recurrir a agentes autorizados. Pero hay algunas reglas: por ejemplo, en Portugal, los inversores no pueden comprar propiedades residenciales en Lisboa, Oporto y la mayoría de las regiones costeras continentales para solicitar una Golden Visa. Y en cada país, el comprador debe tener en cuenta las peculiaridades del mercado.

Si un inversor recurre a Immigrant Invest para obtener una segunda ciudadanía o un permiso de residencia, le ofrecemos inmuebles que cumplen todos los requisitos de los programas.

Análisis detallado de datos. Immigrant Invest proporciona a los inversores descripciones detalladas de las propiedades, desde las ubicaciones y la infraestructura cercana hasta la rentabilidad estimada.

Analizamos los datos de las principales empresas de corretaje inmobiliario para averiguar si comprar una propiedad en ciertas zonas es una buena inversión y cuál es la rentabilidad de ciertos tipos de bienes inmuebles. Nuestros clientes obtienen información fiable y actualizada para tomar decisiones informadas.

1. La Diligencia debida en la inversión inmobiliaria es una verificación que se realiza antes de la operación. Es como los «deberes» del comprador antes de decidir la compra.

2. Una inspección exhaustiva permite al comprador asegurarse de que la propiedad está en buenas condiciones y de que la transacción es legal. Además, los defectos revelados pueden ayudar a un inversor a negociar un precio más bajo.

3. Un inversor necesita verificar que la propiedad está en buen estado físico: no tiene defectos graves de construcción, materiales peligrosos en los acabados o insectos. Además, es esencial revisar la zona cercana.

4. La Diligencia debida financiera de bienes inmuebles incluye la tasación de la propiedad, el cálculo de los costes adicionales como impuestos, tasas y mantenimiento, y la evaluación de la rentabilidad estimada. Además, uno necesita asegurarse de que el propietario anterior no tiene deudas de impuestos, hipoteca o facturas de servicios públicos.

5. La Diligencia debida legal incluye la verificación de los documentos de titularidad, cargas, reformas, permisos y la legislación local sobre la compra y el alquiler de propiedades.

6. Un comprador puede pedir a un vendedor que arregle algunos defectos. Si están de acuerdo, añaden una adenda al contrato de compraventa.

7. Si compra una propiedad en el extranjero, puede ser más conveniente y seguro recurrir a un agente experimentado familiarizado con el mercado inmobiliario local. Y la asistencia es aún más útil en el caso de obtener ciudadanía o residencia por inversión: un error puede costarle a un inversor un estatus.