Недвижимость в Черногории: обзор, покупка, затраты на содержание

Россияне в последние два года присматриваются к этой стране. Российские туристы — одни из лидеров по посещениям Черногории, а бизнесмены из России активно инвестируют в экономику. Это страна с благоприятным климатом, низким уровнем преступности, среднеевропейским уровнем жизни, расположенная практически в центре Европы. Сейчас здесь ежемесячно открывают новые авиарейсы в значимые столицы мира.

О динамичном развитии инфраструктуры свидетельствует, в частности, и данная программа, инвестиции из которой будут направлены на строительство отелей в различных регионах страны.

Варианты оформления гражданства Черногории предполагают инвестиции от 250 тыс. евро в туристическую инфраструктуру (плюс невозвратный взнос 100 тыс. евро в благотворительный фонд). То есть по условиям программы, нет необходимости покупать жилье в этой стране и проживать здесь.

Однако получение паспорта Черногории — отличная возможность поселиться в европейской стране, переехать сюда на ПМЖ, используя недвижимость как второй дом для проживания или как дачу для отдыха в любое время года. Но наиболее востребован вариант с покупкой объектов для последующей сдачи в аренду. Нередко покупатели из России совмещают преимущества нескольких вариантов: проживают во время внесезонья, а в сезон получают прибыль от сдачи в аренду.

Среди курортных городов, где выгодно покупать недвижимость для сдачи в аренду:

• Центральный курорт Будва

• Герцег Нови

• Ульцинь

• Свети Стефан

• Котор

Среди городов, комфортных для проживания, рекомендуем для покупки недвижимости:

• Тиват

• Бар

• Подгорица

• Котор

• Сутоморе

Наиболее привлекательна для инвесторов Будва и Будванская ривьера. Именно здесь реализуют крупнейшие девелоперские проекты. Можно рассматривать варианты привлекательных для инвесторов квартир, апартаментов в Бечичи, Рафаиловичах, Добра Воде, Кунье, Ораховаце, Которе, Столиве. Всё это небольшие городки или поселки, где на месте старых домов вырастают современные жилые комплексы с новейшей инфраструктурой. Обустраиваются и сами населенные пункты.

Мы приведем несколько примеров, чтобы ориентировать наших читателей в местных ценах.

Квартиры, апартаменты в Черногории

Так, 2‑3-комнатные квартиры площадью 50‑60 «квадратов» в новых жилых комплексах, расположенных в 500-метровой зоне от моря, продают за 100‑110 тыс. евро. Жилье меблированное и полностью готовое для заселения.

Квартиры на первой линии моря, имеющие площадь 80‑90 кв. м предлагают за 240‑260 тыс. евро. Дорогостоящее жилье предлагают в районах с исторической застройкой: квартира в 40 «квадратов» обойдется в 170‑190 тыс. евро.

Апартаменты площадью 90‑100 кв. м с четырьмя комнатами, полной отделкой, расположенные в новострое, выставляют на продажу за 160‑170 тыс. евро. Можно сразу обустраиваться или сдавать объект в аренду, не прилагая никаких дополнительных усилий для приведения его в порядок.

Виллы, дома в Черногории

Абсолютно новые виллы с дизайнерским интерьером площадью 550‑650 кв. м в 2‑3 этажа, с 4‑5 комнатами предлагают за 630‑670 тыс. евро. Такие объекты расположены в 500‑700 метрах от береговой линии. Нередко для 2‑3 объектов построен один общий бассейн. Виллы в непосредственной близости от моря, с собственным бассейном и обширной территорией стоят, в основном, от 800 тыс. до 1,2 млн. евро.

Если рассматривать жилье без привязки к морю, то за 210‑230 тыс. евро можно приобрести дом площадью 300‑330 кв. м и таким же участком в тихом районе на расстоянии 1,5‑2 км от пляжа.

Если же ориентироваться на жилье среднего уровня и ценового сегмента, то, например, в Тивате вы найдете предложения домов с 5‑6 комнатами и площадью 260‑280 «квадратов» и таким же участком по цене 170‑190 тыс. евро. Получите большую террасу, гараж и вид на море. Правда, экстерьер и интерьер будут без особых изысков.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Черногори

• Средняя стоимость квартир в Будве и прилегающих курортных поселках колеблется от 1800 до 2400 евро/кв. м. В городе Бар и окрестностях квартиры обойдутся дешевле — в 1000‑1600 евро/кв. м

• Вторичное жилье в Подгорице в среднем стоит 1100 евро/кв.м., в Будве — 2500 евро, в Баре — 1000 евро, в других городах стоимость примерно одинакова — 600‑650 евро/кв.м

• Квартиры на стадии строительства стоят 1000‑1300 евро/ кв. м. в Ульцине, 1200‑1500 евро в Баре, от 1800 евро в Будве

• Премиальная недвижимость сосредоточена в Будванской Ривьере — 5‑10 тыс. евро/кв. м, в Тивате — 4,5‑5 тыс. евро, в Херцег-Нови — 2,5 тыс. евро

1. Предварительный договор. Стороны подписывают предварительный договор Predugovor, в котором указывают условия сделки. Покупатель вносит задаток, составляющий, как правило, 10% от стоимости недвижимости.

2. Банковский перевод. Расчеты проводят исключительно в безналичной форме. Сделать это можно либо со счета в российском банке, либо открыть счет в черногорском. Любые крупные переводы строго контролирует государство, поэтому вам необходимо обосновать платеж, предоставить предварительный договор.

Продавец должен иметь свидетельство о праве собственности, в котором указывается метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер.

3. Основной договор. Прежде чем подписать основной договор Glavni Ugovor, у вас есть время на проверку юридической чистоты объекта. Данный договор подписывают на территории Черногории, в присутствии нотариуса, переводчика, а сам процесс подписи договора купли-продажи проходит в государственных нотариальных органах. Документ скрепляют печатью судебного органа Черногории.

4. Уплата налога. Если вы покупаете объект на вторичном рынке, то в течение месяца из Uprava Prihoda вы получите документ, согласно которому вы обязаны оплатить налог на оборот недвижимости. Он составляет 3% от стоимости, которая указана в основном договоре. Его нужно оплатить в течение 15 дней с момента получения извещения.

Если вы покупаете объект на первичном рынке, этот налог вы не платите. Такая покупка облагается 17% НДС, однако его уже включают в стоимость жилья, что во многом упрощает процедуру покупки.

5. Регистрация. Чтобы оформить недвижимость после покупки, нужно подать заявление на изменение имени собственника в кадастре. В течение 30 дней органы государственной власти обязаны завершить эту процедуру, и вы получите документы о государственной регистрации. Необходимо оплатить регистрационный сбор — 0,5% от кадастровой стоимости объекта.

Иностранцам в Черногории запрещено покупать земельные участки, чья площадь больше 5 тыс. кв. м.

В дальнейшем вы будете платить ежегодный налог на владение недвижимостью. Он составляет от 0,1% до 1% стоимости — в зависимости от состояния и расположения объекта. Средний размер коммунальных платежей для квартиры площадью 80‑90 кв.м составляет 120‑130 евро/месяц.

Получение паспорта Черногории и покупки здесь жилья открывает широкие возможности:

• «Запасной аэродром» в безопасной европейской стране, которая планирует в скором времени вступить в Евросоюз

• Безвизовые поездки по 117 странам, включая Шенгенскую зону, ОАЭ, Сингапур, Гонконг

• Возможность регистрации на второй паспорт движимого и недвижимого имущества, любых ценных активов

• Открытие счетов в надежных банках Европы

• Создание бизнеса в стабильной экономической среде

• Обучение детей в лучших вузах Европы по сниженной стоимости (для граждан ЕС)

• Отдых на курортах Адриатики

В наших следующих постах мы подробнее расскажем о рынке недвижимости Черногории, а также будет информировать вас о работе программы оформления второго гражданства. Если у вас остаются вопросы, задавайте их в комментариях и напрямую к нашим экспертам.