Дмитрий и Людмила получили турецкий паспорт в январе 2021 года по государственной программе гражданства. Оформлением документов и подачей заявления на гражданство занималась турецкая компания, через которую супруги купили виллу в Бодруме.
Но цена виллы по договору отличалась от цены, которую должен был в реальности заплатить Дмитрий. Он купил виллу за 600 000 $, а в договоре ее стоимость составила 400 000 $. 200 000 $ Дмитрий заплатил неофициально наличными, чтобы уменьшить налоговую нагрузку — такую «оптимизацию» ему посоветовал турецкий девелопер и заверил, что все будет в порядке.
Почему супруги могли лишиться гражданства Турции
Через год после получения гражданства Турции — в начале 2022 — Дмитрий и Людмила развелись, а имущество поделили. В том числе Дмитрий обязался выплатить бывшей супруге половину стоимости турецкой виллы.
Дмитрий выплатил Людмиле 200 000 $ — половину договорной стоимости. Людмила подала в суд в Турции. Она хотела в суде доказать, что вилла стоит 600 000 $. Тогда она могла бы получить еще 100 000 $.
Турецкий суд признал сделку недействительной, а застройщика — недобросовестным. Так Дмитрий и Людмила потеряли право собственности на виллу — остались без недвижимости в Турции. То есть они не могли подтвердить выполнение условий программы гражданства: владеть недвижимостью в течение трех лет после ее покупки.
Чтобы сохранить гражданство Турции, Дмитрию и Людмиле нужно было срочно купить новую недвижимость.
Я не думала, что все так обернется. Хотела лишь получить половину денег, которые мы вложили в покупку виллы. А после суда мы не только остались без недвижимости, но и могли потерять гражданство Турции.
Коллега бывшего мужа посоветовал обратиться в Иммигрант Инвест. Мы пришли на консультацию в феврале 2022 года. И уже через две недели снова стали владельцами турецкой недвижимости.
Владелица салона красоты в Москве, бывшая супруга Дмитрия
Как сохранить гражданство Турции, если договор покупки недвижимости признан недействительным
Юристы Иммигрант Инвест оценили ситуацию, в которую попали Дмитрий и Людмила. Чтобы сохранить гражданство Турции, нужно было срочно покупать новую недвижимость.
Сделка должна быть юридически чистой. Так бывшие супруги подтвердят, что соблюдают выполнение инвестиционных условий программы гражданства.
Людмила и Дмитрий уже были разведены, когда обратились в Иммигрант Инвест. Соответственно, каждый из них считался самостоятельным инвестором. Это означает, что теперь Людмила и Дмитрий должны владеть разными объектами — каждый стоимостью от 250 000 $.
Турция увеличила минимальные инвестиции по опции с покупкой недвижимости. С 12 июня 2022 года инвестору нужно купить объект стоимостью не менее чем за 400 000 $, чтобы получить турецкий паспорт.
Иммигрант Инвест сотрудничает только с проверенными застройщиками. Поэтому нет риска нарваться на мошенников, которые спекулируют ценами на недвижимость. Специалисты по недвижимости Иммигрант Инвест сделали подборку объектов для героев. Дмитрий выбрал апартаменты в Стамбуле, а Людмила — в Аланье.
Как не купить недвижимость у мошенников
Когда Дмитрий и Людмила решили получить второе гражданство Турции за инвестиции в недвижимость, они не знали важного нюанса.
К заявлению на гражданство прикладывается не только договор купли-продажи недвижимости, но и отчет лицензированного оценщика. Стоимость объекта в договоре и величина транзакции должны совпадать с суммой в отчете.
Если застройщик просит доплатить за недвижимость сверх суммы, указанной в договоре или отчете оценщика, это не что иное, как мошенничество со стоимостью объекта недвижимости. Когда мошенничество вскроется, сделка будет признана недействительной. Инвестора и членов его семьи могут лишить гражданства.
Как проходит покупка недвижимости в Турции
Процедура покупки турецкой недвижимости обычно проходит в пять этапов:
- Инвестор выбирает объект.
- Заключает предварительный договор с продавцом и вносит предоплату.
- Получает налоговый номер в Турции (ИНН).
- Заключает основной договор и уплачивает оставшуюся стоимость недвижимости.
- Регистрирует право собственности в земельном кадастре.
Турецкий налоговый номер необходим, чтобы зарегистрировать недвижимость и открыть банковский счет. Так как Людмила и Дмитрий уже граждане Турции, у них уже был налоговый номер. Нам оставалось подготовить документы, и можно было сразу покупать недвижимость.
Инвесторы выбрали два объекта стоимостью от 250 000 $ каждый. Мы проверили юридическую чистоту объектов и благонадежность продавцов. В этот раз оценочная стоимость соответствовала цене договора купли-продажи.
Руководитель юридического департамента, юрист, кандидат юридических наук, советник юстиции 3 класса
Выбор объектов. Турция не разрешает покупать недвижимость, которую другой инвестор уже использовал для получения гражданства. В стране также действуют ограничения на покупку недвижимости для граждан некоторых стран. Например, иностранцы не могут купить жилье вблизи военных объектов и на побережье Черного моря.
Заключает предварительный договор. Как только инвестор определился с объектом, он заключает с продавцом предварительный договор купли-продажи и вносит предоплату — от 1000 до 10 000 $. В договоре прописывают условия сделки: цену, условия оплаты, кто несет накладные расходы по сделке.
Покупатель и продавец заключают основной договор. Затем инвестор переводит деньги на счет продавца. Оплата производится в долларах США или эквиваленте суммы в иностранной валюте — таково условие программы гражданства.
Регистрация недвижимости. Объект регистрируют в земельном кадастре и получают акт регистрации — ТАПУ. Также покупатели недвижимости получают сертификат пригодности и отчет об оценке объекта. Эти документы подтверждают соответствие недвижимости условиям программы гражданства.
Оценку недвижимости для программы гражданства проводят компании, лицензированные Агентством банковского регулирования и надзора (BDDK) и Советом по рынкам капитала (SPK) Турции.
Две недели занял процесс покупки недвижимости
Расходы на покупку недвижимости в Турции
При покупке недвижимости покупатель уплачивает налог на переход права собственности — 4% от кадастровой стоимости объекта. По закону пошлину платят поровну покупатель и продавец, но по сложившейся практике продавец компенсирует покупателю его долю.
Если объект еще строится, инвестор платит за нотариальное заверение договора — 1% суммы сделки. В этом случае сначала заключают предварительный договор и заверяют его у нотариуса. Основной договор заключают по окончании строительства.
Сопутствующие расходы при покупке турецкой недвижимости:
- до 4% — налог на переход права собственности;
- 1% — нотариальное заверение договора для строящегося объекта;
- 3% — комиссия риелтора, если в сделке участвовало агентство.
544 220 $ составили расходы Дмитрия и Людмилы на покупку недвижимости
Жизнь инвесторов с паспортом Турции
Дмитрий и Людмила сохранили турецкое гражданство, несмотря на развод. Это означает, что они могут приехать в Турцию в любой момент — даже в условиях закрытых границ.
Паспорт Турции позволяет без виз путешествовать по 111 странам. В списке безвизовых направлений — Япония, Гонконг, Сингапур. А для поездок в США граждане Турции получают туристическую визу В-1/В-2 на срок до 10 лет.
Инвесторы могут получить и бизнес-визу Е-2 в США сроком на 5 лет. Чтобы получить визу, инвестор покупает или открывает бизнес в Штатах, при этом ему не обязательно создавать рабочие места. С визой Е-2 инвестор и его семья могут жить и работать в стране.
Благодаря второму гражданству Людмила и Дмитрий также сохранили доступ к услугам зарубежных банков и могут хранить накопления в твердой валюте.
