Сент-Джулианс, Мальта
Dragonara Business Centre, Office 506, Dragonara Road,
Paceville, St Julian’s, STJ 3141 Malta
+356 (277) 811-04
Вена, Австрия
Doblhoffgasse 9, 1010
+43 (650) 540-49-79
Все офисы
Недвижимость

Недвижимость в Португалии:
как купить жилье и получить ВНЖ

Покупка жилья — самая популярная опция инвестиционной программы Португалии Golden Residence Permit: ее выбирают 90% инвесторов.

Рассказываем, как купить квартиру или виллу в Португалии, чтобы поучаствовать в инвестиционной программе и получить вид на жительство в стране.

Получение ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости

Почему космополиты покупают жилье в Португалии

Инвестиции в недвижимость — выгодное вложение и возможность получить вид на жительство в Португалии. Инвестор выбирает из разных вариантов — от современных элитных апартаментов до старинных вилл.

Покупка жилья — одна из инвестиционных опций программы для инвесторов «золотая виза». Инвестор может выбрать и другую опцию: создать бизнес, перевести капитал в португальский банк, инвестировать в научные или культурные проекты, приобрести паи в инвестиционных фондах.

Минимальный размер инвестиций при покупке недвижимости — 280 000 €. Объект можно сдавать в аренду, а через пять лет — продать.

Чтобы получить вид на жительство, инвестору достаточно проводить в стране семь дней в году.

Получить визу D7 для финансово независимых лиц — другой путь к ВНЖ в Португалии. Чтобы получить эту визу, нужно иметь постоянный доход за пределами Португалии. Доход должен превышать минимальную зарплату в стране, в 2022 году это 705 €. Также нужно арендовать или купить жилую недвижимость. По визе D7 инвестор приезжает в Португалию и получает ВНЖ с правом работы.

В отличие от золотой визы, ВНЖ через визу D7 сохраняется, только если инвестор проживает в Португалии не менее 183 дней в году.

По данным национального института статистики, рост цен на жилую недвижимость в Португалии за первый квартал 2021 года составил 0,5%. Это хороший показатель, учитывая глобальные ограничения в связи с пандемией COVID-19.

Стоимость одного квадратного метра жилья зависит от расположения.

ГородСтоимость 1 м²
Лиссабон3377 €
Порту2142 €
Фуншал1724 €
Амадора1667 €
Коимбра1407 €
Брага1032 €
Вила-Нова-ди-Гайя1315 €

На европейском рынке жилья Лиссабон стал самым востребованным городом до начала пандемии в 2019 году. Стоимость объектов недвижимости повышалась в среднем на 4,5% в год. Сам рынок вырос на треть относительно 2017 года. Среднегодовой прирост стоимости в 2019 году составил 7%.

Апартаменты премиум-класса проще всего найти в столице Португалии Лиссабоне и его пригородах — Кашкайше и Эсториле. Элитное жилье обычно расположено вблизи транспортной развязки, в шаговой доступности от парков, скверов или в историческом центре города. Придомовая территория огорожена и охраняется. Часто это жилье в домах после реконструкции.

Элитные виллы обычно покупают в курортных городах в регионе Алгарве, на юге Португалии: Албуфейра, Тавире, Лагуше и других. Аналитики прогнозируют, что стоимость этих объектов в ближайшие пять лет будет расти на 3—5% в год.

С 2022 года изменятся условия инвестиционной программы: купить недвижимость в Лиссабоне и Порту не получится. Инвесторы смогут приобретать виллы и апартаменты в отдаленных регионах, поэтому цены на них вырастут.

Иммигрант Инвест располагает базой недвижимости во всех регионах Португалии.

Элитное жилье в Португалии

Апартаменты в 5-звездочном курортном комплексе под управлением Sheraton, Кашкайш, округ Лиссабон

Элитное жилье в Португалии

Апартаменты в 5-звездочном курортном комплексе под управлением Sheraton, Кашкайш, округ Лиссабон

Элитное жилье в Португалии

Апартаменты в 5-звездочном курортном комплексе под управлением Sheraton, Кашкайш, округ Лиссабон

Элитное жилье в Португалии

Апартаменты в 5-звездочном курортном комплексе под управлением Sheraton, Кашкайш, округ Лиссабон

Элитное жилье в Португалии

Апартаменты в 5-звездочном курортном комплексе под управлением Sheraton, Кашкайш, округ Лиссабон

3 км
До океана
38 км
До аэропорта
209 м²
Площадь
2 000 000 €
Цена
ВНЖ Португалии за покупку недвижимости возле океана

Трехуровневая вилла с бассейном в шаговой доступности от океана, Кашкайш

ВНЖ Португалии за покупку недвижимости возле океана

Трехуровневая вилла с бассейном в шаговой доступности от океана, Кашкайш

ВНЖ Португалии за покупку недвижимости возле океана

Трехуровневая вилла с бассейном в шаговой доступности от океана, Кашкайш

ВНЖ Португалии за покупку недвижимости возле океана

Трехуровневая вилла с бассейном в шаговой доступности от океана, Кашкайш

ВНЖ Португалии за покупку недвижимости возле океана

Трехуровневая вилла с бассейном в шаговой доступности от океана, Кашкайш

500 м
До океана
от 292 м²
Площадь
от 890 000 €
Цена
Недвижимость в Алгарве

Апартаменты с четыремя спальнями в пешей доступности от пляжа, Портиман

Недвижимость в Алгарве

Апартаменты с четыремя спальнями в пешей доступности от пляжа, Портиман

Недвижимость в Алгарве

Апартаменты с четыремя спальнями в пешей доступности от пляжа, Портиман

Недвижимость в Алгарве

Апартаменты с четыремя спальнями в пешей доступности от пляжа, Портиман

Недвижимость в Алгарве

Апартаменты с четыремя спальнями в пешей доступности от пляжа, Портиман

500 м
До океана
70 км
До аэропорта
от 150 м²
Площадь
от 550 000 €
Цена
Апартаменты в центре Лиссабона

Апартаменты в отельном комплексе под управлением Hyatt

Апартаменты в центре Лиссабона

Апартаменты в отельном комплексе под управлением Hyatt

Апартаменты в центре Лиссабона

Апартаменты в отельном комплексе под управлением Hyatt

Апартаменты в центре Лиссабона

Апартаменты в отельном комплексе под управлением Hyatt

Апартаменты в центре Лиссабона

Апартаменты в отельном комплексе под управлением Hyatt

Июнь 2022
Срок сдачи объекта
13 км
До аэропорта
от 81 м²
Площадь
от 770 000 €
Цена
Как попасть в США и Евросоюз без виз с паспортом России?

Никак. Зато с ВНЖ и вторым гражданством — без виз и проблем. Подпишитесь на рассылку с проверенными новостями отрасли.

Преимущества ВНЖ в Португалии за инвестиции в недвижимость

С 2012 года в программе получения вида на жительство за инвестиции приняли участие почти 17 тысяч человек. Они могут без ограничений жить в Португалии, работать, учиться, вести бизнес и путешествовать по Европе без виз.

Что привлекает инвесторов в программе:

  • вид на жительство могут также получить супруг или супруга инвестора, дети до 26 и родители старше 65 лет;
  • можно приобрести одну или несколько квартир или вилл;
  • инвестиции возвратные: через 5 лет можно продать жилье, вернуть вложения и получить прибыль;
  • сдавать экзамены на знание истории и португальского языка не требуется;
  • в Португалии нужно находиться всего 7 дней в году;
  • можно в любое время отдыхать на популярных европейских курортах;
  • спустя пять лет после получения вида на жительство можно подать заявку на гражданство Португалии. Понадобится подтвердить знание языка на международном уровне А2;
  • если стать налоговым резидентом в Португалии, можно в течение 10 лет пользоваться специальным налоговым режимом со сниженными ставками.

В среднем инвестору требуется от 2 до 6 месяцев, чтобы получить вид на жительство в Португалии.

2–6 месяцев
в среднем занимает получение ВНЖ за инвестиции в Португалии

Через пять лет космополит и его семья смогут претендовать на второе гражданство. С паспортом страны можно жить в любой стране Евросоюза, занимать должности в госструктурах, участвовать в выборах.

История инвестора

Video Thumbnail
4:49
0:34

Андрей планирует вывести бизнес на европейский рынок, а также хочет, чтобы его дети получили европейское образование. Его главная цель — получить паспорт Евросоюза. Специалисты Иммигрант Инвест предложили вначале получить ВНЖ в Португалии по инвестиционной программе, а затем через 5 лет подать заявление на гражданство.

Андрей выбрал апартаменты в Лиссабоне стоимостью 510 000 €. Теперь он может свободно путешествовать по странам Евросоюза и планирует открыть португальский филиал своей компании.

Индивидуальный расчет стоимости ВНЖ в Португалии

Как выбрать недвижимость в Португалии для участия в инвестиционной программе

Определиться с регионом. С 2022 года для инвестирования можно будет выбрать жилую недвижимость во внутренних регионах страны, на Азорских островах и на Мадейре или коммерческую недвижимость в любом городе Португалии.

Выбрать класс недвижимости. Инвестор может приобрести квартиру или виллу экономкласса или премиум-сегмента, а также недвижимость на побережье Атлантического океана.

Если жилье требует реконструкции, потребуется внести от 350 000 €, в современное жилье — от 500 000 €. На покупку коммерческой недвижимости в регионах с низкой плотностью населения действует скидка 20%: в недвижимость под реконструкцию нужно вложить от 280 000 €, а в современную — от 400 000 €.

Оценить шансы. Специалисты Иммигрант Инвест помогают инвесторам оценить шансы получить вид на жительство в стране и подготовить документы.

Сначала специалисты компании подбирают индивидуальное решение, исходя из целей клиента. Далее юристы проводят предварительную проверку на благонадежность: анализируют источники дохода инвестора, наличие негативной информации в СМИ, причастность к противозаконным организациям.

Юристы сопровождают инвестора на всех этапах подачи документов в миграционную службу SEF.

После получения карты ВНЖ специалисты Иммигрант Инвест продолжают заботиться о клиентах и помогают социализироваться в новой стране — подбирает школы, детские сады, языковые курсы, помогают открыть счет в португальском банке и подать документы на получение гражданства страны.

Достопримечательности Кашкайша

Камара-ди-Лобуш — небольшой город в южной части острова Мадейра

Камара-ди-Лобуш — небольшой город в южной части острова Мадейра

Двойное озеро Сети-Сидадиш на острове Сан-Мигел

Достопримечательности Азорских островов

Ратуша и памятник королю Педру Первому в Кашкайше

Как получить ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости

Покупка вилл, апартаментов, доли в отеле — самые популярные опции для участия в инвестиционной программе.

Минимальная стоимость объекта зависит от его характеристик: 

  • 280 000 € для коммерческой недвижимости в районах с низкой плотностью населения, требующей реконструкции
  • 350 000 €  для зданий под реконструкцию, построенных более 30 лет назад. Коммерческую недвижимость можно купить в любом городе, а жилую — только во внутренних областях Португалии или в автономных регионах Азорских островов и Мадейры;
  • 400 000 € для современной коммерческой недвижимости в районах с низкой плотностью населения
  • 500 000 € для жилья в во внутренних областях Португалии, на Азорских островах или Мадейре

С 2022 года нельзя получить ВНЖ в Португалии за покупку жилой недвижимости в крупных и прибрежных городах, популярных среди туристов — Лиссабоне, Кашкайше, Порту и других.

Иммигрант Инвест сотрудничает с 15 ведущими агентствами недвижимости в Португалии и владеет самой полной базой жилых и коммерческих объектов, подходящих для инвестиций. Специалисты подбирают портфолио с недвижимостью, которая соответствует пожеланиям, целям и задачам клиента.

Наш юрист в Португалии контролирует юридическую безопасность покупки. Он состоит в обществе юристов Ordem dos Advogados и досконально разбирается в нюансах португальского законодательства.

Юрист помогает получить NIF — налоговый номер, открыть счет в португальском банке, регистрирует договор купли-продажи недвижимости в земельном кадастре.

Другие варианты инвестирования по программе золотой визы:

Варианты инвестицийМинимальная сумма
Капитальные инвестиции
Депозит в португальском банке или вклады в инвестиционные проекты1 500 000 €
Инвестиции в научно-исследовательскую деятельность500 000 €
Вклад в восстановление и сохранение культурного наследия250 000 € 
Паи инвестиционных и венчурных фондов500 000 €
Инвестиции в бизнес
Регистрация компании в ПортугалииСоздание 10 или более рабочих мест
Увеличение уставного капитала португальской компании500 000 €+ 5 рабочих мест
Снятие отпечатков пальцев в SEF.
Источник: SEF в Facebook

Этапы покупки недвижимости в Португалии

Подготовка документов и проверка на благонадежность. Юрист Иммигрант Инвест помогает собрать полный пакет документов, подготовить перевод на португальский язык и заверить апостилем.

Инвестор проходит предварительную проверку Due Diligence: предоставляет информацию о своей личности, бизнесе и источниках дохода. Это позволяет подготовиться к основной проверке, минимизирует риск отказа.

Подача документов и выбор объекта. Инвестор приезжает в Португалию, чтобы посмотреть объекты. Русскоговорящий эксперт сопровождает клиентов на каждом этапе и помогает подать документы. Во время поездки можно познакомиться с жизнью, культурой и традициями страны.

Налоговый номер и счет в банке. Для осуществления сделки с недвижимостью потребуется получить NIF — налоговый номер (Número de Identificação Fiscal). Юрист сделает это от имени инвестора в налоговом органе района, где расположен объект недвижимости.

Понадобится открыть банковский счет, на который придут деньги для инвестиции и с которого будут уплачиваться все государственные сборы. Покупка недвижимости возможна исключительно через безналичный расчет.

Предварительный договор. После выбора объекта недвижимости для покупки нужно внести резервационный взнос в размере 10% от стоимости объекта. Далее продавец снимает недвижимость с продажи. Одновременно стороны заключают предварительный договор, в котором описываются детали объекта, права и обязанности сторон, окончательная стоимость, сроки оплаты.

Подготовка сделки. Юрист в Португалии проводит необходимые экспертизы, проверяет комплект документации на объект, отсутствие обременений, коммунальных и налоговых задолженностей. При обнаружении недочетов продавец обязан устранить их в срок, указанный в предварительном договоре.

Перед сделкой инвестор получает следующие документы:

  • Паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitação). Утверждает право собственности. Содержит жилищный сертификат (Licença de Habitação), который подтверждает, что объект соответствует строительным нормам. Если приобрести только что построенный объект, в паспорте будут указаны все подрядчики, выполнявшие строительство. При обнаружении брака, неполадок в работе коммуникаций можно обратиться с претензией, чтобы они устранили недочеты.
  • Выписку из земельного кадастра (Centidão de Teor). Содержит план участка, объекта, его тип и расположение.
  • Сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico). Определяет соответствие объекта португальским нормам расхода электроэнергии.
  • Выписку из налоговой инспекции (Cade eta Urbana/Rustica Predial). Вся недвижимость находится на учете в налоговых органах. Чтобы власти рассчитали размер налога, потребуется этот документ. В нем указана площадь жилья, участка, наличие на нем дополнительных построек. Эта же информация содержится в домовой книге (Cade eta Predial).
  • Заключение Португальского института защиты исторических памятников (IPPAR). Если здание является памятником истории, местный муниципалитет выдает документ, который подтверждает, что его можно продавать.

Окончательная сделка. За три дня до подписания окончательного договора купли-продажи необходимо уплатить гербовый сбор (Imposto de Selo) и налог на переход права собственности (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes, IMT). Делают это в налоговом органе по месту расположения объекта.

Сумма гербового сбора составляет 0,8% от стоимости объекта, которая указана в договоре купли-продажи, а размер налога IMT зависит от стоимости недвижимости.

Для коммерческих объектов ставка составляет 6,5%, а для жилых определяется по прогрессивной шкале.

Стоимость жилого объектаНалоговая ставка
До 92 407 €0%
От 92 408 до 126 403 €2%
От 126 404 до 172 348 €5%
От 172 349 до 287 213 €7%
От 287 214 до 574 323 €8%
От 574 324 и до 1 000 000 €6%
Более 1 000 000 €6,5%

На окончательную сделку клиент отправляется в сопровождении юриста Иммигрант Инвест. Подписание договора происходит в Португалии, в офисе лицензированного нотариуса. Деньги переводят на специальный эскроу-счет, с которого они поступят покупателю.

Счет открывается в банке, который выступает в качестве доверенного лица. Денежные средства учитываются на счете и списываются с него в нужный момент в качестве уплаты стоимости объекта недвижимости.

Именной чек банка о покупке в дальнейшем необходимо предоставить в миграционную службу в качестве подтверждения инвестиции.

Регистрация владельца объекта. Новый правообладатель регистрируется в налоговой службе и земельном кадастре (Conservatoria do Registo Predial). Собственник получает новый регистрационный сертификат (Certidão de Teor), а также домовую книгу.

Понадобится заново заключить все договоры на предоставление коммунальных услуг. Можно оставить прежних поставщиков или выбрать других.

Практическое руководство по получению ВНЖ в Португалии

Часто задаваемые вопросы

Сколько нужно вложить в недвижимость, чтобы получить ВНЖ в Португалии?

280 000 € — минимальная сумма инвестиций в недвижимость: столько нужно вложить в коммерческую недвижимость старше 30 лет в малонаселенных районах страны. В современную жилую и коммерческую недвижимость потребуется инвестировать от 500 000 €, а в недвижимость старше 30 лет вкладывают от 350 000 €. Правительство Португалии планирует привлечь больше инвестиций во внутренние регионы страны, поэтому перестало выдавать ВНЖ за покупку жилой недвижимости в крупных городах вроде Лиссабона и Порту и популярных туристических районах.

Какие налоги платит инвестор после приобретения недвижимости в Португалии?

Размер налогов при покупке недвижимости рассчитывается в процентах от суммы сделки. Потребуется уплатить гербовый сбор и налог на переход права собственности — IMT. Пока объект находится в собственности инвестора, возникает обязанность по уплате налога на владение. При сдаче в аренду и отчуждении также начисляются налоговые выплаты.

Во что еще можно инвестировать по программе ВНЖ в Португалии?

Капитальные инвестиции. Существует несколько вариантов:

  • депозит в португальском банке или вклады в инвестиционные проекты на сумму от 1 500 000 €;
  • инвестирование от 500 000 € в научно-исследовательскую деятельность;
  • вклад от 250 000 € для поддержания художественного производства, восстановления и сохранения национального культурного наследия;
  • покупка паев инвестиционных и венчурных фондов на сумму от 500 000 € со сроком обращения не менее 5 лет. Не менее 60% инвестиций фонда должны направляться в компании с головным офисом в Португалии.

Инвестиции в бизнес. Этот вариант подходит, если инвестор планирует вывести бизнес на международный уровень. Условия для заявителя:

  1. Создание 10 или более рабочих мест.
  2. Инвестирование от 500 000 € в создание или увеличение уставного капитала компании, зарегистрированной в Португалии, и создание 5 рабочих мест на 3 года.
Почему покупка недвижимости — самая популярная опция программы ВНЖ в Португалии за инвестиции?

Недвижимость — ликвидный актив. Жилье можно сдавать в аренду и получать пассивный доход, а затем продать. Цены на объекты Португалии ежегодно растут на 3—5%. Поэтому спустя пять лет инвестор может вернуть вложенные деньги с прибылью.

Можно ли получить ПМЖ или гражданство Португалии через покупку недвижимости?

В Португалии нет программы, которая позволяет получить гражданство за инвестиции в экономику страны. Но через 5 лет жизни со статусом ВНЖ инвестор может подать заявление на получение статуса ПМЖ или сразу на гражданство.

Подтвердите подписку и вскоре получите первое письмо
Подпишитесь на рассылку, чтобы выгоднее получить второй паспорт или ВНЖ
Экспертные материалы от юристов, главные новости и примеры из практики
Подпишитесь на рассылку с экспертными материалами о ВНЖ и гражданстве за инвестиции
Недвижимость в Португалии:
как купить жилье и получить ВНЖ