Все о налогах на недвижимость в Греции: от покупки до продажи
Собственники греческой недвижимости платят налоги при покупке, ежегодно за владение, при сдаче объекта в аренду и продаже. Кроме основных налогов есть дополнительные сборы и расходы на юридическое сопровождение.
Разбираемся, какие налоги и сборы платят владельцы недвижимости в Греции, как рассчитываются ставки и какие льготы помогут снизить налоговую нагрузку.

Рассказывает, какие налоги на недвижимость платят в Греции
Проверка фактовАлевтина Калмук
Финальная проверкаВладлена Баранова

Все о налогах на недвижимость в Греции: от покупки до продажи
Поделиться:
Кто платит налоги на недвижимость в Греции
Все собственники объектов на территории страны платят налоги на недвижимость: как резиденты, так и нерезиденты. Многие иностранцы покупают недвижимость в Греции, чтобы получить вид на жительство за инвестиции.
Налоговыми резидентами считаются люди, которые проводят в стране более 183 дней в году. Они декларируют весь мировой доход, включая доход от аренды и продажи недвижимости в Греции, и ежегодно платят налог на имущество.
Резидентство человека может определяться и по критерию центра жизненных интересов. Например, если инвестор проводит в Греции меньшую часть года, но в стране живет его семья и находится основной источник дохода — он будет считаться налоговым резидентом.
Нерезиденты платят налоги с доходов, которые получены в Греции: от сдачи в аренду и продажи объектов. Кроме этого, они уплачивают налог при покупке объекта и ежегодный на имущество.
Какая недвижимость и когда облагается налогом
Налогом облагаются жилые и коммерческие объекты, земельные участки, а также строящаяся недвижимость, если право собственности на нее уже зарегистрировано. Налоги рассчитываются с каждого объекта отдельно, даже если у собственника их несколько.
Налоговые обязательства возникают с момента оформления права собственности. Датой перехода прав считается подписание договора купли-продажи. Если строительство объекта еще не завершено, налоговые обязательства возникают с момента подписания договора купли-продажи и регистрации собственности.
Если право собственности оспаривается в суде, налоги все равно платит человек, который владел объектом на 1 января текущего года. Уплаченная сумма не возвращается даже при последующей отмене сделки.
Налоги при покупке недвижимости
Налог на переход права собственности. Покупатели вторичной недвижимости в Греции платят налог на переход права собственности — 3,09% от стоимости объекта. Налог рассчитывается с большей из двух сумм: цены в договоре купли-продажи или объективной стоимости.
Объективная стоимость недвижимости в Греции рассчитывается по формуле, установленной государством. В расчет входят районный коэффициент и характеристики объекта. Покупателю не нужно заказывать оценку отдельно — налог рассчитывается автоматически при оформлении сделки у нотариуса.
НДС. При покупке новой недвижимости вместо налога на переход права собственности платят НДС — 24% от стоимости объекта. Но до 31 декабря 2025 года действует временная льгота: вместо НДС покупатели платят те же 3,09%, что и при покупке объектов на вторичном рынке.
Налоги при владении недвижимостью
Собственники недвижимости в Греции ежегодно платят два основных налога: единый на владение — Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, или ENFIA, и муниципальный — Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, или TAP.
Единый налог ENFIA состоит из двух частей. Основной налог рассчитывается индивидуально: ставка составляет от 2 до 13 € за м² и применяется ко всем объектам собственника. На итоговую сумму влияют местоположение, площадь, дата постройки, этаж, количество фасадов и другие характеристики недвижимости.
Дополнительный налог ENFIA взимается, если совокупная кадастровая стоимость всех объектов собственника выше 250 000 €. Сумма налога рассчитывается по ставкам от 0,15 до 1,15% и только с той части, которая превышает порог в 250 000 €. Например, если общая кадастровая стоимость недвижимости составляет 300 000 €, дополнительный налог будет применяться только на сумму 50 000 €.
Как считается дополнительный налог ENFIA в Греции
Минимальный размер ENFIA — 300 € в год для жилой недвижимости и 500 € для коммерческой.
Муниципальный налог TAP составляет 0,025—0,035% от стоимости недвижимости и зависит от местоположения и возраста объекта. Налог включен в счета за коммунальные услуги и направляется на финансирование других услуг, например уборку улиц и вывоз мусора.
Налоги при сдаче объекта в аренду
Подоходный налог. Доходы от аренды недвижимости облагаются подоходным налогом. Ставка зависит от налогового статуса владельца.
Налоговые резиденты Греции платят налог на доходы по прогрессивной шкале:
если доход до 12 000 € в год — 15%;
от 12 001 до 35 000 € в год — 35%;
свыше 35 000 € — 45%.
Нерезиденты уплачивают налог по фиксированной ставке 15%, независимо от суммы дохода.
Гербовый сбор. За владение коммерческим помещением дополнительно уплачивается гербовый сбор — 3,6% от суммы арендного дохода. Арендодатели торговых и логистических центров могут вместо гербового сбора платить НДС 24%, который добавляется к арендной плате.
Налоги при продаже недвижимости
Собственники жилых и коммерческих объектов платят налог на прирост капитала по ставке 15% от разницы между ценой продажи и покупки. Налог не применяется, если объект находился в собственности более 5 лет или использовался как основное место жительства.
Для расчета налога учитывается первоначальная стоимость покупки с поправкой на инфляцию, а также расходы на улучшение объекта, например капитальный ремонт, реконструкцию или пристройки.
До 31 декабря 2026 года физические лица освобождены от уплаты налога на прирост капитала в Греции.
Налоги при наследовании и дарении
Для обеих процедур применяются одинаковые правила налогообложения. Ставки и необлагаемые минимумы стоимости имущества зависят от степени родства и стоимости передаваемого объекта:
Супруги, дети, родители и внуки: необлагаемый минимум — 150 000 € при наследовании и 800 000 € при дарении, налог с превышения — от 1 до 10%.
Братья, сестры, бабушки, дедушки, племянники и племянницы: необлагаемый минимум — 30 000 €, налог с превышения — от 5 до 20%.
Дальние родственники и третьи лица: необлагаемый минимум — 6000 €, налог с превышения — от 20 до 40%.
Налог при наследовании можно оплатить в рассрочку, при дарении — только единовременно.
Налоговые льготы для владельцев недвижимости в Греции
Размер налоговых льгот зависит от целей использования объекта, его характеристик и правового статуса собственника.
Льгота на покупку новостроек. До 31 декабря 2025 года Греция приостановила уплату НДС на покупку новостроек от застройщиков. Вместо стандартного НДС 24% покупатели платят только налог на передачу права собственности 3,09%.
Льгота применяется к объектам недвижимости с разрешением на строительство, которые были выданы после 1 января 2006 года.
Льготы при сдаче недвижимости в аренду. С 2025 года владельцы недвижимости могут получить освобождение от подоходного налога на доход от аренды на 3 года. Льгота действует при соблюдении условий:
площадь объекта не превышает 120 м²;
договор аренды заключен на срок от 3 лет в период с сентября 2024 года по декабрь 2025 года;
недвижимость ранее была пустующей или использовалась для краткосрочной аренды, например, через Airbnb.

Альберт Иоффе,
Юрист, Compliance Officer и сертифицированный специалист CAMS
Если в течение 3 лет аренды объект становится пустующим или переводится на краткосрочную аренду, льгота аннулируется. При этом налог на ранее освобожденный доход подлежит уплате.
Льгота для застрахованной недвижимости. Владельцы жилой недвижимости, застрахованной от природных бедствий, имеют право на скидку по единому налогу на недвижимость ENFIA:
20% — если налогооблагаемая стоимость объекта не превышает 500 000 €;
10% — если стоимость превышает 500 000 €.
Для получения скидки необходимо, чтобы минимальный срок действия страховки в предыдущем году составлял 3 месяца.
Льготы при продаже недвижимости. До 31 декабря 2026 года Греция не взимает налог на прирост капитала с физических лиц при продаже недвижимости. Льгота действует, если объект был в собственности не менее 5 лет.
Как платить налоги в Греции: пошаговая процедура
Налоговые обязательства собственников недвижимости начинаются с момента покупки объекта в Греции. Иностранцу также понадобится получить налоговый номер и выбрать налогового представителя.
До 1 недели
Получение налогового номера
Для доступа к государственных и частным услугам в Греции нужен идентификационный налоговый номер — Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, или AFM. Его предъявляют для регистрации прав собственности, открытия банковского счета, подачи деклараций и уплаты налогов.
AFM можно получить в налоговой инспекции по доверенности через представителя в Греции.
Для доступа к государственных и частным услугам в Греции нужен идентификационный налоговый номер — Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, или AFM. Его предъявляют для регистрации прав собственности, открытия банковского счета, подачи деклараций и уплаты налогов.
AFM можно получить в налоговой инспекции по доверенности через представителя в Греции.
1 день
Выбор налогового представителя
Иностранцы, которые не проживают в Греции, обязаны назначить налогового представителя — греческого гражданина или резидента.
Представитель получает доступ к личному кабинету налогоплательщика, следит за сроками уплаты налогов и подает декларации от имени владельца.
Иностранцы, которые не проживают в Греции, обязаны назначить налогового представителя — греческого гражданина или резидента.
Представитель получает доступ к личному кабинету налогоплательщика, следит за сроками уплаты налогов и подает декларации от имени владельца.
В день сделки
Уплата налога при покупке недвижимости
При покупке вторичной недвижимости платят налог на переход права собственности — 3,09% от стоимости объекта. При покупке новостроек до 31 декабря 2025 года действует льгота: вместо НДС 24% покупатели платят те же 3,09%.
Налог уплачивается в день сделки через нотариуса.
При покупке вторичной недвижимости платят налог на переход права собственности — 3,09% от стоимости объекта. При покупке новостроек до 31 декабря 2025 года действует льгота: вместо НДС 24% покупатели платят те же 3,09%.
Налог уплачивается в день сделки через нотариуса.
Ежегодно
Подача декларации и уплата налогов за владение недвижимостью
Собственники ежегодно платят единый налог на недвижимость ENFIA и муниципальный налог TAP.
Чтобы уплатить налог ENFIA, подают декларацию по форме E9. Сделать это можно до 31 января через цифровые платформы myAADE и TaxisNet. Для доступа к сервисам требуется AFM и регистрация в системе.
Налоговая служба Греции рассчитывает сумму налога ENFIA на основе данных из формы E9 и направляет собственнику уведомление по электронной почте.
Налог ENFIA уплачивают с сентября по январь в 5 равных ежемесячных платежей или единовременно. Сделать это можно через интернет или в отделении банка Греции.
За просрочку налога ENFIA начисляются пени в размере 0,73% в месяц от суммы задолженности — около 8,8% годовых. При долге свыше 500 € налоговая может заблокировать банковские счета и наложить арест на имущество.
Муниципальный налог TAP включается в счета на коммунальные услуги.
Собственники ежегодно платят единый налог на недвижимость ENFIA и муниципальный налог TAP.
Чтобы уплатить налог ENFIA, подают декларацию по форме E9. Сделать это можно до 31 января через цифровые платформы myAADE и TaxisNet. Для доступа к сервисам требуется AFM и регистрация в системе.
Налоговая служба Греции рассчитывает сумму налога ENFIA на основе данных из формы E9 и направляет собственнику уведомление по электронной почте.
Налог ENFIA уплачивают с сентября по январь в 5 равных ежемесячных платежей или единовременно. Сделать это можно через интернет или в отделении банка Греции.
За просрочку налога ENFIA начисляются пени в размере 0,73% в месяц от суммы задолженности — около 8,8% годовых. При долге свыше 500 € налоговая может заблокировать банковские счета и наложить арест на имущество.
Муниципальный налог TAP включается в счета на коммунальные услуги.
Ежегодно
Подача декларации и уплата подоходного налога
Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются подоходным налогом — его декларируют в форме E2.
Сроки подачи декларации — до 30 июня, уплата налога — с июля по февраль в 8 ежемесячных платежей или единовременно.
Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются подоходным налогом — его декларируют в форме E2.
Сроки подачи декларации — до 30 июня, уплата налога — с июля по февраль в 8 ежемесячных платежей или единовременно.
При продаже, дарении или наследовании
Уплата налогов при смене собственника
При продаже недвижимости до 31 декабря 2026 года физические лица освобождены от налога на прирост капитала.
При наследовании декларацию подают в течение 6 месяцев с момента открытия наследства, если наследник в Греции, и 12 месяцев — если за границей.
При дарении декларацию подают до подписания нотариального акта.
При продаже недвижимости до 31 декабря 2026 года физические лица освобождены от налога на прирост капитала.
При наследовании декларацию подают в течение 6 месяцев с момента открытия наследства, если наследник в Греции, и 12 месяцев — если за границей.
При дарении декларацию подают до подписания нотариального акта.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Греции
Покупка недвижимости в Греции включает не только налоги, но и сопутствующие расходы. Они достигают 3—5% от стоимости объекта.
Гонорар адвоката составляет 1—2% от стоимости сделки. Участие юриста обязательно для проверки юридической чистоты объекта, подготовки документов и сопровождения сделки.
Нотариальные услуги обходятся в 1—2% от стоимости сделки. Нотариус оформляет договор купли-продажи и удостоверяет сделку.
Услуги переводчика необходимы для перевода документов на греческий язык и составляют 200—500 € в зависимости от объема работы.
Регистрация сделки в Земельном кадастре обходится в 0,5—0,75% от кадастровой стоимости недвижимости. Эта процедура обязательна для оформления права собственности.
Страхование недвижимости стоит 200—800 € в год в зависимости от площади, местоположения и покрытия. Страховка требуется банками при ипотеке и дает скидку до 20% на налог ENFIA при страховании от стихийных бедствий.
Подключение коммуникаций предполагает подвод инженерных сетей к объекту, например электричества, водоснабжения или газа. Стоимость услуг — от 200 до 3000 €.
5 причин купить недвижимость в Греции
1. Возможность получить ВНЖ в Евросоюзе. При покупке недвижимости от 250 000 € инвесторы получают греческий вид на жительство. Статус позволяет путешествовать без виз по странам Шенгенской зоны и проводить там до 90 дней в течение 180.
ВНЖ выдают на 5 лет с возможностью продления. В других странах Евросоюза первая карта резидента обычно действует 1—2 года. Через 7 лет постоянного проживания в Греции можно получить гражданство страны.
2. Стабильный доход от аренды. В Греции 27% населения арендует жилую недвижимость. Средняя доходность от аренды — около 5% годовых, для коммерческих объектов — до 10%.
3. Государственные льготы. До конца 2025 года действует льгота на покупку новостроек — вместо НДС 24% покупатели платят налог на переход права собственности 3,09%.
Владельцы застрахованной недвижимости получают скидку 10—20% на ежегодный налог ENFIA.
С 2025 года собственники могут получить освобождение от подоходного налога на доход от аренды на 3 года.
4. Налоговые льготы для инвесторов. Покупка недвижимости в Греции может стать первым шагом к налоговому резидентству. Инвесторы, которые проводят в стране более 183 дней в году, могут платить фиксированный налог на мировой доход в размере 100 000 € в год вместо стандартной ставки до 44%.
Режим действует 15 лет — это позволяет планировать расходы на годы вперед.
5. Высокая ликвидность. За 2024 год цены на недвижимость в Греции выросли на 8,7% по сравнению с предыдущим годом. Спрос на объекты продолжает расти благодаря иностранным и местным покупателям.
Положительная динамика делает греческую недвижимость перспективной инвестицией.

Индекс цен от Банка Греции рассчитывается на основе данных о сделках с квартирами в городах страны и отражает изменение их рыночной стоимости
Налоги на недвижимость в других странах: сравниваем варианты
При выборе страны для инвестиций в недвижимость налоговая нагрузка играет ключевую роль в расчете доходности. Сравним налоговые системы популярных у иностранцев стран для покупки недвижимости.
На Кипре нет ежегодного налога на имущество. При покупке вторичной недвижимости уплачивают гербовый сбор 0,15—0,2% и налог на переход права собственности 3—8% со скидкой 50%. При покупке новых объектов уплачивают НДС 5—19%.
Подоходный налог с аренды прогрессивный — до 35%, но есть необлагаемый минимум — 19 500 €. Прирост капитала облагается по ставке 20%.
При покупке одного или нескольких объектов недвижимости на Кипре на общую сумму от 300 000 € инвесторы получают постоянный вид на жительство.
Турция. При покупке вторичной недвижимости уплачивается налог на передачу прав собственности 4% и гербовый сбор 0,1—0,6%. При покупке у застройщика НДС составляет 1—18%, но иностранцы он налога освобождены.
Размер ежегодного налога на имущество зависит от города и составляет от 0,1 до 0,6%.
Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале от 15 до 40%. Необлагаемый минимум для жилых объектов — 6600 TL в год, или 166 $, для коммерческих — 49 000 TL, или 1233$.
Прирост капитала облагается по прогрессивной шкале от 15 до 40%.
Гражданство Турции выдают состоятельным иностранцам, которые покупают в стране жилую или коммерческую недвижимость стоимостью от 400 000 $.
Португалия. Налог на покупку недвижимости рассчитывается по прогрессивной шкале и может достигать 8%. Дополнительно взимается гербовый сбор 0,8%. При покупке новостроек от застройщика уплачивается НДС 23%.
Ежегодный налог на владение составляет от 0,3 до 0,8%.
Доход от аренды для нерезидентов облагается по ставке 25% для жилой недвижимости и 28% для коммерческой. Резиденты могут выбрать между фиксированной ставкой и прогрессивной шкалой от 13 до 48%.
Налог на прирост капитала для нерезидентов — 28%. Резиденты включают доход от продажи недвижимости в совокупный годовой доход и платят налог по прогрессивной шкале — до 48%.
Италия. Налог при покупке вторичной недвижимости составляет 2% для основного жилья и 9% для инвестиционного. При покупке у застройщика уплачивается НДС 4—22% в зависимости от типа объекта.
Ежегодный налог на имущество составляет от 0,4 до 1,06% и не применяется к основному жилью, за исключением элитной недвижимости.
Для арендодателей есть два варианта налогообложения. В обычном режиме доходы от аренды облагаются по прогрессивной шкале — от 23 до 43%. Альтернативно можно выбрать льготный режим Cedolare secca с фиксированной ставкой 21%.
Прирост капитала облагается по ставке 26%, если объект продан в течение 5 лет после покупки. В ином случае налог не взимается.
Сравнение налогов на недвижимость в разных странах
Главное о налогах на недвижимость в Греции
Покупка недвижимости в Греции на сумму от 250 000 € дает право на получение ВНЖ за инвестиции.
Собственники недвижимости в Греции уплачивают налоги при покупке, ежегодно за владение, при сдаче в аренду, продаже, дарении и наследовании.
Налоги на недвижимость платят как налоговые резиденты, так и нерезиденты — статус влияет на состав налогов, но не освобождает от них.
Основной налог на имущество — ENFIA, включает базовую и дополнительную части. Дополнительный налог применяется, если суммарная кадастровая стоимость всех объектов собственника превышает 250 000 €.
Доход от аренды облагается налогом: для резидентов — по прогрессивной шкале от 15 до 45%, для нерезидентов — по фиксированной ставке 15%.
Налог на прирост капитала для физических лиц при продаже объекта не взимается до 31 декабря 2026 года.
Кроме затрат на покупку недвижимости, собственник несет расходы на нотариуса, юриста, переводчика и регистрацию сделки. В сумме они могут составлять до 5% от стоимости объекта.
Иммигрант Инвест — лицензированный агент программ гражданства за инвестиции в Евросоюзе, Карибском бассейне. Готовы начать свой путь к еще одному гражданству? Запланируйте встречу с экспертами инвестиционных программ.

Практическое руководство
Как получить ВНЖ в Греции без отказа?
Чёткие требования и расходы
Пошаговая инструкция
Актуальные условия в 2025
Часто задаваемые вопросы
Недвижимость в Греции — ликвидный актив. Объект можно использовать для личного проживания или сдавать в долгосрочную аренду с доходностью до 10% годовых.
Покупка в Греции недвижимости стоимостью от 250 000 € дает право получить ВНЖ за инвестиции для заявителя и его семьи.
Покупка недвижимости сама по себе не дает права на постоянное проживание. Но при покупке объекта стоимостью от 250 000 € можно получить вид на жительство за инвестиции. Статус позволяет находиться в Греции без ограничений по времени и путешествовать без виз по странам Шенгена.
Чтобы получить налоговое резидентство и доступ к льготным режимам, необходимо проводить в Греции не менее 183 дней в году.
Греция заключила соглашения об избежании двойного налогообложения с 50+ странами, включая Армению, Азербайджан, Грузию, Молдову, Казахстан и Узбекистан.
Соглашения распространяются на подоходный налог, а в некоторых странах также на налоги на недвижимость, наследование и дарение. Налоги, уплаченные в стране резидентства, могут засчитываться при уплате греческих налогов.
При покупке недвижимости в Греции действуют льготы для застрахованной недвижимости и на покупку новостроек от застройщиков.
Если иностранец покупает недвижимость для получения ВНЖ за инвестиции, он вправе претендовать на льготный налоговый режим Non-dom с фиксированным налогом 100 000 € в год.
Долги по ENFIA являются приоритетными при продаже недвижимости — сделка невозможна без справки об отсутствии задолженности. Накопленные долги могут привести к принудительной продаже недвижимости через налоговую службу.
Оформление права собственности на недвижимость на родственника может повлечь сложности при распоряжении или потерю контроля над объектом, например, при семейном конфликте или разводе.
При оформлении на компанию возникают дополнительные налоговые обязательства, например, корпоративный налог 22% и обязательная подача годовой отчетности.
Собственник обязан ежегодно подавать декларацию о владении недвижимостью, даже если объект не используется или не приносит доход.
При покупке недвижимости на сумму от 250 000 € можно получить ВНЖ в Греции за инвестиции. Владение объектом ниже этого порога не дает оснований для вида на жительство.
Примеры из практики
Похожие статьи
Запланировать встречу
Давайте обсудим детали
Разработаем индивидуальное решение, подберем страну и статус, которые решат ваши задачи, сопроводим весь процесс.

Директор австрийского офиса