Связаться с нами
Сент-Джулианс, Мальта
Dragonara Business Centre, Office 506, Dragonara Road,
Paceville, St Julian’s, STJ 3141 Malta
+356 2033 0178
Вена, Австрия
Doblhoffgasse 9, 1010
+43 (650) 540-49-79
Все офисы

Инвестиции в недвижимость Португалии

Ликвидность инвестиций подтверждается статистикой: каждый квартал цена квадратного метра жилья увеличивается в среднем на 1,9%. Пять лет назад дом площадью 100 000 м² стоил 85 500 €, а сегодня он продается за 125 000 €.

2465 € Стоит в среднем
1 м² жилья
в Португалии
280 000 € Минимальные инвестиции
в недвижимость
11% Расходы покупателя
жилья от суммы сделки

Как растет индекс цен на жилую недвижимость в Португалии

Сколько стоят апартаменты с тремя спальнями
в популярных городах

3,4 млн €

Пентхаус в центре Лиссабона на берегу реки Тахо

1,25 млн €

Квартира с историческом центре Порто

450 000 €

Квартира в Авейру, Центральный регион

Чаще всего инвесторы покупают в Португалии:

  • Апартаменты, в том числе дуплексы
  • Виллы, в том числе с бассейном и садом

ВНЖ и гражданство при инвестировании в недвижимость

В Португалии действует государственная программа получения ВНЖ для инвесторов Golden Residence Permit Program.

Покупка недвижимости — одна из возможностей получить вид на жительство. Через пять лет после поддержания статуса ВНЖ инвестор может получить гражданство. Жить в Португалии необязательно: для продления ВНЖ достаточно находиться в стране семь дней в году.

Для ВНЖ подойдет жилая или коммерческая недвижимость.  Жилье для ВНЖ можно покупать во внутренних регионах или на Азорских островах и Мадейре. Жилую недвижимость в Лиссабоне, Порту, Алгарве, Кашкайше исключили из программы в 2022 году. Коммерческую недвижимость для ВНЖ можно покупать в любом регионе без ограничений.

ВНЖ в Португалии за покупку недвижимости в Порту
ВНЖ в Португалии для инвесторов в недвижимость

Минимальная стоимость недвижимости для ВНЖ в Португалии

500 000 €
Недвижимость не старше 30 лет: жилая или коммерческая
350 000 €
Недвижимость старше 30 лет под реставрацию

Можно инвестировать в недвижимость на 20% меньше, если приобрести объект в малонаселенном регионе, например в городке Арока в 40 км от Порту, на Азорских островах или Мадейре

40+ гайдов по странам Европы

Узнайте, сколько стоит покупка и аренда недвижимости в каждой из стран, какая динамика рынка и какие налоги нужно уплатить при покупке и продаже.

Все страны

Получите анализ
рынка недвижимости
в 41 стране Европы

Скачать руководство

Налоги и сопутствующие расходы

При покупке
Владении
Продаже

Покупатели недвижимости в Португалии платят разовый налог на переход права собственности, госпошлину и специальные сборы.

Налог на переход права собственности зависит от:

  • суммы сделки;
  • расположения объекта недвижимости — на континенте или на островах;
  • назначения жилья — основное или дополнительное, например для сдачи в аренду.

Суммарно сопутствующие расходы составят от 9% до 11% от стоимости договора купли-продажи. При покупке апартаментов стоимостью 500 000 € инвестор потратит 556 750 € с учетом дополнительных расходов.

9—11% от стоимости договора составляют сопутствующие расходы при покупке жилья

Расходы при покупке нового жилья для проживания в материковой Португалии

Налог на переход права собственности
0—8%

Стоимость до 574 323 €

6%

Стоимость от 574 323 €
до 1 000 000 €

7,5%

Стоимость 1 000 000 € и больше

Гербовый сбор (госпошлина)
0,4—0,8%
Юридическое и нотариальное сопровождение сделки
2,5%
Регистрация права собственности
250 €
Смена счета на коммунальные услуги

В случае покупки вторичной недвижимости

100— 200 €

Налоги

Ежегодный налог на недвижимость в Португалии составляет 0,3—0,8% от кадастровой стоимости объекта. Ставка налога зависит от типа недвижимости — квартира или дом, местоположения и возраста объекта. Размер налога ежегодно устанавливает муниципалитет.

Владельцы городской недвижимости дополнительно платят AIMI — налог на городскую недвижимость. AIMI составляет от 0,7%.

Если кадастровая стоимость жилой недвижимости более 600 000 €,
то собственник дополнительно платит налог на роскошь:

  • 0,7% от суммы, превышающей 600 000 €, для части стоимости
    от 600 000 € до 1 000 000 €;
  • 1% от суммы, превышающей 1 000 000 €, для части стоимости больше
    1 000 000 €

Если владелец сдает недвижимость в аренду, то платит налог 25% на доход от аренды.

0,3—1,5% от кадастровой стоимости — ежегодный налог на недвижимость

Коммунальные платежи

Примерные расходы на содержание и коммунальные платежи:

Электричество, вода, вывоз мусора
65—175 €

в месяц

Содержание дома 

Лифт, уборка, ремонт, охрана

25—200 €

в месяц

Расходы за год на содержание квартиры с тремя спальнями
2800 € в год

За воду и электричество платят по счетчикам. Тариф зависит от объема потребления: чем меньше потребляешь, тем ниже тариф. Центрального отопления в Португалии нет. Дома с газовым отоплением — редкость. Воду в домах нагревают в электрических или газовых котлах. 

Кондиционеры и электрообогреватели для отопления используют редко из-за больших счетов за электричество: дополнительные расходы от 100 € в месяц при средних расходах на электричество 50 € в месяц. Частные дома часто отапливают дровяными каминами. 

Готовят в Португалии на газу. Центральные газовые сети есть только
в крупных городах. Там где сетей газоснабжения нет, газ либо покупают в баллонах — обычно для вилл, или закачивают в специальные резервуары — для многоквартирных домов-кондоминиумов. 

Баллон газа стоит 50 €, его хватает на месяц для семьи из четырех человек. В остальных случаях за газ платят по счетчику.

Владельцы недвижимости в многоквартирных домах-кондоминиумах дополнительно платят за содержание дома — за лифт, уборку, ремонт, охрану, бассейн. Разброс цен от 25 € до 200 € в месяц.

Интернет, телевидение и телефонная связь стоят от 35 € до 45 € в зависимости от тарифа и населенного пункта.

Продавец недвижимости в Португалии платит налог на прирост капитала, налог на продажу недвижимости и агентский сбор. Если продавец реинвестирует деньги от продажи в недвижимость, то он оплачивает половину налога на прирост капитала.

Налоговых резидентов Португалии освобождают от уплаты налога на прирост капитала при продаже основного жилья для покупки новой квартиры или дома. Чтобы получить статус налогового резидента, нужно жить в Португалии не менее 183 дней в году.

4—7% составят дополнительные расходы
при продаже недвижимости, если стоимость продажи не превысит стоимость покупки

Расходы при продаже

Налог на прирост капитала

Платят с разницы между ценой покупки и ценой продажи

28%
Налог на продажу

Платят с кадастровой стоимости недвижимости

0,4%
Агентский сбор

Зависит от агентства недвижимости, включает НДС

3,7—6,2%

Отвечаем на частые вопросы

Что дает покупка недвижимости в Португалии?

Возможность стать резидентом Португалии. В стране действует государственная программа ВНЖ за инвестиции — Golden Residence Permit Program. Инвесторам предлагают купить объект старше 30 лет под реставрацию на сумму от 350 000 € или новую недвижимость на сумму от 500 000 €.

Вид на жительство разрешает жить, работать, учиться и путешествовать по Португалии, а также свободного въезжать в другие страны Шенгенской зоны.

Где самая дешевая недвижимость в Португалии?

Средняя стоимость 1 м² жилья в Португалии — 2465 €. Самые доступные по цене объекты располагаются в городе Порталегре — входит в регион Алентежу. Средняя стоимость жилья там составляет 635 € за 1 м².

Также относительно невысокие цены за 1 м² недвижимости в городе Браганса — 815 €, Бежа — 850 €, Визеу — 920 €, Эворе — 1050 €, на Азорских островах — 1230 €, Алентежу — 1245 €.

Недвижимость в Португалии — ликвидный актив. Цены на объекты стабильно растут на 5—10% в год.

Можно ли жить в Португалии без ВНЖ?

Да, но только ограниченное количество времени. Чтобы жить в Португалии без ВНЖ, иностранцы получают национальную визу D. Также Португалия выдает иммиграционные визы фрилансерам, которые приезжают жить и работать в страну. Например, визу D2 или D7.

Срок действия визы D7 — 4 месяца, затем иностранец должен подать документы на ВНЖ.

Сколько стоит трехкомнатная квартира в Лиссабоне?

Лиссабон — деловой и культурный центр страны, а также португальский город с самыми высокими ценами на жилье — в среднем 5000 € за 1 м² жилья. Купить квартиру с тремя спальнями в Лиссабоне можно на сумму от 500 000 €.