С какой целью вы покупаете объекты?
Если ваша цель – отдых и постоянное/периодическое проживание, стоит отталкиваться от ваших личных предпочтений. Обычно инвесторы предпочитают средиземноморское побережье, хотя есть и любители скандинавских холодов. Оптимальным выбором станет Мальта.
Для покупки объектов с целью сдачи их в аренду однозначно выбирайте туристические и курортные центры Испании, Португалии, Кипра, Мальты. Здесь поток туристов не иссякает практически круглый год.
Для инвестиций с целью получения долгосрочной прибыли, лучше выбирать страны со стабильной экономикой, где цены на недвижимость растут медленно, постепенно, но неуклонно. К таким рынкам в Европе относятся Германия, Австрия, Швейцария, Великобритания, Нидерланды, Швеция. Незначительные колебания цен и небольшой рост годовой рост цен характерны для Вены, Берлина, Парижа, Лондона, Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. Вы гарантируете себе доходность от 3 до 7% годовых.
Если вы хотите инвестировать средства в недорогую, но перспективную недвижимость, обратите внимание на Чехию, Венгрию. Такие объекты вы без труда найдете в Праге, Будапеште.
Как оценить инвестиционный потенциал?
В крупных городах Германии доля собственности, сдаваемой в аренду, доходит до 70%. Огромный спрос на съемное жилье в столицах топ-стран – Лондоне, Париже, Мадриде, а также Барселоне, Милане. Однако не везде вы получите высокий доход. По данным платежной компании WorldFirst, лучшая доходность от аренды – в Ирландии (на уровне 7%), Мальте, Португалии, Нидерландах (6%).
Эксперты рекомендуют приобретать новые объекты либо не старше 10 лет – они показывают лучшую доходность в 5-летней перспективе. Лидером по росту цен на недвижимость сейчас стал Кипр – здесь стоимость «квадратов» растет на 10-25% ежегодно.
А вот в таких странах как Австрия, Швейцария новое жилье практически не строится, а рынок базируется на «вторичке». Поэтому большой выгоды в краткосрочной перспективе здесь ждать не стоит. Вторичный рынок опасен потенциальными дополнительными тратами, в частности, на ремонт.
Также нужно заранее рассчитать налоги, которые вы будете платить за купленный объект. В отдельных случаях можно «попасть» на 15-20% от его стоимости.
Где покупать недвижимость?
Одна из распространенных ошибок инвесторов – покупка недвижимости, которой затруднительно пользоваться. Это происходит потому, что состоятельный человек приобретает объект в стране, доступ в которую для него ограничен. Например, он может въехать туда только по визе, а действует она в лучшем случае лишь несколько месяцев в году. Контролировать недвижимость и тем более полноценно пользоваться ею в этой ситуации инвестор не может.
Выбирайте объекты в странах, где работают программы по оформлению вида на жительство или второго гражданства за инвестиции в недвижимость. Убьёте двух зайцев: статус получите и средства выгодно инвестируете.
- Гражданство Кипра вы получите за покупку жилой недвижимости стоимостью от 2 млн. евро
- Гражданство Мальты – за комбинацию инвестиций: 650 тыс. евро благотворительного взноса в национальный фонд + покупку ценных бумаг на 150 тыс. евро + покупку недвижимости на сумму от 350 тыс. евро
- Вид на жительство (ВНЖ) Испании – за покупку недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро
- Вид на жительство (ВНЖ) Португалии – за покупку недвижимости стоимостью минимум 280-500 тыс. евро (в зависимости от статуса объекта)
- Вид на жительство (ВНЖ) Греции – за покупку недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро
Кроме того, программы по оформлению ВНЖ работают в Швейцарии и Австрии. Это отличный шанс перебраться в европейскую топ-страну!
Выходит, выбор стран для инвестиций ограничен?
Вовсе нет! ВНЖ или второй паспорт – это ваш пропускной документ, благодаря которому вы сможете использовать и контролировать недвижимость, купленную вами в любой стране Шенгенской зоны. Россияне предпочитают инвестировать в Германию. Италию, Швейцарию, Австрию, Великобританию.
- ВНЖ Евросоюза дает вам право без ограничений и виз передвигаться по Шенгену и проживать в других его странах без регистрации 90 дней в течение полугода. Например, с ВНЖ Испании вы можете купить объект в соседней Франции и периодически проживать в нем
- Гражданство Евросоюза позволяет вам не только без виз ездить по всем странам содружества, но и проживать на территории любой из них неограниченное количество времени. Для этого достаточно упрощенной регистрации
Как мы уже отметили выше, других способов беспрепятственно въезжать в ЕС и проживать в купленной вами недвижимости не существует.
Вы не готовы платить крупную сумму за гражданство ЕС?
Альтернатива – гражданство Карибов: Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда, Сент-Люсия, Гренада, Доминика. В странах Карибского бассейна можно без труда оформить второй паспорт:
- за 100-200 тыс. долл. США безвозвратного взноса в благотворительный фонд;
- за возвратные инвестиции в 200-400 тыс. долл. в покупку доли в туристической недвижимости
С паспортом этих стран вы сможете без виз въезжать в любую страну Шенгена и проживать по схеме 90 дней в течение 180. Многие инвесторы с гражданством Карибов предпочитают не проживать в каком-либо одном месте, а приобретают 2-3 объекта недвижимости в Европе. Проводят половину годового времени в одном из них, а другую половину – во втором. Параллельно сдают свободные объекты в аренду.
Еще пара рекомендаций
Приобретайте недвижимость только после личного ознакомления с ней. Лучше потратить 3-4 дня на поездку в Европу, осмотр объектов, чем потом кусать локти. Оценить реальное состояние, местоположение и окружение недвижимости можно только на месте. Возможен дистанционный выбор, можно доверить подбор недвижимости специалистам, но делать окончательный выбор мы рекомендуем лично.
Обратитесь для расчета реальной доходности объекта к специалистам. Предварительно оценивая возможный доход, вы, с большой долей вероятности, будете опираться на оптимистичные прогнозы. Кроме того, вы не можете знать всех тонкостей местного налогообложения и управления недвижимостью.
Особое внимание уделите чистоте сделки. Вы покупаете недвижимость в стране, которую еще плохо знаете, вы не владеете ни языком, ни знаниями местных законов. Опять же рекомендуем обращаться за поддержкой к профессиональным юристам.
Какой путь к инвестициям в недвижимость выберете вы, зависит только от ваших целей, задач и предпочтений. Мы предлагаем вам полный комплекс услуг по выбору объекта, оформлению, сопровождению сделки, а также получению вами ВНЖ или второго гражданства. Все процедуры для вас пройдут максимально безопасно и быстро.
