Недвижимость в Афинах: тренды рынка в 2025 году

Афины стали одним из центров для инвестиций в недвижимость. Средняя цена объекта в Афинах в 2025 году — 2580 € за м², что на 7,6% выше, чем годом ранее. Почти 40% сделок совершают иностранцы, многие из них — чтобы получить ВНЖ в Греции за инвестиции.

Цены зависят от района:

• Панграти — около 2900 € за м²;
• Колонаки — 4000 €;
• Афинская Ривьера — до 5000 €;
• Глифада — около 4250 €.

Доходность от аренды в центральных районах составляет 6—9%, в отдельных случаях — до 10%. Квартиры продаются в среднем за 58 дней.

Крупные проекты городской реконструкции ускоряют рост цен на недвижимость. К таким проектам относятся Ellinikon стоимостью 8 млрд евро и Faliro Bay за 370 млн евро.

Стабильный спрос и развитие инфраструктуры поддерживают рынок. Прогнозы показывают ежегодный рост на 4—6% до 2026 года.

Покупателям стоит учитывать юридические проверки, налоги и расходы на ремонт. При этом цифровая система сделок в Греции делает покупку недвижимости дистанционной, простой и безопасной.

Недвижимость в Афинах по-прежнему стоит дешевле, чем в большинстве крупных европейских городов, но цены стабильно растут. Процесс покупки стал проще благодаря цифровым системам — сделки проходят быстрее и прозрачнее.

1. ВНЖ в Греции

Афины остаются одним из главных направлений для тех, кто хочет получить вид на жительство за инвестиции. Программа «золотой визы» развивается и меняется, но по-прежнему дает прямой путь к жизни в Евросоюзе.

ВНЖ получает не только инвестор, но и его семья.

Резиденты Греции могут путешествовать по Шенгенской зоне без виз, пользоваться государственной системой здравоохранения и образования.

Недвижимость стоимостью от 800 000 € — это готовая инвестиция с высокой доходностью и низким риском. 

Объекты в столичном регионе обеспечивают стабильный рост стоимости, хорошую доходность от аренды, развитую инфраструктуру и высокий уровень комфорта. Этот вариант подходит инвесторам, которые ищут долгосрочную ценность, простую перепродажу или недвижимость для личного пользования.

Недвижимость стоимостью от 250 000 € выбирают те, кто готов заниматься ремонтом. Такой подход требует больше участия, но дает возможность заработать на росте стоимости после реставрации или реконструкции. 

Вариант подходит молодым покупателям, застройщикам и участникам городских программ реновации.

2. Стабильный доход от аренды

Если недвижимость приобретена для ВНЖ за инвестиции, ее разрешается сдавать в аренду — но только долгосрочную. Краткосрочная аренда, например, через платформы вроде Airbnb, запрещена.

Афины — не просто туристическое направление. Это динамичный город, который привлекает арендаторов: от пенсионеров, которые ищут спокойную жизнь, до студентов, которые приезжают на учебу.

Долгосрочная аренда дает владельцам недвижимости стабильный доход, в отличие от посуточной, которая недавно попала под регулирование.

Богатая история города, мягкий климат и развивающаяся экономика делают Афины удобным местом для жизни. Постоянный спрос на аренду поддерживает высокий уровень доходности. Особенно прибыльны квартиры рядом с университетами, транспортными узлами и в отреставрированных центральных районах.

3. Доступные цены

Недвижимость в Афинах остается доступнее, чем в других европейских столицах. Это делает город особенно привлекательным для инвестиций.

Несмотря на устойчивый рост цен в последние годы, недвижимость в Афинах стоит дешевле, чем в Париже, Лондоне, Берлине или Мадриде. Для инвесторов это возможность приобрести ликвидный актив по доступной цене.

В центральных районах Афин квадратный метр стоит ниже, чем в городах Западной Европы. Доступная стоимость, улучшение экономической ситуации и интерес иностранных покупателей создают потенциал для дальнейшего роста цен.

4. Крупные проекты городской реконструкции

Афины переживают масштабное обновление. Город меняется благодаря крупным проектам, которые делают его современнее и удобнее для жизни.

Ellinikon — крупнейший проект городской реконструкции в Европе. На месте бывшего Афинского международного аэропорта строят современный город с жилыми кварталами, парками, торговыми и деловыми центрами, зонами отдыха. Это многомиллиардный проект, цель которого — создать современную и устойчивую городскую среду, сохранив исторический облик Афин.

Планы включают крупнейший прибрежный парк в Европе, новую марину и отдельные жилые районы, такие как Little Athens. Эти инициативы показывают, что Афины делают ставку на развитие инфраструктуры, привлекая новых инвесторов и жителей.

5. Налоговые льготы для покупателей недвижимости

Покупка недвижимости в Греции связана с уплатой налогов и дополнительных сборов. Основной из них — налог на передачу права собственности в размере 3,09%. Он заменяет НДС для новых объектов: НДС в размере 24% на новостройки не взимается до конца 2025 года[1]. 

Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, регистрация права собственности в земельном кадастре и комиссия агентства недвижимости.

При продаже недвижимости обычно взимается налог на прирост капитала, но его действие приостановлено до 31 декабря 2026 года[2].

Специалисты по недвижимости Иммигрант Инвест подготовили рейтинги районов Афин на основе проверенных и актуальных данных по рынку. Все показатели подтверждены независимой статистикой.

Методология

• Цены: средние запрашиваемые цены за 1 м² в каждом районе.
• Арендная плата: средняя запрашиваемая стоимость аренды за 1 м² в месяц.
• Валовая доходность: рассчитывается по формуле: 12 × месячная арендная плата ÷ цена продажи.
• Комплексная оценка (0—100): объединяет показатели доходности (50%), доступности цены (30%) и спроса на аренду (20%).
• Коэффициент полноты данных: показывает, насколько полно собраны данные по каждому району.

Основные выводы

Порог входа на рынок недвижимости варьируется от доступных районов вроде Перистери до премиальных прибрежных районов вроде Вульягмени.

Спрос на аренду сосредоточен в центральных и прибрежных районах, включая Колонаки, Маруси и Глифаду. Арендная плата там одна из самых высоких в регионе.

Валовая доходность около 5% характерна для районов с умеренными ценами и стабильным спросом. В элитных районах показатель ниже — от 3,8 до 4,2%.

Анализ результатов

Таблица ниже сравнивает районы Афин по единой шкале. Показатели включают средние цены при продаже, арендную плату, валовую доходность, комплексные оценки и коэффициенты полноты данных.

Более высокая доходность и общая оценка указывают на лучший потенциал прибыли. Низкая цена входа делает покупку доступнее, но может означать менее устойчивый спрос. Престижные районы отличаются высокими ценами покупки и более низкой доходностью, но сохраняют ценность как долгосрочные и статусные локации.

Все данные получены из независимых источников — Indomio и Spitogatos Property Index, 2 квартал 2025 года[3].

Юристы Иммигрант Инвест проанализировали рынок недвижимости Афин с фокусом на пороги вложений, установленные для программы ВНЖ за инвестиции. В работе использовались проверенные источники данных и структурированный подход с выделением вариантов инвестиций и оценки рисков.

Инвестору важно различать установленные пороги вложений: каждый вариант имеет свои условия, возможности и ограничения.

Варианты инвестиций

250 000 €: специальные проекты

Инвестиции возможны только в реставрацию исторических зданий или переделку коммерческих помещений в жилые. 

В Афинах такие объекты встречаются редко: чаще это небольшие квартиры в старых домах, требующих капитального ремонта. Доходность зависит от конкретного проекта.

400 000 €: за пределами Афин

Порог не применяется к Афинам, но включен для сравнения. 

В Салониках и других крупных городах за 400 000 € можно купить современную квартиру площадью не менее 120 м² с доходностью 4—5%. 

800 000 €: рынок Афин

Помимо пороговой стоимости, действуют дополнительные условия: разрешается купить только один объект площадью не менее 120 м². 

Такие вложения открывают доступ к престижным районам:

1. Колонаки — квартиры в центре, от 6000 € за м², доходность около 3,8—4,0%.
2. Макриянни — локации среднего премиального сегмента, 3800—4000 € за м², доходность около 4,2%.
3. Глифада, Вула, Вулиагмени — прибрежная элитная недвижимость, от 5000 до 7300 € за м², доходность 3,8—4,0%.

Цены на жилую недвижимость в Афинах выросли на 5,47% в годовом выражении в 1 квартале 2025 года, по данным Банка Греции. По стране рост составил 6,19%. В 2024 году рынок вырос на 8,6% в номинальном выражении и на 5,44% в реальном[4].

Таблица показывает различия между порогами входа на рынок. Только инвестиции от 800 000 € открывают доступ к недвижимости в Афинах по действующим правилам. Более доступные варианты ограничены специальными проектами или объектами за пределами столицы. 

Престижные районы Афин обеспечивают стабильность и статус, но доходность там ниже, чем в других городах Греции.

Рынок недвижимости Афин сочетает умеренную доходность с высокой сохранностью капитала. Основные риски связаны с регулированием и макроэкономикой. Риски аренды и колебаний рынка можно снизить за счет тщательного выбора района.

По данным ELSTAT, количество разрешений на строительство растет постепенно, но не настолько быстро, чтобы удовлетворить спрос. Это поддерживает стабильный рост цен, но в отдельных сегментах рынка возможен избыток предложения[5].

Иммигрант Инвест считает порог 800 000 € основным способом выйти на рынок недвижимости Афин по программе ВНЖ за инвестиции. Объекты стоимостью от 250 000 € и от 400 000 € могут показаться привлекательными, но они ограничены по количеству или географии. Престижные районы Афин остаются ориентиром рынка для тех, кто совмещает инвестиции с получением ВНЖ.

Столица Греции продолжает привлекать местных покупателей и иностранных инвесторов. Рост поддерживают туризм, стабильный спрос на аренду и масштабные проекты городского развития. Эти факторы формируют динамичный рынок, где цены сильно различаются по районам.

Средняя стоимость недвижимости по типу и району

На октябрь 2025 года средняя цена продажи жилой недвижимости в Афинах составляет около 2580 € за м². Эта цифра дает общий ориентир для городского рынка недвижимости.

Цены сильно зависят от района. В центральных районах вроде Кукаки и Панграти цены часто превышают 2900 € за м².

Престижные районы вроде Колонаки отличаются более высокими ценами. В этих востребованных локациях элитная недвижимость может достигать 4000 € за м² и выше.

На Афинской Ривьере цены поднимаются до 5000 € за м². Эта прибрежная зона особенно привлекательна благодаря проектам класса «люкс» и близости к морю[6].

Как менялись цены на недвижимость в Афинах по годам

Рынок недвижимости Афин показывает устойчивый рост: цены выросли на 7,6% в годовом выражении в 1 квартале 2025 года. Такой результат продолжает тенденцию стабильного восстановления после кризиса.

Рост цен поддерживают несколько факторов: иностранные инвестиции, улучшение экономической ситуации и ограниченное предложение жилых объектов.

Постоянный рост стоимости делает Афины все более привлекательными для местных и иностранных покупателей. Хотя рост на 7,6% в год считается стабильным, в некоторых районах динамика выше — особенно на юге, где реализуются крупные проекты. Эти локации подтверждают динамичность рынка: отдельные точки роста опережают общий средний показатель.

Доля иностранных инвесторов в сделках с недвижимостью в Афинах

Иностранные инвесторы играют ключевую роль в росте рынка недвижимости Афин: на них приходится почти 40% сделок в первом квартале 2025 года. 

Главный фактор интереса из-за рубежа — программа ВНЖ за инвестиции. Она дает право на легальное проживание в Греции гражданам стран вне Евросоюза.

Высокая доля иностранных покупателей отражает доверие к греческому рынку. Многих привлекают Афины не только потенциальным ростом капитала, но и возможностью получать доход от аренды.

Инвестиционную недвижимость можно сдавать в долгосрочную аренду. Доходность может достигать 10% в год.

Как быстро продается недвижимость и что это значит для покупателей и продавцов

Недвижимость в Афинах продается достаточно быстро: среднее время на рынке составляет 58 дней. Сокращение этого срока указывает на то, что рынок стал более конкурентным и динамичным.

Более короткое время на рынке обычно сигнализирует о высоком спросе и ограниченном предложении. Востребованную недвижимость быстро разбирают мотивированные покупатели.

Как отмечает Елена Козырева, быстрая продажа — хороший сигнал для собственников. Квартиры с адекватной ценой и хорошей презентацией привлекают внимание и продаются без задержек. Для покупателей это, наоборот, напоминание — нужно действовать оперативно, потому что интересные варианты долго не остаются на рынке.

График отражает индекс цен на жилую недвижимость Греции с 2007 года по 1 квартал 2025 года. После пика в 101,7 в 2008 году показатель снизился до 59 в 2017 году на фоне долгового кризиса. С тех пор рынок постепенно восстанавливался и в начале 2025 года превысил докризисный уровень, достигнув 105,1 пункта[7]

Интерес иностранных покупателей, программы городской реновации и стабильная экономическая ситуация в Греции будут поддерживать рост цен на недвижимость.

Масштабные инфраструктурные проекты, включая застройку Ellinikon и расширение афинского метро, увеличат стоимость недвижимости в прилегающих районах.

Афины вступают в новый этап развития. Знаковые проекты меняют не только облик города, но и его инвестиционную привлекательность. Преобразование побережья и городская реновация показывают, как Афины меняются для жителей, бизнеса и иностранных инвесторов.

Ellinikon: самый масштабный проект реновации в Европе

Ellinikon — центральный элемент трансформации Афин[8]. На месте бывшего аэропорта реализуется один из крупнейших в Европе проектов городской реновации с объемом инвестиций в 8 млрд евро.

Основные характеристики проекта:

1. Один из крупнейших прибрежных парков в мире с километровым общественным пляжем, который почти удвоит зеленые зоны Афин.
2. 9000 жилых объектов, включая первый в Греции экологичный жилой небоскреб Riviera Tower, который уже достиг 12-го этажа.
3. Торговые, развлекательные и бизнес-зоны, включая крупнейший торговый центр Греции Riviera Galleria, гостиницы класса «люкс» и современные офисы.
4. Экологическая инфраструктура: станции зарядки электромобилей, системы сбора дождевой воды, более 20 км велосипедных и пешеходных дорожек.

Влияние проекта на рынок недвижимости сложно переоценить: в соседних районах, таких как Глифада, цены могут вырасти в 2 или даже 3 раза из-за эффекта Ellinikon.

Faliro Bay: восходящая звезда Ривьеры

Помимо проекта Ellinikon, важную роль в преобразовании прибрежной зоны играет реконструкция Faliro Bay. При инвестициях в 370 млн евро там появятся новые марины, спортивные объекты, кинотеатры под открытым небом и Metropolitan Park Aenaon, открытие которого запланировано на 2028 год[9].

Проекты меньшего масштаба, но с высоким влиянием

В Афинах реализуются и локальные проекты, которые меняют ландшафт городской жизни:

• UrbanCity 44 рядом с площадью Омония объединяет современные апартаменты, магазины, кафе, коворкинги и спортзалы;
• Blue Lagoon в Лутраки предлагает бутик-апартаменты у моря с элементами премиум-класса вроде бассейнов на крыше.

Специалисты по недвижимости Иммигрант Инвест проанализировали рынок, чтобы показать, в каких районах Афин сосредоточены реальные возможности для инвестиций.

Южные пригороды и Афинская Ривьера: престиж и долгосрочный рост

Южные прибрежные районы — Глифада, Вулиагмени, Эллинико и Вула — считаются основными локациями для инвестиций в элитную недвижимость. Это одни из самых престижных районов Афин. Интерес к ним усилился благодаря проекту Ellinikon, а также популярности этих районов среди туристов и заявителей на ВНЖ за инвестиции.

Средняя цена в Глифаде — 4250 € за м².

Районы сочетают жизнь у моря, развитую инфраструктуру и стабильный спрос. Для покупателей, ориентированных на премиальные объекты или рост капитала в долгосрочной перспективе, именно эти районы остаются в центре внимания.

Центр Афин: высокая доходность и быстрая окупаемость

Спрос со стороны инвесторов стабильно высок в центральных районах Афин: Кукаки, Панграти, Неос-Космос и Эксархия. Эти локации популярны у иностранных покупателей, особенно у тех, кто ищет объекты под краткосрочную аренду.

Кукаки известен удобным расположением и близостью к Акрополю — здесь высокий арендный спрос и хорошая ликвидность. Панграти сочетает доступность и растущую привлекательность для молодых специалистов и зарубежных инвесторов. Неос-Космос быстро развивается благодаря обновлению инфраструктуры, а Эксархия лидирует по росту цен.

Средняя цена в Кукаки: 2950 € за м². Средняя доходность аренды в центре Афин: 6—9%.

Северные пригороды: комфорт для семей и профессионалов

Северные районы Афин — Айя-Параскеви, Халандри, Врилиссия, Маруси, Кифисия, Филотеи, Экали и Пендели — ориентированы на другой тип покупателей. Там выбирают недвижимость семьи и профессионалы, которым важны простор, зелень и спокойный ритм жизни.

Наличие международных школ и частных клиник делает эти районы удобными для постоянного проживания. Маруси также развивается как деловой центр.

Средняя цена в Маруси: 2800 € за м². Средняя доходность от аренды: 4,5—6%.

Развивающиеся районы: потенциал роста и выгодные цены

Для инвесторов, ориентированных на перспективу, растущий интерес наблюдается в новых перспективных районах: площадь Америкис, Коридаллос, Эгалео, Перистери, Айос-Димитриос и Пирей.

Эти локации выигрывают от модернизации инфраструктуры и изменения демографии. Особенно выделяется Перистери, где цены выросли на 42,3% после продления линии метро в 2021 году. Это наглядный пример того, как улучшения общественного транспорта напрямую влияет на рост капитала.

Доходность от аренды в Пирее достигает 6,9%.

Как отмечает Елена Козырева, специалисты Иммигрант Инвест помогли многим иностранным клиентам разобраться в рынке недвижимости Афин. Возможностей много, но есть распространенные ошибки, о которых стоит знать.

1. Юридические сложности

Одна из самых частых ошибок — покупка без предварительной юридической проверки. В Греции важно нанять независимого юриста еще до начала просмотра объектов.

Квалифицированный местный юрист проверит право собственности, наличие долгов или обременений, а также убедится в соответствии строительным нормам и сейсмической безопасности.

2. Скрытые расходы

Многие покупатели недооценивают реальные затраты. Помимо цены объекта, нужно учитывать дополнительные налоги и сборы:

• налог на передачу прав собственности: 3,09%;
• юридические и нотариальные сборы: по 1—2% каждый плюс НДС;
• регистрация в земельном реестре: 0,2—0,6%;
• ежегодный налог ENFIA и муниципальные сборы;
• расходы на обслуживание и общие платежи.

Рекомендуем заранее закладывайте финансовый резерв и запрашивайте детальную смету всех расходов перед покупкой.

3. Состояние объектов

В центре Афин многие старые объекты выглядят привлекательно, но могут иметь дорогостоящие проблемы: устаревшую сантехнику, плохую изоляцию или даже конструктивные дефекты.

Рекомендуем всегда заказывать профессиональный осмотр недвижимости перед покупкой. Если это новостройка, проверить репутацию застройщика и оформить банковскую гарантию для защиты платежей по этапам строительства.

По результатам исследования Иммигрант Инвест, рынок недвижимости Афин продолжает расти. Этому способствует высокий спрос иностранцев, прежде всего тех, которые получают ВНЖ в Греции за инвестиции.

Ключевые наблюдения:

1. Рынок недвижимости Афин стабильно растет: средняя цена — 2580 € за м², рост за год — 7,6% в 1 квартале 2025 года.
2. Иностранные покупатели совершают почти 40% сделок — в основном благодаря программе ВНЖ в Греции за инвестиции.
3. Среди преимуществ покупки недвижимости — возможность получить ВНЖ, стабильная долгосрочная доходность от аренды, цены ниже, чем в других европейских столицах.
4. Афины трансформируются благодаря крупным проектам, таким как Ellinikon и Faliro Bay. Оба проекта развивают инфраструктуру и повышают стоимость недвижимости.
5. Топ районов для инвестиций: Глифада, Вулиагмени, Кукаки, Панграти, Маруси и Кифисия.
6. Материал предоставлен в информационных целях. Его нельзя рассматривать как инвестиционную, юридическую или налоговую консультацию. Решения о покупке недвижимости или подаче заявки на ВНЖ следует принимать с помощью квалифицированных специалистов.

1. Источник: Министерство экономики и финансов Греции публикует официальные правила НДС
2. Источник: PwC разъясняет правила налогообложения согласно Закону 5162/2024
3. Источник: Indomio и Spitogatos Property Index собирают и публикуют данные по аренде, ценам продажи и доходности в Афинах
4. Источник: Банк Греции публикует индексы цен на жилую недвижимость ежеквартально
5. Источник: ELSTAT собирает статистику разрешений на строительство и показывает, что рост предложения не покрывает спрос
6. Источник: ELSTAT анализирует динамику цен на жилую недвижимость в Греции и публикует годовые отчеты
7. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса публикует статистику по реальным ценам на жилую недвижимость на основе данных Банка международных расчетов
8. Источник: Официальный сайт проекта Ellinikon публикует детали и текущий этап развития
9. Источник: Greek Reporter цитирует заявление премьер-министра Кириакоса Мицотакиса о проекте Faliro Bay