Паи фонда вместо квартиры в Лиссабоне по программе ВНЖ в Португалии

Сначала инвестор планировал купить современную квартиру в деловом центре Лиссабона или недалеко от исторического центра. Он хотел сдавать ее через управляющую компанию и получать доход от аренды.

Плюсы и минусы покупки недвижимости. По условиям программы нужно купить недвижимость за 500 000 €, а через пять лет ее можно продать. Стоимость квартир в Лиссабоне растет на 7% в год. За пять лет актив может подорожать до 700 000 €. При этом в высокий сезон доход от аренды приносит до 10% годовых.

Примеры недвижимости в Португалии

Португалия, Лоле

650 000 € — 920 000 €

Апартаменты в 5-звездочном отельном комплексе с гарантированной арендой

173 м² — 196 м²

1—2

1—2

Португалия, Лиссабон

860 000 € — 2 500 000 €

Апартаменты в отельном комплексе под управлением Hyatt

88 м² — 251 м²

3

3

Португалия, Албуфейра

1 400 000 € — 4 500 000 €

Апартаменты и виллы в роскошном курортном комплексе под управлением Marriott International

194 м² — 386 м²

3

3

Покупка недвижимости требует времени и дополнительных затрат. Инвестор хотел приехать в Португалию, чтобы лично посмотреть объект. Потом 1,5—2 месяца уходит на то, чтобы заключить сделку купли-продажи, договориться с управляющей компанией. Возникают расходы на содержание, налоги.

Елена Рудая,

Адвокат, директор по развитию Иммигрант Инвест, почетный консул Вануату

Инвестор в жилую недвижимость в Португалии платит налог на переход права собственности — до 8% от стоимости договора купли-продажи, а также гербовый сбор — 0,8%. Ежегодно собственник платит налог на недвижимость — 0,4% от ее стоимости.

Менеджер Иммигрант Инвест рассчитал минимальную сумму расходов при покупке недвижимости для Александра — 546 000 €. Налог на недвижимость составит 2000 € в год.

В результате Александр попросил рассказать, как происходит покупка паев фонда и каковы сопутствующие расходы.

Плюсы и минусы инвестиций в фонд. 350 000 € — минимальная сумма участия в фонде до 31 декабря 2021 года. Это на 150 000 € меньше, чем при покупке недвижимости. С 1 января 2022 года по опции покупки паев инвестфонда минимальная сумма взноса составляет 500 000 €.

Выбор фонда и перевод инвестиций происходят удаленно, налоги на сделку отсутствуют. Инвестор платит комиссию фонду — до 7,5% от суммы договора. Далее он платит управляющей компании от 0,5 до 3% в год.

Договор с фондом оформляется за 1—2 недели. Поэтому заявление на участие в программе инвестор подает быстрее, чем при покупке недвижимости.

Доход от вложений в инвестфонд составляет от 3 до 10% годовых с учетом ежегодной платы за управление активами. Деньги инвестор получает в течение 6—10 лет, в зависимости от стратегии фонда.

Алина Мишуренко,

Главный редактор, автор

Участие в инвестфонде — всегда риск. Мы отбираем фонды Португалии, которые соответствуют условиям программы ВНЖ. Например, не менее 60% капитала должно быть направлено в местные проекты. Также мы пристально проверяем опыт управляющих фондом.

Большинство инвесторов участвуют в фондах, которые вкладывают деньги в новые проекты недвижимости. Доходность инвестиций в такой фонд сравнима с доходностью при продаже собственной недвижимости.

Александра привлекла экономия времени и денег — и он выбрал участие в фонде.

Инвестиции в фонд — одна из опций по программе ВНЖ в Португалии. У нее три важных преимущества: инвестор не несет дополнительные расходы, может получить доход и через несколько лет вернуть деньги. Для сравнения: при покупке недвижимости будут сопутствующие расходы — на оформление сделки, на налоги, коммунальные платежи.

Инвестиции в фонд — одна из опций по программе ВНЖ в Португалии. У нее три важных преимущества: инвестор не несет дополнительные расходы, может получить доход и через несколько лет вернуть деньги.

1. Предварительная проверка на благонадежность. Юристы Иммигрант Инвест оценили риск отказа для Александра по инвестиционной программе ВНЖ в Португалии.

Владлена Баранова,

Юрист, AML Compliance officer, сертифицированный специалист CAMS

В Иммигрант Инвест работает комплаенс-отдел. Сертифицированный Anti Money Laundering Compliance Officer детально изучает ситуацию инвестора. Так мы снижаем риск отказов почти до нуля.

У Александра высокий уровень благонадежности. Он получает доход только от своей компании. У инвестора нет задолженностей и судимостей, он вовремя платит налоги. Это значит, что инвестор получит ВНЖ в Португалии с вероятностью 99,9%.

2. Выбор фонда. Юристы Иммигрант Инвест помогли Александру выбрать фонд. Инвестор может вложить деньги в фонды, которые отвечают всем требованиям программы ВНЖ в Португалии:

• регистрация в Комиссии по рынку ценных бумаг Португалии;

• не менее 60% капитала фонда вложено в португальские компании и недвижимость;

• срок погашения паев от 5 лет.

Для Александра было важно, чтобы фонд инвестировал в недвижимость. Это консервативный рынок с минимальными рисками. Юристы Иммигрант Инвест предложили инвестору четыре фонда.

Другие показатели фондов, которые рассматривал Александр:

• опыт работы управляющей компании;

• срок выхода из фонда;

• доходность инвестиций;

• комиссии за управление.

Александр выбрал EQTY Global Growth Fund. 70% портфеля активов фонда — объекты недвижимости в центральной и прибрежной части Португалии и 30% — недвижимость и фонды прямых инвестиций стран Евросоюза и США.

Ожидаемый размер капитала фонда составляет 40 млн евро. Ежегодная прибыль фонда равна 3%. Фонд работает восемь лет. Спустя этот срок инвестор получит +20% к вложенной сумме.

Расходы Александра на ВНЖ в Португалии при участии в фонде составили 361 523 €:

• 350 000 € — покупка паев фонда;

• 5250 € — комиссия фонда;

• 533 € — сбор за подачу заявления;

• 400 € — медицинская страховка;

• 5340 € — сбор за карту ВНЖ.

3. Получение налогового номера в Португалии. Номер налогоплательщика Número de Identificação Fiscal (NIF), аналог российского ИНН, нужен, чтобы совершать платежи в Португалии.

Получить налоговый номер можно дистанционно — через налогового представителя в Португалии. Юристы Иммигрант Инвест за неделю получили NIF для Александра.

Документы, которые потребовались для NIF:

• заполненное заявление на регистрацию номера налогоплательщика;

• копия российского паспорта;

• копия загранпаспорта;

• ИНН;

• выписка из банка для подтверждения легальности доходов инвестора.

Через неделю заявление Александра одобрили. У инвестора появился личный кабинет на сайте налоговой службы Португалии.

4. Открытие банковского счета в Португалии. По требованиям программы все платежи должны совершаться со счета в португальском банке. Юристы Иммигрант Инвест помогли Александру выбрать банк, в котором можно открыть счет дистанционно по доверенности через адвоката в Португалии.

Мы передали банку паспортные данные инвестора, NIF и документы, которые подтверждают легальность доходов инвестора.

Когда банк одобрил открытие счета, Александр перевел необходимую для участия в программе сумму — 361 523 €.

5. Покупка паев фонда. Перед заключением договора с инвестором фонд проверяет инвестора на благонадежность. Так фонд хочет убедиться, что деньги на инвестицию получены легальным способом.

Александра предоставил в EQTY Global Growth Fund следующие документы:

• налоговую декларацию;

• банковскую выписку со счета инвестора в российском банке за три последних месяца;

• заверенную копию паспорта;

• NIF;

• банковские реквизиты счета в португальском банке.

Через пять дней Александр получил письменное подтверждение от фонда на одобрение перевода инвестиции. Предприниматель перевел по реквизитам на счет фонда EQTY Global Growth Fund 355 250 €.

6. Отправка документов. Юристы Иммигрант Инвест собрали все необходимые документы и загрузили их на платформу миграционной службы Португалии.

Служба проверяла инвестора два месяца. Департамент отправил одобрение на участие Александра в программе на электронную почту Иммигрант Инвест.

7. Сдача биометрических данных в Португалии. Александр сдавал биометрию в удобное для него время. Через месяц после получения одобрения инвестор собирался отдыхать в Италии. После отпуска по действующей шенгенской визе Александр прилетел в Португалию на сдачу биометрии.

Юристы Иммигрант Инвест сопроводили Александра от аэропорта до офиса миграционной службы.

8. Получение карт ВНЖ. Одобрение от миграционной службы пришло через четыре с половиной месяца. Как только пришло одобрение, Александр заплатил сбор за карту ВНЖ — 5340 €.

Готовую карту ВНЖ в Португалии Александр получил через шесть с половиной месяцев после обращения в Иммигрант Инвест.

Этапы участия Александра в программе ВНЖ в Португалии

1

30 июля 2021 года

Александр обратился в Иммигрант Инвест 

2

+ 1 день

Предварительная проверка на благонадежность

3

+ 3 дня

Выбор инвестиционного фонда

4

+ 1 неделя

Открытие банковского счета и получение NIF

5

+ 1 день

Оформление договора с фондом и уплата инвестиции

6

+ 1 месяц

Подача заявления в SEF

7

+ 1 месяц

Подача заявления на ВНЖ и сдача биометрии

8

+ 4 месяца

Рассмотрение заявления

9

11 февраля 2022 года

Получение карты ВНЖ в Португалии

1

30 июля 2021 года

Александр обратился в Иммигрант Инвест 

2

+ 1 день

Предварительная проверка на благонадежность

3

+ 3 дня

Выбор инвестиционного фонда

4

+ 1 неделя

Открытие банковского счета и получение NIF

5

+ 1 день

Оформление договора с фондом и уплата инвестиции

6

+ 1 месяц

Подача заявления в SEF

7

+ 1 месяц

Подача заявления на ВНЖ и сдача биометрии

8

+ 4 месяца

Рассмотрение заявления

9

11 февраля 2022 года

Получение карты ВНЖ в Португалии

Александр уже воспользовался картой ВНЖ. Зиму 2021–2022 года предприниматель проводит на горнолыжных курортах Европы.

Александр,

акционер компании по переработке мусора

Я свободно путешествую по Шенгену, планирую переезд в Португалию поближе к друзьям. Через 5 лет подам заявление на гражданство, а пока учу язык. При этом риск потери инвестиций почти нулевой. Планируемый доход сопоставим с доходом от аренды, и я не думаю о налогах.

Иммигрант Инвест — лицензированный агент государственных программ стран Евросоюза и Карибского бассейна.