«Золотые визы» в Грецию и на Кипр: что выбрать инвестору в 2025 году

Золотая виза — это неофициальное название вида на жительство, который получают в обмен на инвестиции в экономику страны. Например, в Евросоюзе такой статус выдают в Италии, Португалии, Венгрии, Греции, а также на Кипре и Мальте. 

​​Возможные варианты инвестиций:

• покупка жилой или коммерческой недвижимости;
• вложения в бизнес — открытие компании или приобретение доли;
• инвестиции в государственные облигации или фонды;
• размещение денег на банковском депозите.

В 2024 году Греция побила рекорд по числу заявок на золотую визу — их подали 9289 инвесторов[1]. Кипр также остается одним из лидеров рынка инвестиционной иммиграции — с 2014 по 2025 год было выдано 28 660 постоянных видов на жительство[2]. 

Кроме инвестиций, заявитель на золотую визу подтверждает легальность капитала и проходит проверку на благонадежность. После этого он получает вид на жительство, который можно продлевать и со временем заменить на постоянный ВНЖ или гражданство.

Условия получения вида на жительства за инвестиции в Греции и на Кипре выгоднее, чем в других стран Евросоюза, где часть опций закрыта.

1. Самый низкий порог инвестиций в Евросоюзе

Чтобы получить золотую визу в Грецию, инвестор вкладывает от 250 000 €. Это минимальная сумма среди всех европейских стран.

На Кипре нужно вложить от 300 000 €, при этом инвестор сразу получает постоянный вид на жительство. Для сравнения, в ОАЭ минимальные вложения превышают 2 000 000 AED, или 545 000 $. Чтобы получить вид на жительство в Андорре, инвестору необходимо купить недвижимость стоимостью от 600 000 €.

2. Возможность инвестировать в недвижимость

В Греции и на Кипре инвестор получает вид на жительство за покупку недвижимости. Португалия отменила эту опцию в 2023 году, а Испания полностью прекратила выдачу золотых виз в 2025 году.

В Италии и Венгрии нельзя получить ВНЖ за покупку недвижимости — в этих странах претендентам доступны только инвестиции в бизнес, государственные облигации или фонды.

3. Долгосрочный ВНЖ

В Греции инвесторы получают вид на жительство на 5 лет. В большинстве других стран Евросоюза резидентские карты необходимо обновлять каждые 1—2 года.

Кипр позволяет получить постоянный ВНЖ за инвестиции от 300 000 €. Статус действует бессрочно, но раз в 10 лет необходимо обновлять ID-карту. Через 8 лет жизни в стране инвестор вправе подать документы на гражданство Кипра и стать полноправным гражданином Евросоюза.

4. Гибкость в требованиях к проживанию

В Греции и на Кипре нет требования постоянно жить в стране. Чтобы поддерживать статус резидента, в Грецию достаточно приезжать 1 раз в 5 лет, на Кипр — 1 раз в 2 года. Для сравнения, в Андорре резиденту необходимо жить в стране не менее 90 дней ежегодно.

5. Статус для всей семьи

Греция и Кипр позволяют включать в заявку членов семьи, например супругов, детей и родителей. В других странах условия строже.

Например, в Португалии родители включаются только при доказанной финансовой зависимости. На Мальте за добавление члена семьи старше 18 лет к заявке на постоянный ВНЖ необходимо заплатить взнос 7500 €.

Чтобы получить статус резидента в Греции или на Кипре, иностранцы выбирают из нескольких опций. Чаще всего инвесторы приобретают недвижимость, но в обоих государствах доступны и альтернативные варианты.

Покупка недвижимости

На Кипре минимальная сумма вложений в недвижимость составляет 300 000 €. Инвестор вправе купить 1 или 2 объекта. Жилую недвижимость можно приобрести только у застройщика, коммерческую — на первичном или вторичном рынке. 

Если заявитель выбирает другую опцию, ему нужно приобрести или арендовать недвижимость на острове для регистрации семьи.

В Греции при покупке недвижимости стоимостью от 250 000 € инвестор получает вид на жительство. Условие действует только для объектов под реновацию или коммерческие помещения, которые переводят в жилые. Допустимы и промышленные здания, если в них последние 5 лет не велось производство.

Если инвестор выбирает новый объект, ему необходимо вложить от 400 000 € в большинстве регионов страны и от 800 000 € в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и других крупных островах с населением от 3100 человек.

Чтобы получить ВНЖ в Греции за инвестиции, нужно купить один объект площадью от 120 м². Недвижимость можно сдавать в долгосрочную аренду и получать доход до 10% годовых.

Инвестиции в фонды

В Греции инвестор может вложить от 350 000 € в паевые или альтернативные фонды. Такие инвестиции приносят доходность 4—5% годовых и позволяют распределить капитал и риски.

На Кипре минимальная сумма инвестиций в фонды составляет 300 000 €. Доступны паи кипрских AIF, RAIF или AIFLNP — фондов, зарегистрированных и регулируемых местной комиссией по ценным бумагам.

Открытие банковского депозита

В Греции инвестор вправе открыть срочный вклад в банке на сумму от 500 000 € сроком минимум на 1 год. Депозит автоматически продлевается, а его бенефициарами могут быть и члены его семьи инвестора.

На Кипре такой опции нет: открыть депозит и получить статус резидента не получится.

Инвестиции в акции компаний

В Греции иностранец получает ВНЖ за вложения от 500 000 € в основной капитал компании. Принимаются инвестиции в акции организаций, которые зарегистрированы или имеют головной офис в стране, работают в сфере недвижимости или как компании венчурного капитала.

Инвестиции от 800 000 € позволяют получить ВНЖ за покупку акций компаний и гособлигаций. Заявителю необходимо собрать портфель ценных бумаг, которые торгуются на бирже.

На Кипре инвестиции в акционерный капитал компании — отдельная опция для получения ВНЖ. Минимальная сумма вложений составляет 300 000 €. Компания должна быть зарегистрирована на острове и иметь минимум 5 сотрудников.

Золотая виза доступна не только для инвестора, но и для его близких родственников. Условия для членов семьи различаются в зависимости от страны.

Инвестор

В обеих странах инвестором может стать совершеннолетний гражданин государства, не входящего в Евросоюз. У заявителя также не должно быть судимости и запрета на въезд в страны Евросоюза. Обязательное условие — необходимо подтвердить законность происхождения капитала, который используется для инвестиций. 

В Греции инвестор проходит проверку на благонадежность и получает налоговый номер — это обязательное условие для всех инвестиционных опций. Только после этого он вправе купить недвижимость, открыть депозит или выбрать другой вариант вложений. 

На Кипре заявителю дополнительно требуется подтвердить ежегодный доход от 50 000 €. Если в заявку включены члены семьи, требования к сумме увеличиваются — на 15 000 € за супруга и на 10 000 € за каждого ребенка. 

Члены семьи

Вместе с основным заявителем статус резидента обычно получают супруги и дети. Но состав семьи, возраст и требования в странах отличаются.

В Греции в заявку можно включить супруга, несовершеннолетних детей, а также взрослых неженатых детей до 21 года. Если ребенку в момент рассмотрения заявления исполнился 21 год, ВНЖ продлевают до 24 лет. 

Дополнительно к заявке разрешено добавить родителей инвестора и супруга. При этом нет требования к финансовой зависимости членов семьи от основного заявителя.

На Кипре вместе с инвестором постоянный ВНЖ получают только супруги, дети до 18 лет и студенты до 25 лет, если они финансово зависят от основного заявителя. В отличие от Греции, Кипр разрешает включить в заявку взрослых детей любого возраста, если у них есть серьезные физические или ментальные ограничения.

В Греции инвестор получает карту резидента быстрее — в среднем через 4—6 месяцев после подачи заявки. 

Дольше всего занимает покупка недвижимости и регистрация сделки. После этого миграционная служба рассматривает заявление от 3 месяцев. В популярных регионах, например в Аттике, заявки могут рассматривать до года. Ускоренной процедуры нет, но уже через неделю с даты подачи заявления выдают сертификат, который позволяет легально находиться в стране до выдачи карты ВНЖ.

На Кипре сроки длиннее — весь процесс от подачи документов до получения статуса занимает около 9 месяцев.

Департамент гражданской регистрации и миграции рассматривает заявление 3—6 месяцев, затем инвестор и члены семьи приезжают на остров, чтобы сдать биометрию. После этого карты постоянного вида на жительство изготавливают в течение 40 дней.

Инвесторам важно учитывать не только сумму вложений, но и дополнительные расходы. Например, налоги при покупке недвижимости, государственные пошлины, оплату услуг юриста, нотариуса, риелтора и переводчика.

Подобные затраты могут заметно увеличить итоговую стоимость статуса. При этом размеры госпошлин и сборов в Греции и на Кипре отличаются.

Госпошлины

В Греции пошлина за подачу заявления составляет 2000 € для основного заявителя, 150 € — за каждого члена семьи старше 18 лет. Отдельно инвестор оплачивает выпуск пластиковой карты ВНЖ — 16 € на человека.

На Кипре инвестор уплачивает 500 € за подачу заявки на постоянный ВНЖ. Административный сбор составляет 500 € за каждого члена семьи старше 18 лет, регистрационный сбор — 70 € за каждого члена семьи. Выпуск карты резидента обходится в 70 € для каждого заявителя. Карту необходимо менять раз в 10 лет — при переоформлении инвестор повторно оплачивает ее изготовление. 

Налоги и сборы при покупке недвижимости

На Кипре стандартная ставка НДС при покупке недвижимости составляет 19%. При покупке недвижимости у застройщика инвестор уплачивает 5%, если площадь объекта меньше 190 м², а его стоимость меньше 350 000 €. 

Пошлина за регистрацию права собственности на Кипре не взимается, если при покупке объекта уплачивается НДС — обычно при приобретении новостройки. Для недвижимости на вторичном рынке действуют ставки в 2 раза ниже стандартных: 3% — на первые 85 000 € стоимости объекта; 5% — на сумму от 85 001 до 170 000 €; 8% — на оставшуюся часть стоимости.

В Греции при покупке недвижимости на вторичном рынке инвестор платит налог на переход права собственности в размере 3,09% от стоимости объекта. 

НДС в Греции составляет 24% на новые объекты. До конца 2025 года действует льгота, поэтому покупатель квартиры в новостройке уплачивает только налог на передачу права собственности[3].

Сопутствующие расходы по сделке с недвижимостью

Дополнительно инвесторы уплачивают в обеих странах услуги нотариуса, регистрацию объекта, банковские комиссии, перевод и апостиль документов. Точные суммы зависят от цены объекта, региона и набора услуг.

В Греции инвестору нужно купить медицинскую страховку — от 300 € на человека. Также оплачиваются переводы и нотариальные услуги. Услуги нотариуса оцениваются в 1,5% от общей цены договора плюс НДС.

На Кипре юридическое сопровождение обходится примерно в 1% от суммы сделки. Также инвестору необходимо оформить медицинскую страховку стоимостью 170 € на каждого заявителя.

Вид на жительство за инвестиции в Греции и на Кипре не ведет напрямую к гражданству. Чтобы стать полноправным гражданином, необходимо прожить в стране несколько лет, соответствовать требованиям к пребыванию и интеграции.

В Греции иностранец вправе претендовать на гражданство через 7 лет проживания в стране. При этом заявителю нужно проводить в Греции не менее 183 дней в году. Претендент подтверждает знание греческого языка, культуры и законов страны, проходит собеседование и приносит присягу.

На Кипре иностранцы получают гражданство через 8 лет проживания. В последний год перед подачей документов нельзя покидать Кипр больше чем на 90 дней в общей сложности. Заявителю необходимо подтвердить интеграцию — базовые знания языка и культуры страны.

Греция и Кипр предлагают инвесторам похожие возможности, но золотые визы различаются по условиям получения и перспективам. При выборе страны инвесторы учитывают минимальный порог инвестиций, дополнительные расходы, требования к проживанию и срок до гражданства.

С греческим ВНЖ можно ездить по странам Шенгена и проводить там до 90 дней из 180. Кипр не входит в Шенгенскую зону, поэтому кипрский ВНЖ этого права не дает. 

В Греции можно вложить от 250 000 € и получить ВНЖ в срок от 4 месяцев. На Кипре необходимы вложения от 300 000 €, но статус сразу бессрочный: инвестор получает постоянный ВНЖ, а через 8 лет может претендовать на гражданство Евросоюза.

Условия получения золотых виз в Грецию и на Кипр закреплены законодательно, но на практике у заявителей могут возникать трудности. Чаще всего они связаны с изменением требований, ограничениями при выборе недвижимости и сроками рассмотрения документов. Эти риски можно предусмотреть заранее.

Рост порога инвестиций в Греции. С 2024 года в Афинах, Салониках и на популярных островах минимальная сумма вложений для золотой визы выросла c 250 000 до 400 000 € и 800 000 €.

Ограниченный выбор недвижимости. Не каждый объект подходит под условия золотой визы. На Кипре постоянный ВНЖ можно получить только за покупку недвижимости на первичном рынке. В Греции для новостроек действуют повышенные пороги инвестиций. 

Сроки рассмотрения заявок. На Кипре процесс занимает от 9 месяцев. В Греции больше всего времени занимает регистрация сделки с недвижимостью — из-за этого срок подачи заявки может откладываться. 

Специалисты по недвижимости Иммигрант Инвест подбирают подходящие объекты, проверяют историю недвижимости и соответствие кадастровым требованиям. Юристы компании отслеживают изменения законодательства и предупреждают инвестора о новых правилах.

На этапе подготовки документов Иммигрант Инвест берет на себя организацию переводов, апостилей и юридических проверок. Заявка подается в полном соответствии с требованиями миграционной службы, что ускоряет рассмотрение.

1. В Греции инвесторы получают золотую визу за инвестиции от 250 000 €. На Кипре выдают постоянный ВНЖ за инвестиции от 300 000 €.
2. ВНЖ в Греции предоставляют на 5 лет с правом продления. На Кипре инвестор получает сразу постоянный статус, карту резидента обновляют раз в 10 лет.
3. В Греции к заявке можно добавить супругов, детей до 21 года и родителей. На Кипре можно включить детей до 18 лет, финансово зависимых детей-студентов до 25 лет и детей любого возраста с ментальными или физическими ограничениями. 
4. Чтобы претендовать на гражданство в Греции, нужно прожить в стране 7 лет и сдать экзамен, на Кипре — 8 лет при условии, если инвестор проводит в стране от 183 дней в году.
5. Греция подходит для инвесторов, которые хотят минимизировать вложения и получить статус для родителей. Кипр выбирают те, кому важен бессрочный постоянный вид на жительство.

1. Источник: Греческий фонд европейской и внешней политики занимается исследованиями международных отношений, миграции и экономики

2. Источник: Министерство внутренних дел Кипра публикует в издании Cyprus Property News

   официальные данные о ВНЖ и сделках с недвижимостью

3. Источник: Министерство финансов Греции публикует официальную информацию о налоговой политике, включая льготы по НДС на недвижимость