Недвижимость

7 февраля 2024 г.

Время чтения: 5 мин

Недвижимость в Португалии: как купить жилье и получить ВНЖ

Покупка жилья — самая популярная опция инвестиционной программы Португалии Golden Residence Permit: ее выбирают 90% инвесторов.

Рассказываем, как купить квартиру или виллу в Португалии, чтобы поучаствовать в инвестиционной программе и получить вид на жительство в стране.

Елена Рудая
Елена Рудая

Помогла выбрать апартаменты и виллы в государствах Евросоюза и Карибского бассейна 500 инвесторам

Получение ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости

Недвижимость в Португалии:как купить жилье и получить ВНЖ

Почему космополиты покупают жилье в Португалии

Инвестиции в недвижимость — выгодное вложение и возможность получить вид на жительство в Португалии. Инвестор выбирает из разных вариантов — от современных элитных апартаментов до старинных вилл.

Покупка жилья — одна из инвестиционных опций программы для инвесторов «золотая виза». Инвестор может выбрать и другую опцию: создать бизнес, перевести капитал в португальский банк, инвестировать в научные или культурные проекты, приобрести паи в инвестиционных фондах.

Минимальный размер инвестиций при покупке недвижимости — 280 000 €. Объект можно сдавать в аренду, а через пять лет — продать.

Чтобы получить вид на жительство, инвестору достаточно проводить в стране семь дней в году.

ВНЖ в Португалии больше нельзя получить за покупку недвижимости

Опции с покупкой недвижимости упразднены 2 октября 2023 года. Но инвесторы все еще могут получить португальский вид на жительство: узнайте, какие варианты инвестиций доступны по новым правилам.

Получить визу D7 для финансово независимых лиц — другой путь к ВНЖ в Португалии. Чтобы получить эту визу, нужно иметь постоянный доход за пределами Португалии. Доход должен превышать минимальную зарплату в стране, в 2022 году это 705 €. Также нужно арендовать или купить жилую недвижимость. По визе D7 инвестор приезжает в Португалию и получает ВНЖ с правом работы.

В отличие от золотой визы, ВНЖ через визу D7 сохраняется, только если инвестор проживает в Португалии не менее 183 дней в году.

По данным национального института статистики, рост цен на жилую недвижимость в Португалии за первый квартал 2021 года составил 0,5%. Это хороший показатель, учитывая глобальные ограничения в связи с пандемией COVID‑19.

Стоимость одного квадратного метра жилья зависит от расположения.

Город

Стоимость 1 м²

Лиссабон

3377 €

Порту

2142 €

Фуншал

1724 €

Амадора

1667 €

Коимбра

1407 €

Брага

1032 €

Вила-Нова-ди-Гайя

1315 €

На европейском рынке жилья Лиссабон стал самым востребованным городом до начала пандемии в 2019 году. Стоимость объектов недвижимости повышалась в среднем на 4,5% в год. Сам рынок вырос на треть относительно 2017 года. Среднегодовой прирост стоимости в 2019 году составил 7%.

Апартаменты премиум-класса проще всего найти в столице Португалии Лиссабоне и его пригородах — Кашкайше и Эсториле. Элитное жилье обычно расположено вблизи транспортной развязки, в шаговой доступности от парков, скверов или в историческом центре города. Придомовая территория огорожена и охраняется. Часто это жилье в домах после реконструкции.

Элитные виллы обычно покупают в курортных городах в регионе Алгарве, на юге Португалии: Албуфейра, Тавире, Лагуше и других. Аналитики прогнозируют, что стоимость этих объектов в ближайшие пять лет будет расти на 3—5% в год.

С 2022 года изменятся условия инвестиционной программы: купить недвижимость в Лиссабоне и Порту не получится. Инвесторы смогут приобретать виллы и апартаменты в отдаленных регионах, поэтому цены на них вырастут.

Иммигрант Инвест располагает базой недвижимости во всех регионах Португалии.

Преимущества ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость

С 2012 года в программе получения вида на жительство за инвестиции приняли участие почти 17 тысяч человек. Они могут без ограничений жить в Португалии, работать, учиться, вести бизнес и путешествовать по Европе без виз.

Что привлекает инвесторов в программе:

  • вид на жительство могут также получить супруг или супруга инвестора, дети до 26 и родители старше 65 лет;

  • можно приобрести одну или несколько квартир или вилл;

  • инвестиции возвратные: через 5 лет можно продать жилье, вернуть вложения и получить прибыль;

  • сдавать экзамены на знание истории и португальского языка не требуется;

  • в Португалии нужно находиться всего 7 дней в году;

  • можно в любое время отдыхать на популярных европейских курортах;

  • спустя пять лет после получения вида на жительство можно подать заявку на гражданство Португалии. Понадобится подтвердить знание языка на международном уровне А2;

  • если стать налоговым резидентом в Португалии, можно в течение 10 лет пользоваться специальным налоговым режимом со сниженными ставками.

В среднем инвестору требуется от 8 до 10 месяцев, чтобы получить вид на жительство в Португалии.

Через пять лет космополит и его семья смогут претендовать на второе гражданство. С паспортом страны можно жить в любой стране Евросоюза, занимать должности в госструктурах, участвовать в выборах.

Кирилл, 69 лет

Пенсионер, получил гражданство Доминики в 2020 году

ВНЖ в Португалии для бизнеса в Европе

Андрей планировал вывести бизнес на европейский рынок, а также хотел, чтобы его дети получили европейское образование.

Его главная цель — получить паспорт Евросоюза.

Специалисты Иммигрант Инвест помогли Андрею получить ВНЖ в Португалии по инвестиционной программе, а затем через 5 лет подать заявление на гражданство.

Чтобы получить ВНЖ в Португалии, Андрей выбрал апартаменты в Лиссабоне стоимостью 510 000 €.

Сейчас он свободно путешествует по странам Евросоюза и планирует открыть португальский филиал своей компании.

Как выбрать недвижимость в Португалии для участия в инвестиционной программе

Определиться с регионом. С 2022 года для инвестирования можно будет выбрать жилую недвижимость во внутренних регионах страны, на Азорских островах и на Мадейре или коммерческую недвижимость в любом городе Португалии.

Выбрать класс недвижимости. Инвестор может приобрести квартиру или виллу экономкласса или премиум-сегмента, а также недвижимость на побережье Атлантического океана.

Если жилье требует реконструкции, потребуется внести от 350 000 €, в современное жилье — от 500 000 €. На покупку коммерческой недвижимости в регионах с низкой плотностью населения действует скидка 20%: в недвижимость под реконструкцию нужно вложить от 280 000 €, а в современную — от 400 000 €.

Оценить шансы. Специалисты Иммигрант Инвест помогают инвесторам оценить шансы получить вид на жительство в стране и подготовить документы.

Сначала специалисты компании подбирают индивидуальное решение, исходя из целей клиента. Далее юристы проводят предварительную Due Diligence: анализируют источники дохода инвестора, наличие негативной информации в СМИ, причастность к противозаконным организациям.

Юристы сопровождают инвестора на всех этапах подачи документов в миграционную службу SEF.

После получения карты ВНЖ специалисты Иммигрант Инвест продолжают заботиться о клиентах и помогают социализироваться в новой стране — подбирает школы, детские сады, языковые курсы, помогают открыть счет в португальском банке и подать документы на получение гражданства страны.

Индивидуальный расчет стоимости ВНЖ Португалии

Индивидуальный расчет стоимости ВНЖ Португалии

Как получить ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости

Покупка вилл, апартаментов, доли в отеле — самые популярные опции для участия в инвестиционной программе.

Минимальная стоимость объекта зависит от его характеристик:

  • 280 000 € для коммерческой недвижимости в районах с низкой плотностью населения, требующей реконструкции

  • 350 000 € для зданий под реконструкцию, построенных более 30 лет назад. Коммерческую недвижимость можно купить в любом городе, а жилую — только во внутренних областях Португалии или в автономных регионах Азорских островов и Мадейры;

  • 400 000 € для современной коммерческой недвижимости в районах с низкой плотностью населения

  • 500 000 € для жилья в во внутренних областях Португалии, на Азорских островах или Мадейре

С 2022 года нельзя получить ВНЖ в Португалии за покупку жилой недвижимости в крупных и прибрежных городах, популярных среди туристов — Лиссабоне, Кашкайше, Порту и других.

Иммигрант Инвест сотрудничает с 15 ведущими агентствами недвижимости в Португалии и владеет самой полной базой жилых и коммерческих объектов, подходящих для инвестиций. Специалисты подбирают портфолио с недвижимостью, которая соответствует пожеланиям, целям и задачам клиента.

Наш юрист в Португалии контролирует юридическую безопасность покупки. Он состоит в обществе юристов Ordem dos Advogados и досконально разбирается в нюансах португальского законодательства.

Юрист помогает получить NIF — налоговый номер, открыть счет в португальском банке, регистрирует договор купли-продажи недвижимости в земельном кадастре.

Другие варианты инвестирования по программе золотой визы:

Варианты инвестиций

Минимальная сумма

Капитальные инвестиции

Депозит в португальском банке или вклады в инвестиционные проекты

1 500 000 €

Инвестиции в научно-исследовательскую деятельность

500 000 €

Вклад в восстановление и сохранение культурного наследия

250 000 €

Паи инвестиционных и венчурных фондов

500 000 €

Инвестиции в бизнес

Регистрация компании в Португалии

Создание 10 или более рабочих мест

Увеличение уставного капитала португальской компании

500 000 €
+ 5 рабочих мест

Этапы покупки недвижимости в Португалии

1

Подготовка документов и проверка на благонадежность.

Юрист Иммигрант Инвест помогает собрать полный пакет документов, подготовить перевод на португальский язык и заверить апостилем.

Инвестор проходит предварительную проверку Due Diligence: предоставляет информацию о своей личности, бизнесе и источниках дохода. Это позволяет подготовиться к основной проверке, минимизирует риск отказа.

2

Подача документов и выбор объекта

Инвестор приезжает в Португалию, чтобы посмотреть объекты. Русскоговорящий эксперт сопровождает клиентов на каждом этапе и помогает подать документы. Во время поездки можно познакомиться с жизнью, культурой и традициями страны.

3

Налоговый номер и счет в банке

Для осуществления сделки с недвижимостью потребуется получить NIF — налоговый номер (Número de Identificação Fiscal). Юрист сделает это от имени инвестора в налоговом органе района, где расположен объект недвижимости.

Понадобится открыть банковский счет, на который придут деньги для инвестиции и с которого будут уплачиваться все государственные сборы. Покупка недвижимости возможна исключительно через безналичный расчет.

4

Предварительный договор

После выбора объекта недвижимости для покупки нужно внести резервационный взнос в размере 10% от стоимости объекта. Далее продавец снимает недвижимость с продажи. Одновременно стороны заключают предварительный договор, в котором описываются детали объекта, права и обязанности сторон, окончательная стоимость, сроки оплаты.

5

Подготовка сделки

Юрист в Португалии проводит необходимые экспертизы, проверяет комплект документации на объект, отсутствие обременений, коммунальных и налоговых задолженностей. При обнаружении недочетов продавец обязан устранить их в срок, указанный в предварительном договоре.

Перед сделкой инвестор получает следующие документы:

  • Паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitação). Утверждает право собственности. Содержит жилищный сертификат (Licença de Habitação), который подтверждает, что объект соответствует строительным нормам. Если приобрести только что построенный объект, в паспорте будут указаны все подрядчики, выполнявшие строительство. При обнаружении брака, неполадок в работе коммуникаций можно обратиться с претензией, чтобы они устранили недочеты.

  • Выписку из земельного кадастра (Centidão de Teor). Содержит план участка, объекта, его тип и расположение.

  • Сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico). Определяет соответствие объекта португальским нормам расхода электроэнергии.

  • Выписку из налоговой инспекции (Cade eta Urbana/Rustica Predial). Вся недвижимость находится на учете в налоговых органах. Чтобы власти рассчитали размер налога, потребуется этот документ. В нем указана площадь жилья, участка, наличие на нем дополнительных построек. Эта же информация содержится в домовой книге (Cade eta Predial).

  • Заключение Португальского института защиты исторических памятников (IPPAR). Если здание является памятником истории, местный муниципалитет выдает документ, который подтверждает, что его можно продавать.

6

Окончательная сделка

За три дня до подписания окончательного договора купли-продажи необходимо уплатить гербовый сбор (Imposto de Selo) и налог на переход права собственности (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes, IMT). Делают это в налоговом органе по месту расположения объекта.

Сумма гербового сбора составляет 0,8% от стоимости объекта, которая указана в договоре купли-продажи, а размер налога IMT зависит от стоимости недвижимости.

Для коммерческих объектов ставка составляет 6,5%, а для жилых определяется по прогрессивной шкале. В 2023 году ставка следующая:

  • до 97 064 — 0%;

  • от 97 064 € до 132 774 € — 2%;

  • от 132 774 € до 181 034 € — 5%;

  • от 181 034 € до 301 688 € — 7%;

  • от 301 688 € до 578 598 € — 8%;

  • от 578 598 € до 1 050 400 € — 6%;

  • свыше 1 050 400 € — 6,5%.

На окончательную сделку клиент отправляется в сопровождении юриста Иммигрант Инвест. Подписание договора происходит в Португалии, в офисе лицензированного нотариуса. Деньги переводят на специальный эскроу-счет, с которого они поступят покупателю.

Счет открывается в банке, который выступает в качестве доверенного лица. Денежные средства учитываются на счете и списываются с него в нужный момент в качестве уплаты стоимости объекта недвижимости.

Именной чек банка о покупке в дальнейшем необходимо предоставить в миграционную службу в качестве подтверждения инвестиции.

7

Регистрация владельца объекта

Новый правообладатель регистрируется в налоговой службе и земельном кадастре (Conservatoria do Registo Predial). Собственник получает новый регистрационный сертификат (Certidão de Teor), а также домовую книгу.

Понадобится заново заключить все договоры на предоставление коммунальных услуг. Можно оставить прежних поставщиков или выбрать других.

Иммигрант Инвест — лицензированный агент программ гражданства за инвестиции в Евросоюзе, Карибском бассейне. Готовы начать свой путь к еще одному гражданству? Запланируйте встречу с экспертами инвестиционных программ.

Как получить ВНЖ в Португалии?

Практическое руководство

Как получить ВНЖ в Португалии?

Часто задаваемые вопросы

  • Сколько нужно вложить в недвижимость, чтобы получить ВНЖ в Португалии?

    280 000 € — минимальная сумма инвестиций в недвижимость: столько нужно вложить в коммерческую недвижимость старше 30 лет в малонаселенных районах страны. В современную жилую и коммерческую недвижимость потребуется инвестировать от 500 000 €, а в недвижимость старше 30 лет вкладывают от 350 000 €. Правительство Португалии планирует привлечь больше инвестиций во внутренние регионы страны, поэтому перестало выдавать ВНЖ за покупку жилой недвижимости в крупных городах вроде Лиссабона и Порту и популярных туристических районах.

  • Какие налоги платит инвестор после приобретения недвижимости в Португалии?

    Размер налогов при покупке недвижимости рассчитывается в процентах от суммы сделки. Потребуется уплатить гербовый сбор и налог на переход права собственности — IMT. Пока объект находится в собственности инвестора, возникает обязанность по уплате налога на владение. При сдаче в аренду и отчуждении также начисляются налоговые выплаты.

  • Во что еще можно инвестировать по программе ВНЖ в Португалии?

    Капитальные инвестиции. Существует несколько вариантов:

    • депозит в португальском банке или вклады в инвестиционные проекты на сумму от 1 500 000 €;

    • инвестирование от 500 000 € в научно-исследовательскую деятельность;

    • вклад от 250 000 € для поддержания художественного производства, восстановления и сохранения национального культурного наследия;

    • покупка паев инвестиционных и венчурных фондов на сумму от 500 000 € со сроком обращения не менее 5 лет. Не менее 60% инвестиций фонда должны направляться в компании с головным офисом в Португалии.

    Инвестиции в бизнес. Этот вариант подходит, если инвестор планирует вывести бизнес на международный уровень. Условия для заявителя:

    1. Создание 10 или более рабочих мест.

    2. Инвестирование от 500 000 € в создание или увеличение уставного капитала компании, зарегистрированной в Португалии, и создание 5 рабочих мест на 3 года.

  • Почему покупка недвижимости — самая популярная опция программы ВНЖ в Португалии за инвестиции?

    Недвижимость — ликвидный актив. Жилье можно сдавать в аренду и получать пассивный доход, а затем продать. Цены на объекты Португалии ежегодно растут на 3—5%. Поэтому спустя пять лет инвестор может вернуть вложенные деньги с прибылью.

  • Можно ли получить ПМЖ или гражданство Португалии через покупку недвижимости?

    В Португалии нет программы, которая позволяет получить гражданство за инвестиции в экономику страны. Но через 5 лет жизни со статусом ВНЖ инвестор может подать заявление на получение статуса ПМЖ или сразу на гражданство.

Получайте проверенную информацию в удобном месте