Недвижимость в Португалии: как купить жилье и получить ВНЖ
Покупка жилья — самая популярная опция инвестиционной программы Португалии Golden Residence Permit: ее выбирают 90% инвесторов.
Рассказываем, как купить квартиру или виллу в Португалии, чтобы поучаствовать в инвестиционной программе и получить вид на жительство в стране.
Автор •Елена Рудая
Недвижимость в Португалии:как купить жилье и получить ВНЖ
Почему космополиты покупают жилье в Португалии
Инвестиции в недвижимость — выгодное вложение и возможность получить вид на жительство в Португалии. Инвестор выбирает из разных вариантов — от современных элитных апартаментов до старинных вилл.
Покупка жилья — одна из инвестиционных опций программы для инвесторов «золотая виза». Инвестор может выбрать и другую опцию: создать бизнес, перевести капитал в португальский банк, инвестировать в научные или культурные проекты, приобрести паи в инвестиционных фондах.
Минимальный размер инвестиций при покупке недвижимости — 280 000 €. Объект можно сдавать в аренду, а через пять лет — продать.
Чтобы получить вид на жительство, инвестору достаточно проводить в стране семь дней в году.
ВНЖ в Португалии больше нельзя получить за покупку недвижимости
Опции с покупкой недвижимости упразднены 2 октября 2023 года. Но инвесторы все еще могут получить португальский вид на жительство: узнайте, какие варианты инвестиций доступны по новым правилам.
Получить визу D7 для финансово независимых лиц — другой путь к ВНЖ в Португалии. Чтобы получить эту визу, нужно иметь постоянный доход за пределами Португалии. Доход должен превышать минимальную зарплату в стране, в 2022 году это 705 €. Также нужно арендовать или купить жилую недвижимость. По визе D7 инвестор приезжает в Португалию и получает ВНЖ с правом работы.
В отличие от золотой визы, ВНЖ через визу D7 сохраняется, только если инвестор проживает в Португалии не менее 183 дней в году.
По данным национального института статистики, рост цен на жилую недвижимость в Португалии за первый квартал 2021 года составил 0,5%. Это хороший показатель, учитывая глобальные ограничения в связи с пандемией COVID‑19.
Стоимость одного квадратного метра жилья зависит от расположения.
На европейском рынке жилья Лиссабон стал самым востребованным городом до начала пандемии в 2019 году. Стоимость объектов недвижимости повышалась в среднем на 4,5% в год. Сам рынок вырос на треть относительно 2017 года. Среднегодовой прирост стоимости в 2019 году составил 7%.
Апартаменты премиум-класса проще всего найти в столице Португалии Лиссабоне и его пригородах — Кашкайше и Эсториле. Элитное жилье обычно расположено вблизи транспортной развязки, в шаговой доступности от парков, скверов или в историческом центре города. Придомовая территория огорожена и охраняется. Часто это жилье в домах после реконструкции.
Элитные виллы обычно покупают в курортных городах в регионе Алгарве, на юге Португалии: Албуфейра, Тавире, Лагуше и других. Аналитики прогнозируют, что стоимость этих объектов в ближайшие пять лет будет расти на 3—5% в год.
С 2022 года изменятся условия инвестиционной программы: купить недвижимость в Лиссабоне и Порту не получится. Инвесторы смогут приобретать виллы и апартаменты в отдаленных регионах, поэтому цены на них вырастут.
Иммигрант Инвест располагает базой недвижимости во всех регионах Португалии.
Преимущества ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость
С 2012 года в программе получения вида на жительство за инвестиции приняли участие почти 17 тысяч человек. Они могут без ограничений жить в Португалии, работать, учиться, вести бизнес и путешествовать по Европе без виз.
Что привлекает инвесторов в программе:
вид на жительство могут также получить супруг или супруга инвестора, дети до 26 и родители старше 65 лет;
можно приобрести одну или несколько квартир или вилл;
инвестиции возвратные: через 5 лет можно продать жилье, вернуть вложения и получить прибыль;
сдавать экзамены на знание истории и португальского языка не требуется;
в Португалии нужно находиться всего 7 дней в году;
можно в любое время отдыхать на популярных европейских курортах;
спустя пять лет после получения вида на жительство можно подать заявку на гражданство Португалии. Понадобится подтвердить знание языка на международном уровне А2;
если стать налоговым резидентом в Португалии, можно в течение 10 лет пользоваться специальным налоговым режимом со сниженными ставками.
В среднем инвестору требуется от 8 до 10 месяцев, чтобы получить вид на жительство в Португалии.
Через пять лет космополит и его семья смогут претендовать на второе гражданство. С паспортом страны можно жить в любой стране Евросоюза, занимать должности в госструктурах, участвовать в выборах.
ВНЖ в Португалии для бизнеса в Европе
Андрей планировал вывести бизнес на европейский рынок, а также хотел, чтобы его дети получили европейское образование.
Его главная цель — получить паспорт Евросоюза.
Специалисты Иммигрант Инвест помогли Андрею получить ВНЖ в Португалии по инвестиционной программе, а затем через 5 лет подать заявление на гражданство.
Чтобы получить ВНЖ в Португалии, Андрей выбрал апартаменты в Лиссабоне стоимостью 510 000 €.
Сейчас он свободно путешествует по странам Евросоюза и планирует открыть португальский филиал своей компании.
Как выбрать недвижимость в Португалии для участия в инвестиционной программе
Определиться с регионом. С 2022 года для инвестирования можно будет выбрать жилую недвижимость во внутренних регионах страны, на Азорских островах и на Мадейре или коммерческую недвижимость в любом городе Португалии.
Выбрать класс недвижимости. Инвестор может приобрести квартиру или виллу экономкласса или премиум-сегмента, а также недвижимость на побережье Атлантического океана.
Если жилье требует реконструкции, потребуется внести от 350 000 €, в современное жилье — от 500 000 €. На покупку коммерческой недвижимости в регионах с низкой плотностью населения действует скидка 20%: в недвижимость под реконструкцию нужно вложить от 280 000 €, а в современную — от 400 000 €.
Оценить шансы. Специалисты Иммигрант Инвест помогают инвесторам оценить шансы получить вид на жительство в стране и подготовить документы.
Сначала специалисты компании подбирают индивидуальное решение, исходя из целей клиента. Далее юристы проводят предварительную Due Diligence: анализируют источники дохода инвестора, наличие негативной информации в СМИ, причастность к противозаконным организациям.
Юристы сопровождают инвестора на всех этапах подачи документов в миграционную службу SEF.
После получения карты ВНЖ специалисты Иммигрант Инвест продолжают заботиться о клиентах и помогают социализироваться в новой стране — подбирает школы, детские сады, языковые курсы, помогают открыть счет в португальском банке и подать документы на получение гражданства страны.
Как получить ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости
Покупка вилл, апартаментов, доли в отеле — самые популярные опции для участия в инвестиционной программе.
Минимальная стоимость объекта зависит от его характеристик:
280 000 € для коммерческой недвижимости в районах с низкой плотностью населения, требующей реконструкции
350 000 € для зданий под реконструкцию, построенных более 30 лет назад. Коммерческую недвижимость можно купить в любом городе, а жилую — только во внутренних областях Португалии или в автономных регионах Азорских островов и Мадейры;
400 000 € для современной коммерческой недвижимости в районах с низкой плотностью населения
500 000 € для жилья в во внутренних областях Португалии, на Азорских островах или Мадейре
С 2022 года нельзя получить ВНЖ в Португалии за покупку жилой недвижимости в крупных и прибрежных городах, популярных среди туристов — Лиссабоне, Кашкайше, Порту и других.
Иммигрант Инвест сотрудничает с 15 ведущими агентствами недвижимости в Португалии и владеет самой полной базой жилых и коммерческих объектов, подходящих для инвестиций. Специалисты подбирают портфолио с недвижимостью, которая соответствует пожеланиям, целям и задачам клиента.
Наш юрист в Португалии контролирует юридическую безопасность покупки. Он состоит в обществе юристов Ordem dos Advogados и досконально разбирается в нюансах португальского законодательства.
Юрист помогает получить NIF — налоговый номер, открыть счет в португальском банке, регистрирует договор купли-продажи недвижимости в земельном кадастре.
Другие варианты инвестирования по программе золотой визы:
Этапы покупки недвижимости в Португалии
Подготовка документов и проверка на благонадежность.
Юрист Иммигрант Инвест помогает собрать полный пакет документов, подготовить перевод на португальский язык и заверить апостилем.
Инвестор проходит предварительную проверку Due Diligence: предоставляет информацию о своей личности, бизнесе и источниках дохода. Это позволяет подготовиться к основной проверке, минимизирует риск отказа.
Юрист Иммигрант Инвест помогает собрать полный пакет документов, подготовить перевод на португальский язык и заверить апостилем.
Инвестор проходит предварительную проверку Due Diligence: предоставляет информацию о своей личности, бизнесе и источниках дохода. Это позволяет подготовиться к основной проверке, минимизирует риск отказа.
Подача документов и выбор объекта
Инвестор приезжает в Португалию, чтобы посмотреть объекты. Русскоговорящий эксперт сопровождает клиентов на каждом этапе и помогает подать документы. Во время поездки можно познакомиться с жизнью, культурой и традициями страны.
Инвестор приезжает в Португалию, чтобы посмотреть объекты. Русскоговорящий эксперт сопровождает клиентов на каждом этапе и помогает подать документы. Во время поездки можно познакомиться с жизнью, культурой и традициями страны.
Налоговый номер и счет в банке
Для осуществления сделки с недвижимостью потребуется получить NIF — налоговый номер (Número de Identificação Fiscal). Юрист сделает это от имени инвестора в налоговом органе района, где расположен объект недвижимости.
Понадобится открыть банковский счет, на который придут деньги для инвестиции и с которого будут уплачиваться все государственные сборы. Покупка недвижимости возможна исключительно через безналичный расчет.
Для осуществления сделки с недвижимостью потребуется получить NIF — налоговый номер (Número de Identificação Fiscal). Юрист сделает это от имени инвестора в налоговом органе района, где расположен объект недвижимости.
Понадобится открыть банковский счет, на который придут деньги для инвестиции и с которого будут уплачиваться все государственные сборы. Покупка недвижимости возможна исключительно через безналичный расчет.
Предварительный договор
После выбора объекта недвижимости для покупки нужно внести резервационный взнос в размере 10% от стоимости объекта. Далее продавец снимает недвижимость с продажи. Одновременно стороны заключают предварительный договор, в котором описываются детали объекта, права и обязанности сторон, окончательная стоимость, сроки оплаты.
После выбора объекта недвижимости для покупки нужно внести резервационный взнос в размере 10% от стоимости объекта. Далее продавец снимает недвижимость с продажи. Одновременно стороны заключают предварительный договор, в котором описываются детали объекта, права и обязанности сторон, окончательная стоимость, сроки оплаты.
Подготовка сделки
Юрист в Португалии проводит необходимые экспертизы, проверяет комплект документации на объект, отсутствие обременений, коммунальных и налоговых задолженностей. При обнаружении недочетов продавец обязан устранить их в срок, указанный в предварительном договоре.
Перед сделкой инвестор получает следующие документы:
Паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitação). Утверждает право собственности. Содержит жилищный сертификат (Licença de Habitação), который подтверждает, что объект соответствует строительным нормам. Если приобрести только что построенный объект, в паспорте будут указаны все подрядчики, выполнявшие строительство. При обнаружении брака, неполадок в работе коммуникаций можно обратиться с претензией, чтобы они устранили недочеты.
Выписку из земельного кадастра (Centidão de Teor). Содержит план участка, объекта, его тип и расположение.
Сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico). Определяет соответствие объекта португальским нормам расхода электроэнергии.
Выписку из налоговой инспекции (Cade eta Urbana/Rustica Predial). Вся недвижимость находится на учете в налоговых органах. Чтобы власти рассчитали размер налога, потребуется этот документ. В нем указана площадь жилья, участка, наличие на нем дополнительных построек. Эта же информация содержится в домовой книге (Cade eta Predial).
Заключение Португальского института защиты исторических памятников (IPPAR). Если здание является памятником истории, местный муниципалитет выдает документ, который подтверждает, что его можно продавать.
Юрист в Португалии проводит необходимые экспертизы, проверяет комплект документации на объект, отсутствие обременений, коммунальных и налоговых задолженностей. При обнаружении недочетов продавец обязан устранить их в срок, указанный в предварительном договоре.
Перед сделкой инвестор получает следующие документы:
Паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitação). Утверждает право собственности. Содержит жилищный сертификат (Licença de Habitação), который подтверждает, что объект соответствует строительным нормам. Если приобрести только что построенный объект, в паспорте будут указаны все подрядчики, выполнявшие строительство. При обнаружении брака, неполадок в работе коммуникаций можно обратиться с претензией, чтобы они устранили недочеты.
Выписку из земельного кадастра (Centidão de Teor). Содержит план участка, объекта, его тип и расположение.
Сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico). Определяет соответствие объекта португальским нормам расхода электроэнергии.
Выписку из налоговой инспекции (Cade eta Urbana/Rustica Predial). Вся недвижимость находится на учете в налоговых органах. Чтобы власти рассчитали размер налога, потребуется этот документ. В нем указана площадь жилья, участка, наличие на нем дополнительных построек. Эта же информация содержится в домовой книге (Cade eta Predial).
Заключение Португальского института защиты исторических памятников (IPPAR). Если здание является памятником истории, местный муниципалитет выдает документ, который подтверждает, что его можно продавать.
Окончательная сделка
За три дня до подписания окончательного договора купли-продажи необходимо уплатить гербовый сбор (Imposto de Selo) и налог на переход права собственности (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes, IMT). Делают это в налоговом органе по месту расположения объекта.
Сумма гербового сбора составляет 0,8% от стоимости объекта, которая указана в договоре купли-продажи, а размер налога IMT зависит от стоимости недвижимости.
Для коммерческих объектов ставка составляет 6,5%, а для жилых определяется по прогрессивной шкале. В 2023 году ставка следующая:
до 97 064 € — 0%;
от 97 064 € до 132 774 € — 2%;
от 132 774 € до 181 034 € — 5%;
от 181 034 € до 301 688 € — 7%;
от 301 688 € до 578 598 € — 8%;
от 578 598 € до 1 050 400 € — 6%;
свыше 1 050 400 € — 6,5%.
На окончательную сделку клиент отправляется в сопровождении юриста Иммигрант Инвест. Подписание договора происходит в Португалии, в офисе лицензированного нотариуса. Деньги переводят на специальный эскроу-счет, с которого они поступят покупателю.
Счет открывается в банке, который выступает в качестве доверенного лица. Денежные средства учитываются на счете и списываются с него в нужный момент в качестве уплаты стоимости объекта недвижимости.
Именной чек банка о покупке в дальнейшем необходимо предоставить в миграционную службу в качестве подтверждения инвестиции.
За три дня до подписания окончательного договора купли-продажи необходимо уплатить гербовый сбор (Imposto de Selo) и налог на переход права собственности (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes, IMT). Делают это в налоговом органе по месту расположения объекта.
Сумма гербового сбора составляет 0,8% от стоимости объекта, которая указана в договоре купли-продажи, а размер налога IMT зависит от стоимости недвижимости.
Для коммерческих объектов ставка составляет 6,5%, а для жилых определяется по прогрессивной шкале. В 2023 году ставка следующая:
до 97 064 € — 0%;
от 97 064 € до 132 774 € — 2%;
от 132 774 € до 181 034 € — 5%;
от 181 034 € до 301 688 € — 7%;
от 301 688 € до 578 598 € — 8%;
от 578 598 € до 1 050 400 € — 6%;
свыше 1 050 400 € — 6,5%.
На окончательную сделку клиент отправляется в сопровождении юриста Иммигрант Инвест. Подписание договора происходит в Португалии, в офисе лицензированного нотариуса. Деньги переводят на специальный эскроу-счет, с которого они поступят покупателю.
Счет открывается в банке, который выступает в качестве доверенного лица. Денежные средства учитываются на счете и списываются с него в нужный момент в качестве уплаты стоимости объекта недвижимости.
Именной чек банка о покупке в дальнейшем необходимо предоставить в миграционную службу в качестве подтверждения инвестиции.
Регистрация владельца объекта
Новый правообладатель регистрируется в налоговой службе и земельном кадастре (Conservatoria do Registo Predial). Собственник получает новый регистрационный сертификат (Certidão de Teor), а также домовую книгу.
Понадобится заново заключить все договоры на предоставление коммунальных услуг. Можно оставить прежних поставщиков или выбрать других.
Новый правообладатель регистрируется в налоговой службе и земельном кадастре (Conservatoria do Registo Predial). Собственник получает новый регистрационный сертификат (Certidão de Teor), а также домовую книгу.
Понадобится заново заключить все договоры на предоставление коммунальных услуг. Можно оставить прежних поставщиков или выбрать других.
Иммигрант Инвест — лицензированный агент программ гражданства за инвестиции в Евросоюзе, Карибском бассейне. Готовы начать свой путь к еще одному гражданству? Запланируйте встречу с экспертами инвестиционных программ.
Часто задаваемые вопросы
Примеры из практики
Как выиграть суд у миграционной службы Португалии, если нет решения по ВНЖ
ВНЖ в Португалии за инвестиции для семьи Ольги и Юлии
ВНЖ Португалии: из холодного Новосибирска в теплый Кашкайш