Недвижимость во Франции: все о покупке, сдаче в аренду и налогах в 2024 году

1. Вид на жительство во Франции. Покупка недвижимости во Франции не гарантирует ВНЖ, но иметь собственную или арендованную квартиру или дом — обязательное условие для заявителей.

Французский ВНЖ позволяет путешествовать по странам Шенгенского соглашения без визы и жить во Франции без ограничений. Спустя пять лет проживания в стране с ВНЖ иностранец вправе претендовать на гражданство Франции.

Что такое виза Visiteur во Францию и как ее получить

2. Нет ограничений на сделки с недвижимостью. Иностранцы могут свободно приобретать, сдавать в аренду и продавать жилую и коммерческую недвижимость во Франции. Поэтому для совершения сделок нет необходимости иметь французское гражданство или вид на жительство. Чтобы купить объект, достаточно предоставить визу и загранпаспорт.

3. Доход от аренды. Ежегодно Париж посещает 44 млн туристов, а Лазурный Берег — 10 млн. Если сдавать двухкомнатную квартиру в краткосрочную аренду, пассивный доход может составить от 1000 € в месяц.

4. Сохранение капитала. Вложения в зарубежную недвижимость позволяют сократить риски и защитить капитал от экономических колебаний в родной стране. Каждую неделю 21 зарубежная компания выбирает Францию для новых инвестиций. Инфляция во Франции в среднем на 5,2% ниже, чем в Испании или Италии.

5. Безопасность покупки. Сделки с имуществом во Франции обязательно проходят с участием нотариуса. Он проверяет документы, устанавливает право собственности, собирает регистрационные данные и вносит записи в государственный реестр. Это гарантирует безопасность и легальность сделки.

Риелторы, которые помогают инвесторам в выборе жилья, должны иметь профессиональную карту, или carte professionnelle. Такие карты получают риелторы со статусом бакалавра или магистра и опытом работы не менее трех лет.

6. Налоговые льготы. Во Франции действует «закон Пинель», Loi Pinel. По его условиям инвестор покупает жилую недвижимость в определенной зоне и в течение года после покупки сдает объект в аренду. Сдавать недвижимость в аренду нужно 6, 9 или 12 лет. В зависимости от выбранного срока аренды устанавливается ставка налогового вычета: от 9 до 14% в 2024 году, но не более 300 000 € в год.

Франция также заключила соглашения об избежании двойного налогообложения с более чем 100 странами. Поэтому иностранцы могут платить подоходный налог только один раз — в стране проживания или во Франции, в зависимости от своего налогового резидентства и действующих условий.

7. Культура и природа. Иностранцы, которые покупают жилую недвижимость во Франции, имеют доступ к яркой культурной жизни страны, историческим местам и потрясающим пейзажам — от пляжей Атлантики и Средиземноморья до виноградников Бордо и горнолыжных склонов Альп.

С осени 2022 года цены на недвижимость снизились в Париже, с декабря — во всей Франции. К 2024 году квартиры и дома стали дешевле на 4%.

Больше всего снижение цен затронуло Париж: в 2022 году квадратный метр стоил 10 500 €, а в 2024 году — 9400 €.

Районы Франции с самой дешевой недвижимостью — Овернь, Пеи-де-ла-Луар, Рона-Альпы, Сент-Этьен, Лимузен и Эльзас.

Цена за 1 м² — от 1334 € в самом дешевом регионе Сент-Этьен и составляют свыше 3000 € в более престижных местах.

Покупатели выбирают жилье в этих городах из-за небольшой плотности населения, горных пейзажей и аутентичных деревень.

Районы Франции для любителей роскоши — Париж, Прованс, Альпы, Лазурный берег, Сен-Тропе и Ницца.

Владельцы недвижимости в этих регионах наслаждаются горными пейзажами, городскими парками и набережными. Покупают недвижимость в этих районах и для сдачи аренды — туристы посещают города круглый год.

Цена за 1 м² в престижных районах может превышать 10 000 €. Например, вилла Леопольда, находящаяся во Французской Ривьере, занимает третье место в списке самой дорогой недвижимости в мире. Стоимость виллы составляет 750 млн долларов США.

Рынок недвижимости Франции предлагает инвесторам широкий выбор объектов — от небольших квартир в исторических местах до вилл с видом на поля Прованса.

Квартиры в городах — от 4500 € за м². Квартиры в крупных городах, например Париже, Лионе и Ницце, часто покупают для сдачи в аренду.

Наиболее востребована недвижимость в Париже — из столицы можно добраться до любого города страны, если часто приходится ездить в командировки или посещать бизнес-встречи.

Двухкомнатная квартира в Париже площадью 37 м² стоит от 300 000 €. А средняя цена аренды подобных квартир составляет 1800 € в месяц.

Виллы и дома в туристических регионах — от 4000 € за м². Жилые объекты на Лазурном Берегу и в Провансе привлекает туристов круглый год, поэтому этот вид недвижимости выбирают для сдачи в аренду. Наиболее популярны объекты, которые имеют большой участок земли и уникальный дизайн.Цены на дома в Провансе или на Лазурном Берегу начинаются от 350 000 €. Средняя цена краткосрочной аренды — 3000 € в месяц.

Коммерческая недвижимость — от 3000 € за м². Инвестиции в офисы или магазины приносят высокий доход от аренды. Например, при сдаче в аренду офиса размером 50 м² доход инвестора составит около 4500 € в месяц. При этом коммерческую недвижимость можно сдавать не посуточно, а сразу на несколько месяцев или лет. Средняя цена офиса в Ницце площадью 90 квадратных метров — 500 000 €. За аренду такого помещения арендаторы платят от 2300 € в месяц.

Земельные участки — от 100 € за м². Этот вариант выбирают инвесторы, которые хотят построить дом или виллу по собственному проекту, или не могут найти подходящие варианты на рынке.

Например, для виллы с видом на море, можно присмотреться к вариантам на Лазурном берегу. Участок площадью 700 м² обойдется в 98 000 €. В Ницце стоимость подобного участка — от 28 000 €.

Расходы инвестора зависят от стоимости жилья и дополнительных расходов — налогов, пошлин и комиссий. На размер дополнительных платежей также влияет тип недвижимости, регион и индивидуальные условия сделки.

Налог на передачу собственности или госпошлина. Размер налога — 5—7% от стоимости недвижимости. Инвестор уплачивает его при регистрации права собственности.

Нотариус. За работу нотариуса инвестор платит 1—2% от стоимости недвижимости. Эта сумма включает в себя все юридические услуги, связанные с оформлением документов.

Риелтор. Если инвестор покупает недвижимость с помощью риелтора или агента по недвижимости, специалисту придется заплатить 3—8% от стоимости сделки. Обычно эта сумма включается в общую стоимость недвижимости.

Оценка недвижимости. Банки Франции запрашивают у инвесторов оценку недвижимости для одобрения ипотеки. Средний размер оплаты работы специалиста по оценке — от 3000 €.

Страхование. Для получения ипотеки в банке Франции необходимо застраховать недвижимость. Стоимость страховки в среднем составляет от 200 € до 500 €. Оплачивать страховку нужно каждый год.

Непредвиденные расходы. При покупке недвижимости во Франции инвесторы учитывают не только стоимость самого объекта, но и дополнительные расходы — например, налоги и гонорары нотариуса. Эти затраты могут составлять 7—10% от стоимости недвижимости.

Заключение документов на иностранном языке. При оформлении сделки инвестор подписывает множество документов, которые составлены на французском языке.

Если иностранец не знает французский, можно подписаться под условиями, которые не были оговорены. Чтобы избежать таких ситуаций, потребуется помощь переводчиков.

Высокие затраты на содержание недвижимости. Расходы включают в себя коммунальные платежи и обслуживание здания. К примеру, средние ежемесячные расходы за газ, свет и воду составляют от 150 € для квартиры и от 250 € для виллы среднего размера.

Риск мошенничества. Обмануть покупателя могут на всех этапах сделки — при выборе недвижимости, риелтора или оплате объекта.

Убедиться в надежности риелтора можно следующими способами:

1. Запросить у риелтора его «профессиональную карту», или carte professionnelle. Это единственный документ, который позволяет риелторам оказывать услуги на территории Франции.

2. Проверить членство риелтора в профильных организациях. Это гарантирует, что французский агент по недвижимости имеет действительный carte professionnelle.

Три основные профильные организации для французских специалистов по недвижимость: Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), Premier Syndicat Français de l’Immobilier (SNPI) и Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI).

Инвестору не обязательно пользоваться услугами риелтора при покупке недвижимости во Франции. Но риелтор берет на себя часть задач:

1. Найдет подходящий объект. Специалист подберет недвижимость, которая подходит под бюджет и предпочтения покупателя — инвестору не нужно самостоятельно проверять множество сайтов.

2. Проведет переговоры. Только 24% французов говорят на английском языке. Если инвестор не владеет иностранными языками, риелтор возьмет на себя общение с продавцами.

3. Проверит документы до нотариуса.Риелтор знаком с местными законами и процедурами, и помогает избежать ошибок в документах до передачи их в работу нотариусу.

Все сделки с недвижимостью во Франции обязательно проходят через нотариуса. Он подтверждает, что договор купли-продажи подлинный, фиксирует все договоренности между продавцом и покупателем, заверяет копии документов, делает отметки в государственном реестре.

Если сделка прошла без нотариуса, а между продавцом и покупателем возникли разногласия — никто из сторон не сможет обратиться в суд.

Чтобы избежать обмана, деньги за недвижимость проходят через счет нотариуса. Этим часто пользуются мошенники: недобросовестный нотариус может попросить предоставить данные банковского счета, удостоверение личности или перевести оплату.

Условия ипотеки. Получить ипотеку на покупку недвижимости могут резиденты и нерезиденты Франции, иностранцы с визой или гражданством страны.

Резидентам страны банки предлагают сумму, которая покрывает до 80% стоимости недвижимости, нерезидентам — до 50%. Оставшуюся часть инвестор погашает в счет первого платежа.

Средняя процентная ставка по ипотеке во Франции — 4,2%.

Документы для подачи заявления на ипотеку. До подачи заявления иностранец заключает предварительный договор купли-продажи, compromis de vente. Это необходимо, чтобы банк был уверен в том, что кредитор выплатит ипотеку.

Стандартные документы для подачи заявления на ипотеку:

• загранпаспорт;

• свидетельство о браке или разводе;

• паспорт гражданина Франции или вид на жительство;

• справка о доходах за последние 3 года и налоговые декларации;

• выписки с банковских счетов за 3—6 месяцев;

• выписки из банков с информацией о текущих кредитах;

• документы на приобретаемую недвижимость и предварительный договор купли-продажи.

Документы на ипотеку во Франции проверяют особенно тщательно. Одна из причин — закон La trêve hivernale. По нему человека не могут выселить из квартиры за неуплату кредита в период с 1 ноября по 31 мая каждого года — но только в случаях, если недвижимость является его первым и основным местом жительства в стране.

Банк рассматривает заявку в течение 30 дней. Если ипотеку одобрят, заявитель получит информацию о сумме и условиях кредита на электронную почту.

Заявитель подписывает договор с банком только через 10 дней, после получения информации о кредите. После этого банк переводит деньги на счет нотариуса, который добавит информацию по финансированию в договор купли-продажи.

Банки Франции не выдают ипотеку, если заявитель младше 21 года или старше 75 лет на момент последней выплаты по кредиту. Сумма ежемесячного платежа должна составлять не больше 35% от месячного дохода инвестора. Максимальный срок ипотеки — 27 лет.

Если банк поймет, что заявитель под эти критерии не подходит, в ипотеке откажут.

Taxe foncière или налог на владение недвижимостью. Другое название налога — налог на второе жилье. Он уплачивается ежегодно. Размер налога варьируется от 0,1% до 0,5% от стоимости недвижимости. Если инвестор сдает объект в аренду, налог оплачивает арендатор.

Налог на доход от аренды. Если сумма дохода не превышает 15 000 € в год, налог уплачивается по ставке 30% на всю сумму дохода.

В этом случае нет вычетов за ремонт и прочие расходы. Если арендный доход превышает 15 000 € в год, из суммы чистого дохода вычитаются реальные расходы, например на ремонт, управление или страховку.

Налог на владение недвижимостью для юридических лиц. Размер налога — 3% от стоимости недвижимости.

Не платят данный налог французские компании и компании из стран, с которыми Франция заключила соглашение о предоставлении информации об акционерах.

Налог на прирост капитала. Инвесторы уплачивают налог при продаже недвижимости. Размер налога — 34,5% от суммы, по которой продается объект, если инвестор владел недвижимостью до 5 лет.

С 6-го по 21-й год владения налог ежегодно сокращается на 6%. За 22-й год скидка составляет 4%. После 22-го года владения налог не платится.

Налог на роскошь. Его платят владельцы недвижимости, стоимость которой превышает 1,3 млн евро. Максимальный размер ставки — 1,5%.

1. Для покупки во Франции доступны различные объекты недвижимости: квартиры, виллы, коммерческие объекты и земельные участки. Цены на них варьируются в зависимости от региона и характеристик недвижимости.

2. Иностранцы могут получить ипотеку во Франции при соблюдении определенных условий и предоставлении необходимых документов

3. Помимо стоимости объекта, инвестор уплачивает налоги, гонорары нотариуса, комиссию риелтора, расходы на оценку и страхование.

4. Риелтор помогает с поиском объекта, переговорами и юридической поддержкой — пользоваться его услугами можно по желанию. Нотариус обязателен для оформления сделки и регистрации права собственности.

5. Инвестор может получать доход от сдачи недвижимости в аренду и сохранить капитал за счет стабильной экономики Франции.

6. Инвестор платит налоги на владение недвижимостью, доход от аренды, прирост капитала. Если недвижимость стоит более 1,3 млн €, инвестор уплачивает налог на роскошь.

7. Покупка жилой недвижимости во Франции дает иностранцу возможность получить вид на жительство, а через 5 лет — претендовать на гражданство.